토지투자자에게 반드시 필요한 그린벨트와 자연녹지지역에 관한 원대한 지식

[김방기]

그린벨트의 특징과 자연녹지지역의 특징

(1) 그린벨트는 규제의 해제 및 완화 대상

자연녹지지역은 용도변경의 대상

(2) 그린벨트는 외형의 훼손정도에 의해

완화 및 조정의 조치가 가해질 수 있다

예) 집단취락지구 지정

역세권 주변의 그린벨트에 집중할 필요 있다

수도권 역 수는 모두 651개

주변의 그린벨트를 모색하라

#그린벨트

#자연녹지지역

자연녹지지역은 주거인구 변화에 의해

일반주거지역으로 용도가 변할 수가 있다

#맹지

자연녹지지역과 그린벨트가 접한 경우가 많다

용도변경 이후 주거인구와 주거시설이

입성하여

주변 그린벨트는 현재가치를 고수, 보지한다

그린벨트는 쉽게 해제되지 않음

#충청도

#수도권

그린벨트가 자연취락지구가 아닌

집단취락지구인 이유 -

자연취락지구는 비도시지역에 포함되며

집단취락지구는 도시지역에 지정되기 때문

(집단화)

(과밀화)

그린벨트 지역의 경우

과밀화가 진행되는 과밀억제권역에 집중 분포

(도농분리시)

예) 하남 과천 광명 의왕일대

지방의 그린벨트와 수도권 그린벨트의 색깔이 판이한 건

위성도시의 차이 때문

서울특별시 주변가치가 날로 높아지고 있고

대도시 위상과 그 증가세가 지방 대비

그 화력이 대단함

하남시는 대한민국에서 아파트 수가

가장 많은 곳

그린벨트 해제하여 그곳에 아파트단지를 조성한 것이다

과천시는 집값수준이 거반 강남 수위

#과천시

#하남시

하남시 그린벨트 77.3%

과천시 그린벨트 83%

(수도권 대표적 도농복합시이자

과밀억제권역)

#과밀억제권역

과천시는 '준서울'

2000년대 중반까지 92%가 그린벨트였다

하남시 역시 마찬가지로 90% 이상이 그린벨트였다

2012년 정부과천청사 이전 이후 과천의 그린벨트가

해제되었다

이러한 특수한 경우를 제외하곤

그린벨트 해제는 꿈같은 얘기

그린벨트의 이중성에 주의하자

해제되어 대규모 주택단지가 들어올 때

정부와 건설사만 좋지

해당지역 주민은 막대한 피해를 입는다

강제수용 당한다

헐값에 잡아 거품가격에 분양하여

결국 땅 제공자와 거품가격을 분양 받은

수분양자만 피해자가 되는 것

이게 바로 그린벨트 해제의 병폐이므로

해제를 외치는 자는 반드시

반성해야 함

#개발제한구역

#경기도

따라서 땅투자자가 그린벨트 해제를 무조건

환영할 건 아니다

해제 이유가 대규모 개발이라면

땅주인은 큰 손해를 입는다

#대지

수도권에 그린벨트가 집중된 이유 -

빠른 성장속도 때문

완성도가 너무 높아(과밀억제권역-도농분리시)

개발규제가 필요하다

#땅투자

#토지투자자

땅투자자의 종류

1) 개발이슈와 주변가치에 투자하기 - 기획부동산 이용

2) 지주가 직접 건축행위하여 환금성 수익성을

해결하기(집 장사) - 공인중개사 이용

3) 맹지 사서 지주가 직접 도로 개설한 후

되파는 경우

지목변경, 형질변경한 후 되파는 경우

#성남시

#서울특별시

수도권 과밀억제권역의 특징 -

도농분리시로 인구밀도가 높지만

면적크기가 작다

인구규모도 작은 편

수도권 성장관리권역의 특징 -

성숙한 곳과 성장 중인 곳으로 분류

가령 인구가 감소세인 안산은

성숙한 곳이고

인구가 증가세인 화성은

성장하는 곳

#안산시

#화성시

수도권 자연보전권역의 특징 -

자연을 보지하는 곳

양평 가평은 경기도에서 땅 면적

1,2위를 자랑하는 물의 도시

#양평군

#가평군

융통성↔선입견

(∵융통성=이해력↑

선입견=오해와 착각으로 뭉친 고착관념)

