한국과 부동산(김현정님의 글)

[게박사]

한국과 부동산

요즘 신문을 보면서, 예전에 여기 게시판에 썼던 내용이 생각이 나네요.

재작년쯤이었던가 기억하는데, 이마트 이야기를 언급하면서, 이마트의 경쟁자는 롯데마트를 비롯한 다른 대형 마트가 아니라, 대형 슈퍼마켓이 될거라는 이야기를 게시판에 언급을 했었죠. 그때 생각하니, 무슨말인지 모르겠다며 답글이 여럿 달렸던 기억이 나는군요. 그리고 그 수퍼형 슈퍼마켓을 가장 좋지 않은 방향인 대기업에서 사업을 시작해서 확장을 하고 있고요. 그런데 요즘 보니, 이마트에서인가 피자를 판다고 하더니, 요즘은 롯데마트에서 통닭을 판다고 하죠?

세상은 학교다닐 때 배웠던 도덕교과서와는 다르답니다.

약자를 보살펴야하고, 정치인은 국민이 편할 수 있도록 정치를 해야 하지만, 사람마음이라는 것이 예나 지금이나 다 그 욕심 때문에 어찌 될지는 예측하고 예상하기가 너무나도 쉽죠.

어떻게 일이 벌어질까 하고 들여다보면 아니나다를까 하는 결과라는 것이 백년 전이나 천년전 비교해 보았을 때 현재 변한 것은 하나도 없죠.

사람들은 세상이 변했다고 하는데, 세상이 변한 것은 하나도 없답니다. 그저 바뀐 것이라고는 기술과 수단이 진보하고 발전한 것이지 변한 것은 아닌데, 사람들은 자꾸만 세상이 변했다고 이야기를 하죠. 옛날 수레의 바퀴도 둥근 것이었고 지금도 둥근 것이죠. 그런데, 그 틀이 나무에서 쇠로 진보하였고, 쇠에 고무를 덮어씌우고 공기를 넣어 바퀴의 모양이 진보하고 발전한 것일 뿐이랍니다.

매번 제가 가장 많이 이야기 하는 것이 바로 ‘반복’이랍니다. 그리고 그 ‘반복’이라는 이야기 다음으로 가장 많이 이야기 하는 것이 바로 ‘기본’이고요.

이 두가지 ‘반복’과 ‘기본’이 중요한 이유는 단 한가지랍니다.

바로 인간 내면에 있는 사람의 마음이라는 것 때문이죠.

절대 바뀌지 않는 것이니까요.

환경이라는 것이 바뀌는 데는 상당히 많은 시간이 요구되죠. 아마도 지금도 현재 진행형이겠죠. 그런데 그 환경이라는 놈보다 바뀌는데 더 시간이 오래 걸리는 놈이 있답니다.

바로 ‘진화’라는 놈이죠.

‘환경’이라는 놈과 ‘진화’라는 놈이 과연 어떤 성격을 가지고 있는 것일까요?

여성이 스스로의 인권을 찾고, 교육을 받고, 나름대로 사회에서 각자의 위치를 찾는데 몇 년의 시간이 걸렸나요?

아직도 현재 진행형이지만, 과거 100년 전과 비교했을 때 보다 많이 변했죠?

그런데, 그런 조그만 변화라는 것이 생기기까지 인류가 태초에 생겨서 환경이 변하는 시기까지 1~2천년만 걸린 것은 아니겠죠?

그것보다 더 변화하기 힘든 것이 바로, ‘진화’입니다.

‘진화’라는 것은 아직까지 인류가 생긴 이래 변한 것이 하나도 없으니까요.

남자가 여자보다 육체적으로 강한 것이 변했나요? 아니면, 남자도 아이를 낳을 수 있는 육체의 변화가 생겼나요?

남자는 예쁜 여자를 원하고, 여자는 남자의 경제적인 부분을 원한답니다.

모든 일에 욕심이 있고, 예쁜것을 좋아하고, 더러운 것을 싫어하는 것은 예나 지금이나 사람의 마음속에서 변한 것은 아무것도 없죠.

부동산 이야기건, 경제 이야기건, 그리고 살아가는 이야기건 간에 매번 저는 ‘반복’이라는 것을 이야기 한답니다.

간단하죠.

인류가 생긴 이래 ‘진화’의 부분에서 변한 것이 아직까지 없으니까요.

몇몇 분들이 부동산을 이야기 하면서, 어떤 이야기를 하시냐면, 일본의 이야기를 많이 하신답니다.

반복에도 무조건 예외가 있는 것이라고요.

당연한 말입니다.

반복에도 예외는 있죠.

하지만, 판단에서 빼 먹고 하신 것이 바로, ‘경우의 수’와 ‘조건’이랍니다.

요즘 제가 주변에 어려우신 아무 고아원이건 노인정이건 간에 후원하시고 그 증빙만 보내달라 하죠. 어느 단체이건 상관없이요.

그분들께 “재무설계와 관리”하는 주제로 이미 수십편에 걸쳐서 경험담을 통한 글들을 많이 보내드렸고요..

이 이야기는 바로 ‘경우의 수’와 ‘조건’이 다른 상황 하에서 스스로 어떻게 답을 찾아야할지 그저 안내만 하는 역할을 한답니다.

모든 사람이 ‘경우의 수와 조건’이 다르다 보니 하나의 답이 없기 때문이죠.

자, 그렇다면 ‘일본’의 경우를 예를 들어볼까요?

일본의 잃어버린 10년은 ‘보이지 않는 힘’을 통해서 왜 그리 되었는지 아주 자세히 언급했죠?

지금은 글을 다 지웠지만, 한국과 비교하면 바로 ‘경우의 수’와 조건이 다르답니다.

‘재무설계’의 글에서 이야기 했듯, 만일, ‘비행기가 자동차보다 훨씬 안전하다.’ 라는 것은 결과적으로는 입증되어진 사실이랍니다.

그렇다면 이 말이 어떤 모순은 가지고 있는지 생각해 보신 적이 있으신가요?

만일, ‘비행기가 자동차보다 훨씬 안전하다.’라는 결론을 사실이 아닌 절대적인 진리가 되기 위해서는 최소한 갖추어져야 할 것이 바로 ‘경우의 수’와 ‘조건’ 이랍니다.

하늘에서 떠 다니는 비행기의 숫자가 땅에서 운행하는 자동차 만큼의 숫자 만큼되냐가 그 첫째일테고, 횟수가 그리 되냐가 둘째 문제일테고, 변수 그러니까 신호등이나 보행자 또는 음주를 할 수 있는 기회까지 고려해야하는 상황인지가 셋째가 되겠죠.

그렇다면 비행기가 안전한 운행수단인가요?

자동차가 땅에서 비행기만큼의 동등한 운행의 기회를 갖는다면 과연 비행기가 자동차보다 안전하다고 이야기할 수 있을까요?

이는 군대에 간 군인들이 사회의 일반 민간인보다 안전하다는 것과 같이 거짓된 통계와 확률이랍니다. 군인들에게 모두 외박과 음주의 기회를 민간인에게와 같이 동등하게 주어질 경우, 결과는 어찌 나올까요?

일본의 경우도 이와 같답니다.

‘보이지 않는 힘’에서 이야기 했듯, 일반인이건 기업이건 간에 그리고 은행까지 모두 합세해서 매매가의 120~150%까지 대출해주는 상황이 한국의 경우와 같을까요?

거기에 섬나라인 점과 땅에 대한 그리고 집에 대한 애착이 단지 투자에 대한 애착 이상인 국민성 등이 다른데 어찌 동일선상에서 비교가 가능할까요?

그리고 그리 될 수 밖에 없었던, 주식시장과 국제 금융시장간의 관계까지 따졌을 때 별 의미없는, 그러니까 남들이 그렇다더라 하는 식으로 어디 신문쪼가리 하나 보고 책 한장 보고 쉽게 내뱉는 아무 정리도 논지도 그리고 지식도 없는 단순히 투정부리는 개인적인 사견에 불과하다 이야기 하고 싶네요.

부동산을 알기위해서는 부동산 이외에, 주식과, 현물, 그리고 경제가 돌아가는 여러 유기적인 관계를 다 알아야 한답니다.

그리고, 경제를 안다는 것은, 단순히 경제이론 이외에 인문과 사회분야에 대한 지식을 안다는 것을 의미하고,

그 뒤에 돈을 번다는 것은 위의 말한 모든 것이 바탕이 된 후에야 비로소 다른 사람의 심리와 자신의 마음을 다스릴 줄 알아야만 세상에서 제일 쉬운 것이 돈 벌기가 되는 것이죠.

실은 세상살이란 아주 복잡하게 보이지만, 삼시세끼 밥먹고, 나이 먹으면 늙고, 배아프면 화장실 가는 것처럼 모든 사람들이 느끼고 생각하는 기본적인 것만 잘 이해하면 나머지는 아주 쉽답니다. 처음 이마트 이야기 한번 더 해볼까요?

처음 이마트가 나왔을 때 재래시장과 비교해서 재래시장과 가격차이가 거의 나지 않으면서 쾌적하였죠. 소비자 입장에서야 주차하기 편하고 깨끗하니 당연히 재래시장에 가기보다는 대형마트로 사람들이 몰렸죠. 그리고 어찌 변했나요? 재래시장 대부분이 문을 닫았죠. 그리고 이마트 가격이 비싸지기 시작했고요.

서울의 이마트와 강릉의 이마트 그리고 제주도의 이마트 중 어디가 가장 쌀까요?

답은 주변에 다른 대형마트들이 많이 있는 곳이 싸답니다.

자. 이제 보이시나요?

모든 사회와 시장의 구조는 다 예상할 수 있는 구조로 움직일 수 밖에 없답니다. 이유는 사람이 하는 것인데, 사람이 어디 외계인도 아닐터이고, 다 생각할 수 있는 기본이 거기서 거기니까 그렇겠죠.

쓸데없는 이야기를 많이 했네요.

요즘 부동산 시장을 보면서 하나같이 마음 초조해 하면서 갈팡질팡 어찌할 바를 모르죠.

지금은 상황은 과거를 보면 왜 그랬고 그럴 수 밖에 없는지 다 답이 나와있답니다.

예전, ‘현재는 미래의 자화상이다.’라는 글을 쓰면서 중간에 ‘쉬어가기’라는 글을 썼답니다. 그 글에는 어떻게 강남이 변화했고, 그리 되었는지에 대한 그 시대와 지금 시대와의 연결고리를 통해 그 이유를 설명해 드렸죠.

이제 ‘한국의 부동산’에 대한 글을 쓰려 합니다.

거창한 내용은 아니고, 과거의 부동산 정책의 변화나 시대상 등을 통해서 국가라는 단체가 부동산을 어찌 바라보는지 그리고 어찌 그 상황에 대처를 했는지를 이야기하려 한답니다.

결론은 맨 마지막에 말씀드리죠.

지금의 모습과 제가 볼 때는 과거와 매 한가지네요.

제가 이전에 제가 쓴 글을 저장해놓지를 않는데, ‘부동산’에 대하여 글을 써 놓은 것이 어디있는지 찾을 수가 없네요.

아마도 다시 써야 될 듯 싶군요.

글 다시 처음부터 써야 해서 많이는 못 보내겠네요. 12월 달은 동무들도 만나고 해야 해서 쓸 시간이 많이 날지는 모르겠군요.

시간날 때마다 틈틈이 써서 보내드릴 터이니, 많이들 공부하시고요.

아마도 이 글이 제가 쓰는 마지막 글이 되지 않을까 싶기도 하네요.

한국50년과 부동산 두번째

자 오늘 두번째 이야기인가요?

오늘도 이야기하기 전에 앞서서 또 재미난 이야기 하나 풀고 가야겠죠.

인생을 살면서 돌이켜보면 내가 하고자 했던 것들은 대부분 내 의지대로 했지만, 의지대로 하지 못하는. 그러니까 운명적인 3가지는 있는 것 같더군요.

그 첫번째가 바로 태어나는 것. 어느 부모와 어느 환경에서 태어나는 것은 바로 하늘의 뜻이지 내가 선택할 수 있는 문제가 아니죠. 분명히 좋은 환경과 나쁜 환경은 있다 보여지네요. 그래서 전생 좋은 일을 많이 해야 하고, 현생에서 좋은 일을 많이 해야 한다 생각이 아직도 변함이 없네요.

