대한민국 토지투자자에게 반드시 필요한 토지투자 십계명

[김방기]

주의할 점 -

토지실수요 십계명≠토지투자 십계명

(∵실수요자는 중개업소 이용+

투자자는 기획부동산 사용)

#기획부동산

#공인중개사

토지투자 십계명은 다음과 같다

본인이 일치한다고 여길 때 빨리 움직여라

1) 기획부동산 특징을 정밀하게 간파하라

기획부동산을 믿되

거기의 종사자들의 말은 믿지 마라

앞뒤가 전혀 안 맞는다

거짓말이 심함

예) 되팔아 주겠다

기획부동산은 떴다방!

2) 투자하자 마자 할 일이 있다

블로그 개설이나 이용에 관한 대비책 마련이다

블로그 안엔 내가 산 땅에 대한 구체적이고

체계적인 강점들을 나열

기술하라

환금성을 내 스스로 높이는 방법이리라

#땅투자

3) 투자로 시작을 했다면

투자자를 물색하는 데까지 신경 써라

실수요자 모집하는 바보짓 하지 말고

되팔 때 중개업소 찾는 바보짓 하지 마라

땅을 구입했던 기획부동산 찾는 것도 바보짓

기획부동산은 떴다방

떴다방이 무조건 나쁜 건 아니다

되파는 기술을 연마하는 방법을

알려주지 않기 때문에

그들이 나쁜 것

#떴다방

4) 지분투자의 의미를 제대로 관철하라

지분실수요라는 말은 없다

큰 돈이 있다면 굳이 지분투자할 이유가 없는 것

실수요 가치를 통해 투자가치를 분출하는 방법이

가장 좋은 방법이나

이 방법은 큰 돈을 요구하여

대중적이지 못하다

부득불 투자가치에 손을 댈 수밖에

따라서 지분의 의미와 이행방법을

연구 분석하라

지분의 의미는 좋은 땅을 소액으로

움직이기 위한 방편이리라

그외의 별도 의미는 없음

복잡다단하게 생각할 이유가 없음

단순한 생각이 투자자가 되는 지름길

5) 입지 의미도 관철하라

입지가 좋다!

무조건 입지가 좋다고 말하는 자가 있다

입지는 접근성의 다른 말

그 곳엔 인구변화가 들어 있다

입지가 좋다는 건 건물들이 증가하는 게 아니라

인구가 증가한다는 말이다

마천루가 들어오면 뭐하나 비어 있으면

아무런 의미가 없다

단순히 주변의 지상물들이 다양하다고

입지가 좋은 건 아니다

과장광고에 주의하라

예) 입지 최고 지역에 최고층 입성!

빛 좋은 개살구다

인구 없는 마천루는 지역고물이다

6) 규제 공부도 철저히 하라

규제 안에서 개발이 이루어진다

최소비용으로 최대효과를

노리는 경제원리를 따라야 한다

가령 그린벨트 맹지에 접근할 때

입지 분석을 한다

즉 인구변화를 눈여겨 관찰하라

사용가치가 높아야 정도

즉 보존가치가 낮아야 하는 법

#그린벨트

#자연녹지지역

역세권 주변의 그린벨트(훼손정도가 심하면

보존할 이유가 없다- 더 훼손 되기 전에

정비할 필요가 있음) 맹지에

도로 개설 하는 노력 정도는 해야 함

주의!

규제해제 확률은 낮으므로

규제완화 및 조성에 집중하라!

대통령도 규제 해제 함부로 못하는 세상이다

7) 수도권과 비수도권 차이를 제대로 알아봐라

수도권정비계획법이 존재하는 이유 -

수도권의 집중도와 관심도를 높이는 역할을 하고 있다

과밀화 진행을 억제하고

개발을 진행하기에 적합하여

융통성 면에서 지방 대비 압도적이다

즉 과밀화와 난개발을 방지 하면서

체계적 개발을 시도할 수 있는 환경여건이

마련된 곳이 곧 수도권이다

개발의 바탕화면이 수도권

비수도권 대비 꾸준한 인구증가 덕분에

가능한 시나리오

특히 대도시의 꾸준한 증가세는

수도권정비계획법의 존재감을

한껏 높인다

대도시 기준은 주거인구 50만 명이기 때문

수도권은 예비 대도시가 급증하고 있다

예비 거대도시(특례시)역시 마찬가지

예) 화성 남양주일대가 후보1순위

#수도권

#대도시

8) 역세권 투자 시(수도권 역 수는 총651개)

