스크랩 흑석뉴타운 흑석5구역 정비구역정보(2010.8.20)

[타잔김°³оΟ♡]

흑석뉴타운 흑석5구역의 정비구역 정보를 정리해보았습니다. 

흑석뉴타운 흑석5구역 정비구역정보

written by 흑석타운(2010.8.20)

http://cafe.naver.com/hsntown

* 사업 개요

1.사업명 : 흑석5 재정비촉진구역 주택재개발 정비사업

2.사업위치 : 서울시 동작구 흑석동 45-1번지 일대

3.건립세대수 :  655 세대 (임대 114세대, 분양 541세대)

4.조합원수 :  374 명

5.추진단계 : 공사중, 일반분양 완료

6.입주예정 : 2011.3월 예정

7.추진위/조합연락처 : 02-822-9065

8.사업추진 현황

추진위승인	구역지정	조합인가	사업인가	관리처분	착공	일반분양	입주예정
2004.2.23	2003.12.26	2004.5.15	2006.7.10	2007.3.26		2009.6.26	2011.3

* 건축 개요

1.시공사 : 동부건설 (동부 센트레빌) 

2.사업부지면적 : 40858m2, 12360 평

3.사업연면적 :  115983.02m2, 35085 평

4.건축규모 : 지하 3층, 지상 20층, 10 개동

5.용적률 :  232.28%

6.건폐율 :  22.08%

7.난방방식 : 지역,개별난방

8.주차대수 : 805대 (세대당 1.23대)

9.구조 : 철근콘크리트조

10.분양설계 및 분양가

						단위 : 만원
분양평형	총세대수	조합분양세대	(분양가)	일반분양세대	(분양가)	보류지
임대	114
26평형	24	19	25,670	4	45,080	1
33평형	391	250	41,830	138	67,900	3
43평형	126	100	63,060	25	89,430	1
합계	655	369		167		5

*흑석5구역 입지 분석

→ 녹지,충분한 근린상가, 평탄한 지형을 갖춘 지하철 흑석역에서 도보5분이내 역세권 사업장

여의도 출퇴근하는 분들에게 굉장히 인기 많은 흑석뉴타운. 흑석뉴타운 내에서도 1단계 사업구역으로

흑석뉴타운 에서 가장 빠른 사업추진으로 2011년 초 입주예정인 흑석5구역입니다.

흑석뉴타운의 입지를 한마디로 정의 하자면, 반포1단지 서쪽으로 지하철 한정거장.이라고 할 수 있습니다.

한강변에 닿아있어, 한강르네상스 프로젝트의 후광을 직접적으로 얻을 수 있는 위치이면서,

또한 용산국제업무단지와 용산 동부이촌동을 강너머로 마주보고 있습니다.

현재 대한민국에서 가장 비싼 아파트로 손꼽히는 반포2단지--반포래미안을 9호선 지하철역 2개역만 가면 닿을 수

있는 거리이면서, 또한 9호선을 통해 지하철 3~5개만 지나면 여의도 부도심과, 강남의 부도심 업무지구로 갈 수

있는 입지에 있는 뉴타운입니다. 

그림을 보시면 여의도와 반포로 향하는 현충로에서 가장 가까이에 위치한 주택재개발사업구역입니다.

현충로를 따라 반포-강남으로 나아가기에도, 여의도로 나아가기에도, 그리고 한강대교를 통해 용산으로 가기에도 굉장히 편리합니다.

사업부지 전체가 9호선 지하철역을 도보로 3분~5분 이내에 커버할 수 있는 위치에 있습니다.

흑석역에 가깝다는 것은, 한강변으로 나아가기도 수월하다는 뜻이기도 하구요.

흑석역2번출구에 연결된 한강변 길을 통해서 반포 쪽에 조성되는 플로팅아일랜드 등의 강변공원으로 나아가기도 매우 좋습니다.

흑석5구역은 지하철역을 끼고 있는 흑석뉴타운1,2구역과 접하고 있는데,

이들 흑석1,2구역은 주상복합으로 지어지게 되며, 이들 주상복합에 많은 근린상가시설들이 들어오게 되어 이들 근린상가에

들어올 상업시설이나, 학원가 등 상업적 인프라도 함께 누릴 수가 있습니다.

그리고 흑석4구역과도 마주보고 있는데요. 흑석4구역 전면의 연도형 근린상가들을 이용하기에도 좋을 것으로 보입니다.

* 교육환경

현충로 맞은편 명수대현대 아파트에 흑석초등학교가 있구요. 흑석8구역쪽으로 중대부속초등학교(사립), 흑석6-8구역 내에

은로초등학교가 있습니다. 또한 인근 사업장인 흑석9구역내에 중대부속중학교가 있고, 바로 5구역 남쪽으로는 신설학교부지가

예정되어 있지요.

흑석9구역내 신설학교 부지에 초중고등학교 중 어떤 학교가 들어올지는 아직 미정입니다만,

흑석뉴타운 내에 고등학교가 없어서, 고등학교 설립 가능성에 무게를 두고 있습니다.

