주택청약제도 2006.2.7
저축, 예금, 부금으로 나누어진 로또식 추첨방식을 가점제로 전환, 가구원,소득에 따라 분양기회를 차등함으로써 무주택자의 내집마련 기회를 확대하고 3자녀이상 가구를 특별공급대상에 넣는다는 것이 골자다.
정부는 이 같은 방안을 6월중에 확정, 단계적으로 시행한다는 방침이나 현재 청약통장 가입자 수가 700만명에 달해 시행시기, 방법을 놓고 적잖은 논란이 예상된다.
◇ 가점제로 전환 = 현재 주택에 청약하려면 임대 또는 공공분양에 참여할수 있는 청약저축이나 민영주택 분양에 참여하는 예.부금에 가입해야 한다.
당첨자 방식은 동일 순위내에서 무작위 추첨에 의해 결정, 제도 자체가 운(運)에 지나치게 좌우된다는 지적을 받아왔다.
이에따라 정부는 가구주의 연령이나 가구 구성원수, 무주택기간 등에 따라 가중치를 부여하고 이를 합산한 종합 점수로 당첨자를 결정하는 방식으로 제도를 재편키로 했다.
가구주의 나이와 가족수가 많고 무주택 기간이 긴 청약자일수록 당첨기회가 높아지는 반면 나이가 어리고 핵가족인 청년층의 당첨 가능성은 크게 낮아지는 셈이다.
가점 항목과 가중치는 25.7평을 기준으로 이하와 초과 주택으로 구분해 적정한규모의 주택이 필요한 계층에게 돌아갈 수 있도록 한다는 방침이다.
가점항목에 소득을 포함하는 방안은 자영업자 등에 대한 소득을 파악할 수 있는시스템이 갖춰지는 시점에 적용될 전망이다.
◇ 무주택자 청약기회 확대 = 가점제와 함께 국가나 지자체가 개발하는 공공택지내 중소형 주택은 앞으로는 무주택자에게 전량 공급된다.
현재는 75%의 물량만 무주택자에게 우선 공급되고 공공택지내 민간 분양아파트는 유주택자도 청약이 가능했다.
중소형 주택은 지금의 전용면적 25.7평 이하를 기준으로 할지는 향후 주택산업연구원이 용역작업중인 연구결과와 여론수렴 등을 통해 결정된다. 이에따라 민간분양 아파트의 무주택자 공급분은 18평 이하로 한정될 가능성도 있다.
무주택자의 기준도 바뀐다. 지금은 소형 다세대주택 등 초소형 주택소유자도 유주택자로 분류돼 집을 넓히는데 상대적 불이익을 받았다.
하지만 정부는 앞으로 초소형주택 소유자를 무주택자로 간주하고 초소형 주택의기준을 추후 정해키로 했다.
◇ 다자녀 가구 집장만 유리 = 건교부는 이와함께 저출산 문제 해소 지원차원에서 자녀를 셋 이상 둔 가구를 국가유공자, 장애인 등과 같은 특별분양 대상에 넣기로 했다.
특별분양제도는 공공택지내 국민주택과 민영주택이 대상으로 분양물량의 10%를국가유공자, 철거주택 소유자, 북한이탈주민 등에게 우선 공급는 것이다. 청약통장가입유무와는 상관없어 다자녀 가구의 내집마련 기회는 그만큼 확대되는 셈이다.
건교부는 6월전에 주택공급규칙 개정을 마무리하고 이를 시행할 방침인데 우선공공택지내 분양주택을 대상으로 하고 추후 민영주택까지 범위를 확대하는 방안을검토키로 했다.
분양 가구수가 1천가구면 100가구가 특별공급 대상이다. 100가구중 3자녀 이상가구에 몇채를 배분할지는 분양승인권자인 지자체와 관계부처 협의를 통해 결정된다.
건교부 관계자는 "경쟁률이 높으면 자녀의 수나 거주지역, 무주택 기간 등을 고려해 지자체가 물량을 정하고 추첨을 통해 당첨자가 결정될 가능성이 높다"고 말했다.
이 제도는 8월 분양될 판교 중소형 주택(1천774가구)에도 적용된다. 하지만 판교의 경우 입지적 요건으로 철거주택 소유자, 국가유공자 등의 경쟁률이 높을 것으로 보여 특별분양대상 177가구중 20-40가구 정도만 혜택을 볼 전망이다.
◇ 시행시기 및 과제 = 청약제도 개선안은 단계적으로 시행된다.
