규제 사라진 오피스텔, 활성화 물꼬 트일까

[장경철]

고금리‧전세 사기에 매매‧투자수요 급감
금리 인하‧정부 규제 완화 효과로 반등 기미

고금리 기조와 전세사기 여파로 외면받던 오피스텔 매매시장이 활성화될 조짐을 보이고 있다.

기준금리 인하 수혜와 함께 최근 정부가 오피스텔을 주거 용도로 사용하는 것을 막기 위해 만들었던 규제를 모두 풀면서 불확실성이 사라졌기 때문이다.

부동산업계에 따르면 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 집값 급등기였던 2021년까지 주목받았지만 코로나19 유행 이후 금리 상승과 아파트 선호현상, 전세 사기 여파 등이 맞물리면서 투자 수요가 급감했다. 

이에 오피스텔 매매가격도 내리막길을 걷고 있다. KB부동산의 10월 오피스텔 매매가격지수 통계를 보면 전국 오피스텔 매매가격 지수는 전월 대비 0.02% 하락했다. 전년 동기와 비교해도 하락했다. 지역별 변동률은 종합지역 -1.51로 수도권 -1.51, 5개 광역시 –1.43이다.

수도권은 -0.01%, 5개 광역시도 -0.07%로 모두 하락했다. 수도권에서는 서울 -0.01 인천 -0.24%, 경기 0.01%로 서울, 인천은 전월 대비 하락한 반면 경기는 상승한 것으로 조사됐다.

오피스텔은 경매 시장에서도 찬밥신세다. 법원경매정보에 따르면 올 상반기 서울에서 진행된 오피스텔 경매 건수는 1235건으로 전년 같은 기간 대비 138% 급증했다. 하지만 이 가운데 40건만 낙찰됐다. 낙찰률이 19%에 그쳤다는 의미다.

공급 물량도 대폭 줄었다. 부동산R114에 따르면 올해 분양 예정인 전국 오피스텔은 6907실로, 지난해 공급 물량(1만 6344실)의 42% 수준에 그친다.

전문가들은 최근 1~2년 동안 오피스텔 시장이 침체된 이유로 ‘금리’와 ‘전세사기’ 등을 꼽았다.

한 부동산 전문가는 “고금리와 경기 침체 우려 등으로 부동산 시장이 단기간 회복되기 어려운 상황이라 수익형 부동산인 오피스텔 투자 수요의 움직임이 눈에 띄게 줄었다”면서 “지난해 불거진 역전세난이나 전세사기 등 사회적 이슈들로 인해 오피스텔 전세금 회수 안정성에 대한 우려가 커진 것도 임차인들이 오피스텔에 등을 돌리게 된 이유”라고 분석했다.

그러나 최근 오피스텔 거래 시장에 온기가 돌고 있다. 한국은행이 3년여 만의 기준금리 인하까지 단행하면서 일부 중소형 오피스텔을 중심으로 거래가 살아나는 분위기다.

정부가 오피스텔 공급 활성화를 위해 관련 규제를 전면 폐지한 것도 거래시장에 온기를 불어 넣을 것으로 예상된다.

국토교통부는 지난 26일 오피스텔 바닥난방 제한 폐지를 골자로 한 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 행정예고 했다.

그동안 오피스텔은 전용면적 120㎡를 초과하면 바닥난방 설치가 불가했지만, 이번 개정으로 해당 규제가 폐지된다. 오피스텔의 주거 활용을 제한하기 위해 도입된 주거 부분 비중 제한과 발코니·욕실 설치 금지 등 여타 규제는 이미 폐지가 완료됐다.

국토부 관계자는 오피스텔 규제 폐지와 관련해 “1인 가구·재택근무 증가와 AI 기술발전 등 사회·경제 여건 변화 및 수요가 증가하는 직주근접 공급을 확대하고, 다양한 용도로 활용할 수 있는 건축물을 활성화하기 위한 조치”라고 설명했다.

전문가들은 이번 대책이 침체된 주거용 오피스텔 거래시장에 온기를 불어 넣을 것으로 예상하면서도, 기존 오피스텔 시장이 회복하는 데는 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이다.

또 다른 부동산 전문가는 “서울의 경우 집값 상승의 풍선효과로 오피스텔 수요가 소폭 늘어나고 있다”며 “다만 아직 거래량이 많지 않아 향후 상승세는 제한적일 수 있다”고 분석했다. 그는 “대부분의 오피스텔은 임대 수익이 목적인 전용면적 30㎡ 유형”이라며 “이번에 규제가 폐지된 중대형 오피스텔의 경우 거래 회전율이 상대적으로 높지 않을 수 있다”고 말했다.

