한국감정원 "일본식 부동산 장기침체 없을 것" ---- 저의 생각

[박홍균]

며칠 전(2014.11.20)에 위의 제목의 기사가 인터넷에 떳습니다.

이 기사에 대한 저의 생각을 올립니다.

기사의 내용은 주택에 대해 이야기하고 있지만, 저는 아파트로 축소해서 이야기하고 싶습니다.

왜냐하면, 우리나라의 주택문제는 대부분 아파트문제이기 때문입니다.

기사 중간에 굵은 글씨가 저의 의견입니다.

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국내 주택시장이 다시 냉각되고 있지만 일본식 장기 침체 현상은 일어나지 않을 것이라는 분석이 나왔다. 

한국감정원은 20일 배포한 '최근 주택시장에 대한 진단 결과'에서 이같이 밝혔다. 

감정원은 "우리나라는 주택수요층 인구 구성과 전반적인 주택수급상황 등의 측면에서 장기 부동산 침체를 겪어온 일본과 차이가 있으며, 앞으로 최소한 10년 이상은 일본의 전례를 답습하지 않을 것으로 전망된다"고 분석했다. 

감정원은 베이비 부머에게서 태어난 에코세대가 2025년까지 연평균 60만명 수준으로 주택시장에 진입하고 1인 가구와 등록 외국인 수가 빠르게 늘어날 것이라는 점을 근거로 들었다. 

===> 에코세대가 2025년까지 연평균 60만명 수준으로 주택시장에 진입한다고 했는데...

먼저 아래 그림부터 한번 보시기 바랍니다.

이 그림은 2010년에 작성된 것이기 때문에, 현재가 2015년이라고 가정하면(한달하고 5일 남았습니다만), 아래 눈금에 5를 더하면 됩니다. 

그림을 보시면, 기사에서 처럼 에코세대가 연간 60만명 주택 시장에서 진입하지만, 50대가 60대로 넘어가는 인구는 연간 70~80만명입니다. 

우리나라에서는 60대가 넘어가면, 있는 돈을 까먹는 경우가 대부분입니다. 예를 들어, 며칠전 설문 조사에서 55세 이상이 은퇴하면 72%가 집을 처분하여 생활비로 쓰거나 더작은 집으로 이사를 간다고 합니다.(아래 그림 참조)

또 연간 27만명이 사망하고 있습니다.

따라서 주택 시장에 진입하는 인구만 강조하고, 주택시장에서 빠져 나가는 인구에 대해서는 한마디도 언급이 없습니다.

또, 1인 가구와 등록 외국인이 늘어난다고 했는데...

1인 가구가 발생하는 이유를 순서대로 보면, (1) 노인부부 중 한명 사망한 경우,  (2) 결혼 못한 노처녀, 노총각 (3) 이혼한 부부 순입니다. 이런 1인 가구가 아파트를 구입할 여력이 될까요? 

또, 등록 외국인은, 극소수를 제외하고는 대부분이 아파트를 구입할 여력이 되지 않습니다.

또 60세 이상에 도달한 노령인구의 주택 처분율이 크게 높지 않아 2030년까지 연평균 35만호 이상 신규 수요가 지속될 것이란 예상도 이를 뒷받침한다. 

===> 60세 이상에 도달한 노령인구의 주택처분율이 크게 높지 않다고 했는데...

아래 그림은 며칠전 55세이상 노년층을 대상으로 국토연구원의 설문조사 결과 72%가 생활비로 인해 주택 다운사이징을 한다고 합니다. 그리고 대부분의 신문에서, 우리나라 노인들의 노후대책이 거의 되지 않았다는 기사를 다루고 있습니다. 주택처분율이 크게 높지 않다는 이야기가 어떤 근거인지 알고 싶네요.

참고적으로, 아래의 글도 한번 읽어 보시길 바랍니다.

베이비부머 세대의 은퇴와 부동산 시장의 영향

감정원은 일본은 2008년을 기점으로 인구가 감소하고 있지만 우리나라 인구는 2030년까지, 가구는 2040년까지 증가하는 것으로 전망된다고 밝혔다. 

