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김광수경제연구소포럼
 
 
 
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_부동산문제 2009년의 아파트 가격 상승 원인에 대한 소고
박홍균 추천 0 조회 2,292 09.10.27 10:08 댓글 18
게시글 본문내용
 
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댓글
  • 09.10.27 10:23

    첫댓글 간단하게 질문 하나 드리겠습니다. 더블딥이라는 게 오거나, 향후 세계경제의 성장률이 낮은 수준에 머물거나 해서, 주택의 신규공급이 늘지 않거나 기존보다 위축된다면, 수도권의 집값은 별로 하락할 가능성이 없겠네요? 반대로, 경제가 성장을 해서 신규공급이 늘어나야 비로소 집값은 하락을 하겠네요. 그것도 장기적으로요. ... 결국 님의 모델에서, '소득'이나 '부채상환비용'과 같은 것은 장기적으로 서서히 효과가 나타나서 인구통계적 변수와 맞물려 시장을 되돌릴 수 없는 지경으로 만드는 조류의 아랫흐름과 같이 동작을 하지, 중단기적 주택의 가격에는 당분간 '중립적인 변수'에 머무르는 것이네요. 제 이해가 옳습니까?

  • 09.10.27 10:30

    우리나라의 인구통계적 특성이야 이렇다 칩시다. 미국의 경우, 재작년부터 베이비부머의 은퇴가 시작되었습니다. 하지만, 향후 2015년까지 전체 인구중 주택의 실수요층인 35-50대 인구비중은 크게 줄거나 늘지 않고 거의 그대로 유지되는 패턴을 그립니다. 그런데도 미국의 집값은 폭락을 했지요. 또한, 2015년부터는 미국의 동 연령층 인구는 다시 상승의 길로 접어듭니다. 이건 다른 말로, 현재 25세 이하의 인구층이 계속 증가하는 모습을 보이고 있다는 것이기도 합니다. 미국의 경우는, 인구통계적 변수가 꽤나 난해해서 결정적 설명변수로 자리잡기는 부족한 듯합니다. 단독이나 소규모 공동주택 중심의 건설이 지배하는 시장이니

  • 09.10.27 10:31

    우리처럼 2-3년에 걸친 공급공백이 발생할 가능성도 적구요. 그렇다면, 미국시장에서는 공급도 인구통계도 아닌, '소득'이나 '부채부담' 혹은 '금융시스템'의 특성을 들어 주택가격을 설명해야 할 듯하네요. ... 다 같은 저금리 기조에 노출되었고, 다 같이 신자유주의적 풍조에 휩쓸려 소득양극화가 전개되었고, 부채의 법적 특성이 다소 차이가 있다 하나 다 같이 가계부채가 급증한 상황에서, 이 두 나라에 완전히 상이한 분석의 잣대를 들이 대는 게 온전히 타당하다고 생각하시는지요? 즉, 우리는 공급, 미국은 소득 혹은 부채.

  • 09.10.27 10:37

    '경제학'에서 가격을 논할 때 항상 동원하는 두 변수가 '공급'과 '수요'라고 알고 있습니다. 님의 일관된 지적처럼, '공급'은 매우 중요한 요소입니다. 반면, '수요'라는 것은 그보다 더 중요한 요소이지요. 자본주의 사회가 절대적 공급부족에서 벗어나 대량생산능력을 확보한 이래, 보통은 수요가 공급보다는 항상 중요한 변수였습니다. 이 수요에는 장기적으로 인구통계적 요인도 들어갈 것이나, 중단기적으로 '소득'이나 '가처분소득' 혹은 '신용'과 같은 변수가 크게 개입하기 마련이지요. 님의 전체적인 모형에서 제가 늘상 부족하다 여기는 것이 바로, 이 '중단기적 수요 결정요인'으로서의 '소득'입니다. 이에 대한 고민이

  • 09.10.27 11:29

    부족하다면, 현실 정책대안을 고려할 때, 필연적으로 '논쟁'이 일어날 수 밖에 없겠죠. 간명하게, 님의 현재 논거에 따르면, 결국 장기적으로 집값은 하락할 것이나 현재로서는 공급을 늘리는 게 유일한 해법이다는 류의 결론에 이르게 되겠죠. 당장 몇 년 뒤에 공급초과(보다는 수요부족!)로 집값이 하락할 것이라 예상되는 이 시점에 집을 더 지어야 한다는 우스운 결론에 도달하는 것이지요. 정말로 이러한 전망이 타당한 것이라면, 뜻 있는 정책입안자는 장기적 자원배분의 최적화를 위해 당장부터 공급을 줄여나가야 할 것입니다. 이게 자연스런 논리의 전개가 되는 것이지요.

