에스크로(escrow)

에스크로(escrow)는...특정물을 제3자에게 기탁하였다가 일정한 조건이 충족되면 계약상 명시된 대상에게 해당 물건을교부할 것으로 약속하는 조건부양도증서를 의미하며, 무역이나 전자상거래 등 다양한 분야에 활용된다. 부동산 에스크로는 이러한 에스크로의 일종으로, 중립적 제3자가 부동산거래와 관련된 재산 및 서류 일체를 거래 대상 부동산의 소 유권 이전 시(계약종료 시)까지 관리하는 서비스를 의미한다. 즉, 부동산 에스크로는 제3자가 부동산거래와 관련된 대금과 권리를 담보하다 계약조건이 충실하게 이행되면 매매대금은 매도인에게, 소유권은 매수인에게 이전시켜주는 역할을 하는 것을 말한다. 한국은 2001년 「공인중개사법」 개정을 통해 부동산 에스크로 제도가 처음 도입되었다. 현재 「공인중개사법」 제31조에서는 “개업공인중개사는 … 계약금·중도금 또는 잔금을 … 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다”라고 하여 부동산 에스크로 이용을 임의 규정으로 마련하고 있다. 부동산 에스크로는 부동산거래와 관련한 대금의 지불과 양도증서의 등기가 동시에 이루어질 수 있도록 하여 거래과정에서 불안정한 상태로 유지되는 매도인 및 매수인 양측의 법적 지위를 보호한다. 권리 관계에 대한 조사를 통해 권원상의 하자나 부담으로부터 발생하는 위험을 소유권 이전 등기 전에 제거하여 중개사고의 위험을 미연에 예방하는 기능도 수행한다. 또한 모기지, 보험 등 부동산거래와 관련한 업무가 안전하게 실행될 수 있도록 에스크로 관리인이 자금과 서류를 관리하므로 거래과정 전체와 그와 관련된 거래금액이 기록된다. 이를 통해 부동산거래의 투명성이 제고되며, 양도소득세, 취득세와 등록세 등 세원의 누수를 방지하는 효과가 나타난다. 미국의 경우, 캘리포니아주 등 미국 서부를 중심으로 부동산 에스크로가 활발하게 이용되고 있다. 인터넷이나 모바일 등 온라인을 통한 부동산거래 증가로 부동산 에스크로 이용이 관행화되어 있으며, 규모가 크고 절차가 복잡한 부동산거래, 금융기관의 저당대출이 수반되는 경우에는 대출기관이 에스크로를 설정하도록 요구하는 경우가 많다. 그러나 한국의 부동산 에스크로 이용은 매우 저조한 수준이며, 수익성 저하로 인해 2001년 이후 도입되었던 에스크로 상품들의 서비스 역시 2006년 이후 대부분 중단된 상태다. 부동산 에스크로와 관련한 다수의 선행연구 결과, 제도에 대한 인식은 낮지만 제도 도입의 필요성은 높은 것으로 나타났다. 한국의 거래 문화를 반영한 부동산 에스크로 제도의 도입과 적극적인 홍보를 통해 부동산 에스크로의 활성화와 그를 통한 부동산거래 안전성 제고가 이루어져야 할 것이다.국토연구원