그 둘째는 인생의 반려자를 만나는 것이죠. 내가 처음 누구와 살겠다고 해서 되는 것보다는 혼인을 할 시기에 내 주변에서 나를 아껴주는 사람이 내 배우자가 되는 것이 대부분이랍니다. 이 말이 틀리려면 조건이, 어릴 적부터 지금까지 배우자상이 변함이 없어야하고, 그런 배우자와 사귀었고, 그런 배우자가 내 옆에 있다면 말이 맞겠지만 대부분이 그렇지 못하죠. 그래서 내 배우자는 내 마음대로 어찌 할 수 없는 것 같더군요.

그 셋째가 바로 죽는 것이죠.

내가 언제 죽겠다고 이야기하고 날짜를 정해놓고 죽는 것도 아니고, 또 어떻게 죽겠다고 결정하는 것도 아니랍니다. 어떤 분은 백세를 다 채우고도 아직까지 정정하시게 살고 계신분도 있는 반면에, 꽃다운 나이에 비명에 갈 수도 있고, 또한 자식들만 남겨 놓은 채 갈 수도 있고, 자식을 먼저 보낼 수도 있고 하죠. 내가 선택할 수 있는 문제가 아니라, 인명이 재천에 있으니 그것이 내 의지대로 할 수 있는 것이 아니죠.

그런데 재미난 것은 이 세 가지 내가 내 의지대로 결정하고 결론낼 수 없는 것을 모두들 자신이 스스로 결정할 수 있는 것처럼 생각들을 하고 행동하는 것이죠.

주변을 돌아보고 내일 내가 죽더라도 하루하루를 후회없이 가족을 사랑하고 주변을 사랑하고 내 일에 최선을 다해보세요. 그리고 그리 살면 내가 결정할 수 없는 것은 在天(재천)에 있으니 다 좋은 결정을 내려주실 거라 믿는 답니다.

지난번 이야기 어디까지 했던가요?

박정희 시대의 3공화국까지 이야기 했던가요?

63년 12월 17일 박정희가 취임하고, 그 때를 보면 한국이라는 나라는 어찌 이야기 할 수 없을 정도로 참혹했답니다. 전쟁이 끝난 지도 10년이 지났지만, 먹을 것이 없어서 거리에는 거지들로 넘쳐났고, 무엇하나 제대로 된 사회가 아니었죠. 워낙에 못살던 시대이다 보니, 3공화국은 시작부터 경제개발정책을 최우선으로 했고, 가난을 탈피하기 위해서 과거의 1차산업이 아닌, 2차 산업에 눈을 돌려 공업화를 진행했답니다.

초기부터 시행된 이러한 정책방향 덕분에 산업구조가 농업에서 2차 산업으로 변화되었으며, 그 중에 기간산업(基幹産業)과 중화학공업의 발전이 두드러졌죠. 노동집약적인 단순공업이었지만, 정부의 집중적인 관리와 지원 아래 수출은 뚜렷하게 증가하였고, 정치/ 외교 분야에 있어서는 학생들의 반대시위와 야당의 반대 속에서도 실리와 이익을 중심으로 하여 한일국교정상화(韓日國交正常化)를 추진하여 1965년 6월 기본조약과 부속협정을 체결도 하였죠. 쉽지 않은 문제였지만, 경제개발을 하기 위한 투자금을 일본에게서 지원받아야했기 때문에 어쩔 수 없는 선택이었다 저는 개인적으로 그리 생각한답니다.

1964년에는 베트남 파병 때문에 세상이 시끄러웠고, 1965∼1966년 청룡 ·맹호 ·백마부대의 전투병력을 파견해서 군수물자와 경제지원도 미국으로부터 받았답니다.

1970년 7월에는 서울~부산 간의 경부고속도로(428km)가 착공되어, 72년 12월에 2년 5개월 만에 개통도 되었죠. 또한 투자자본에 힘들어하는 기업을 살리기 위해서 1972년 8월 3일 ‘경제안정과 성장에 관한 대통령긴급명령 15호’를 발표하여 기업사채(企業私債)를 동결하였고, 이 긴급명령은 지금과 마찬가지로 경제악순환의 근절과 기업이 고리사채(高利私債)에 허덕이는 것을 구제하기 위하여 기업사채를 월리(月利) 1.35%, 3년 거치 5년 분할상환하도록 하였답니다.

이 시기는 어떤 시기인가요?

많은 사람들이 지금도 둘로 나뉜답니다.

박정희가 민주주의를 망친 장본인이라고요. 한쪽에서는 박정희가 없었다면 이 만큼의 경제성장을 이루어내는 초석이 마련되지 못했을거라며 추앙하기도 한답니다.

제가 볼 때는 이것을 “민주주의”를 망친것도 아니고, 경제만을 생각한 것도 아닌, 바로 ‘민족주의’가 아니었을까 싶네요.

다른 것은 전혀 고려하지 않은 체, 전후에 민족의 살길과 삼시세끼 먹을 것만을 고려한 기본적인 ‘민족주의’였지 다른 것으로는 잘 설명이 되지 않는 것 같군요.

비록 처음이라 실패로 끝났지만, 3공화국 때는 경제 개발 5개년 계획을 실시해 자생적 자본 형성에 바탕을 둔 자립경제를 건설하는 것이 핵심 과제로 삼았고, 그 이후 4공화국때 자립경제 확립과 새마을운동을 통한 국민 개개인의 부와 개발이 중점적으로 관리 되었죠.

어느 정권이나 다 국민을 만족 시킬 수는 없죠?

이 시기에는 부동산에서는 이전 이승만 정부의 소유 불평등 해소에 초점을 맞추었던 것과 달리, 잘 살기 위해 어느 정도 누군가 희생은 감수해야한다는, 경제 성장을 효율적으로 뒷받침하는 데 초점을 맞추어 정책이 추진되었답니다.

그래서 그 당시 박정희의 정책방향은 분배나 소유 불평등보다는 국토 이용과 개발에 역점을 두면서 ‘불도저식 국토개발’을 추진하였죠.

하지만, 이때도 사회적으로 가장 문제였던 것이 바로 지금은 좀 상황이 다르지만, 절대적인 주택부족문제였답니다.

배고픈 시절 지방에서는 일자리를 찾아서 모두가 서울도 도시로 상경을 했고, 실질적으로 4대문 안의 몇몇 집을 빼 놓고서는 집다운 집이라는 것이 없었기 때문에, 노동자들이 주거할 수 있는 주택문제가 가장 큰 사회 문제였죠.

이때 생각하니, 참 재미난 기억도 많네요.

70년대 중반까지도 전기 안들어 오는 곳이 많았고, 지방은 대부분이 촛불로 밤을 지새웠는데, 지금은 참 많이 발전했네요. 아마 전기가 없어서 불 못켜는 집은 없겠죠? 우리 시당숙이 한번은 서울에 우리집 오셨는데, 처음으로 전구라는 것을 보신 것이 바로 1972년이니까요.

자. 60년대 군사구테타로 정권을 잡은 박정희는 산업구조를 어찌 바꾸었나요?

아까 이야기한대로, 산업구조 전반을 중공업중심으로 바꾸려 했고, 이에 경제 개발 5개년 계획과 국토 개발이 같이 병행되어서 추진되었죠.

공업단지와 사회간접자본시설의 개발을 모두 국가의 일원화된 명령에 의해서 진행이 되었고, 이전 정부의 정책과 다르게 우선 발전하고 돈을 벌어야 한다는 생각에 지역간 형평 등은 철저하게 외면한 채 경제적인 효율성이 높은 곳을 중심으로 성장과 개발을 지속했답니다. 즉, 모든 공업시설은 시장규모가 큰 대도시를 중심으로 개발되었고, 이에 수출입이 편한, 구로, 울산, 여천 등에 초기에 개발이 진행되었죠. 그러니까 성장할 수 있는 곳만 집중적으로 성장을 시켰다는 이야기죠.

한 곳만 집중적으로 성장시키려고 한 것이 아니었답니다. 어느 누구도 해본 사람이 없고, 어떻게 해야 할 지도 몰랐으며, 특히나 개발을 위한 돈이 절대적으로 부족했기에, 모든 곳을 못하고 해서 결과가 나올 수 있는 곳만을 추진한 것이죠.

1962년 5개년 계획 초기에 몇 곳에만 진행되던 지역개발이 그 후에 점차 국토전체를 개발하려는 계획 하에 1967년 4월 ‘대국토건설계획’안을 내놓게 되었죠. 이때부터 고속도로 철도 항만 강 등 종합적으로 개발하려는 것이 바로, “2차 경제개발 5개년 계획’이랍니다.

예측할수 있는 것이 무엇인가요?

이런 개발 속에서 일자리를 찾아 대도시로 이동하는 ‘이촌향도’ 현상은 뚜렷한데, 사람은 늘어나고 부족한 것은 주택이었죠.

그때 어땠냐면, 2차경제개발 5개년 계획 하에, 서울을 비롯한 대도시들 그리고 일자리가 있는 모든 공업도시와 개발계획 하에서 이루어진 지역은 무허가 주택이 판을 쳤답니다. 일자리는 공장을 지어서 만들 수 있었으나, 집이 하루아침에 뚝딱하고 나오는 시절도 아니고, 지금처럼 아파트가 있는 시절도 아니니, 천막과 판자촌이 급속도로 번져나갔죠.

그때나 지금이나 주택은 항상 문제죠. 늘어나는 인구를 효과적으로 수용하기 위해서 대규모택지를 조성하고 도로 등 도시계획시설을 확충할 제도적 장치가 필요했지만, 이것은 지금에나 할 수 있는 이야기지 그때는 그것을 생각하거나 계획할 수 있는 상황이 아니었답니다. 이러한 문제점들이 1차 경제개발 5개년계획 하에서 드러나고 문제점이 부각되니, 박정희가 2차 경제개발 5개년계획 전인 1966년 8월 기존의 도시계획법에서 ‘토지구획정리사업법’을 분리해 별도로 제정했답니다.

토구구획정리사업은 자연 상태의 땅을 택지로 조성하면서 원래 토지 면적의 일부를 떼어내 공공용지로 활용하고 그 가운데 일부 땅을 체비지로 바꾼 후 매각해서 사업비를 충당하는 개발 방식이죠. 재정부담이 적다는 점에서 효과적이었지만 이도 문제점이 있죠.

바로, 토지 개발 과정에 땅값이 급등해 투기가 극성을 이루었죠. 사업 기간이 길어 신속한 택지 확보에 어려움이 많았고요. 1960년대부터 1990년까지 서울에서만 여의도 면적(87만평)의 43배에 달하는 땅(3,686만 평)이 토지구획정리사업법에 따라 택지나 공공용지로 개발됐답니다. 특히, 1960~1970년대의 토지구획정리사업법이 없으면 현재의 강남개발은 불가능했답니다.

한국50년과 부동산 세번째

우리는 자주 ‘현실’과 ‘도덕’사이에 넘을 수 없는 장벽을 자주 실감하곤 한답니다. 집값을 잡기 위해서 많은 세금과 규제를 가하여 집값을 잡으면, 또 다른 곳에서는 집값으로 인한 이익을 기대할 수 없다보니 신규주택의 구매는 없어지고 전세는 공급되지 않는 현상이 벌어지죠.

현실은 신규구매가 이루어지고, 이를 통해서 집이 공급되어야 하지만, 집을 구매할 수 없는 사람들의 입장에서는 이에 상대적인 박탈감을 느끼게 될 수 밖에 없으니 쉽게 해결 될 수 있는 문제는 아닌듯 보여지네요.

이것이 바로 지금의 현실이기도 하구요.

쉽지는 않겠지만, 실은 위에서 조금만 머리를 쓰면 되는 것인데, 윗분들도 모두 자신들의 이익이 먼저이다보니, 쉽게 풀어지지 않을 뿐이랍니다.

만일 20명의 학생이 있는 학교에서 만원과 오천원의 두가지 중 하나를 선택하라 고르라 해보죠. 물론 옆사람은 누가 어떻게 선택을 했는지 모르는 상황이고요.

조건은, 만원을 고른 사람은 다른 사람들과 나누어 써야하고, 오천원을 고른 사람은 자신이 혼자 쓰는 조건이죠.

어떤 결과가 나올까요?

가장 이상적인 경우는, 모두가 1만원을 골라서 20만원을 골고루 나누어쓰면 가장 이상적이겠지만, 누군가 한명이 5천원을 골랐을 경우, 5천원을 고른 학생은 5천원은 그대로 자신이 가지고 친구들의 19만원 또한 골고루 나누어 가지게 됩니다.

