2009년의 아파트 가격 상승 원인에 대한 소고

[박홍균]

■ 2009년의 아파트 가격 상승 원인은 공급 부족

2009년에 들어와서 수도권의 아파트 값과 전세값이 다시 상승하기 시작했는데, 여러가지 원인이 있겠지만, 가장 큰 원인은 노무현 정부의 규제 정책으로 공급을 금지(?)시켰기 때문에 일어난 현상입니다. 2006년에 가장 아파트 착공이 적었는데, 이는 2009년 입주물량을 보면 알 수 있습니다. 아래의 표는 2005~2009년 사이의 아파트 입주 물량입니다. 입주물량이 2009년(2006년 착공한 물량)이 가장 적은 것을 알 수 있습니다.

△ 2005년 13만2352가구
△ 2006년 15만4327가구
△ 2007년 14만3606가구
△ 2008년 14만3158가구
△ 2009년 11만511가구

더우기 김광수 경제연구소의 선대인 부소장의 책 "위험한 경제학"의 101쪽을 보면 2006년 수도권 주택 공급 비중이 36%로 역대 최저입니다.(하지만 2007년에는 55%로 올라갑니다) 보통 이 비율이 50~60%임을 감안하면, 엄청나게 적은 값입니다. 여기에 서울의 뉴타운(이것은 이명박의 작품이지만, 노무현 정부하에서 계획되었습니다.)으로 인한 멸실 주택까지 감안하면, 주택 공급이 심각할 지경입니다.

전세계적인 경기 불황에도 대한민국 수도권은 그리 내리지 않고, 오히려 꿋꿋하게 오르는 이유가 이것 때문입니다. 혹자는 미국은 엄청나게 폭락하는데도 한국만 폭락하지 않는다고 이야기하는데, 그 이유가 바로 주택 공급의 부족때문입니다.
미국은 2006년 전후로 200만호가 넘는(보통 100만~150만이 적정) 과잉공급이 있었지만, 우리나라는 이런 과잉공급이 없었고, 오히려 공급 부족이 있었습니다. 만약 2006년 전후로 미국처럼 우리나라도 주택이 과잉공급되었더라면, 2008~2009년 폭락을 맞이했을 겁니다.

다행히 10월부터 아파트 값과 전세값이 안정되고 있습니다. 이 또한 2009년 10월부터 늘어나는 아파트 입주물량(2007년 초에 착공한 아파트)과 관련이 있습니다.



이 그림을 보면 10월 부터 아파트 공급이 늘어나고 있습니다. 이 여파로 이사철이 시작되는 10월임에도 불구하고 전세값이 안정되고 있습니다.



이 그림을 보면 특히 수도권은 하반기에 입주물량이 치우쳐져 있습니다. 지난 5,6,7,8월은 이사철이 아님에도 불구하고 전세값이 오른 이유를 설명하라면, 이와 같이 상반기 입주물량 부족과 뉴타운 이주수요가 겹쳐졌기 때문입니다.



10월달이 이사철임에도 불구하고 안정을 보이는 이유는 10월달의 입주 물량이 많기 때문입니다. 그림을 보면 10월~12월 사이에 비교적 입주물량이 풍부하기 때문에 전세값이 비교적 안정될 것으로 보입니다. 이런 현상은 내년 초까지도 지속됩니다.

(수도권 미분양이 2만채 넘기 때문에 물량 부족이 아니란 이야기는 삼가하시기 바랍니다. 미분양이 100만채가 있다고 하더라도 2009년 현재 입주할 수 없는 아파트라면 아무런 소용이 없습니다. 더더우기 미분양 원인이 터무니 없이 높은 분양가때문이라면, 준공 후에도 입주할 수 없는 아파트가 됩니다. 지방에 가면 이런 아파트가 많습니다.)

■ 중장기적으로 아파트 가격이 내릴 거라는 저의 생각은 변함이 없습니다

향후 몇년간은 금리나 입주물량으로 인한 일희일비는 있겠지만, 장기적으로 아파트 가격이 내릴거라는 저의 생각은 변함이 없습니다.