===> 일본은 1990년 대에 실질생산인구(돈을 버는 인구)가 감소하기 시작했고, 전체 인구는 2008년부터 감소하기 시작했습니다. 그리고 일본의 집값은 1991년부터 떨어지기 시작했습니다. 즉 집값 하락은 전체 인구 감소 보다, 실질 생산인구의 감소와 밀접한 관련이 있습니다.

우리나라는 실질생산인구를 몇살로 보는냐에 따라 2010년에서 2016년이 됩니다. 예를 들어 생산인구를 15세에서 65세로 보면 2016년부터 감소합니다. 하지만 실절적으로 15세부터 돈을 벌는 것은 거의 불가능하고, 65세까지 회사를 다니는 것도 불가능합니다. 

실질적으로 돈을 벌 수 있는 25~54세 인구를 생산인구로 보면 2010년부터 감소합니다. 이렇게 보면, 우리나라는 이미 주택하락기에 접어들었습니다.

아래 그림은 주택수요층인 35~54세의 인구수입니다. 감소추세가 확연하게 보일 겁니다.

그리고 우리나라의 인구가 줄어드는 시점에 대해서도 제가 이 카페에서 몇번이나 글을 올렸는데, 2030년이 아니고 2018년 정도가 될겁니다.

우리나라의 인구 1천명당 주택 수는 370호로 주택의 완전공급수준인 440호에 비해 여전히 70호 정도 부족한 상황인 반면 일본은 전국 기준 451채, 도쿄는 548채로 완전공급수준을 크게 초과하는 상태라는 설명이다. 

===> 먼저 우리나라의 주택수는 오피스텔이나, 옥탑방, 반지하, 컨테이너 등 실질적으로 사람이 거주하는 곳들이 모두 통게에 빠졌습니다. 외국의 경우 이런 곳을 모두 주택으로 간주합니다.

또, 현재 우리나라의 가구구조를 보면, 3인 이상 가구는 감소하고, 1~2인 가구만 늘어나고 있습니다.

앞에서도 이야기했지만, 1인 가구는 아파트를 살 여력이 별로 없습니다.

더욱이 국민 소득 2만불이 조금 넘은 한국과 국민 소득이 4만불이 넘은 일본을, 더욱이 집이 830만채나 남아도는 일본과 비교한다는 것은 무리입니다. 

지금처럼 연간 40만채의 주택을 계속 지어나간다면 우리나라의 국민소득이 4만불이 도달할 때 쯤이면, 우리나라 주택도 남아돌 것을 확신합니다.

참고적으로, 2010년 발표한 통계청의 자료에 따르면 우리나라 연간 가구수(단위: 만가구)의 증감은 다음과 같습니다.

	2005년	2010년 실제	5년 증감	연평균 증가
1인 가구	318.7	403.9	85.2	17.0
2인 가구	354.2	421.0	66.8	13.4
3인 이상	924.7	908.5	-16.2	-3.2
전체가구	1597.6	1733.4	135.8	27.2

1인 가구는 연간 약 17만 가구가 늘어나고, 2인 가구는 약 13.4만 가구가 늘어나며

3인 이상 가구(3인, 4인, 5인, 6인..)은 연간 3.2만 가구가 감소합니다.

아파트가 가장 많이 필요한 3인 이상 가구는 매년 3.2만 가구가 감소합니다.

그리고 위의 1~2인 가구 중 얼마가 아파트를 살 수 있을지 각자 생각해보시기 바랍니다.

현재 우리나라는 매년 40~50만 호의 주택을 짓고, 이중 25만호 전후의 아파트를 짓습니다.

아마도 곧 우리나라도 주택이 남아도는 시점에 도달하지 않을까요?

감정원은 "주택시장의 잠재력 면에서 우리나라 주택시장은 에코세대의 시장 진입과 외국인 유입 증가, 연평균 3% 수준의 경제 성장 등으로 일본과는 달리 앞으로 상당 기간 확장 여력이 있을 것"으로 전망했다. 