이런 결과가 한번 나오게 되면 다른 학생들도 5천원을 고르는 학생들이 늘어나게 된답니다. 우선 눈앞에 이익이 무엇인지만을 사람들은 보니까요.

아주 자연스런 현상이죠.

이는 장기기증과 같은 정책에서도 보여지죠.

일본이나 미국인, 그리고 한국인들 가운데는 장기기증 의사표시 카드를 가지고 있는 사람이 별로 없죠. 반면에 스웨덴이나 오스트리아 벨기에 프랑스 등에는 국민의 90% 이상이 장기기증카드를 소지한답니다. 그렇다면 일본이나 미국 한국은 박애정신이나 남을 사랑하는 정신이 부족해서 그런 것일까요?

아니죠.

한국, 미국, 일본은 장기기증 의사를 직접 표시해야 카드를 지급받을 수 있지만, 스웨덴이나 다른 나라에서는 장기기증반대의사를 밝히지 않으면 의사가 있는 것으로 간주한답니다.

문제를 풀어가는 것은 어찌보면 아주 쉽지만, 윗분들이 이런 것을 솔선수범하시기를 어려워하시니 문제가 어려운 것처럼 보이는 것 뿐이죠.

지난번 ‘토지구획사업정리법’까지 이야기 했나요?

이 시절 정부주도하에 개발로 인한 도시용 토지 수요 증가는 땅값 상승으로 이어졌고, 부동산 투기는 대단했었죠.

1차 경제개발 5개년 계획에 의하여 1962년 울산 공업단지를 개발할 때 어떠했나요? 울산 주변에서 발생한 토지 투기는 이후 전국의 대도시로 옮겨갔죠. 1964년의 구로주변, 울산/포항도 1962년부터 64년까지, 여수 여천도 2차 경제개발 계획이 진행된 1967~1977년까지 대단했답니다. 또한 1968년 경부고속도로 착공을 전후해서는 대도시와 고속도로 주변지역의 땅값 상승이 대단했고요.

그 과정에서 재벌과 정부가 유착해 토지 투기를 통해 정치자금을 챙기는 일이 그 당시에는 공공연하게 일어났답니다.

초기 경제개발의 의도와 다르게 시중자금이 부동산에 몰려 시설 투자가 위축되는 등 부작용이 나타나기 시작했겠죠. 그래서 정부가 1967년 11월 ‘부동산 투기 억제에 관한 특별조치법’을 도입했죠.

토지 양도 차익의 절반을 세금으로 내도록 하는 강력한 내용이었는데, 부동산 투기 억제를 위한 최초의 세제이기도 했죠. 이것이 재편된 것이 지금의 ‘양도소득세’랍니다.

하지만, 이 같은 정책은 실패할 수 밖에 없겠죠.

세금 부담이 늘어나는데 땅주인들은 어찌 나올까요?

당연히 땅 주인들이 토지 매물을 거둬들이면서 토지 공급이 급격히 줄었죠. 이 때문에 수급 불안은 더욱 심화됐고, 땅값은 1969년 한해 동안 무려 80%가 폭등했었죠.

자 지금과 50년 전을 비교하면 어떤가요?

정부가 규제하면 그 반대의 역작용은 예나 지금이나 똑같답니다. 왜냐면 사람이 하는 일이고 개개인의 이익과 관련된 문제인데, 이것이 과거나 현재나 다 같은 것이죠.

규제하고 세금을 높이면, 그에 반대되는 부작용은 나올 수 밖에 없습니다. 무한정 있는 것이 아니라 한정된 땅이고, 예전이나 지금이나 땅주인들은 세금이나 규제를 무서워 한답니다.

그렇다면 예전과 다르게 요즘에 왜 이런 문제들이 이슈가 되는 것일까요?

바로 “현재는 미래의 자화상”에서 이야기 했듯, 지금과 그때를 비교했을 때 달라진 것이 아니라 추가된 것이 하나있죠.

‘인터넷’이랍니다.

모든 국민이 누구나가 쉽게 알고 있는 사실과 의견을 쉽게 교환할 수 있으니, 예전에 언론통제하의 뉴스를 통해서 얻는 지식과는 비교가 될 수 없죠.

1967년 11월 ‘부동산 투기억제에 대한 특별법’이 나왔을 때 신문들이 뭐라고 했는지 아시나요?

바로 “부동산으로 돈 버는 시대는 갔다.”라고 했답니다.

다음에는 이제 70년대 부동산 이야기를 해야겠네요.

한국50년과 부동산 네번째

많은 분들이 제게 경제를 공부하려면 무슨 책을 읽어야 하냐 이리 질문을 많이들 하신답니다. 책 몇권 읽는다고 돈 돌아가는 모양세를 안다면 얼마나 좋겠나요? 그런 책은 세상에 당연히 없겠죠.

모든 움직임과 현상이라는 것은 쉽게 ‘기본’에서 생각하면 참 쉽답니다. 왜 이리도 기본을 이야기하냐면, 이유는 간단하답니다. 사람이 모든 사회의 구성원이고, 사람이 만들다 보니, 사람의 마음속을 넘어설 수 있는 것은 주변에 없으니, 우선 사람을 알면 나머지는 그냥 시간을 투자해서 지식을 습득하는 공부만 하면 그만이라는 생각이 아직도 변함이 없답니다.

그런 이유인 즉, 지금까지 읽은 책 중에서 아직 ‘삼국지’만한 책을 보지 못한 듯 보이네요. 이 책에는 세상 사람들이 생각하는 여러 종류의 생각과 행동이 나타나 있고, 그것을 사람들의 각기 다른 모습을 모두 볼 수 있으니 얼마나 좋은 책인가요? 늙어서 ‘삼국지’를 보지말라는 이야기도 다 그런 이유에서랍니다. 젊은 시절에 보는 삼국지는 살아가면서 삶을 만들어가는 계획과 지혜를 빌려주지만, 늙어서 보는 삼국지는 사람의 생각과 행동을 다시금 정리해주어 지혜에 지혜를 더하는 꼴이니, 혹시나 이것이 나쁜 곳으로 이용될까 해서죠.

‘삼국지’는 나이대에 따라서, 흥미로울 때도, 사람을 알 수 있을 수도, 때론 세상의 이치를 알수 있을 때도 있답니다. 그러니까 모든 사람들이 같은 책을 읽어도 그 책에서 가져갈 수 있는 것은 다르다는 이야기죠. 그저 글자만 볼 수도 있고, 책을 통해서 모자른 궁금한 것을 다른 책을 통해서 얻을 수도 있고, 사람을 볼 수도 있답니다.

왜 그런지 예로 잠시만 몇 개만 삼국지의 이야기를 하면서 풀어드리죠.

우리가 쉽게 접하는 ‘삼국지’라는 소설은 대부분이 위나라 때의 ‘진수’가 쓴 역사의 내용이 아닌, 그보다 1000년 정도의 후인 14세기 중엽에 ‘나관중’에 의해 쓰여진 ‘삼국지연의’ 랍니다.

시대의 흐름과 사회상에 맞게 그 내용이 각색이 되어 변하였고, 누가 시대의 주류냐에 따라서 등장인물과 성격 그리고 주인공은 똑 같은 이야기에 대하여 다른 시각을 보이고 있죠. ‘진수’가 쓴 삼국지는 조조가 중심이 되는 인물로 책이 쓰여진 경우고, 14세기 중엽의 ‘나관중’에 의해 쓰여진 ‘삼국지연의’ 는 시대의 흐름에 맞게 ‘한나라’의 후예를 자처한 ‘유비’의 관점에서 쓰여진 것입니다.

자 그렇다면, 몇가지를 질문해 볼까요?

유비와 조조중에 누가 더 좋은 사람인가요?

제갈량이 가장 똑똑한 모사인가요?

누가 위, 촉, 오를 통일했나요?

누가 위, 촉, 오 나라의 최종 승자인가요?

한번에 쓰려면 글이 길어질 테니 이것도 다음 편에 또 조금씩 써 보겠습니다.

지난번 67년 ‘부동산 투기억제 특별법’까지 이야기를 했죠?

그 다음은 70년대 부동산 시장을 이야기하기로 했고요.

1~2차 경제개발 5개년 계획이 진행되면서, 이곳 저곳에서 문제가 많이 일어났답니다. 체계적이고 계획적으로 해본 경험도 없고, 할 수 있었던 상황도 아니다보니, 개발호재만 있으면 산발적으로 지역마다 땅값이 폭등하는 상황이 자주 재현되었죠.

그 후, 1972년에 체계적으로 국토를 개발해보자 해서 전국을 대상으로 한 부동산 개발계획이 나왔는데 그것이 바로, “1차 국토종합개발계획(1972~1981년)”이랍니다.

토지매입부터, 보상, 그리고 개발 계획에 이르기까지 전반적인 계획뿐만 아니라, 법규, 시행령까지 모두 이 시기에 만들어졌죠.

이를 토대로 1972년 12월 39일 ‘국토이용관리법’이 제정됐고, 또 공공사업을 위한 토지 수용이 쉽게 이뤄지도록 1973년에 ‘감정평가에 관한 법률’이 제정됐죠.

1975년에는 ‘공공용지의 취득 및 보상에 관한 특례법’이 만들어 졌고, 대규모 중화학공업단지 조성을 위해 1973년 12월에는 ‘산업기지개발촉진법’을 제정했죠. 이 법을 통해서 반월, 광양, 창원, 여천, 울산, 포항 등 19개 지역에서 모두 1억 7,210만평이 마련된 것이랍니다. 이것이 어느 정도 규모냐면, 현재 우리나라 전체 공업단지의 70%에 해당하는 막대한 규모였죠.

‘1차 경제개발5개년계획’ 이후 2차 때인 1960년대 중반 이후 조금씩 나타났던 부동산 투기는 이제 전국적으로 번지기 시작했답니다. 당시에는 지금처럼 복부인이 있는 것도 아니고 인터넷을 통해서 정보를 알 수 있는 것도 아니기에 대부분의 부동산 투기는 개인이 아닌 기업의 주도로 이루어 졌답니다.

이에 정부는 1970년 11월 법인 소유 비업무용 부동산에 대해 세금을 부과하는 토지대책을 발표했고, 이듬해에 도시계획법을 전면 개정해 3개 구역을 지정한 뒤 ‘개발제한구역(그린벨트)’도 지정했죠.

아마 지금 생각하면, 그때의 그런 규제들은 DTI 규제나 종부세보다 더 위력적으로 시장에 충격을 주었답니다. 사유재산에 대한 그런 강력한 규제는 없었으니까요.

효과가 나타났겠죠?

지가상승률이 1972년 4.2%, 1974년 5.6%로 낮아졌죠. 하지만, 거품이 급격히 꺼지면서 토지 구입에 자금을 대량 투입한 기업들이 경영난을 겪자 정부는 1972년 ‘8.3조치’ 를 단행했죠. 기업들이 은행에서 돈을 빌린 뒤 부동산을 매점하기 시작했고, 부동산 가격이 다시 폭등하자 큰 시세 차익을 거두었답니다. 정부는 이런 기형적인 구조를 바로잡기 위해 1974년 ‘5.29대책’을 발표했죠. 내용인 즉은, 대기업의 금융기관 의존 및 비업무용 부동산 투자의 금지가 주요 골자였죠. 다시 이 조치로 기업들이 주도하던 부동산 투기는 주춤해졌고요.

자 그러면서 부동산 투자와 투기에 새로운 세력이 등장을 한답니다. 이른바 복부인들의 시작과 시초가 아닐까하네요.

1970년대 중반기를 들어서면서, 이번에는 일반인들에 의한 부동산 투기가 시작이 됐죠.

이것이 가능했던 것은, 당시 일반인들이 부동산에 눈을 돌린 것은 오일머니로 풍부해진 유동성에 인플레이션 압력이 커진 것이 가장 큰 원인이었죠.

1974년 1차 오일쇼크로 한국의 경제는 꼬꾸라졌죠. 그리고는 1976년부터 세계 경제와 함께 회복하기 시작했죠. 이것에 대한 자세한 이야기는 왜 그리되었는지 ‘보이지 않는 힘’에서 시대적으로 이야기를 했었으니 길게 이야기하지 않겠습니다.