실수요자에게 융통성은 불요불급하나,

투자자에겐 반드시 필요한 지혜가 바로

융통성이다

융통성은 없고

선입견만 있는 자는 그린벨트 접근이 불가능하다

의심의 크기가 관심의 크기보다 더 크기 때문

집중력 순발력 판단력 모두 떨어짐

의심을 하기 때문이다

의심은 정신을 분열 분리시킨다

관심은 집중력을 높인다

그린벨트 땅 가치가 업데이트 되는 경우가 있다

자연스럽게

그린벨트 주변의 집 가치가 높아질 때

주거인구가 증가한다

주변환경이 빼어난 전원주택 그 이상의

가치가 있다

예) 과천시엔 전국 최고의 전원주택이 몰려 있다

힐링공간으로 점화 승화된 것

가령 서울의 랜드마크인

북한산 국립공원을 필두로 그 주변의

그린벨트 자락은 아름답다

서울 속 도심 속 힐링공간으로 제격!

서울 강북지역의 그린벨트와 강남 그린벨트의 색깔은

판이하다

국립공원의 색상에 의해 느낌이 확연하게 다름

물론 집값 차이도 있다

#아파트

학력보단 경력이,

경력보단 능력과 실력이 그 수명이 길다

지속성이 강하다

명문대 출신이라고 반드시 성공전선에 진입하는 건 아니다

화려한 경력이 성공의 보증수표는 아님

그러나 능력과 실력은 성공의 재료임엔 틀림없다

능력과 실력, 그리고 노력 등은 거짓말 못한다

부동산 투자는 핵심의 발견이 중요하다

부동산 박사와 부동산 경력이 다양하다고 해도

실력 능력 노력이 부족한 지경이라면

핵심 발견에 실패한다

예) 선입견 가진 자 - 기획부동산에 관한 분석력이 떨어짐

부동산과 관련된 선입견 타파는

학력 경력과 무관

오로지 빼어난 실력 노력 능력 통해 통감 가능

#부동산투자10계명

그린벨트 주변의 특징 -

공기오염도는 낮고 삶의 질은 높다

주거환경 대비 거품과 거리가 멀기 때문

행복의 공간이다

규제지역의 특징 - 아름답다

아름다움은 보호의 대상

아름다움은 미래가치가 아닌

현재가치

지금 당장 느낄 수 있는 여유다

그러나 아름답지 못한 그린벨트가 있다

보호 대상이 아니다

주거환경이 악화일로를 달린다

공기오염도가 높아진다

보호대상에서 제외된다고 규제가 해제되는 건 아니다

집주인과 땅주인이 그린벨트를 바라보는

사각차가 크다

상인들이 바라보는 그린벨트 역시 다르다

그린벨트 공간은 행복의 공간, 힐링공간이지

상업공간이 될 수가 없기 때문

그린벨트가 존재하는 이유는

주거인구 보호를 위해서지

장삿꾼을 위해 존재하지 않는다

유동인구 위해 존재하지 않는다

그린벨트의 핵심인구는 해당지역 주인인 주거인구다

국립공원은 유동인구를 위해 존재한다

유동인구가 핵심인구

#강남구

#강남3구

괜찮다 싶은 그린벨트

주변가치가 높아진다

예) 그린벨트 주변에 대규모 아파트단지가 있다면 주거인구의

영향으로 그린벨트 훼손이 예상됨

그린벨트 주변에 역세권이 존재한다면 유동인구의

영향으로 그린벨트 훼손이 예상된다

그린벨트의 힘은 인구 힘에 의해 진화됨

완화의 가능성이 늘 열려 있음

출산율이 떨어지는 건

석녀의 증가와 처녀의 증가

그리고 여성흡연율 증가와 일치한다

석녀(분만능력을 상실한 불임여성)는

지나치게 높아지는 여성흡연율과 연결됨

길가에서 처녀가 담배 피는 모습을 보면

대한민국 미래가 붕괴됨을 실감한다

여중생의 흡연 모습을 보고

참 슬펐다

출산율이 비교적 높은 지역의 그린벨트 상태 - 양호

1인 가구 증가와 그린벨트 관계 이 역시 연구 대상이다

그린벨트 풀어 굳이 대규모로 주거시설을 지을 필요가 없는 것

#일반주거지역

#동탄신도시

여하튼 땅투자자의 주요 키워드는

기획부동산과 그린벨트

자연녹지지역 관계다

지속적으로 이 키워드를 분석할 수 있을 때

비로소 만족스런 투자가 이루어지는 것이다

☎ 010-2246-9741

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