흑석뉴타운 내에는 고등학교가 없어, 현재 흑석뉴타운에 거주하는 주민들은 경문고등학교, 서문여고, 세화여고 등 서초구 쪽으로 고등학교 배정받고 있는 상황입니다. 때문에 학군을 중요하게 생각하는 투자자들 및 실수요자들 사이에서 흑석뉴타운을

선택하시는 분들도 꽤 많이 있는 편입니다.

*사업성 분석

→ 조합원 374 명, 건립세대수 655 세대, 조합원비율 57%, 일반분양 167 세대

흑석5구역은 12360평의 부지에, 용적률 232%를 받아 연면적 35085평규모로 655세대 아파트를 짓는 주택재개발 사업입니다.

조합원비율은 57%로 좋은 편이구요. 따라서 세대수 대비 일반분양 숫자가 높아 33평의 일반분양도 꽤 많이 나와서,

조합원들은 33평 5층 이상에 배정되었습니다.

흑석5구역의 사업성분석을 해보면, 굉장히 조합원분양가를 낮게 책정하고, 조합원들에 대한 보상 자체도 박하게 했다는

특징이 있습니다. 또한 사업비 지출도 다른 주택재개발 사업장들에 비해서 굉장히 낮은 수준입니다.

<사업추진 속도에 대한 평가>

흑석5구역은 2007년에 관리처분인가를 받았던 사업장입니다. 뉴타운으로 지정되긴 2003년부터 사업을 추진해온 터라

2006년 사업시행인가를 받아 2007년에 관리처분인가까지를 받았으나, 

2006년 흑석뉴타운이 서울시의 3차뉴타운으로 지정고시되고, 흑석재정비촉진계획이 2008년9월에 수립되면서

다소 사업내용이 변경되게 됩니다. 재정비촉진계획안에 따라 2009년 봄 관리처분 변경인가를 받았구요. 2009년6월 일반분양을

마치고 빠른 사업추진을 통해 흑석뉴타운 내에서는 가장 빠른 입주를 앞두고 있습니다. 2011년초 입주예정입니다.

관리처분 변경을 통해 일반분양가 수준 등을 조절하면서 비례율이 10% 정도 올라가면서, 조합원의 부담금이 다소 줄었구요.

관리처분계획 수립시 결의한 분양가수준보다 다소 높은 금액대로 일반분양을 한 탓에, 추가적으로 분양수입이 더 있어서

조합원들에게 확장비 및 샷시 등을 무료로 제공해주었습니다.

<일반분양 세대수 비율에 대한 평가>

655세대 건립에 약 374명의 조합분양. 일반분양이 167세대였으니, 조합원 숫자 대비 일반분양 세대수 비율은 44.6%정도

흑석6구역에 비해도 놀라운 수치입니다. 조합원비율 70%내외의 사업장들의 일반분양 세대수 비율이 10% 내외인 것에

비하면 월등히 나은 수치로군요.

*관리처분 분석

→ 평당권리가 : 1218만원 , 평당사업비 : 492만원

1.사업부지면적 : 12360평

2.종전총평가액 : 136,847,006,100

3.비례율 : 110%

4.사업연면적 : 35085평

5.총사업비 : 172,686,202,399원

6.평당권리가 산정

①평당감정평가액 = 총평가액 / 사업부지면적 = 1107만원

②평당권리가액 = 평당감정평가액① x 비례율 = 1218만원

7.평당사업비 산정

①평당사업비 = 총사업비 / 사업연면적 = 172,686,202,399 / 35085 = 492만원

8.관리처분 평가

<사업비 평가 첨부>

아파트를 짓는데 들어간 연면적당 사업비는 평당 492만원꼴로 굉장히 저렴함. 비슷한 시기 다른 사업장들의

사업비는 550만원~620만원 선이었음.

<평당권리가 평가 첨부>

분양수입에 따른 비례율상승 등에 힘입어, 평균권리가는 상대적으로 높아졌음. 가재울3구역과 비교해볼 경우

가재울3구역의 조합원비율은 60%. 평당권리가는 1235만원, 조합원분양가 수준은 가재울3구역이 약간 높으나(1000만원정도)

평당권리가는 1200만원대 초반으로 비슷한 수준입니다.

가재울3구역 평당권리가 : 1235만원 , 평당사업비 : 564만원

흑석5구역 평당권리가 : 1218만원 , 평당사업비 : 492만원

보면 가재울3구역의 조합원분양가가 흑석5구역보다 다소 높은데요. 권리가가 비슷하다는 것은 가재울3구역 개별조합원의

추가부담금이 그만큼 수천만원씩 더 많다는 의미라 할 수 있죠. 결국 그 이유는 가재울3구역의 평당사업비가 70여만원

더 높았던 까닭으로 보이구요. 만약 가재울3구역이 평당 사업비를 줄였다면, 그만큼 조합원별 추가부담금을 줄일 수 있었을

거란 이야기도 되겠습니다. 사업비가 줄었다면, 비례율이 좀 더 높아졌겠죠.