1977년에는 수출이 100억달러를 돌파했고, 1970년대 중반부터 시작된 중동건설 특수까지 겹쳐 경상수지 흑자가 1,230만달러를 돌파했답니다. 중동 진출 인력은 1년 사이에 세배가 늘어 해외 기능공만 4만여 명에 달했으니까요.

1976년 경제성장률은 10.26%였고, 1977년에도 두자리 숫자인 10.0%였고, 1인당 GNP도 급격히 증가해 1974년 말 540달러에서 1977년에 1,000달러를 넘어섰죠. 이와 맞물려 정부가 중화학공업을 육성하려는 목적으로 막대한 자금이 풀리면서 통화량은 급속히 팽창했고, 도매 물가가 한해동안 11.6%나 올랐죠.

돈이 풍성해지자 투자할 곳을 찾던 사람들은 부동산에 눈을 돌렸고, 서울뿐 아닌 전국 대도시에서 부동산 투자열풍이 불었다. 그때부터 ‘복부인’이라는 말이 사회에 회자되기 시작했답니다. 당시 평당 30만원이었던 서울 아파트 값이 100만원을 넘어섰고, 이때 강남의 말죽거리에 배추밭을 가진 사람이 벼락부자가 됐고, 개포동은 ‘개도 포니를 타는 동네’의 준말이 라는 우스개 소리도 나왔답니다.

이 같은 유동성에 맞물려 투기 열기가 식을 줄 모르자 정부도 1977년 8월 주택청약제도를 개정해 공공 부문이 공급하는 국민주택은 국민주택청약부금 불입 횟수와 금액에 따라 우선 청약권을 갖도록 했답니다. 물론 아파트분양가 규제도 강화했다. 이전에는 국민주택자금을 지원받는 주택만 정부로부터 분양가를 승인받았지만, 1977년부터는 모든 신축 분양 아파트에 분양가 상한선을 두었죠. 이른바 제주도나 강남이나 이때부터 정부가 땅값을 고려하지 않은 체 일괄적으로 105만원으로 묶어버린 것이죠.

하지만, 땅값과 집값은 거침없이 계속 상승했죠.

이유는 돈이 넘쳐나서 정부의 규제로도 막을 수 있는 상황이 아니었던 것이죠.

그래서 정부도 대책을 마련한다고, 1978년 ‘8.8 부동산 투기 억제 조치’로 알려진 ‘부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합 대책’을 발표했죠.

이는 최초의 종합적인 부동산 정책이랍니다.

내용인 즉은, 토지거래허가제를 비롯해 도시 계획 지역에 대한 기준지가 고시, 공인 중개사제도, 부동산거래용 인감증명제도, 미등기 전매에 대한 100%양도세 부과, 비업무용 토지에 대한 공한지세 부과, 토지개발 공사 설립 등이 주요 골자였답니다.

개발과 맞물리고 일자리를 찾는 인력이 도시로 몰렸겠죠. 도시화가 급속하게 진행되면서 도시 빈민이나 슬럼화 문제도 하나 둘씩 터져나왔죠.

1976년 12월 정부는 불량주거문제를 해결하기 위하여, 도시계획법에서 분리해 ‘도시재개발법’을 제정했고, 이후 불량 지구 재개발사업을 활발하게 추진하도록 1978년 12월 ‘조세감면규제법’도 개정했답니다.

행정기관 및 대기업 본사가 밀집한 서울과 수도권 특정지역에 인구가 집중되자 균형 발전 문제가 생기기 시작했죠.

이때 정부는 인구 분산 정책을 다각도로 추진했답니다. 그러니까 그중에서도 서울 강북에 집중된 인구를 강남으로 이전시키기로 했고, 이것이 지금의 강남의 시작이랍니다.

다음 이야기는 강남의 발전역사에 대해서 이야기를 해야겠죠.

자 어떤가요?

지금이나 예나 똑 같은 것이, 규제하고 풀고 다시 규제하고 풀고 반복만 했죠.

언제든 투기라는 것은 있었고, 규제를 할 때마다 ‘이제 부동산으로 돈을 버는 시대는 갔다.’라는 말은 나왔답니다.

바로 40년 전의 이야기랍니다.

한국 50년과 부동산 다섯번째.

위나라의 조조, 촉의 유비, 그리고 오의 손권 이 세사람은 삼국지를 본 분이시라면 대부분 아시겠죠.

자 이 세사람 중에 누가 최후의 승리자인가요?

세력이 가장 컸던 조조인가요?

아니면, 삼국지에서 정통성의 장본인인 유비인가요?

손권인가요?

이 세사람 중 누구도 통일을 하지는 못했죠?

그럼 승리자라 할 수 있을지는 곰곰이 생각할 문제가 아닌가 하네요. 삼국을 통일한 것은 바로 진(晋)나라죠.

조조때부터 조조의 모사로서 위나라의 중신인 사마의는 제갈량과 의 북벌전쟁이 끝난후 위나라의 2대황제(조예)가죽자 사실상 위나라 조정을 장악해 버린답니다. 그래서 위나라 의 모든 실권은 사마의에게 있었는데 사마의가 249년에 죽자 그의 장남인 사마사가 뒤를 이어 위나라 실권은 장악하죠. 하지만 사마사도 병들어 죽고 동생인 사마소가 실권을 장악하는데, 후에 사마소의 아들 사마염이 위나라 황제를 몰아내고 위나라를 멸망시켜 서기 265년 진나라를 세운답니다.

비슷한 시기에, 이미 유비의 촉나라는 유비가 죽고, 사마소가 위나라 실권을 장악하고 있을때 사마소의 명으로 종회, 등애가 이미 서기 263년에 멸망시켰답니다.

결국 촉나라는 위나라가 멸망당하기2년 전인263년에 망했고 위나라는 내부분열로 인한 사마염의 진나라에게 멸망당했죠.

오나라는 사마염이 진나라를 건국한지15년 후인 280년. 진나라의 공격으로 멸망당해 손권의 차남인 손화의 아들 손호가 4대황제로 즉위하고 있을때 멸망당했죠.

결국 위촉오 세나라를 통일한 국가는 사마의의 후손인 사마염이 세운 진나라(晋)랍니다.

잠시 여기서 위,촉,오나라의 황제가 된 계기를 좀 볼가요?

위나라는 조조가 한나라 마지막 황제 헌제를 압박해 자신을 왕으로 봉해달라고 하였는데, 헌제는 압박을 견디지 못해 조조를 위왕으로 봉했죠. 이렇게 해서 위나라가 생겨났지만 아직 조조는 황제가 되지 못했답니다. 그의 아들인 조비가 한나라 황제 헌제를 내쫓으면서 자신이 황위에 올라 그 때부터 위나라가 정식으로 황제나라가 된 것이죠.

촉나라는 조조가 위왕으로 봉해지고 왕위의 오르자 유비도 역적 조조 따위가 왕이 되었는데 나라고 못될 것이있느냐? 하며 자신도 왕위의 올라 촉나라가 세워졌죠. 그 후 관우가 죽는 사건이 있고, 조조가 죽은 후 그의 아들 조비가 황제 자리의 오르자 유비는 역적이 한 황실을 모욕하였다며 한 황실의 정통은 유비에게 있다는 것을 증명하기 위해 황제자리의 오르죠. 그 때 부터 촉나라는 촉한이라고도 불러진 것이랍니다.

이처럼 위나라와 촉나라는 자주적으로 세워진 것에 비해 오나라는 위나라의 의해서 세워진 것이나 다름 없답니다. 그 이유는 바로 촉나라와의 전쟁에 있죠. 촉나라 유비가 관우의 원수를 갚겠다며 70만 대군을 이끌고 오나라로 쳐들어갔는데, 이에 놀란 손권이 위 황제 조비에게 자신이 신하가 되겠다며 구원병을 요청하였고, 조비는 그 청을 받아 들여 손권을 오왕으로 봉해준 것이죠. 이러니 손권은 자신이 직접 왕위의 오른 것이 아니라. 조비에 의해서 왕위에 오르게 된 것이랍니다. 그러다가 후의 유비가 죽고 제갈량이 위나라를 공격해 위나라와 촉나라가 전쟁을 하는 틈을 타 오왕 손권은 황제 자리의 올라 오나라도 황제의 나라가 되게 된 것이랍니다.

결론적으로 오나라의 황제는 손권이 자리의 올랐고, 그후 3대째까지 이르다가 3대 황제 손호가 진나라 황제 사마염에게 항복하면서 천하가 통일하게 된다.

여기까지는 단순히 조조, 유비, 손권이 황제가 된 줄거리를 간단히 이야기 했죠. 중요한 것은 바로 이 삼국을 합친 ‘진나라’의 사마염인데, 그렇다면 사마의를 볼 필요가 있답니다. 삼국지의 제일의 모사인 제갈량과 사마의를 비교해 볼 필요가 있겠죠. 바로 이들을 통해서, 성공하는 인재상 중, 나는 어디에 속하느냐도 볼 필요가 있답니다.

간단히 조금씩만 언급하다보니, ‘삼국지’에 대하여 이야기도 한번 나중에 하고 싶네요. 삼국지를 읽다보면, 사람과의 관계에서부터 인생의 계획을 어디에 맞추어야하는지, 그리고 자신은 어느 부류에 속하는 사람이기 때문에 무엇을 준비해야하는지가 보인답니다.

사람마다 무릇 태어나면서 그 그릇의 크기와 변치않는 성향을 가지고 태어나기에, 조조가 유비가 되거나, 손권이 제갈량이 될 수는 없답니다. 그러니, 자신이 어떤 사람이고 어떤 그릇과 어떤 성향을 가지고 있는지를 명확히 알고, 최대한 자신의 장점을 살릴 수만 있다면 이 보다 더 좋을 수가 없겠죠.

한번 나중에 기회가 되면, ‘삼국지’를 통해서 세상과 사람이 어찌 돌아가는지도 이야기 해 보고 싶네요.

‘제갈량과 사마의’ 이야기는 다음 이야기때 또 해보죠.

지난번 ‘강남’개발의 시작인 1970년대를 이야기하다 말았죠?

1970년대는 전국적인 토지개발을 진행하면서도 문제가 되었던 것이 바로 ‘사대문’이었답니다. 돈 있고 힘있는 사람들은 모두가 사대문 안에 모여살았고, 이곳만이 집중적으로 돈이 투자되어 그때는 사대문안이 지금의 강남과 같았으니까요.

1972년에 서울시가 ‘도심지의 인구 과밀 억제를 위해 서울시 주요 지역 내에 백화점과 도매시장, 공장 등의 신규 허가를 금지한다.’고 발표했죠. 이곳에만 집중적으로 개인자본이 많이 투자되었으니까요. 그리고 1975년 한강 이북 지역의 택지개발을 중단했답니다.

1978년 박정희는 도심에 있지 않아도 되는 시설들. 그중에서도 대부분의 관공서와 공공기관, 사법부를 4대문 밖으로 강제 이전시켰답니다.

또한, 수도권의 인구를 전국적으로 분산시키기 위해서 1977년 7월 대전의 대덕연구단지 등을 비롯해서 임시 행정수도 건설을 위한 특별법을 제정했죠. 노무현 정부때 처음으로 문제를 제기한 것이 아니라, 실은 박정희 정부때가 최초로 시도된 것이죠. 이를위해서 정부는 충남 논산일대에 부지도 확보했죠. 하지만 1979년 10.26사태로 박정희 대통령이 서거하자 계획이 중단되었답니다.

아마 그때 박정희 대통령이 죽지 않았다면, 지금의 서울이나 수도권의 모습은 절대 찾아볼수 없었겠죠. 충청의 대전을 기반으로 남한의 중심이 생겨서 전국적으로 고른 발전을 찾았을텐데, 노무현 정부에서 이 일을 추진하기에는 힘에서 그리고 경험에서 너무나 많이 부족했기에 실패를 한 것이죠.

지금 생각해봐도, 박정희 대통령만한 인물이 나오기 쉽지 않을 듯 하네요. 인물도 인물이지만, 시대도 잘 맞아 떨어졌기에 박정희란 인물이 더욱더 부각될 수 밖에 없지 않나 합니다.

예전에 이야기한 70년대 강남을 다시 이야기 해 볼까요?

70년대 강남은 어떠하였을까요?

그때를 기억하시는 분들도 계시겠지만, 기억이 안 되시는 (젊은 분)분들을 위해 잠시 이야기 하자면, 강남은 그야말로 우리가 고속도로를 타고 멀리 지방에 가면 볼 수 있는 논과 밭이 즐비하였고, 시골길에 집도 없고, 사람도 없고, 도대체 있는 것이라고는 산에 뛰어 노는 야생동물과 그야말로 풀 밖에 없는 시골이나 마찬가지였습니다.