===> 최근 외국인 유입은 점차 감소하고 있습니다. 외국인이 한국인으로 등록하는 경우 대부분이 결혼에 의한 것인데, 올해 4월부터 외국인과 결혼하려면, 연간 수입이 1479만원(기초생활비의 120%)이 되어야하고, 결혼할 외국인이 한국어 초급시험에 합격해야 합니다. 이런 이유로 올해 국제결혼알선업체의 절반 이상이 문닫았다고 합니다.(아래 기사 참조) 

또 연평균 3% 경제성장 등으로 일본과 다르다는 이야기에 대해서는 여러분들이 판단하시길 바랍니다.

결론적으로, 기사의 첫머리에 우리나라는 일본식 장기 침체 현상은 일어나지 않을 것이라고 했는데, 인구 고령화속도가 일본의 두배나 빠른 상황에서 일본보다 더 심할거라는 것이 저의 생각입니다.

'묻지마 국제결혼' 어려워진다.. 연소득 1479만원 넘어야Daum Top 노출뉴스

2014.03.31 | 국민일보 

경기지역 국제결혼중계업체 3곳중 2곳이 최근 폐업

2014.04.20

[amtausa]

이젠 장기출장 아니 파견, 거의 상주근무 서다시피 하죠ㅋㅋ 아파트 가격 안정화를 외치는척 탈을 뒤집어쓰고ㅋㅋ그러나 어데 갑니까? 걸레는 빨아도 걸레~티가 확나죠ㅎ

[냠이]

그런 새X들은 한국감정원 말을 철썩같이 믿는다는 증거로 아파트 많이 많이 매수하면 좋겠습니다.
안팔려서 못파는 집이 수두룩한데, 호가만큼 아니 호가보다 더쳐주고 사주면 자기도 좋고 나라도 좋을텐데 말이죠.

[Medusa]

텐인텐에서 출장온자는 누구일까요. 집값은 상승한다고 말하는 자들일까.?

[cjfl]

정부기관이나 그런데서 하는말은 신뢰를 잃은지 오래되서....
여기 포럼에서 다양한 정보를 많이 얻고 있습니다

[내친구호날두]

옳습니다

[선녀의 생각]

너무나 철저한 분석글 입니다..

[박홍균]

위의 글 중에, 제가 "우리나라는주택 하락기에 이미 접어들었다"고 했는데...
혹시라도, "그럼 왜 아직도 대구와 같이 오르는 곳이 있느냐?"고 묻는다면,
1060조나 되는 가계 부채와 정부의 부동산 떠받치기때문이라고 이야기하고 싶네요.
일본의 경우는 가계 부채가 한국처럼 심각하지 않습니다.

[예빈아빠]

윗글에 더하자면 매년 27만명이 사망하는데 앞으로 조금 더 늘어날 거라고 봅니다. 한때 20만여명까지 줄었다가 다시 꾸준히 늘어나고 있습니다. 평균수명이 80이상이 되어서 10~20년 더 살게되신 어르신들이 사망에 이르는 수가 늘어나는 것으로 판단됩니다. 앞으로 30만을 상회할 거라고 저는 봅니다.

[박홍균]

지금은 27만이지만, 베이비부머가 사망하기 시작하는 20년 후면, 연간 70~80만명 사망합니다.

[경제를 공부하자]

한국감정원은 모하는 곳인가요? 부동산중개업소? ㅎ

[깡통아파트]

감정원 시키들 감정평가사들 감정하고 삥띁는 애들옹호하는 집단입니다.
감정평가사 한해에 1만명은 뽑아야됩니다...

[깡통아파트]

정말 멋진 분석글입니다.
텐인텐아이들 kdi보고서 내년금리 1%로 해야된다고 했다고..
좋아서 날리도 아닙니다..

[생강차]

교란전술님 덕에 대구 정보 너무 잘 보고 있습니다. 감사합니다.^^

[생강차]

정말 올바른 분석이십니다. 좋은 글 감사합니다.^^

[gingery]

소형아파트가 대세라는 지적이군요.
대형은 답이 없다는 것으로 봅니다.
단기 버블 진행중.
디플레이션을 막기위해서는 경기부양을 하는 것이 당연지사.
새로운 시장의 대북경협만이 난국을 돌파할 카드.
정녕 일본처럼 되지 않으려면

[냠이]

