양도소득세 계산 생각보다 쉽다.

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2005-04-15 오후 1:55:19	조   회	38	추   천	0
제   목	양도소득세 계산 생각보다 쉽다.
양도소득세 스스로 계산하기 양도소득세 계산 생각보다 쉽다. 양도소득세는 재산을 양도 하기 전에 세금문제를 한 번 더 생각하면 상당히 세금을 절세할 수 있는 경우가 많다. 그러나 부동산을 처분하고 난 다음에는 세무대리인에게 수임료를 주고 의뢰하기는 쉬워도 사전에 팔지 안 팔지도 모르는 재산에 대한 세금까지 계산해 달라고 하기는 어려울 때가 많다. 어찌 되었든 재산을 처분하거나 증여하려면 사전에 반드시 세금을 계산해보고 결정하여야 후회하는 일이 없다. 양도소득세 역시 전문가의 도움을 받기 전에 스스로 대략적인 세금을 계산할 수 있는 능력이 있어야 절세효과를 극대화 할 수 있다. 세금계산하면 고개부터 살래살래 흔드는 사람이 많은데 의외로 기본적인 계산 구조는 그리 복잡하지 않다. 양도소득세 절세요령을 공부하기 전에 기본적인 양도소득세 계산법을 익혀보자. 양도소득세 계산구조는 아래 그림과 같다.    기준시가의 3%, 실거래가 신고시는 실제 취득,양도비용 원칙:기준시가(투기지역,1년 미만 보유, 3주택 양도 등은 실거래가) 부동산에 관한 대부분의 양도소득세는 위 계산식에 대입하면 그리 어렵지 않게 계산할 수 있다. 항목별로 개략적인 내용을 살펴보자. 실지거래가액으로 과세되는 경우는 실제 부동산 취득가액과 양도가액이 된다. 주택투기지역 안에 있는 주택, 토지투기지역 안에 있는 토지, 보유기간이 1년 미만인 단기양도자산, 1세대 3주택자가 양도하는 주택 등이 실지거래가액 과세대상 자산이다. 반면 기준시가로 과세되는 자산은 양도가액과 취득가액을 국세청 기준시가로 적용한다. 토지는 공시지가가 곧 기준시가다. 아파트는 각 아파트 호수별로 개별적인 기준시가를 고시하며 아파트 이외 주택은 2005년 4월부터 개별 주택가격을 공시할 예정이다. 오피스텔과 상가건물도 개별적인 가격을 2005년부터 공시하기 시작했다. 개별적인 가격이 공시되지 않는 건물은 ㎡당 460,000을 기준으로 위치와 용도, 구조를 고려하여 계산한다. 기준시가로 양도소득세가 과세되느냐, 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되느냐에 따라 필요경비도 차이가 난다. 우선 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우는 복비, 취득세·등록세 등 취득할 때 낸 세금·비용과 베란다 샤시 등 건물을 고치거나 토지에 대해 지출한 자본적 지출금액을 필요경비로 인정한다. 실지거래가액으로 세금을 계산할 때는  실제 지출이 되었다는 증빙서류를 제출해야만 세금계산 할 때 빼준다. 반면 기준시가로 양도소득세를 계산할 때는 취득 시 기준시가의 3%를 실제 지출금액에 관계없이 필요경비로 빼준다. 이하의 세금계산 절차는 기준시가로 세금을 어떤 기준으로 과세되던 모두 동일한 절차에 따라 계산된다. 양도소득세에는 예정신고와 확정신고가 있다. 예정신고는 부동산을 양도한 달의 말일로부터 2월내에 하도록 되어 있다. 만약 1월 20일에 부동산을 양도하였다면 3월31일까지 양도소득세 예정신고를 하고 세금을 납부하여야 한다. 예정신고를 하면 납부할 세금의 10%를 공제해준다. 확정신고는 예정신고를 하지 못한 경우에 다음해 5월31일까지 세무서에 신고하는 것을 말한다. 확정신고를 하여도 세금을 공제해주는 것은 없지만 확정신고를 하지 않으면 원래 납부할 세금의 10%가 가산세로 바로 붙으므로 신고를 빼먹지 말아야 한다.