그곳에 사시는 많은 분들이 대부분이 농사를 지었죠.

1970년대 4공화국 시절 불어닥친 ‘새마을 운동’은 바로 강/남북간의 소득불평등이라는 것을 줄이는 시발점도 되었습니다.

이는 사대문안에 묶여져 있는 모든 경제/교육/문화를 그 밖으로 끄집어 내고자하는 의도도 다분히 있었죠.

그 일환으로 강남의 개발은 시작되었고 그 시초는 바로 끝이 안보일 정도의 배밭이었던 압구정동일대에 대규모 아파트 단지를 조성하는 것이었습니다.

이곳이 바로 현재 압구정 현대 아파트 입니다.

온통 난개발로 인하여 좁은 도로와 꾸불꾸불한 강북의 길과는 반대로 강남에 서울 최초로 넓은 직선형 도로를 조성하였는데 그 도로가 바로 ‘압구정로’ 였고요.

하지만 그런 아파트단지 하나 조성하고 넓은 길 하나 있다고 해서 강북의 위상이 꺽일것이라 생각했다면 큰 오산이었죠. 그 당시 강북의 위상은 지금은 강남은 비교도 안될 정도였습니다. 양반이라 생각한다면 무조건 강북에서 살았었죠. 그래서 박대통령은 우리나라 사람들이 특히 중요시 하는 교육에 손을 댔죠.

바로 명문학교의 이전입니다.

이에 1974년 고교평준화 이전, 그 당시 이름을 날리던 경기고, 서울고, 휘문고를 강남으로 이전시키기 시작했습니다.

이로 인한 ‘교육인구이동’은 강남으로의 이동계기가 되었고, 이는 현대아파트에 많은 수요자를 끌게 되었으며 이는 현대아파트 주변에 또 다른 명문고를 탄생시켰습니다.

바로 현대고등학교라는 명문고가 만들어졌던 것이지요.

이러한 교육정책에 힘입어 인구가 지속적으로 늘자, 넘치는 수요에 건설사들은 압구정동 옆 신사동에 지금의 ‘신 현대 아파트’를 건설하였고, 후에 그 효과는 도미노처럼 청담동과 그 주변에 한양아파트를 짓는 결과를 만들었지요.

또한 휘문고를 비롯한 명문고가 위치한 대치동에는 그 주변을 중심으로 80~90년대 8학군을 형성하면서 이른바 ‘학원’들이 들어서기 시작 하였습니다. 이러한 교육정책으로 인구는 지속적으로 유입되었고, 이는 다시 선경, 은마, 미도, 쌍용, 강남, 우성아파트로의 도미노식 파급효과를 나타냈지요.

이러한 개발열풍은 강북으로 집중된 ‘자본’을 강남개발로 인한 이동을 촉진시켰고, 바로 현재의 테헤란로를 만드는 기초가 되었던 것이지요.

여기에 불을 붙인 것이 당시 ‘판검사’가 최고였던 그 분위기를 몰아 ‘서초동’에 현재의 법원과 검찰청이 이전하게 된 것입니다.

이는 우수집단인 법조인의 이동. 다시 말해 서초, 반포, 양재, 방배로의 파급효과를 일으켰으며, 이는 삼풍, 삼호, 우성아파트 등으로 그 세력을 넓힌 것이지요.

돈이 되다 보니, ‘압구정현대, 한양, 잠실 롯데, 무역센터 현대, 서초 뉴코아, 대치 그랜드, 서초 삼풍백화점’으로 이른바 ‘로열층’을 대변하 는 백화점들이 경쟁적으로 생겨나기 시작한 것입니다.

자 이것을 보면서 강북에서 ‘강남’으로의 자본이동에는 바로 기본적인 2가지 반복되는 해답을 찾아야 합니다.

바로 ‘교육’ 과 ‘먹거리’ 입니다.

60~70년대, 대부분의 먹거리는 동대문, 남대문등 사대문 안에 가내 수공업 형식이거나 자그만 점포를 중심으로 세력이 형성되어 있었고, 교육 또한 그 사대문 안을 벗어나지 못하였지요.

현재는 어떠한가요?

강북에서 그 두 가지의 실종이 바로 현재의 지역 차를 불러온 것입니다.

현재도 마찬가지 입니다.

구불한 길과 교육 그리고 찾기 힘든 먹거리(직장)은 분명 그 차이를 존재하게 하지요.

물론 강북의 노원을 중심으로한 교육환경은 분명 ‘먹거리’의 이동과 ‘인구’의 이동을 불러일으키기에 충분합니다.

그렇다면 무엇이 문제여서 강남의 8학군을 대체하지 못하고 있는 것 일까요?

기존에 강남의 발전상은 분명 ‘교육정책’의 중심이 큰 핵심을 이루었지만, 그 위에는 바로 ‘국가의 의지’가 바탕이 되었었기에 가능한 일이었습니다. 현재의 강북이 강남과의 차이를 줄이기 위해서는 행정을 비롯한 여러 중요정부기관들을 옮겨야 하는데 그 문제가 그리 쉽지 만은 않다는 것이죠. 이것을 알기에 참여정부에서 정부기관을 옮기려 했던 것이고요.

하지만, 기득권이라는 세력의 힘이 그리 호락호락하지 않기에 힘든 문제였고, 일본도 그와 비슷한 ‘국가균형발전’을 위한 정책을 시행했지만, 현재는 다시 원점으로의 회귀로 돌아왔죠.

이와 더불어 ‘먹거리’의 기반이 다져지기 위해서 ‘기업이동’을 통한 ‘일자리 확충’이 절실한데, 이 또한 정부의 의지가 반영되지 않는다면 쉽지 않은 문제입니다.

‘먹거리’의 중요성을 보여주는 대표적인 것이 바로, 강남을 기준으로 한 한강 이남의 경부축! 즉, 버블쎄븐이 될 수 밖에 없었던 까닭은 바로 ‘대기업의 제조업’을 비롯한 여러 먹거리들이 즐비하게 그 축을 따라 늘어져 있었기 때문입니다.

하지만 바로 모든 것은 '반복과 회귀'이라는 원칙이 있죠.

몇 년전에 서울의 강북 쪽의 그린밸트와 개발제한구역을 풀겠다는 기사나 나왔습니다.

이것이 시사하는 바는 크죠.

아직까지 그래도 ‘한강 이남의 경부라인’ 보다 저렴한 부지의 제공은 기업들에게 무엇보다도 반길만한 소식이고, 이는 바로 ‘한강이북’ 쪽으로 먹거리가 이동될 수 있는 기회를 뜻합니다.

하지만, 기업이 경기 이북으로 공장을 짓거나 이전한다면 무슨 merit를 줄 것이며, ‘공장이전’이나 ‘신규투자’를 뒷받침 할 만한 내수가 일어나느냐를 기업들이 결정할 수 있느냐 입니다. 이와 더불어, 그 답을 그리고 실행을 지금의 정부에서 어떻게 하느냐에 모든 것이 달려있겠죠!

세금이나 일시적 수요로(뉴타운등으로 인한) 일어난 집값은 바로 ‘먹거리’ 와 ‘정부의 의지’그리고 ‘교육’이 뒷받침 되지 않는다면 그 지속성을 가지기가 쉽지 않습니다.

3~4년전쯤 강북의 다세대 빌라를 중심으로 ‘뉴타운 개발’ 붐이 불었습니다. 제가 볼 때 좀 과하다 싶을 정도라기 보다는 우려스러울 정도 였죠.

예전에 말씀 드렸던, ‘특정투기세력’이 아닌 이른바 ‘서민 형 가수요’가 그 주축을 이루고 있는 것이 더욱 문제이지요. 이들은 바로 우리모습이고 우리 옆집에 사는 일반적인 서민들이지요.

절대 투기세력이 아니고 바로 서민의 모습입니다.

현재 은평뉴타운에서 보듯, ‘먹거리’ 와 ‘교육’에 기반을 두지 않은 개발은 분명 삭막한 시장을 형성합니다.

비슷한 시기 잠실 또한 비슷한 문제에 봉착해 있었습니다.

하지만 미래관점에서라기 보다 현재의 관점에서 볼 때, 두 지역의 문제는 그 원인은 약간 다릅니다.

하나는 ‘먹거리와 교육’의 문제이고, 하나는 바로 ‘세금’의 문제이죠.

뭐 ‘먹거리와 교육’은 위 제가 말씀 드린 ‘정부의 의지’ 바탕에 깔리면 모두 저절로 따라오는 것입니다.

진정으로 그리고 긴 안목으로 볼 때, 과거의 경험이 보여주듯 강북/경기이북이 발전되기 위해서는 ‘뉴타운’ 을 통한 ‘재개발’ 이전에 근본적인 원인에 대응해야만 해결책이 될 수 있습니다.

선거때만 되면, ‘뉴타운’이니 ‘재개발’이니 하는 것도 중요하지만, 그것보다 더 중요한 것이 바로, 그들이 강남을 부러워할 필요가 없는 환경을 국가가 앞서서 만들어 주는 것이지요.

만일 덩그러니 압구정동에 현대아파트만 있었다면, 현재의 압구정동은 없었겠죠?

요즘 주변에서 보듯, 돈이라는 것은 막아 놓는다면 분명 다시 다른 길로 그들의 ‘확장성’만을 키우겠죠. 그 확장성이 옳은 방향으로의 이동이라면 좋을 수도 있지만, 확장된 자본유입 뒤에 순간적이 자본의 이탈이라도 이루어진다면 분명 서민들만 힘들어지는 결과를 초래할 것입니다.

그 대표적인 예가 규제로 인해 집값을 잡으니, 전세가 오르는 것이랍니다.

‘특정지역의 상승’ 만이 좋은 것인지 아니면 ‘확장성으로 인한 전 지역으로의 확대’ 가 좋은지는 제가 판단 할 문제는 아닌 것 같군요.

이 모두가 다 서로서로의 이해관계가 걸린 문제이니, 무엇이 옳다 그르다 표현하기에는 ‘객관성’이 아닌 ‘주관성’이 짙은 의견일 테니까요.

몇 년전의 부동산 게시판에 올린 글을 그대로 배껴서 여기에 오늘 쓰게 되네요.

한국50년과 부동산 여섯번째.

중국 북송때, 사마광이 쓴 ‘자치통감’을 보면 재미난 부분이 나오죠. 제갈량이 오나라 정벌에 나섰다가, 오장원에서 ‘사마의’와 ‘제갈량’의 대치하고 있는 부분이 나온답니다. 번번히 싸움만 하면 지는 사마의는 성문을 걸어 잠근체, 수개월동안 대치만 하고 있는 상황이었죠.

제갈량이 사마의를 모욕하고, 책략을 써도 사마의는 성문만 굳게 걸어 잠근체 나올 생각을 하질 않았답니다.

그래서, 제갈량이 사마의 진영으로 사자를 보내, 사마의의 생각을 알아내려 했죠. 하지만, 사마의는 전쟁에 대해서는 묻지도 않은체, 제갈량의 일상생활만을 물었답니다. 그래서 사자는 자신의 상관인 제갈량의 자랑을 늘어놓기만 했죠.

“제갈공께서는 아침에 일찍 일어나고, 저녁에 늦게 자는데 하루에 20판(板)이상의 징벌(懲罰)문제를 모두 친히 살펴보고 있습니다. 먹는 양은 몇 승(升)에 이르지 못합니다.” 판이란 공문서를 쓴 목간의 단위죠. 목간 20판이 얼만큼인지는 몰라도 매일 산더미 같은 이 서류를 검토하였으니 몸이 버틸수가 없었겠죠. 또 하루에 몇 승(升)을 못 먹었다니 체력이 다하는 것은 일찌감치 알아챘을 것이고요.

사마의가 말하길, “제갈공명은 밥은 적게 먹으면서 일은 번거롭게 많이 하고 있으니, 그가 능히 오래 버틸 수가 있겠소?” 라 했고 이는 맞아 떨어졌답니다. 그래 제갈량이 병이 나서 죽고, 사마의가 이를 알고 성문을 열고 공격을 했으나, 제갈량의 탈을 쓴 장수를 앞으로 내세워 사마의 군사들이 도망가게 했죠. 이것이, ‘죽은 제갈량이 산 사마의를 이겼다.’라는 내용이랍니다.