이 글에서까지.. 대세.. 단기 버블.. 경기부양.. 일본처럼 되지 않으려면..
역시 속에 있는 진심은 꺼내지 않을수가 없다니까요.. ㅋㅋㅋ
대북경협? ㅋㅋ 멀쩡하던 개성공단 개차반 만든 정권이?? ㅋㅋㅋㅋㅋ
좌파가 대북지원해준 쌀로 핵폭탄 만들었다고 쌩ㅈㄹ하던 어버이연합 노인네들이
대북경협 돈받아 핵폭탄 만들면 우짜냐고 안하려나요 ㅎㅎ
경제 위기 생기면 대북 경협할 생각보다 돈주고 총쏴달라는게 특기라 그거부터 땡길텐데 ㅋㅋㅋㅋ

[gingery]

일단 불경기는
동의하시지요?
그럼 당연히 경기부양으로 가야합니다.
고로 저금리에 재정확장하는 것이 당연합니다.
이런 신용완화로 인해 단기적으로 버블이 생기는 것은 능히 짐작하고도 남습니다.
문제는 그런 금융장세가 실물투자의 확대를 유발해서 경기가 좋아지는 연결고리입니다.
그래서 마지막 남은 수단이 대북투자입니다.
이런 대북개방이 없으면 남한 경제는 어렵다는 것입니다.
별론을 제기할 것은 수구골통들이 그런 정치적 결단을 하겠냐?
일 것인 바, 재벌조차 살기 위해서는 그런 대북투자가 필요하다는 사실에 불과합니다.

[복둥이]

님 말씀이 맞습니다. 하지만 시도를 안하니까 답답한 게지요...
한국이 살길은 경제민주화와 대북경협외에는 답이 없어요.

[gingery]

어렵기때문에 국가가 빚내서 경기역진적 부양조치를 하는 것입니다.
마찬가지로 재벌들이 살기위해서라도 대북경협의 물꼬를 터야 하는 것입니다.
해서 우리 카페에 넘쳐나는 비관론이 단기로는 신용완화의 금융장세의 버블,
장기로는 대북활로가 열리면 대박,
그러한 살 길을 도모하지 않는다면 '혼또' 국가부도.
경제 민주화야 좋기도 좋은 일이나 정치적 변화없이는 그런 좋은 일은 기대난으로 여깁니다. 누가 가만히 있는 입에 떡을 주겠습니까?
87년 6월의 정치적 민주화 이후 7월에 노동자 대투쟁으로 경제민주화가 도모되었던 것이고 전반적으로 3저 호황이라는 자본의 여유가 깔려 있어서 가능했던 것이 경제 민주화입니다

[냠이]

대북경협이 무슨 석유 유전 터지는양 여기시네요.ㅉㅉ
성사될리도 없거니와 (이유는 위에 써뒀죠?) 성사되더라도 기대할수 있는건 1. 북한 노동력을 활용한 인건비, 2. 북한 SOC 개발, 3. 북한 자원 개발 정도입니다.
노동력을 이용하려면 캄보디아보다 적은 인건비 줘야 하지만 그러면 내수에 별다른 도움이 되지 않죠.
2,3번은 건설업체/대기업만 배불리는 짓이구요.
부가적으로 북한 인구의 합류로 내수시장이 커진다는거 정도인데,
이건 그들의 소비력이 어느정도 따라왔을때의 얘기고 수십년 걸려 해결될 일입니다.
게다가 북한 인구가 출산율은 우리보다 높지만 인구수 자체가 작아서 내수 비중을 높일수는 있지만 부작용도 만만찮죠.

[냠이]

당장 독일의 예만 보더라도, 통일이건 협력이건 서독이 돈빼먹으려고 한짓이 아니에요.
오히려 돈 쏟아부었죠. 동독에 유리하도록 많은 자본을 쏟아붓고도, 통일 된 후 막대한 통일 비용이 들어갔어요.
그 당시에도 돈많고 잘사는 독일도 통일하면서 개고생했으니 우린 하면 안된다는 식으로 몰고 가는 보수 언론들도 많았고,
실제로도 동독에 들어간 비용뿐 아니라 차별 문제, 경제력 격차문제, 실업 문제등 아직도 남아있는걸로 압니다.
북한하고 경협만 하면 대박? 독일보다 돈도 없고 경제력 격차도 많이 나는데? 꿈도 야무지셔라.
님 희망처럼 대박되려면 북한 주민들 노예삼아 아오지 탄광 중노동 시키면 가능할지도 모르겠네요 ㅋㅋ

