주택전차인과 우선변제권 인정여부

[황사 人-박준호]

문)

갑은 을로부터 주택을 임대하여 사용하던 중에 본인의 사정으로 병에게 전대를 내주고 이사를 갔습니다.

병은 비록 갑과 전대차계약을 체결하였지만 집주인에게도 그런 사실을 알려주었고 집주인도 전대차계약에 대해서 인정을 하였습니다.

그후 을의 주택에 대출을 해준 은행에서 담보권을 설정하고 그에 기해서 경매를 진행을 하여 배당금을 받게 되었는데, 병도 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받을 수가 있는지 여부
　

 답)

주택임대차보호법에 의하면 임차인이 주민등록 전입신고와 주택을 인도를 받고 확정일자를 받게 되면 이후에 담보권을 설정한 채권자보다도 우선해서 변제받을 수가 있게 됩니다.

갑은 주택의 임차인으로서 을과 임대차계약을 체결하고 전입신고를 하여 주택을 인도받고 확정일자를 받았기 때문에 갑이 우선변제권이 있는 것은 당연합니다.

그런데 병의 경우에는 을과 직접 임대차계약을 체결한 것이 아니고 전대차계약에 의해서 전대차보증금은 갑으로부터 변제받을 수가 있을 뿐이고 을로부터는 변제받을 수가 없기 때문에 이와 같은 병에게도 우선변제권이 인정되는 것인지 논란이 있습니다.

이와 같이 병의 경우에 전대차계약을 을로부터 승인을 받거나 동의하에 전대차를 한 경우에는 원래의 임차인에게 인정해주었던 우선변제권이 전차인에게도 승계된 것으로 보아서 전차인도 임차인의 권리인 우선변제권을 행사할 수가 있게 됩니다.(대법원 2010. 6. 2. 선고 2009101275호 판결참조)

그래서 병은 우선변제권을 주장할 수가 있습니다. 참고로 병의 전대차계약에 대해서 을이 동의를 하지 않거나 승낙하지 않은 무단전대차의 경우에는 위 우선변제권을 인정받을 수가 없습니다.　

　　<변호사 강삼신 법률사무소>