자 여기서 이제 봐야하겠죠.

제갈량은 분명 사마의보다는 몇 수나 위인 전략가이고 지략가는 역사서나 소설의 내용만을 토대로 보았을 때 맞답니다. 그러면, 개인적인 모양새로만 보았을때, 제갈량이 사마의보다 성공한 사람이냐? 제갈량과 사마의중에 누가 더 큰 그림을 그릴줄 아냐? 는 생각해 보신 적이 있으신지 궁금하네요.

촉의 관우가 죽고, 그 이후에, 장비, 유비가 죽은 후에 유비의 어린 아들 유선이 황제로 올랐죠. 그러니까, 나라의 운명이 맡겨진 것이죠. 사람이라는 것이 길어야 100년인 것을 촉의 운명은 유비가 나라를 세운 뒤 기껏해야 몇십년을 제갈량에 의해서 밖에는 지켜질 수 밖에 없었죠.

하지만, 사마의는 어떠했나요?

사마의는 자신이 세상을 떠난 249년까지 큰 아들인 사마사를 비롯한 그의 아들들이 그 뒤를 잊는 것을 시작으로 긴 안목의 틀을 짰답니다. 사마사가 병으로 죽자, 동생 사마소가 다시 실권을 장악하고, 후에 사마소의 아들 사마염이 위나라의 황제를 몰아내고, 진나라를 세워, 위나나와 촉나라 그리고 오나라를 멸망시키죠.

둘 중 똑똑한 것과 지혜로운 것은 분명 사마의보다는 ‘제갈량’에 있다는 것을 누구도 반대하지 않겠죠. 하지만 둘의 차이는 단 한가지랍니다.

자신이 능동적인 삶을 살고 있는 사람이냐, 아니면 수동적인 삶을 살고 있는 사람이냐죠.

능동적인 삶을 살고 있는 사람은 비록 개인의 능력이 떨어지도라도, 자신을 스스로 만들어 나갈 수 있는 삶을 가진답니다. 하지만, 능동적이지 못하고 수동적인 사람은 그 능력이 아무리 뛰어나더라도 스스로 자신을 만들어 나가는데 그 한계가 있죠.

물론, 제갈량이 수동적이라는 사람은 아니랍니다. 하지만, 사마의와 비교했을 때, 보여지는 것만으로 수동적이 었다는 것이죠.

글쎄요.

만일, 사마의가 유비의 밑에 있었다면 역사가 달라질 수도 있었겠지만, 사람의 욕심이나 그릇은 누구의 밑에 있다고 바뀌는 것은 아니라 보여지네요.

결론을 어떻게 지어야 할까요?

후대에 나라를 세운 사마의가 조조보다 훨씬 더 긴 안목으로 세상을 바라보고 만들었다. 라고 지으면 될까요?

이정도 결론만 지어도 생각이 많이 깊으신 것이겠죠.

저는 이곳에서 제 나름대로의 결론도 지어보았답니다.

무릇 사람의 성향이나 환경은 쉽게 변하는 것이 아니니, 그 자리에서 최선을 다하는 삶을 살아야 하지 않을까 하고요.

제갈량은 스스로에 힘써 그래도 촉의 승상까지 오르며 후대에 이름을 길이 남기고 있죠. 사마의나 그리고 삼국지에 나오는 많은 장수들, 모사들은 그들의 능력이 조조나 유비, 손권에 모자라서 그곳까지밖에 못 오른 것이 아니랍니다. 태어날 때 부터, 자신의 그릇이 크기가 그만큼이었는데, 그래도 스스로에게 힘써 후대에 이름을 남길 정도가 되었다면 자신의 그릇을 다 채운 것이나 마찬가지죠.

모든 사람들이 공부를 열심히 한다고, 다 대통령이 될 수 있는 것은 아니랍니다. 누군가는 똥을 치워야하고, 쓰레기도 치워야하며, 백정이 있어야 고기도 먹을 수 있는 것이죠.

내 그릇의 크기가 얼만큼인지 확인해보려면, 하루하루 스스로에게 거짓말을 하시지마시고, 진실로 내가 열심히 살았냐를 되뇌고 물어보세요.

답은 가까운 곳에 있을 테니까요.

60~70년대를 거치면서 새마을 운동과 1~2, 3차 경제개발 5개년 개획이 진행되었고, 이곳 저곳에서 국토에 대한 종합개발이 수립되고 진행되었죠.

도시화가 진행됨에 따라서 절대적인 공급부족을 타결하는데 초점이 맞춰져 불도저식 부동산 개발이 진행되었고, 60년대 기업이 주도로 하는 부동산 투기에서 70년대 일반인이 주도하는 부동산 투기까지 진행되었답니다.

하지만, 부동산이 오르면 ‘규제와 세금’으로 막았고, 다시 부동산 시장이 가라앉으면 규제완화라는 카드를 씀으로써 이른바 ‘냉온탕’을 왔다 갔다 했답니다.

이런 정책은 어떤가요?

올 3월까지 DTI 한시적으로 폐지한다고 했죠?

다주택 양도세로 연장했었고요.

정책이 일관성이 없이 이리로 갔다 저리로 갔다하는데, 누가 믿을까요?

지금도 그렇죠?

일관성 없는 정책으로 피해보는 것은 절대 돈 있는 사람들이 아니랍니다. 집한채 장만하려고 하는 일반사람들이 피해를 보는 것이죠.

지금과 같은 이러한 일관성없는 정책은 40년 전이나, 지금이나 같답니다.

한국50년과 부동산 일곱번째

여기에 직장인들 계시면, 그중에서 나이 50이 넘으신분 계시면 아마 지금 제가 이야기 하는 것을 잘 아시겠죠.

1987년인가 기억하네요.

우리 막내 도련님이 월급이 많이 올라서 왔더군요. 그 당시 우리 도련님이 금성전자 구미에서 근무하고 있었죠.

1980년부터 1987년까지 8년동안인가, 기업들의 임금이 모두 동결되었답니다. 이유는 왜인가요? 물가를 잡기 위해서 강압적으로 그리했죠.

그때 9급공무원 월급이 아마 9만원이 조금 넘었던 것으로 기억이 나네요. 대기업 사원이 29만원이 조금 넘었고요. 이를 18개월치로 주어 1년 년봉으로 환산하니, 대략 1년 년봉이 500만원이 안되었겠군요.

어찌 아냐면, 우리 막내 도련님이 81년도에 LG에 입사를 하면서 제가 돈을 관리해주어서 아는 것이죠.

직장생활 잘 하다가, 85년도에 사업을 한다 정리하고, 내가 모아두었던 돈으로 사업을 하다가 사기를 맞아서 무일푼이 되었답니다. 그래 너무 안쓰러워서, 가지고 있던 1,000만원을 도련님께 드리며, 이제 장가도 가야하고 하니 정신차리고 돈 벌어야 한다고 하면서, 우선 방법을 일러주었죠. 뭘 하려해도 밑천이 두둑해야하니, 우선 밑천부터 모으자고요.

87년인가? 그때 구미쪽 16평형 주공아파트가 1580만원인가? 시세가 했을겁니다. 전세가1300만원정도 했고요. 그때 우리 도련님한테, 그 돈으로 집을 사라했죠. 그 당시 주택이 너무도 모자랐으니까요. 그래서 1000만원을 가지고, 전세를 끼고 집을 사고, 다시 전세값을 받아서 다시사고 해서 7채인가를 샀던 것 같네요.

2년만에 딱 2배가 되었죠.

그 돈을 밑천으로 다시 장사를 시작해서 돈을 많이 벌었답니다. 동업도 이제는 안하고 열심히 하더니만, 많은 돈을 벌었답니다.

이런 부동산 투기가 잘했다는 것이 아니라, 내가 아니라도 그 누군가는 분명히 한다는 것이 중요한 것이죠. 누군가는 분명히 이득을 취할 것을, 내가 먼저 취한 것뿐이랍니다.

자랑하려고 이 글 쓴 것이 아니겠죠?

세상은 변하고 있는 것이 아니라, 발전할 뿐이랍니다. 그런데, 사람들은 매번 과거에 얽매여서 예전에는 어떠했는데, 요즘에는 살기 힘들다고 불평을 늘어놓죠. 이런 분들 어느 정권 어느 사회때나 불평 불만이 없었던 때는 없더군요.

최근 50년이 지난 500년보다 더 많은 발전이 있었죠?

그러면 본인 스스로는 그 발전에 맞추어서 얼마나 노력하고 있는지도 잘 생각해봐야 한답니다. 세상은 발전해 나가는데, 나는 스스로 제 자리에 머물고 있어도 누가 10원짜리 한장 주는 사람은 없답니다. 그러기에, 과거나 미래에나 남들보다 앞서가려면, 많은 생각을 하고 또한 많은 노력을 해야겠죠.

자 지난번에 4공화국까지 이야기 했나요?

그럼 5공화국 이야기를 오늘부터 시작해야겠네요.

1979년 10.26사태로 박정희 대통령이 서거한 후에, 전두환과 노태우를 중심으로 한 하나회가 79년 12월 12일에 드디어 일을 냈답니다. 군부가 나라를 다시 장악하고 구테타를 일으킨 것이죠. 이후, 12월 21일 최규하를 내세워 제 10대 대통령에 취임을 시켰죠. 바로 허수아비 대통령을 내세우고 그 이후의 일을 도모한답니다.

이에 곳곳에서 군부의 정권장악을 반대하는 시위가 연일 일어났고, 1980년 5월 17일 전국에 비상계엄을 선포하여 바로 그 유명한 5.18 광주 민주화 운동이 이때 일어나게 된답니다.

5월31일에 전두환은 ‘국가보위비상대책위원회’를 만들어 드디어 실제적인 정권을 장악하게 되죠. 1980년 9월 1일 전두환은 최규하를 하야시키고 대한민국 12대 대통령으로 취임하게 된답니다. 바로 이때가 5공화국이 정식으로 출범한 때이죠.

정권을 세울때는 무릇 ‘명분’과 ‘정당성’이 필요했기에, 박정희 시대를 ‘부패와 비리의 시대’라고 규정하고, 본인 스스로를 ‘정의사회구현과 복지사회건설’을 내세웠죠. 재미있는 것이죠. 그래서, 박정희 본인의 장기집권을 위해 만들었던 유신헌법은 폐지하고, 국회의 권한을 강화하는 것처럼 쇼를 했죠. 그때 정치거물인 김영삼, 김대중의 정치활동을 금지시키고, 민주한국당과 한국국민당 등 관제야당을 내세워 정당정치를 형식화 한 것 뿐이죠.

그래도, 국회의원 1/3을 대통령이 추천하게 한 제도를 폐지하고, 대통령의 일반법관 임명권 을 폐지하고 대법원장에게 그 권한을 가지게 해서 사법권 독립이 어느 정도 시작은 되었었죠. 대법원장 추천은 하지만 정권의 손아래 있었기 때문에 형식적인 것이었지만요.

이전 정권과 다르다는 것을 보여주어야 했죠. 이때, 경제적으로도 국민들이 힘들었던 시기였답니다. 1978년 제 1차 석유파동이 끝나고, 79년초에 이슬람 혁명을 계기로 2차 석유파동이 다시 일어나게 된답니다. 1년 만에 2배가 올랐으니까요.

79년 말에 터진 2차 석유파동은 경제성장률도 망가트렸죠.

79년 6.4%이던 성장률이 80년 -1.5%로 떨어졌답니다. 민심이 흉흉하기가 이를 때 없었죠.

돈이 돌지 않으니 경제는 꼬꾸라지고 있었고, 새로이 정권을 잡은 전두환은 어떻게든 민심을 잡아야했죠. 내수진작과 실업구제의 두가지를 가장 빠르게 잡는데는 주택경기 활성화 이외에 더 좋은 것은 없겠죠.

그래서 80년 9월 건설부가 ‘주택 500만 가구’ 건설 계획을 내 놓게 된답니다. 그당시 우리나라 주택수가 530만 가구정도 되었으니, 그만큼 더 짓겠다는 것이었죠. 물론 당시에는 이구동성으로 불가능하다 했답니다. 실제로 1987년 전두환 임기말까지 지어진 주택은 176만가구에 불과했으니까요. 하지만, 분당 일산 등에 나중에 노태우가 어느정도 목표를 달성했죠? 이 이야기는 나중에 하죠.