최근 아파트 경기가 좋아지면서, 그동안 미루어 두었던 2기 신도시 물량들이 본격적으로 분양되고, 더우기 보금자리 주택이란 명목으로 그린벨트에까지 아파트를 짓고 있습니다. 2009년 하반기에만 수도권 아파트 공급량이 10만 호가 넘습니다. 이 물량이 2012년 입주되기 시작하면 분명 수도권 아파트 값과 전세값이 동시에 떨어집니다.

그러는 사이에 점차 매년 새로운 아파트 수요자는 줄어들고 결국은 아파트 가격은 일본처럼 장기적으로 하락할 것입니다.

아래의 표는 우리나라 30세 이상(주택이 필요한 사람)의 인구입니다.
90년대에서 2005년까지 연간 62만명이상 늘어났지만, 2010년에는 50만명대, 2010년에는 30만명대로 절반 가까지 떨어집니다.

연도.......인구....증가 인구
========================
2000년 2505만명 +62.6만명
2005년 2817만명 +62.5만명
2010년 3073만명 +53.1만명
2015년 3294만명 +33.3만명

개인적인 생각으로는 이명박 정부하에서 아파트 값이 크게 오르지도 않겠지만, 크게 내리지도 않으리라 생각합니다. 2가지 경우 모두 정부에 부담을 주기 때문입니다. 하지만 건설 경기를 부양시키기 위해 가능한 수단을 모두 동원해서 아파트를 건설할 것입니다. 이런 물량은 이명박 정부가 끝나가는 2012년 말부터 본격적으로 입주가 되고, 2013년부터는 장기적인 하락이 시작되리라 생각합니다.

2013년은 부동산 시장에서 여러가지 변곡점이 되는 사건이 있는 해입니다. 대략 간추려보면

△ 2기 신도시의 본격적인 입주가 시작됩니다.
△ 뉴타운이 본격적인 입주가 시작됩니다.(멸실보다 입주가 많은 시점)

△ 그린벨트 내에 개발되는 보금자리 주택의 입주가 시작됩니다.
△ 10개의 혁신도시와 세종시의 입주가 시작됩니다.(180개의 공기업 이주)
△ 수많은 고층 건물들의 입주가 시작됩니다. 예를 들어 현재 여의도에서 공사중인 파크원 빌딩(연면적 64만㎡)과 국제금융센터 빌딩(51만㎡)이 완공되면, 63빌딩(16만6천㎡) 7채가 지어지는 효과가 있습니다.
(서울 오피스 공실륭이 25%에 육박 ---> 이 기사 참조)
△ 100층이 넘는 초고층 빌딩들의 완공이 시작되면서 현대판 바벨탑의 저주가 시작됩니다.(2013년에 5채 완공 ---> 여기 참조)
△ 주택의 실수요자인 30세 이상의 인구가 크게 감소하기 시작하는 시점입니다.
△ 결혼적령기 남녀의 성비 불균형으로, 결혼 건수 감소가 본격화됩니다. 결혼 건수가 줄어들면 그만큼 주택 수요도 줄어듭니다.


즐거운 하루가 되시길 바랍니다.

[++++]

간단하게 질문 하나 드리겠습니다. 더블딥이라는 게 오거나, 향후 세계경제의 성장률이 낮은 수준에 머물거나 해서, 주택의 신규공급이 늘지 않거나 기존보다 위축된다면, 수도권의 집값은 별로 하락할 가능성이 없겠네요? 반대로, 경제가 성장을 해서 신규공급이 늘어나야 비로소 집값은 하락을 하겠네요. 그것도 장기적으로요. ... 결국 님의 모델에서, '소득'이나 '부채상환비용'과 같은 것은 장기적으로 서서히 효과가 나타나서 인구통계적 변수와 맞물려 시장을 되돌릴 수 없는 지경으로 만드는 조류의 아랫흐름과 같이 동작을 하지, 중단기적 주택의 가격에는 당분간 '중립적인 변수'에 머무르는 것이네요. 제 이해가 옳습니까?

