다가구 임대사업자가 임대사업을 말소하는 경우

[박정규 세무사]

Q>

다가구 임대사업자가 임대사업을 말소하는 경우에 대해서 질의 드립니다..

전제)

1. 조정지역에 있는 다가구 주택임. - 고가주택은 아님.

2. 3층 주택 중 3층만 소유자가 거주하고 나머지 1, 2층은 임대함.

3. 주택임대사업자등록을 하고 민간임대주택의 조건을 충족함.

4. 1세대1주택 비과세 요건을 충족함.

5. 다주택 중과세 규정이 살아있다고 가정함.

질의)

1. 단기 임대사업자로서 기간의 1/2 이상을 임대하고 자진 말소하면 5년 내 거주주택 양도 시 비과세 되고, 당해 임대 주택을 1년 이내 양도 시 중과되지 않는 바 다가구 임대주택의 경우에도 거주주택과 임대주택을 별도로 보아 동일하게 적용하는지?

아니면 모두 1주택으로 보아 전체를 비과세 하는지?

2. 위 1.의요건을 충족하지 않고 임의로 자진 말소하면

다가구 임대주택의 경우에

1) 거주주택과 임대주택을 별도로 보아 다주택으로 간주하여 모두 중과세 하는지?

2) 아니면 양도자의 선택에 의하여 모두 1주택으로 보는경우 아래 중 어느 것이 타당한지요?

ㄱ) 전체를 비과세 하는지?

ㄴ) 임대주택 등록 말소하였으므로 전체를 중과는 아니지만 과세됨.

ㄷ) 임대주택 등록 말소하였으므로 ​거주주택만 비과세하고

임대했던 주택은 중과는 아니지만 일반과세함.

다가구 임대사업자가 임대사업자 등록을 말소한 후에 양도하면 처음부터 임대사업자가 아니었던 것과 마찬가지여서 양도자가 선택하는대로 1주택 혹은 다주택으로 할 수 있고 비과세도 가능하고 1주택으로 하는 경우 중과도 안 된다고 생각하는데 맞는지요?

A>

양도토지의 대물변제 상당가액은 5백만원이고, 양수자로부터 추가로 2.05억원을 지급받는다면 이는 양도토지의 양도실가가 2.1억원임은 당연하고, 중개사의 얄팍한 상술에 따른 양수자를 위한 척하면서 실리를 취하는 데에 동조하시 않는 것이 현명한 판단입니다. 감사합니다.

질문1)에 대하여,

구분 또는 지분양도인 경우는 공동주택으로, 일괄양도할 경우는 단독주택으로 선택할 수 잇도록 소득세법 시행령 제155조 제15항과 제167조의 3 제2항 제1호에 따라 양도자의 선택에 달려있으므로 전체를 1주택으로 하여 비과세 받거나, 3주택 이상으로 하여 3층은 제155조 제20항에 따라 비과세 받고 1층과 2층 소재주택은 중과제외로 과세받지만, 어떤 경우도 해당 다가구주택이 감면대상이 아닌 한 단독주택으로 선택하는 것이 조세부담상 유리할 것입니다.

질문2)에 대하여,

질문1)에 대한 답변의 연장선상에서, 단독주택으로 선택하면 소득세법 시행령 제155조 제20항과 제167조의 3 규정과는 무관하게 되므로 1세대 1주택으로 비과세 대상에 포함되면 등당 중과세율 적용받을 이유가 없지만 민간임대주택에관한특별법상 관할지차제로부터 임대주택 포괄적 양수도 승인을 받지 않는 한 4년 또는 8년의 의무임대기간 미충족으로 임대주택 호별로 각각의 과태료가 부과될 수 있습니다.

감사합니다.