  • 09.10.27 10:51

    반면, 소득이나 부채와 같은 '가수요'에 기인한 바가 크다고 본다면, 당장의 가수요를 억제할 수 있는 세제와 금융정책의 도입, 규제장치의 강화를 주장하면서, 공급의 측면을 고려하겠지요. 당장의 시장수요가 '비이성적'인 것이라 볼 테니까요. 이러한 접근에서 '공급'은 다시 독립변수로 존재하게 됩니다. 정말로 미래에 주택수요가 줄지 말지는 또다른 판단영역이고, 향후 있을 주택수요의 절대규모와 변화상(가령 소인가구/독신가구 증가)에 대한 판단에 따라 보다 효율적인 자원배분을 도모할 테니까요. ... 전번에도 이 '수요' 때문에 말이 많았던 듯한데, 님의 모형은 그때와 별다른 점이 없어 보입니다.

  • 09.10.27 11:45

    훌륭하십니다...산불은 맞불로 끄는것이 좋은 방법이지 싶네요...요즘 진정한 전문가(?)를 보기가 참 어려운데...최근 님글에서 따뜻함을 느끼고 있습니다...

  • 09.10.27 12:39

    좋은 글입니다. 인구통계만으로 수요가 줄어든다는 것은 한가지만 보고 판단한 것이라 생각합니다. 장기적으로 집값이 떨어진다는 솔직히 누구나 할 수 있습니다. 그 장기가 언제인지 아무도 모르니깐요. 지나친 가계 대출로 삶을 영위하지 못하는 일은 없어야 겠지만 집값 떨어질것 같다고 집하나 있는거 팔고 전세로 가는거, 글쎄요. 저는 아이들 생각해서 그렇게할 용기는 없습니다. 지금까지 함께한 이웃들도 소중한 자산이구요.

  • 09.10.27 10:23

    그렇군요..2006년말부터인가 2007년쯤에 분양물이 적었던 기억이 나네요..좋은글감사합니다. 2012년이 큰 분기점이 되겠군요..

  • 09.10.27 10:47

    오랫만에 고심하여 분석한 명쾌한글 올려 주셔서 감사합니다. 불도저로 밀어붙이면 공급량도 상승하고 값도 상승 하겠지만 계속 오르막이면 불도저가 뒤집어 지겠지요. 그러지 않으려면 내리막을 두리번 거릴 것이고...

  • 09.10.27 10:47

    절대적인 인구의 감소도 영향이 크지만. 그 와중에 65세 이상 고령자의 비율이 기하급수적으로 증가한다는게 문제입니다. 65세이 이상 노인자살률이 OECD국가중 세계 1위, 자살증가률도 세계1위를 달리고 있는 대한민국입니다. (통계청 자료 참조)

  • 09.10.27 11:10

    "100층이 넘는 초고층 빌딩들의 완공이 시작되면서 현대판 바벨탑의 저주가 시작됩니다.(---> 여기 참조)" 링크가 깨졌네요.

  • 09.10.27 11:18

    오랜만입니다. 반갑습니다. 자주 좋은 글 주세요.

  • 09.10.27 11:38

    다주택자 물량 158만채 추가요~. 내년 2월까지가 양도세 한시적 감면~ 수도권 258만채 중 무려 158만채가 다주택자 물량인데 이들에 내 놓는 물량이 얼마나 될까요? 올해 던져도 먹을께 많은 분들이 많은걸로 알고있습니다만....

  • 09.10.27 12:14

    그린벨트까지 풀어서 아파트 짓는다는데도 부족하다니 이해가 안 갑니다.

  • 09.10.27 13:31

    서울 남성 30~34세의 미혼자가 1995년에는 24.4%이던것이 2005년에는 49.4%가 미혼이였습니다...그리고 서울여성 30~34세 미혼자는 1995년에는 11.2%였는데 2005년에는 29.3%였습니다...아마도 내년에 인구총조사하면 미혼비율이 더욱 올라가 있을 것으로 예상합니다...그러니 30세이상 인구의 혼인률 저하로 인해 30대의 주택수요는 더욱 줄어들 가능성이 크다고 봅니다...사실 30대 인구중에 지금의 집값에 부담 느끼지 않을 사람이 몇이나 될까요?

  • 09.10.27 14:11

    오래만입니다... 항상 좋은글 잘읽고 있습니다... 자주 뵐수있기를...

  • 09.10.28 17:05

    정말 기다리고 있었습니다. 좋은글 잘 읽고 있습니다. 다시 잠수 타지 말아 주세요..

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