반드시 간접역세권(직접역세권의 주변가치)에 투자하라

거품과 수용이라는 소나기를 피해야 한다

역세권과 그린벨트의 공통점 -

공공성이 너무 강해

개별성과 개성이 전면 무시당함

역세권은 직접역세권 대신

간접역세권에 집중하고

그린벨트는 해제 대신

완화 및 조성에 집중하는 이유이리라

#역세권

리스크 크기를 줄이는 유일한 방법이다

9) 1억 원 이하의 사람들은

선택의 여지가 없다

무조건 기획부동산 통해 움직여야 한다

실수요로는 움직일 수가 없다

반드시 기획부동산 사용법을 제대로

공부해야 하는 이유다

분할작업을 자체적으로 하는 중개사는

많지 않다

중개사는 중개업을 하는 사람이다

10) 부동산공법을 마스터한 후

땅 노하우 책에 접근하라

부동산공법은 기초 질서를 일목요연하게 정리된 책

노하우 책은 성공사례나 개발계획이 잡힌 지역에 대한

노하우 등을 기술하여 투자자들의 올바른 판단력을

요구한다

심리, 순리 중

순리에 집중하라

군중심리나 주변 분위기에

노예가 되지 마라

언론의 헤드라인에 혹하는 일이

자주 벌어진다

로또 대박

청약열기

이거 다

조또다

순리에 대한 믿음은 늘 강함

예) 대자연은 대도시의 바탕화면

규제는 대자연상태의 보지를 의미

규제는 현재가치의 보지를 의미하므로

순리와 일치한다

#대자연

#경기도

#서울

땅투자자 대부분은 아파트투자자와 달리

큰 돈으로 움직일 수 없다

중개업소를 방문할 수 없는 이유다

중개업소 물건은 비싸다

1억 이하로는 불가능

총 투자액은 10억 안팎 혹은 5억 안팎

이 정도는 돼야 중개 한다

땅은 지상물 대비 리스크가 크기 때문

좋은 땅은 무조건 비싸다

싼 땅은 하자가 많다

싼 땅이 많은 이유다

중개 물건엔 융통성이 없다

조금의 하자도 용서가 안 됨

용납 안 함

가령 도로가 없는 땅은 쓰레기 취급 받는다

안전하게 도로에 접한 땅이나

지상물 중개에 전념하는 데가 중개업소다

기획부동산과 판이

#화성시

#남양주시

기획부동산 이용자(사용자)의 의무사항 -

투자하자 마자 블로그에 집중하라

타 블로그를 사용할 수 있는 토대 마련

이런 노력 안 하면 절대로 안 됨

되파는 방법을 모른 채 무작정 투자부터

하면 나중에

큰 실망을 하고 만다

후회한다

1억 이하 땅투자자가 이 사안만 고수하고

이해하면 문제가 없다

#충청도

이런 사람이 여전히 존재한다

수도권 토지를 평당 10만 원에 사면서

온갖 조건을 따진다

맹지는 절대 안 됨

그린벨트도 안 됨

지분도 안 됨

비현실적인 욕심과 욕망은 비정상적이다

좋으면 비싸고

안 좋으면 싼 게 정상

완성물의 투자가치는 현재가치요

미완성물의 투자가치는 미래가치인 것을

왜 모르는가

잘못된 만남에 주의하라

실수요자가 기획부동산을 찾는 행위와 행동 자제하라

투자자가 중개업소를 찾는 행위와 행동 자제하라

투자자가 공무원을 만나 컨설팅 받는 행위도 마찬가지

실수요자가 부동산컨설턴트 만나 토지이용 범위를

묻는 행위도 자제하라

무리한 짓이다

정답과 정도는 공무원에게 있기 때문

☎ 010-2246-9741

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