▲ 김택균 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원 |
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아파트나 빌라 등 주택에 전세금을 지급하고 임차인이 거주하고 있는데, 주택 소유주의 채무로 인해 살고 있는 주택이 경매에 나오는 경우가 있다. 이 때 살고 있는 임차인은 요건을 만족하면 대항력을 가지게 되고, 법 테두리 내에서 보호를 받을 수 있게 된다.
여기서 대항력이란 `집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당한 경우 임대차 기간동안 새로운 소유자의 간섭없이 거주할 수 있고, 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리`를 말한다. 만일 경매에서 대항력 있는 임차인을 만나면 참여하지 않거나 참여해야 한다면 낙찰자가 인수해야 할 보증금만큼 떨어지고 나서 참여해야 한다.
울산지역 모 아파트가 경매에 나왔는데, 사건 내역을 자세히 살펴보니 저당권 설정 당시에 다른 권리보다도 선순위이면서 대항력을 갖춘 "임차인"이 저당권자에게 `무상거주 확인서`를 제출했다고 되어있다고 치자. 그렇다면 저당권자에게 무상거주 확인서를 제출한 임차인이 경매절차에서 보호를 받을 수 있는지 아닌지를 잘 따져보고 입찰을 해야 할 것이다.
임차인의 대항력이 인정되어 보호를 받을 수 있다면 임대차 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리를 가지게 되기 때문에 아파트를 낙찰받아 소유권을 넘겨받았음에도 불구하고 계약기간 동안은 집을 비워달라고 할 수 없게 된다. 대법원 판결에 따르면, 저당권 설정 당시 임차인으로부터 무상임대차 확인서를 받은 "채권자"가 저당권에 기해 경매를 신청하였고, 해당 법원에 무상임대차 확인서를 제출하였기 때문에 임차인은 경매절차의 낙찰자에게 대항력을 주장하는 것은 허용될 수 없다는 것이 판결의 요지이다.
무상임대차 확인서를 작성했다는 것은 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시, 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 의미이다. 경매절차에 무상임대차 확인서(^무상거주 확인서)가 제출되면, 법원은 그 취지를 매각물건명세서에 기재하고, 그 기재 내용을 본 입찰자는 임차인의 대항력이 부정될 것이라고 신뢰하여 입찰가격을 산정했을 것이다.
그래서 설령 대항력 있는 임차인이 존재한다는 취지로 매각물건명세서가 작성되었더라도, 낙찰자의 신뢰 이익을 보호하기 위해 임차인의 대항력을 부정하는 것이다. 이와 정반대로 대법원이 선고한 또 다른 판결에 따르면, 임차인으로부터 무상거주 확인서를 받은 은행이 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받았으며, 임차인의 대항력을 인정한 사례가 있다.
경매절차에서 법원이 대항력이 있는 임차인이 있다는 취지를 매각물건명세서에 기재했는데도 "채권자"가 무상거주 확인서를 법원에 제출하지 않았다면, 입찰자들은 그 임대차가 낙찰자에게 인수된다는 전제로 입찰가격을 산정하였을 것이다. 그래서 임차인이 낙찰자의 인도청구에 응하지 않을 수 있고, 그 낙찰자가 채권자 본인이라 하더라도 마찬가지라는 취지이다.
은행 직원이 근저당권 실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보 건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차 사실을 숨겼다고 하더라도, 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고 할 수 없는 것이다.
그러므로 위와 같이 일시적으로 임대차 관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조에 나와 있는 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다고 판시했다.
즉, 임차인의 대항력은 인정되어 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 것이다. 이처럼 무상거주 확인서의 제출 여부가 관건이 되는 이유는, 임차인이 작성한 경우에는 임차보증금반환청구권의 포기 또는 그 채무에 대한 면제의 의사표시가 기재된 것으로 볼 수 있지만, 임차인이 무상거주 확인서를 작성해 준 상대방은 낙찰자가 아니라 채권자이다.
따라서, 확인서에 무상거주의 취지가 기재되어 있다고 하더라도 이를 곧바로 채무면제의 처분문서에 해당한다고 볼 수는 없으며, 채권자가 그 문서의 효력을 적극적으로 주장하는 경우에 한하여 임차인의 대항력이 부정되는 것이다. 즉, 낙찰자는 무상거주 확인서를 주고받은 당사자가 아니라 제3자이기 때문에 그 문서의 효력을 주장하여 자기의 이익에 활용할 수는 없다.
대부분의 경매정보 사이트에는 선순위로 전입신고한 임차인이나 소유주가 아닌 세대주가 있는 경매사건의 경우, 채권자에게 무상거주 확인서가 있는지 문의하여 임차인을 분석하라고 조언하고 있다. 그러나 무상거주 확인서가 있다고 해도, 채권자가 경매절차에서 법원에 제출하지 않았다면 무용지물이라는 사실을 알고 신중하게 입찰에 참여해야 할 것이다.