[미야예요]

1인가구 아파트 삽니다...원룸 투룸 오피스텔은 월세는 비싸고 불편해요...차라리 자산으로 사두는것 선호하는데요

[깡통아파트]

ㅎㅎㅎ 돈이있어야사지?
참으로 말도안되는소리!!!!!!
돈있으면혼자살까

[teemy]

좋은자료 감사합니다. 매번 감사하다는 말 외에는 달리 할말없는 일인이지만 그래도 좋은자료 부탁드립니다. 꾸벅

[인사이트in]

님 정말 대단하시네요.......제가 기사를 읽으면서 이상하다고 생각한 부분을 근거를 찾아가면서 반박해주시다니 정말 감사합니다. 좋은 글 읽고 갑니다!

[굿과정보원]

솔직히 저도 저 기사 보고 실소를 금할 수 없었습니다~
기본적인 팩트조차 부정하고 왜곡하려는 감정원~ㅋ 정부에 대한 신뢰가 바닥이니 정부 관련 단체에도 뿌리깊은 불신이 생길 수 밖에 없는 현실~ ㅎㅎ

[양자]

감사합니다.

[굿과정보원]

외국인이 집값을 지탱해주리라는 어처구니없는 상승론자들의 논리? 그럼 외국인 비율이 압도적으로 높은 안산같은 도시는 집값이 높게 유지되야겠군요~ ㅋ

[정말차카게살자]

제가 작년인가 쫄딱 망한 그리스를 다룬 다큐멘타리를 봣는데 그리스는 정부자체가 거대한 사기집단 범죄집단이더군요 우리나라도 뭐 외국인의 시각으로 보면 답이 나오겟죠

[이공간]

2013년 기준 상장기업 평균이 1000원 매출이면 39원을 벌었다네요. . .그 말은 상당수의 중소기업은 적자란 얘기고 올해 상황은 더욱 심각하네요. . ..경기부양이란 목표로 금리인하를 했지만 부채증가로 인한 소비침체만 가중되었습니다. . . .
추가 금리인하요. . ?
하면 할수록 늪에 빠져들겠죠. . . 그러다가 수출까지 않되면 그냥 주저앉는 것이고
지금이라도 금리를 아주 천천히 올려서 디레버리징하며 한계가구를 생계지원하는 수밖에는 없어 보입니다. ..
결국 기업이던 가계이던 구조개혁을 피할수는 없을텐데 외부에의한 일시적인 붕괴보다는
선도적인 연착륙을 유도해야한다고 봅니다.

[복둥이]

다시 시작한다는 마음으로 경제민주화를 시작해야 합니다...독일을 벤치마킹하여 중소기업을 활성화 시켜줘야 해요.
그다음이 남북경협이라 생각합니다.

[이공간]

일단은 구조조정, 개혁으로 부실부터 털어낸후 뒤 따라올 정책들이라 봅니다....
아무리 중소기업 활성화 정책을 하더라도 생환이 불가능하다면 그것 역시 부채만 쌓일뿐이라 봅니다.
근데......무엇보다 이 정권이 안하겠죠....

[청송]

또, 추천 드립니다. ^^

[안탁티카]

에코세대가 이미 사회에 전부 나왔습니다. 한국 감정원은 에코세대란 실체도 없는 용어에 대한 정의부터 확실히 내려야 한다고 생각합니다.

[금빛눈]

대단하시네요....이글을 한국감정원에 보내서 한방 먹여야 하는 건데.../ㅋㅋㅋㅋ

[Gorilia]

일본식 잃어버린 10년 정도면 다들 감지덕지해야 할 판.
전세계에 유레없는 한국식 잃어버린 10년이 두고두고 화자 될 것으로 보입니다.

[은행나무2]

의문의 기사에 대해 설명 감사드립니다.
감사합니다~

[glen5213]

좋은 글 고맙습니다~~~~