3자녀 이상 가구의 특별분양대상 포함은 상반기중 주택공급규칙이 개정되는대로실시된다. 하지만 가점제 방식은 현재 통장 가입자가 700만명에 달하고 통장별 가입자의 이해관계가 얽혀있는 만큼 충분한 의견수렴 절차를 거쳐 내년 이후에야 시행될가능성이 높다. 무주택자에 대한 공공택지내 중소형 주택의 전량 공급방안은 마지막단계로 2008년 이후 시행될 예정이다.
건교부는 이와함께 이달말께 분양가를 낮출 수 있는 방안을 내놓키로 해 앞으로무주택자는 싼 값에 주택을 살 수 있는 기회가 더 넓어질 것으로 보인다.
하지만 지금 작은 집에서 큰 집으로 이사하려는 층과 결혼초의 신혼부부 청약가입자 등은 상대적으로 불이익을 볼 전망이다.
유엔알 박상언 대표는 "무주택자를 우선하겠다는 큰 틀은 바람직하지만 이 경우소형 주택 한 채 보유자는 통장을 활용한 갈아타기가 아예 불가능해진다"며 "전용 18평 이하 보유자에게는 예외를 인정하는 등의 방법으로 기존 예.부금 가입자들의 반발을 슬기롭게 해결해야 할 것"이라고 말했다.
평당분양가 사례입니다.
1.사건개요
청구인 등은 2002. 11.경 피청구인으로부터 조합아파트를 일반분양 받아 2003. 11.경 입주하였으나 분양당시 분양 카탈로그에 명시된 품목이 명시된 내용대로 시공되지 않아 같은 해 12. 29. 서면으로 피청구인에게 카탈로그에 명시된 대로 이행하여 줄 것을 요구하자 피청구인이 거절하였다.
2. 당사자주장
청구인 등은 분양 당시 모델하우스를 피청구인이 설치하지 않았고, 분양 카탈로그상의 명시된 내용을 변경할 경우 입주자들에게 사전 동의를 받거나 변경사실을 고지하여야 함에도 이를 이행하지 않았으므로 분양 카탈로그상의 내용대로 시공을 요구하는 데 반해, 피청구인은 분양 카탈로그에는 변경가능하다는 문구가 있는데도 분양 카탈로그에 표기된 사항 그대로 시공을 요구하는 청구인의 주장은 무리가 있고, 입주 직전 샘플하우스를 설치하였음에도 청구인 등이 이의를 제기하지 않고 있다가 지금에 와서 재시공을 요구하는 것으로 모두 수용할 수 없다.
3.사건경위
청구인 등은 2002. 11.경 “새마을연립재건축주택조합” 및 피청구인의 이건 목동로데오 휘버스빌을 일반분양 받아 2003. 11.경에 입주하였으나, 분양당시 분양 카탈로그에 명시된 내용과 다르게 시공되어 같은 해 12. 29. 내용증명(서울신월2동 우체국, 제04000255호)으로 피청구인에게 카탈로그상에 명시된 대로 시공하여 줄 것을 요구하였다.
청구인 등은 피청구인이 분양당시 향후 건축될 아파트의 내부구조 등에 대한 모델하우스를 설치하지 않았고, 입주 전 설치되었다는 샘플하우스도 건설 중인 동 아파트에 설치하여 사무실 겸용으로 사용하였으며, 이 또한 입주자들(청구인 등)에게 고지하지 않아 설치여부를 알 수 없다고 하였다. 피청구인은 분양 카탈로그는 분양 공고시 제작하였던 광고물로 입주자의 편의를 위하여 기획된 것이고, 투시도 및 평면도는 실제 시공시와는 상이할 수 있다는 문구가 명시되어 있으므로 청구인 등이 요구하는 11개 품목 모두를 수용할 수 없고, 일부 품목인 침실의 다기능 수납용 붙박이장은 수용할 수 있다고 하였다
4.결론
피청구인은 카탈로그상의 내용은 입주자들의 편의를 위해 기획된 것으로 투시도 및 평면도는 실제 시공시와는 상이할 수 있다고 표시되어 있으므로 책임이 없다고 주장하나, 아파트 분양 당시 소비자들에게 배포하는 분양 카탈로그는 향후 건축될 아파트의 내부구조를 소비자들에게 미리 보여 줌으로써 아파트의 청약율을 높이기 위한 일종의 홍보물임과 동시에 계약내용의 일부를 보여주는 것으로, 통상 소비자들이 아파트를 청약하기 전에 모델하우스를 방문하고 분양 카탈로그를 받아 살펴 본 다음 계약을 하게 되고, 분양계약서에는 계약내용 전부를 망라할 수 없기 때문에 카탈로그, 설계도면 등이 계약내용을 보충하는 역할을 한다고 볼 수 있으므로 건축시 부득이한 경우를 제외하고는 분양 계약자에게 인도되는 아파트는 분양 카탈로그상의 내용과 동일하게 시공되어야 함에도 이 건의 경우 카탈로그에 명시된 일부 품목이 실제 시공시 누락되었으므로 피청구인은 계약내용을 위반하였다고 볼 수 있을 것이므로 민법 제390조에 의한 채무불이행 책임을 면하기 어렵다고 할 것이다.