다음은 서울 역세권에서 분양중인 신축 오피스텔 현황이다.

●이대 엔트라리움 2차=서울 서대문구 대현동 내 준공 완료한 대로변 주거용 오피스텔인 '이대 엔트라리움 2차’의 분양이 진행중이다.

업체 관계자에 따르면 단지는 지하 2층에 지상 19층 규모의 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택인 도시형 생활주택 44세대 총 152세대의 규모로 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다.

전 타입 복층형 구조로 설계되어 실 거주 니즈를 충족시킬 수 있는 것이 강점으로 화장실이 2개로 설계돼 있으며 단지는 선시공·후분양 오피스텔로, 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개의 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다.

쉐어하우스로 사용하여도 손색이 없으며 특히 복층 바닥난방이 완비되어 주거형 오피스텔로의 질을 높였다.

단지는 매수 호실을 직접 방문하여 확인 후 계약이 가능하며 지하철 2호선 이대역까지 도보로 2분 거리에 자리한 ‘이대 엔트라리움 샵2’는 트리플 역세권에 위치해 있다.

각각 지하철 2호선 이대역이 200m, 경의중앙선 신촌역이 200m 거리에, 지하철 2호선 신촌역이 500m 거리에 있다.

이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등 명문대학은 물론이고 현대백화점, 신촌 세브란스병원, CGV, 메가박스 등 생활편의시설과도 가깝다. 대학생과 직장인 등 약 15만 명의 임대 수요가 예상된다.

새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 2029년 신촌역을 지날 예정이어서 서울 영등포와 여의도 일대 임대 수요까지 흡수할 수 있어 인근 부동산에서는 “임대수익 뿐 아니라 실수요자와 투자자들 모두에게 매력적으로 느껴질 수밖에 없다”는 분석이다.

또한 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 신촌역을 지날 예정으로, 서울 영등포와 여의도 일대 접근이 용이하다.

단지 인근에 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등의 주요 대학이 들어서 있으며, 대형백화점과, 영화관 등 생활편의시설이 들어서 있다.

계약금 10%, 잔금 90%, 대출은 60~70% 가능하며 분양가는 3억~4억대까지 다양하게 책정이 되었다.

분양문의 1668-0970

●마포 에피트 어바닉=서울 마포구 아현동 일대에 들어서는 ‘마포 에피트 어바닉’에 관심을 끌고 있다. 아파트와 주거형 오피스텔이 함께 들어서는 해당 단지는 지하 5층~지상 24층 2개동 총 407세대로 전용면적 34~46㎡ 아파트 198세대와 전용면적 42/59㎡ 오피스텔 209실 규모로 설계됐다.

해당 단지는 사통팔달 교통망과 풍부한 생활인프라, 뛰어난 교육환경 등을 모두 갖췄다. 서울 지하철 5호선 애오개역이 도보 2분 거리에 위치한 초역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 해당 노선을 이용하면 여의도와 광화문 업무지구까지 10분 이내로 이동할 수 있다. 지하철 2호선 아현역도 도보권이고 지하철 5·6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역도 한 정거장 거리에 있다.

단지 인근에 마포대로와 신촌로 등 간선도로망이 있어 강변북로, 올림픽대로 진입이 편해 서울 전역으로의 이동도 용이하다.

다채로운 커뮤니티도 마련된다. 피트니스와 GX룸, 골프클럽, 탁구장, 댄싱룸, 라커룸&샤워실 등 다양한 운동을 할 수 있는 시설이 지하 2층에 조성된다. 지상 2층은 카페 그린하우스와 코쿤카페, 힐링가든, 리프레쉬 라운지, 릴랙스 라운지 등이 예정됐다. 최상층에 있는 루프톱에는 BBQ가 가능한 다이닝과 펫플레이그라운드, 키즈플레이존, 라운지 등이 들어서 가족·지인과 색다른 경험을 공유할 수 있다.

자녀들의 교육환경도 뛰어나다. 단지 인근에 아현초, 서울소의초, 공덕초, 한서초, 아현중, 숭문중, 서울여중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등이 있어 탁월한 교육여건을 갖췄다. 이어 초록숲작은도서관, 꿈을이루는작은도서관, 손기정문화도서관, 손기정어린이도서관, 마포평생학습관, 청파도서관, 경의선숲길, 효창공원 등도 이용할 수 있다.

또한 이마트, 롯데마트, 현대 백화점 등 유통·쇼핑시설과 CGV, 메가박스 등이 인접해 문화 편의시설을 편리하게 이용할 수 있고, 마포경찰서, 서울서부지방법원 등 관공서도 인근에 위치한다.

분양문의 1899-1473