서울 오피스텔 인기 끈다는데 복층 오피스텔도 주목 받을까

[장경철]

고금리와 전세 사기 여파, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하는 규제까지 맞물려 냉기가 돌던 오피스텔 시장이 서울을 중심으로 아파트 공급 부족과 가격 급등세에 다시 살아나는 분위기다. 
 
특히 서울 주요 지역의 오피스텔 월세가 더욱 오를 전망이라 투자에 대한 기대감도 커지고 있다. 올해에 이어 내년까지 공급 절벽이 심화하면서 가격 상승압력이 커지고 있기 때문이다.
 
서울 오피스텔 역시 아파트처럼 공급이 부족한 상황이다. 올해 오피스텔 입주 예정 물량은 4057실로 지난해(1만4479실)의 28% 수준에 불과하다. 내년 입주를 앞둔 오피스텔은 올해보다 더 줄어든 2613실로 추산된다.
이러한 회복의 기대감도 커지면서 오피스텔에도 변화의 바람이 불고 있다.
 
아파트와 비슷한 특화설계에 이어 최근엔 복층 구조를 선보이며, 공간 활용성과 개방감을 높인 단지가 속속 등장하고 있는 것.

오피스텔 특화설계의 가장 대표적 사례는 '복층' 구조다. 바닥 면적은 그대로 두고 층고를 높여 전체 공간감을 극대화한 복층 오피스텔은 동일한 면적의 오피스텔과 비교해 개방감이 우수하고, 상하로 공간 분리가 가능해 개개인의 취향에 맞게 침실이나 서재, 작업실 등 독립된 공간으로 꾸밀 수 있다.
 
일반적으로 천장의 높이를 최대화해서 층을 나눠 별도의 서비스 공간을 제공하는 복층 오피스텔 임대료는 단층 오피스텔보다 높게 형성된다. 높은 천장고에 개방감이 있을 뿐더러 복층 공간은 침실이나 서재 등의 다양한 독립공간으로 사용할 수 있다는 장점을 갖춰 그 만큼 찾는 수요가 많기 때문이다.
 
이런 가운데 정부가 8·8대책을 통해 2027년까지 준공된 소형(전용 60㎡ 이하) 신축 오피스텔은 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 때 주택 수에서 제외해 주기로 하면서 신규 분양 오피스텔에도 관심이 높아지고 있다.
 
업계에서는 한국은행이 조만간 기준 금리를 추가적으로 인하하면 은행 예금이나 채권 같은 안전 자산 수익률이 떨어지면서 오피스텔 같은 수익형 부동산 투자 수요가 늘어날 수 있다고 말했다.
 
정부가 오피스텔 등 비아파트 시장 정상화를 위해 각종 대책을 추진하고 있는 것도 호재로 꼽힌다. 정부는 8월 비아파트 시장 활성화를 위해 2027년까지 준공된 소형(전용 60㎡ 이하, 공시가 6억원 이하) 신축 오피스텔을 사면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금을 산정할 때 주택 수에서 제외해 주기로 했다.

업계에서는 일부 역세권 오피스텔을 중심으로 상승 거래가 이뤄지는 데다 금리 인하가 기대돼 소형 수익형 부동산에 관심이 높아질 것으로 예상한다. 미국이 지난달 기준금리 인하를 단행해 한국은행도 곧 기준금리를 낮출 수 있다는 기대가 커지고 있다.
 
금리가 낮아지면 대출 부담이 줄고 투자 수익률이 늘어난다. 주거용 오피스텔도 담보 대출이 가능하고, 기존 대출을 받은 지 6개월이 지난 뒤부터 대출 갈아타기도 가능하다.

지난해 이후 전세사기 여파로 월세 수요가 늘어난 점도 오피스텔 투자에 긍정적 요인으로 작용하고 있다. 1~2인 가구와 신혼부부 등의 수요가 꾸준한 역세권 새 오피스텔을 위주로 투자하는 게 유리하다는 게 전문가들의 조언이다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 서울과 지방 주요 지역 오피스텔 중 수익률이 6%까지 나오는 곳도 나타났다”며 “그동안 오피스텔 가격이 상당히 내렸지만 월세는 꾸준히 올라 지금이 바닥이라는 인식도 확산하고 있다”고 말했다.
 
장경철 이사는 이어 “서울 대학가 주변 신축 오피스텔은 100만원에 가까운 고가 월세에도 불구하고 임차인이 들어오고 있다”며 “치솟는 월세 부담을 느낀 학생들이 월세를 나눠서 낼 수 있는 구조인 복층 오피스텔을 선호하고 있다”고 말했다.
 
다음은 서울 주요 대학들이 몰려 있는 신촌 이대 오피스텔 현황이다.
 
●이대역 엔트라리움 2차=서울 서대문구 대현동 내 준공 완료한 대로변 주거용 오피스텔인 '이대 엔트라리움 2차’의 분양이 진행중이다.

업체 관계자에 따르면 단지는 지하 2층에 지상 19층 규모의 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택인 도시형 생활주택 44세대 총 152세대의 규모로 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다.

전 타입 복층형 구조로 설계되어 실 거주 니즈를 충족시킬 수 있는 것이 강점으로 화장실이 2개로 설계돼 있으며 단지는 선시공·후분양 오피스텔로, 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개의 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다.

쉐어하우스로 사용하여도 손색이 없으며 특히 복층 바닥난방이 완비되어 주거형 오피스텔로의 질을 높였다.

단지는 매수 호실을 직접 방문하여 확인 후 계약이 가능하며 지하철 2호선 이대역까지 도보로 2분 거리에 자리한 ‘이대 엔트라리움 샵2’는 트리플 역세권에 위치해 있다.

각각 지하철 2호선 이대역이 200m, 경의중앙선 신촌역이 200m 거리에, 지하철 2호선 신촌역이 500m 거리에 있다.

이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등 명문대학은 물론이고 현대백화점, 신촌 세브란스병원, CGV, 메가박스 등 생활편의시설과도 가깝다. 대학생과 직장인 등 약 15만 명의 임대 수요가 예상된다.

새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 2029년 신촌역을 지날 예정이어서 서울 영등포와 여의도 일대 임대 수요까지 흡수할 수 있어 인근 부동산에서는 “임대수익 뿐 아니라 실수요자와 투자자들 모두에게 매력적으로 느껴질 수밖에 없다”는 분석이다.

또한 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 신촌역을 지날 예정으로, 서울 영등포와 여의도 일대 접근이 용이하다.

단지 인근에 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등의 주요 대학이 들어서 있으며, 대형백화점과, 영화관 등 생활편의시설이 들어서 있다.

계약금 10%, 잔금 90%, 대출은 60~70% 가능하며 분양가는 3억~4억대까지 다양하게 책정이 되었다.

분양문의 1668-0970