34평의 조합원분양가는 4억200만원 선으로, 평당권리가액이 1200만원선임에 비해 높은 수준은 아니었다고 보여집니다.

* 조합원 평형배정 및 일반분양

일부 라인의 경우 16층까지도 일반에 분양되었습니다. ^^;; 때문에 한때 일반분양분 중에서 프리미엄이 꽤 붙어 거래된 사례되 있었지요.

특이한 점은 26평의 경우, 조합원이 대부분 가져가서 일반분양이 1,2층밖에 없었다는 거...

43평 역시, 1~4층만 일반분양이고, 4층 이상을 조합원들이 배정받았습니다.

*현장 사진 및 공사현장 사진 (update)

(*2010.11.26 흑석5구역 공사현장 사진 )

*흑석5구역 위치도

동부이촌동의 강건너 맞은편, 반포에서 여의도로 넘어가는 길목에 위치한 흑석뉴타운.

대표적인 한강변 뉴타운이라 할 수 있는 흑석뉴타운.

흑석역을 끼고 있는 흑석1구역과 남동측에 맞붙어있는 흑석5구역입니다.

*조감도

*흑석5구역 단지배치도

그림에서 좌측이 남쪽이고, 동측이 북쪽입니다. 단지 주출입구 좌우로 43평이 들어가는 104동 105동이 있구요.

108동 3,4호라인만 26평형이고 나머지 평형이 33평형입니다.

102동과 103동 쪽으로는 옹벽이 있구요. 옹벽 위로 흑석뉴타운 20M 도로가 신설됩니다.

109동이 지하철 흑석역에서 가장 가까운 동이고, 110동은 임대동입니다. 109동 4호라인 뒷편으로 보행자주출입구가 들어옵니다.

각 위치별로 공원 및 놀이터, 녹지들이 배치도와 같이 조성됩니다.

또한 104동과 105동 하부에 입주민 커뮤니티 시설이 조성되며, 그 내용은 다음의 기타이미지를 참고하시기 바랍니다.

*동호수표

위의 조합원 평형배정 및 일반분양 표를 참조하세요

*일반분양분 발코니 확장비용 

33평 기준 전체확장비용 1100만원 꼴입니다. 상대적으로 저렴한 편임.

*평형별 평면도

*총평

여의도 출퇴근하는 분들에게 굉장히 인기 많은 흑석뉴타운. 흑석뉴타운 내에서도 1단계 사업구역으로 빠른 사업추진속도를

보이고 있는 흑석5구역입니다. 가장 빠른 입주를 보여 2011년 봄 입주예정이니, 빨리 입주하시고 싶으신 분들께 강추!!!

655세대 단지규모에, 지하철 역세권이면서 여의도든 강남권이든 용산이든 현충로 를 통해 단지내에서 바로 이동할 수 있습니다.

33평형 매물 기준으로 초기투자금액은 3.5~5.5억 선이며, 총매가 기준으로 7억~7.5억 선에서 거래가 이루어지고 있습니다.

33평 조합원분양가가 3억9천 정도로 저렴했던 탓에, 조합원분에 프리미엄이 많이 붙은 상태에서 거래되는 중이구요. 때문에 초기투자금액이 대부분 4억이 넘어갈 정도로 다른 뉴타운 재개발 물건에 비해 초기에 필요한 비용이 좀 많습니다.

흑석뉴타운 2단계 사업장들(흑석7,흑석3,흑석9), 3단계 사업장들(흑석1,흑석2)에 비해 한템포 빨리 입주할 수 있다는 게 장점.

따라서, 입주를 바라보는 실수요와 투자를 겸하여 흑석뉴타운 진입하시려는 분들께 권하고 싶은 구역입니다.

일반분양은 6억~7억선에 했구요. 프리미엄이 4~5천~1억선까지 호가하고 있습니다. 총매가 기준으로는 일반분양분 대비

조합원 분양분의 물건들이 상대적으로 메리트가 있는 편이구요. 일반분양분 매물의 경우는 초기투자금액을 1.5억 내외로

투자할 수 있어(물건에 따라서는 1억 내외도 가능), 분양권을 매수하였다가, 입주시 보유하고 있는 아파트 매도하고 흑석5구역에

진입하려는 분들께도 괜찮은 물건입니다.

*흑석뉴타운 센트레빌1 홈페이지

http://heukseok.centreville.co.kr/

*흑석뉴타운 흑석5구역 조합 홈페이지

http://heukseok5.johap.kr/

매번 정비구역 정보 취합하는 일이 보통이 아니네요. 정말 시간도 많이 걸리고 스트레스 만땅.

금방 끝날거 같은데... 이번 자료 만드는데도 세시간 반이나 걸렸네요. 기존에 있는 자료들을 정리하는 수준인데도 말이죠.

쩝쩝... 아 지친다.