또한 피청구인은 샘플하우스를 설치하여 책임이 없다고 주장하나, 동 아파트 시공현장의 현장 사무실을 겸용하는 하우스를 샘플하우스라고 주장하고 있고, 이 또한 청구인 등이 아파트 분양계약 당시 알 수 없는 상황이었으며, 입주직전 샘플하우스가 정상적으로 설치되었다고 하더라도 계약당시 카탈로그와 다르게 설치되었다면 이를 이유로 그 책임을 면할 수는 없다고 할 것이다.
다만, 카탈로그상의 투시도 및 평면도에 도식된 침실 3의 창호의 경우 설치 공간의 부족으로 조합측과 감리단의 협의 하에 미닫이창을 여닫이창으로 도면이 변경되어 시공된 점, 그리고 동 카탈로그의 투시도에는 도식되어 있으나 실제로 시공되지 않은 현관 입구 아트유리 칸막이(중문)의 경우는 실제 인허가 도면과 청구인 등이 옵션사항 선택시 피청구인이 청구인에게 제출한 도면 등에 도식되어 있지 않은 점 등을 볼 때, 투시도 및 평면도는 실제 시공시 변경되었다고 볼 것이고, 그 외 동 아파트에 설치된 양변기의 경우 기존의 일반가구에서 사용하는 변기(13리터) 보다 물을 절약할 수 있는 절수형 변기(6리터)로 시공 된 점, 그리고 인터넷 통신 케이블이 설치될 경우 정보제공이 가능한 온라인 지역생활정보서비스와 현관출입통제시스템으로 통제 가능한 엘리베이터 등의 CCTV 등은 기능상 큰 차이점 없다고 인정되므로 이에 대한 부분은 피청구인에게 시공상 책임을 물을 수 없는 것으로 판단된다.
이상의 사실을 종합하면, 피청구인은 분양 카탈로그상에 명시된 대로 시공하지 않은 품목 11개 품목 중 위 5개 품목을 제외한 6개 품목(다기능 수납용 붙박이장, 인터넷 PC통신 화상서비스, 고감도 위성방송시스템, 세대통합 검침시스템, 디지털 멀티 온도조절시스템, 자동온도 조절용 샤워수전)에 대해 재시공을 하는 것이 상당하다고 할 것이다.
최종으로 결론지어 피청구인은 분양 카탈로그에 명시된 6개 품목을 2004. 7. 16.까지 청구인 등에게 재시공하여 준다.
전매제도
전매제한제도란 새로 분양되는 주택에 당첨된 뒤 일정기간동안 사고 팔지 못하도록 하는 조치를 말한다. 98년 전매제한제도 폐지는 앞으로 이같은 제한없이 분양받은 주택을 곧바로 사고 팔 수 있음을 의미한다 이 때 당첨된 주택(아파트)의 소유권은 최초 당첨자가 등기를 하게 된 다.
다만 소유권 등기 이전에 제 3자와 매매계약을 체결하고 나중에 아파트 가 완공돼 소유권을 당첨자로 등기한뒤 다시 당초의 매입자로 이전하는 형식을 빌리게 된다. 다시말해 당첨권(분양권)에 대한 거래가 자유화 되는 것이다.
물론 분양권 전매에 대한 제한 폐지는 미등기 전매와는 전혀 다르다.
미등기 전매는 부동산을 등기를 하지 않은 상태에서 다른 사람에게 되 파는 행위를 말하며 법률용어로는 '중간생략 등기'라고 한다. 만약 A B C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이뤄졌다면 B는 A로부터 C로 소유권이 바로 이전한 것처럼 위장하는 것을 말한다.