건설부가 내놓은 ‘주택 500만가구’ 건설계획은 1981년부터 91년까지 10년간 14조원을 투입해서 공공주택 200만 가구, 민간주택 300만 가구 등 모두 500만 가구를 건설하겠다는 것이 주요 골자였답니다.

이제, 여기서 부터가 진짜 이야기가 시작되겠죠?

주택경기 활성화에는 첫째로 투기가 기본적인 문제일 터이고, 둘째로 개발 계획의 범위와 셋째 정책의 기조가 어찌 변했는지도 보면 할 이야기 다 하는 것이죠.

한국50년과 부동산 여덟번째.

답이란 것은 매번 이야기하듯 무슨 복잡한 수학공식도 아니고, 어려운 영어도 아닌 것 같네요. 그냥 사람사는 일이고 사람이 하는 것이니, 사람이 생각하는 범위 내에서 벗어날 수 없는 것이 인생사인 것 같더군요.

오늘은 이야기 하기전에 또 재미난 이야기 하나 해볼까요?

오늘은 ‘중국’ 이야기를 하겠습니다. 금융위기 이후 중국집값이 어찌 변했나요? 최소한 옆나라 짒값이 어떤지 모르면 안되겠죠. 이것은 상식적인 이야기니까요.

지금 북경의 경우, 대충 30평정도 되는 아파트값이 약 5억원 한답니다. 그 이상 비싼것도 있지만, 대부분 5억이하는 찾기 어렵죠. 말이 30평이지 중국은 공용면적이 넓어서 실제적으로 같은 크기의 한국30평 아파트보다 훨씬 전용면적이 작죠. 거기에 한국처럼 도배에 가전재품까지 모두 해서 주는 것이 아니라, 콘크리트 덩어리로 분양을 하고, 그래서 모든 집들이 다 인테리어를 개인돈으로 해야 한답니다.

재미난 것은, 아파트에 딸린 주차장도 분양을 하죠. 한국에서 그리하면 아무도 집을 사지 않겠죠. 하지만, 중국은 주차장 하나에 3천만원이 넘는답니다. 안사도 되겠지만, 요즘에는 주차장도 분양을 꼭 받아야 한답니다. 주차장을 사야하는 이유가 주차장분양을 안받은 아파트는 팔기가 어렵기 때문이죠. 차는 많은데 주차할 곳이 없으면 아무도 집을 사려하지 않을테니까요.

금융위기이후 3배 이상 집값이 오르고 지금도 오르고 있답니다.

요즘에 중국이 출구정책을 쓴다하여 금리를 올리고 있지만, 그래도 집값은 오른답니다. 반대로 주식시장은 그저 그렇고요. 중국의 주식시장은 철저하게 정부의 통제를 받죠. 주식시장 모두 개방하면, 중국기업들 다국적자본에게 먹히는 것이 한순간인 것을 알기에 중국은 지금 주식시장을 통제하고 있는 것이죠.

자 답 나왔죠?

매년 엄청난 양의 딸라가 중국내로 들어오고 돈이 넘쳐나는데, 그리고 물가는 매년 그 상승폭이 커지는데, 누가 은행에 넣어둘까요?

주식시장은 정부가 통제하고 있어서, 투자해도 이익이 별로 없다 느껴지고, 그렇다면 답은 돈은 흘러가야 되니 투자할 유일한 대상인 집으로 몰리는 것이랍니다.

금리가 물가상승률 이상으로 올라가지 않는 한 집값은 계속해서 오르겠죠. 돈이 넘쳐나는 것이 그 이유랍니다. 이건 무슨 이론도 아니고, 그냥 아주 자연스런 자연법칙과 같은 것이 아닐까 하네요.

중국주식이 정부통제하에 있어서 비관적인가요?

‘수퍼자본’이 그리 호락호락하지는 않답니다. 어차피 돈은 주식시장으로 다시 들어갈 수 밖에 없는 구조로 변할 것이라 보여지네요. 다른 것을 다 제외하고서라도 돈이 주택시장으로만 흘러가서 한쪽만 비대하게 거품으로 되는 것을 누구도 원하지 않으니까요.

그리고 주택가격이 지금보다 더 올라가는 것은 ‘민심’의 문제와도 관련이 있기에 중국의 주식시장에 대한 통제가 계속되기는 힘들답니다.

지난번 어디까지 이야기 했나요?

80년에 ‘주택 5백만호 건설계획’까지 이야기 했죠? 자 그럼 이야기를 시작해 볼까요?

정부가 500만호 건설을 하려면 우선적으로 1,2차 경제개발 5개년 계획에서도 보았듯, 투기적인 가수요의 문제를 해결해야 했답니다. 또한 싼값에 땅을 매입도 해야 했었고요.

1980년 9월 27일 ‘2차 비업무용 토지 정책’을 통해 78년 2차 5개년 계획때 기업들이 땅투기를 통해 매입했던 토지를 처분하도록 했죠. 이것으로는 건설을 하기위한 땅이 부족하여, 12.31일에 ‘택지개발 촉진법’을 제정하여서 건설부 장관이 특정 지역을 택지 개발 예정지구로 지정하면 이 땅에 적용되는 ‘도시계획법’등 19개 법률의 효력을 정지시킨 뒤에 정부가 싼값에 땅을 매입하여 택지로 개발했답니다.

이러한 ‘택지개발촉진법’은 도시개발을 공영개발방식으로 바꾸는 첫번째 사례였답니다. 박정희 시대때 ‘토지구획정리사업법’에 의한 택지 개발은 토지 소유자의 개발 이익 사유화와 부동산 투기 등의 부작용이 많았지만, 택지개발촉진법으로 인해, 개포동 일대 73만평, 고덕지구 95만평, 목동 130만평, 상계동 112만평, 중계동 48만평 등 서울을 비롯한 수도권 지방도시의 350만평이 택지조성의 기초가 되게 하였죠.

이후에 다시 이야기 하겠지만, 노태우가 세운 200만호 건설도 바로 전두환시절의 택지개발촉진법이 있었기에 가능했단 이야기랍니다.

지금의 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등이 바로 여기에 해당되죠.

80년 2차 석유파동 휴유증으로 경기활성화가 급했던 전두환은 81년에만 세 차례에 걸쳐서 주택규제를 풀었답니다. 1차로는 양도세 탄력세율을 적용하고, 2차에서 양도세를 인하하고 또한 등록세도 감면했죠. 3차에서도 양도세에 손을 대고 지금처럼 일정부분의 국민주택을 짓는 건설비율을 폐지했고요.

자, 여기에서 끝난 것이 아니였죠. 81년에 113만원에 묶여있던 평단분양가도 자율화 하여 건설사들이 주택을 짓도록 유도했죠. 그 당상 월평균 소득이 24만원이 것을 생각하면, 그때나 지금이나 집값은 항상 비쌌답니다. 요즘에만 비싼 것이 아니었죠.

잠시 과거와 현재에 대한 재미있는 이야기 하나 해볼까요?

1977년 6월 서울 압구정동 영동 한양1차 아파트가 평당 33만원이었죠. 그러다가 부가가치세가 7월에 도입되면서 아파트지구 용적률 인하와 주택업체 보존등기 의무화로 값이 오르기 시작해 12월에 대부분의 아파트 분양가가 69만원 정도로 두배 정도 올랐답니다. 6개월만에 아파트값이 2배로 뛴것이죠.

이후 아파트 분양가는 매년 오르기 시작했답니다. 이에 정부가 79년 분양가 상한선을 제정하고 전국 어디든지 평당 113만원으로 상한가를 지정했답니다. 81년 4월 잠원동 신반포 13차가 평당 110만원 정도에 분양되었죠. 그 해 주택경기 활성화를 통해 경기를 부양하고자 그리고 채권입찰제를 지정하여 임대건설에 쓰겠다는 의도로 분양가 상한선을 134만원까지 올렸죠. 이에 대치동 미도1차가 134만원에 분양되었죠. 원래의 의도와는 다르죠.

30년 후의 모습으로 판교에서 똑 같은 모습을 볼 수 있었답니다. 판교를 개발하면서 같은 의도로‘채권입찰제’를 도입했지만, 실제적으로 아파트값 올리는 계기만을 제공했을 뿐이죠. 과거나 현재나 다 사람들이 하는 일이라서 그 생각의 범위를 벗어날 수가 없었던 것이죠.

이후 노태우 정권시절 90년 방배동 우성아파트 재개발때는 평당 분양가가 채권입찰가격과 맞물려 400만원을 넘어서기도 했죠.

채권입찰제가 폐지되는 1999년에는 분양가 자율화와 시기적으로 맞물려서 분양가가 1,000만원을 넘어서기 시작했고, 서울강남은 1,500만원을 넘어섰죠.

그리고 지금 뚝섬이 4600만원대에 분양을 하는가 하면 강남은 3500만원 이하로는 찾을 수가 없죠.

제가 왜 이 이야기를 했는지는 지금 아시는 분도 계실테고, 잘 모르겠다 하시는 분은 앞으로 보내드릴 글을 계속 읽으시면서 답을 찾으셨으면 좋겠네요.

자, 다시 돌아와서 주택경기 활성화를 통해서 경기를 부양하려 했던 정부는 갑자기 큰 문제에 봉착한답니다. 바로 그것이 그 유명한 ‘이철희 장영자 어음사건’ 이죠.

한국50년과 부동산 아홉번째

작년 부동산게시판에 글을 쓰면서 수차례 걸쳐서 이야기 한 것이 인플레이션이었죠. 이제 요즘 그 이야기가 많이 나오고 아마도 주부님들 실제 몸으로 많이들 실감하시고 계시겠죠?

자본세력들이 불려놓은 유동성이라는 것이 그 누군가는 해결해야할 문제죠? 분명한 것은 그들이 책임지고 해결하지는 않는다는 것이죠. 지금 바로 지금의 세상을 살아가는 사람들이 조금씩 나누어 갚아가는 중이라 보여지네요.

정부에서는 요즘 공공주택을 30만채 짓는다 뭐다 말들은 많지만, 그냥 신문을 말고 주변을 보세요. 왜 그렇게도 자신의 눈들을 못 믿으시는지 모르겠네요. 주변에 그렇게 공공주택들이 많이 있나요? 그리고 한달 정도면 다 짓고 입주하고 하나요?

아니죠.

문제가 뭔가요?

바로 ‘돈’ 이랍니다.

공공주택등 택지개발은 LH공사가 하죠?

지금 LH공사 부채가 신문지상에 나온것만 120조가 넘죠? 이것은 신문에서만 밝혀진 것이지 이것보다 훨씬 더 많을테고요.

LH공사가 현재 진행중인 사업만 414개 1억 8천만평이랍니다. 예상사업비는 425조구요. 신문에 나와있는 것이니 무슨 고급정보도 아닙니다. 이중에 현재 진행중인 사업이 276개 1억2천만평 282조라 하네요. 이외에 나머지는 보상도 안 한 사업이랍니다. 보상이 진행되지 않은 138개 사업지는 이제 사업이 불가능하죠. 지금 진행중인 것만 해도 10년후에 LH공사 부채가 300조에 육박할 터인데 진행이 가능할까요?

작년 12월에 진행된 하남, 미사지구의 토지보상만 보아도 사업진행이 쉽지 않을 것으로 보이네요. 이것이 왜 중요한가요? 내년 보금자리 주택이 진행되는 곳이기 때문이랍니다. 우선적으로 보상협상이 이루어지는 하남지구만해도 LH공사가 산정한 토지보상금액과 주민들이 산정한 토지보상금액의 차이가 50%까지 되는데, 보상이 쉽게 이루어질까요?

이번 하남시 토지보상이 쉽게 풀리지 않으면 그 이후의 택지개발 및 토지보상이 이루어져야 할 3차 4차 보금자리택지지구인 하남 강일, 하남 감북도 어려워 지는 것은 당연하겠죠. 그리고 올 7월에 보금자리주택 본 청약이 예정 중인 서울 강남지구 A1블록 등 5개 지구, 9월에 예정되어 있는 미사지구, 12월에 본청약이 진행예정이지만 보상작업이 착수조차 되지 않은 남양주 진건지구도 공공주택 진행이 어려워진답니다.

그냥 보상하고 진행하면 되는 것이 아니랍니다.

2010년 10월 19일 국토해양위 국정감사에서 LH공사 이지송 사장이 뭐라했나요?

“공사의 경영정상화가 이뤄진다면 당장에 물러날 수 있고, 그렇지 않다면 연장 요청을 할 수도 있다.” 라고 했죠?