[++++]

우리나라의 인구통계적 특성이야 이렇다 칩시다. 미국의 경우, 재작년부터 베이비부머의 은퇴가 시작되었습니다. 하지만, 향후 2015년까지 전체 인구중 주택의 실수요층인 35-50대 인구비중은 크게 줄거나 늘지 않고 거의 그대로 유지되는 패턴을 그립니다. 그런데도 미국의 집값은 폭락을 했지요. 또한, 2015년부터는 미국의 동 연령층 인구는 다시 상승의 길로 접어듭니다. 이건 다른 말로, 현재 25세 이하의 인구층이 계속 증가하는 모습을 보이고 있다는 것이기도 합니다. 미국의 경우는, 인구통계적 변수가 꽤나 난해해서 결정적 설명변수로 자리잡기는 부족한 듯합니다. 단독이나 소규모 공동주택 중심의 건설이 지배하는 시장이니

[++++]

우리처럼 2-3년에 걸친 공급공백이 발생할 가능성도 적구요. 그렇다면, 미국시장에서는 공급도 인구통계도 아닌, '소득'이나 '부채부담' 혹은 '금융시스템'의 특성을 들어 주택가격을 설명해야 할 듯하네요. ... 다 같은 저금리 기조에 노출되었고, 다 같이 신자유주의적 풍조에 휩쓸려 소득양극화가 전개되었고, 부채의 법적 특성이 다소 차이가 있다 하나 다 같이 가계부채가 급증한 상황에서, 이 두 나라에 완전히 상이한 분석의 잣대를 들이 대는 게 온전히 타당하다고 생각하시는지요? 즉, 우리는 공급, 미국은 소득 혹은 부채.

[++++]

'경제학'에서 가격을 논할 때 항상 동원하는 두 변수가 '공급'과 '수요'라고 알고 있습니다. 님의 일관된 지적처럼, '공급'은 매우 중요한 요소입니다. 반면, '수요'라는 것은 그보다 더 중요한 요소이지요. 자본주의 사회가 절대적 공급부족에서 벗어나 대량생산능력을 확보한 이래, 보통은 수요가 공급보다는 항상 중요한 변수였습니다. 이 수요에는 장기적으로 인구통계적 요인도 들어갈 것이나, 중단기적으로 '소득'이나 '가처분소득' 혹은 '신용'과 같은 변수가 크게 개입하기 마련이지요. 님의 전체적인 모형에서 제가 늘상 부족하다 여기는 것이 바로, 이 '중단기적 수요 결정요인'으로서의 '소득'입니다. 이에 대한 고민이

[++++]

부족하다면, 현실 정책대안을 고려할 때, 필연적으로 '논쟁'이 일어날 수 밖에 없겠죠. 간명하게, 님의 현재 논거에 따르면, 결국 장기적으로 집값은 하락할 것이나 현재로서는 공급을 늘리는 게 유일한 해법이다는 류의 결론에 이르게 되겠죠. 당장 몇 년 뒤에 공급초과(보다는 수요부족!)로 집값이 하락할 것이라 예상되는 이 시점에 집을 더 지어야 한다는 우스운 결론에 도달하는 것이지요. 정말로 이러한 전망이 타당한 것이라면, 뜻 있는 정책입안자는 장기적 자원배분의 최적화를 위해 당장부터 공급을 줄여나가야 할 것입니다. 이게 자연스런 논리의 전개가 되는 것이지요.