이렇게 되면 중간거래자는 전혀 표면에 나타나지 않은 상황에서 세금 도 내지 않고 차익을 누리게 된다. 현재 부동산은 산 후 등기를 하면 등록세가 매매가격의 3%, 등록세에 대한 교육세가 0.6%(등록세의 2%), 취득세는 매매가격의 2%가 붙는다. 인지세나 국민주택채권매입 등 부 대비용이 많이 든다. 미등기전매는 부동산의 세금회피 방법으로 사용 되고 있으며 이번에도 허용되지 않았다.
사례)
분양권 전매 피해사례
지난 2003년 용인 동백지구에서 아파트를 분양받아 내집 마련의 꿈을 이룬 회사원 최 모씨. 손꼽아 기다리던 입주가 다음달로 다가왔지만 최 씨는 요즘 풀 죽은 아내 얼굴을 대할 때마다 씁쓸해진다.
“집을 부부 공동명의로 하자”는 최 씨의 제안에 아내가 기뻐했던 것도 잠시, 절차를 알아봤더니 세금 부담 때문에 공동명의가 쉽지 않다는 결론이 나왔기 때문이다. 2억4,000여만원에 아파트를 분양받은 최 씨가 등기시 내야 할 취득ㆍ등록세는 약 980만원. 등기 후 아내에게 아파트 지분의 절반을 넘기려면 아내 몫의 취득ㆍ등록세 490만여원을 또 내야 한다.
등기 전 분양권 상태에서 지분을 나눌 수 있다면 세금부담이 없겠지만 최 씨의 아파트는 투기과열 지구에 속해 있어 분양권 전매가 금지돼 있다. 아직 입주하지도 않은 한 채 뿐인 집을 반으로 나눠 부부가 함께 소유하겠다는데 엉뚱한 투기 규제책이 앞을 가로막고 나선 셈이다.
최근 부부 공동명의로 집을 소유하려는 젊은 부부가 많아지면서 애꿎은 주택 규제로 인한 피해를 호소하는 경우도 크게 늘고 있다. 아파트 청약 제도가 부부의 공동 청약을 허용하지 않는 데다, 분양권 전매 제한 규제로 등기 이전까지는 공동 소유 자체가 불가능하다는 게 주된 원인이다. 등기 후 증여를 통해 공동 소유로 하려고 해도 취득ㆍ등록세가 이중으로 부과돼 세금 부담이 만만치 않다.
부부가 주택을 공동 소유하면 공평한 재산권 행사가 가능할 뿐 아니라 무엇보다 집을 팔 때 양도소득세를 절감할 수 있다는 장점이 있다. 부부가 집의 절반씩을 소유한 것으로 간주돼 누진율 적용에서 혜택을 받는다. 예를 들어 2년 이상 보유한 주택의 양도 차익이 1억원이라고 할 때 남편 단독 소유로 돼 있으면 양도세가 2,430만원이다. 부부 공동명의일 경우 각각의 양도차익 5,000만원에 대해 900만원씩 총 1,800만원만 내면 된다. 무려 630만원을 절약할 수 있는 셈이다.
황재규 신한은행 세무사는 “주택을 부부 공동소유로 하면 양도세와 상속세를 아낄 수 있고 어느 한쪽의 일방적 담보대출이나 불의의 경매로부터 재산을 보호하기도 쉽다”며 “주택 청약과 관련해 부부 공동명의를 크게 제한하는 제도적 허점을 보완할 필요가 있다”고 지적했다.
정부는 부부 공동명의를 가로막는 문제점을 일부 인식하면서도 이를 해결하기 위해 현행 법 규정 전반을 손질하는 것은 사실상 불가능하다는 입장이다. 주택법과 하위 시행령ㆍ시행규칙 등에서 부부 공동명의를 위한 증여 역시 전매로 일관되게 규정하고 있어 이를 예외적으로 인정해 줄 수 없다는 것이다. 그러나 투기 목적으로 두세 채의 집을 나눠갖는 게 아니라 한 채 뿐인 집의 분양권을 배우자와 나누는 것까지 전매로 간주해 불허하는 것은 곤란하다는 반론도 만만치 않은 상황이다.
건설교통부의 한 관계자는 “부부 공동명의를 위한 분양권 증여에 관해 관련부처간 논의를 여러 차례 해 봤지만 이를 허용할 경우 부동산 공유지분과 관련한 일대 혼란이 불가피해 어렵다는 쪽으로 결론이 났다”고 말했다.