[++++]

반면, 소득이나 부채와 같은 '가수요'에 기인한 바가 크다고 본다면, 당장의 가수요를 억제할 수 있는 세제와 금융정책의 도입, 규제장치의 강화를 주장하면서, 공급의 측면을 고려하겠지요. 당장의 시장수요가 '비이성적'인 것이라 볼 테니까요. 이러한 접근에서 '공급'은 다시 독립변수로 존재하게 됩니다. 정말로 미래에 주택수요가 줄지 말지는 또다른 판단영역이고, 향후 있을 주택수요의 절대규모와 변화상(가령 소인가구/독신가구 증가)에 대한 판단에 따라 보다 효율적인 자원배분을 도모할 테니까요. ... 전번에도 이 '수요' 때문에 말이 많았던 듯한데, 님의 모형은 그때와 별다른 점이 없어 보입니다.

[곧행복]

훌륭하십니다...산불은 맞불로 끄는것이 좋은 방법이지 싶네요...요즘 진정한 전문가(?)를 보기가 참 어려운데...최근 님글에서 따뜻함을 느끼고 있습니다...

[dongcimi]

좋은 글입니다. 인구통계만으로 수요가 줄어든다는 것은 한가지만 보고 판단한 것이라 생각합니다. 장기적으로 집값이 떨어진다는 솔직히 누구나 할 수 있습니다. 그 장기가 언제인지 아무도 모르니깐요. 지나친 가계 대출로 삶을 영위하지 못하는 일은 없어야 겠지만 집값 떨어질것 같다고 집하나 있는거 팔고 전세로 가는거, 글쎄요. 저는 아이들 생각해서 그렇게할 용기는 없습니다. 지금까지 함께한 이웃들도 소중한 자산이구요.

[얄꼴]

그렇군요..2006년말부터인가 2007년쯤에 분양물이 적었던 기억이 나네요..좋은글감사합니다. 2012년이 큰 분기점이 되겠군요..

[onetree]

오랫만에 고심하여 분석한 명쾌한글 올려 주셔서 감사합니다. 불도저로 밀어붙이면 공급량도 상승하고 값도 상승 하겠지만 계속 오르막이면 불도저가 뒤집어 지겠지요. 그러지 않으려면 내리막을 두리번 거릴 것이고...

[부화뇌동]

절대적인 인구의 감소도 영향이 크지만. 그 와중에 65세 이상 고령자의 비율이 기하급수적으로 증가한다는게 문제입니다. 65세이 이상 노인자살률이 OECD국가중 세계 1위, 자살증가률도 세계1위를 달리고 있는 대한민국입니다. (통계청 자료 참조)

[봉쥬르]

"100층이 넘는 초고층 빌딩들의 완공이 시작되면서 현대판 바벨탑의 저주가 시작됩니다.(---> 여기 참조)" 링크가 깨졌네요.

[써니텐]

오랜만입니다. 반갑습니다. 자주 좋은 글 주세요.

[부화뇌동]

다주택자 물량 158만채 추가요~. 내년 2월까지가 양도세 한시적 감면~ 수도권 258만채 중 무려 158만채가 다주택자 물량인데 이들에 내 놓는 물량이 얼마나 될까요? 올해 던져도 먹을께 많은 분들이 많은걸로 알고있습니다만....

[가을보리]

그린벨트까지 풀어서 아파트 짓는다는데도 부족하다니 이해가 안 갑니다.

[아이스1]

서울 남성 30~34세의 미혼자가 1995년에는 24.4%이던것이 2005년에는 49.4%가 미혼이였습니다...그리고 서울여성 30~34세 미혼자는 1995년에는 11.2%였는데 2005년에는 29.3%였습니다...아마도 내년에 인구총조사하면 미혼비율이 더욱 올라가 있을 것으로 예상합니다...그러니 30세이상 인구의 혼인률 저하로 인해 30대의 주택수요는 더욱 줄어들 가능성이 크다고 봅니다...사실 30대 인구중에 지금의 집값에 부담 느끼지 않을 사람이 몇이나 될까요?

[류심조]

오래만입니다... 항상 좋은글 잘읽고 있습니다... 자주 뵐수있기를...

[봄날곰]

정말 기다리고 있었습니다. 좋은글 잘 읽고 있습니다. 다시 잠수 타지 말아 주세요..