무슨 말인가요?

엄청난 부채를 가지고 있는, 하루에 100억원 이상 이자를 내고 있는 LH공사가 자신들의 손실보전을 위해 ‘LH공사법 개정안’을 통과시켜 달라는 이야기랍니다.

그렇다면 ‘LH공사법 개정안’이 무언가요?

‘LH공사법 개정안’은 국책사업을 하면서 입은 손실을 정부가 대신 보전해주는 손실보전법안이 그 내용이죠. 즉, 보금자리주택을 포함해 주거환경개선사업이나 산업단지개발사업 등 대통령이 정한 사업에 대해 정부가 손실을 보전해주는 것이 그 내용입니다.

즉, LH공사의 모든 부채를 세금으로 다 탕감해 달라는 이야기가 바로 이 내용이랍니다.

국가부채가 늘어나는 상황과 국민들이 납득하기가 어려운 것이기에 통과되기는 쉽지 않죠.

얼마전 두바이 사태를 기억하시죠?

금융위기 이후에 세계경제가 두바이사태 때문에 한번 또 요동을 친 적이 있었죠.

세계경제를 휘청이게 하였던 두바이 부채규모가 어느 정도인가요?

약 130조 정도 된답니다.

LH공사의 부채가 얼마죠?

앞으로도 계속 보금자리 주택등 공공사업이 계속해서 진행된다면, 보금자리 주택 1채당 약 1억원의 세금이 지원될 수 밖에 없는 구조랍니다. 누군가는 보금자리주택을 분양받아 주거의 안정을 얻을 수 있지만, 실제로는 그 돈은 우리 국민들이 모두 세금으로 보존해 주어야할 부채일 뿐이랍니다.

세상에 공짜가 없는 것이 다 이와 같고, 시장경제를 택할 것인지 아니면 복지를 내세우는 표심을 통한 정책을 펼칠지는 윗분들이 결정하는 것이 아니라, 신문에 언론에 다른 윗분들의 말에 홀리는 국민들이 선택하는 것이니 누굴 탓하기도 힘드네요.

지난번 전두환 시절 때 ‘택지개발촉진법’을 통해 개발과 2차 석유파동 이후에 주택경기 활성화를 통해 경기부양을 지속적으로 펼치고, 규제 또한 완화한 것까지 이야기했죠?

이런 분위기속에 경기 부양이 어느 정도 잘 진행되었고, 경제지표도 좋게 변했죠. 그러던 중에 1982년 5월에 ‘이철희 장영자’ 어음사건으로 금융시장이 쑥대밭이 되면서, 경기지표가 가라앉았답니다. 이에 6월에 경제 활성화 대책을 추가로 발표하면서 대출금리를 10%로 낮추었고, 예금금리는 낮춤으로써 돈이 시중에 돌게 만들었답니다.

거기에다가 7월에 주택공급 규칙을 개정해서 미분양 아파트의 분양 제한을 폐지해서 누구든지 선착순으로 미분양 아파트를 살 수 있게 하였죠.

그런데, 갑자기 너무 규제를 풀고, 경기 활성화를 위해 시중에 푼 자금들이 부동산으로 대거 유입되면서, 이철희 장영자 사건의 여파로 사채시장 등에 맴돌던 자금들이 급속하게 부동산으로 몰리기 시작했고, 아파트마다 거액의 프리미엄이 붙기 시작했답니다.

그러자 82년 12월 분양가 상한제 재도입을 내용으로 하는 ‘12.12 주택투기 억제 대책’을 발표하고, 수천만원씩의 프리미엄이 붙는 등 투기의 대상이 되었던 0순위 청약통장이 폐지가 되었죠. 또한, 착공과 동시에 가능했던 분양도 건설사가 10~20% 정도 진행된 이후에 하도록 법이 바뀌었답니다. 국민주택 전매 제한 기간도 서울 등 자금이 몰리는 곳은 6개월에서 2년으로 연장된 때가 바로 이 시점이죠.

2006년에 노무현 시절 그 많은 규제 속에서도 부동산은 폭등했었죠. 전두환 시절 때도 이러한 규제 속에서 부동산시장의 자금유입이 줄어들기는커녕 주택시장이 막히자 토지시장으로 다시 막대한 자금이 몰리기 시작했답니다.

1981~1987년까지 전국의 땅값이 매년 평균 10.5% 상승했답니다. 주택규제가 시작된 82년이후 83년 한해 동안만 무려 18.5%의 땅값상승이 있었죠.

82년 ‘12.12 주택투기 억제 대책’에도 불구하고, 집값과 땅값이 지속적으로 폭등을 하자, 83년 ‘2.16 부동산 투기 억제책’을 발표하고, 지금과 같은 ‘투기지역 고시제’도 도입했답니다. 25.7평 이상의 아파트 분양때 예상되는 시세 차익의 일정부분을 회수하기 위해 분양자가 분양가 외에 채권을 구입하되 채권 가격을 많이 써낸 사람에게 우선 분양권을 주는 ‘채권입찰제’ 였죠.

이러한 상황에서도 83년 한해만 전국적인 평균땅값 상승률이 18.5%였죠. 이러한 규제는 84년에도 계속되었죠. ‘토지거래신고제’를 도입하여 그때 중부고속도로 건설로 자금이 몰릴것으로 예상되는 충북과 충남들 29개 지역에 토지를 사고 팔때는 5년간 한시적으로 정부에 사전신고를 해야 했죠. 이런 ‘토지거래 신고제’는 85년 3월부터 서울과 인처, 부천등 전국적으로 확대되었답니다.

85년 5월에는 기업 비업무용 토지에 대한 누진과세나 대형 주택에 대한 중과세 등을 골자로 하는 ‘5.20 부동산 대책’을 발표했고, 6월에는 국세청이 투기가 예상되는 서울지역 122개 동과 강남, 서초 등 8개 아파트 지구를 관리지역으로 지정했죠.

자 지금의 모습과 어떤가요?

지금 하고 있거나 과거 참여정부시절에 시행했던 것들이 모두 과거에 했던 것이고, 과거에도 부동산에 대한 투자와 투기는 끊임없이 진행되었던 것이지, 최근만의 부동산 문제는 아니었답니다.

이런 모습을 보면서 마치 요즘 최근 몇 년만에 부동산에 돈이 몰리고 투기가 성행하였다는 주장을 하고, 일본식 대폭락을 이야기하면서 이번만은 다르다고 이야기하시는 혹자분들의 이야기를 들으면 별로 경청할 가치가 없다 느껴지는 것이죠. 대폭락은 그렇게 오지 않는답니다.

‘보이지않는 힘’에서 맨 마지막 글에 이야기한 12년 12월에 그 후에 어찌 될지는 한번 더 확인해봐야겠지만, 이제 부채의 주된 대상이 개인이 아니라 국가로 넘어왔기 때문에 제가 볼때는 돈을 더 찍어내서 계속 이 상황을 당분간 유지시킬 수 밖에 없지 않을까 하네요. 누구도 자신의 정권에서 경제가 어려워지는 것을 감내할 국가의 우두머리는 없기 때문이죠.

다음 열번째 글은 ‘부동산 뱅크’게시판에 올릴 터이니 그곳에서 찾아 보세요.

한국50년과 부동산 열두번째

부동산뱅크 게시판에 몇 개의 글을 올리면서 이렇게 글도 못드리고 해서 마음에 뿔나신분 없으셨으면 하네요.

자 오늘은 무슨 재미난 이야기로 시작을 할까요?

‘인플레이션’에 대한 이야기가 가장 좋겠죠? 이는 투자방향과도 상관이 있답니다.

작년에 제가 ‘보이지 않는 힘’을 쓰면서 수차례 이야기 한 것이 바로 ‘인플레이션’이라 했답니다. 그냥 현상만 보고 전문가의 말을 보지 마세요.

금융위기 이후에 그 위기를 모면하려고 전 세계적으로 취한 공통적인 방법이 돈을 뿌린 것이었죠? 맞나요?

그러면 그 돈이 유동성을 일으킨다는 것은 책을 봐야 아는 문제가 아니라 바로 당연히 예측할 수 있는 결과라는 것이죠.

이것이야 지금 보여지는 것이니 여기에 이야기하는 것보다 글을 읽으시는 분들이 더 궁금해 하는 것이 바로 ‘언제까지 이 장세가 갈것이냐?’에 더욱 궁금해 하시겠죠.

지금 풀린 돈을 회수하려면 금리가 10%정도까지 올라야 하는데, 그리되면 현금 쌓아놓은 기업들 다 망합니다. 신문에서 대기업 대기업하니 우리나라 기업들 모두 현금 쌓아놓고 장사하는 줄 알지만 실은 거의 대부분이 돈을 빌려 사업하는 중소기업 영세 상인들이 90% 가까이 되죠.

금리를 올려서 집값을 잡겠다는 발상도 좋지만, 금리를 올리게 되면 대출받아 사업하는 분들 많이 어려워지죠? 대부분 유주택자들이야 주택을 담보로 기준금리가 올라가도 낮은 이율로 돈을 빌릴수 있지만, 대부분의 서민들과 중소기업들은 지금도 10%가 넘는 높은 금리로 대출을 받는데 기준금리가 10%가 되면 이들이 은행에서 돈을 빌릴 때 얼마만큼의 이자를 내야할까요?

이미 답은 나온것이죠.

유동성이란 결과적으로 그 어느 부분에서 자체적인 흡수가 되어야만 해결이 되죠. 그것이 주식이건 부동산 이건간에요. 요즘 시국이 어수선하니 시중에 투자되지 않고 있는 자금을이 상상을 초월한답니다.

전세가 오르는 것을 해결하기 위해 단순히 집의 거래를 활성화하는 것이 바람직하지만, 지금은 막대한 유동성이 대기하고 있는 상황이라서 풀게되어 돈의 쏠림이 시작되면 이제는 국가도 걷잡을 수 없는 사태를 초래할 수 있다는 것을 알기에 쉽게 못하는 것이랍니다.

쉽게 예를 들어드릴까요?

1억짜리 집이 모여있는 1,000세대의 아파트단지에 매물이 10개 나와있답니다. 그런데 어느 순간에 누가 10억을 가지고 다 매입을 했죠. 그러니 몇몇 곳에서 1억 1000만원짜리 매물이 2~3개 나왔답니다. 그리고 그 매물을 누가 4억을 가지고 거두어 갔죠. 이후 가격이 오르면서 한 2억까지 오르는 동안 20개의 매물을 거두어 가버리면, 1000억짜리 아파트 단지는 30번의 거래를 통해서 그러니까 50억 정도의 거래를 통해서 2,000억짜리의 단지로 변하는 것이죠.

늘 이야기하는 ‘나비효과’라는 것이 바로 이런것이랍니다.

지금은 한국은 어떤가요?

한국내에서 이 돈이 돌수만 있다면야 좋겠죠. 하지만, 자본시장이 개방된 상황하에서 주식장만이 자본이 먹이가 될 수는 없답니다. 돈이 되는 것인데 무엇인들 그 먹이감의 대상이 못될까요?

이런 기조는 향후의 2~3년은 기본적으로 진행될 수 밖에 없답니다. 더 진행될지 말지에 대해서는 그때 가봐야 하겠지만 분명한 것은 2~3년은 꾸준히 진행될 수 밖에 없다는 것이죠. 다른 말로 물가는 계속해서 오를수 밖에 없다는 것입니다. 발전하는 중국이 모든 원자재를 빨아들여 모자라기 것 이외에도 자본이 매점매석을 통해 가격을 올리기 쉽다는 것이죠.

그러면 무엇에 투자해야 할까요?

눈치 빠르신 분들은 벌써 답을 알아 채셨겠네요.

답은 공란으로 남겨 놓으렵니다.

지난번 노태우 시절의 200만호 건설과 임차기간이 2년으로 늘어나는 ‘주택임대차보호법’에 대해서 이야기를 하다 말았죠?

자 그럼 한번 노태우시절을 정리해볼까요?

신도시의 200만호 건설을 통해서 결과적으로는 87년부터 폭등하던 주택가격을 91년 공급되는 시점을 통하여 집값의 안정과 하락을 유도해 냈죠. 91년 집값은 매년 20%가까이 폭등하던 것과 달리 처음은 전국적으로는 -2.1%, 서울은 -0.5%로 돌아섰답니다. 이후에도, 92년 -5%, 93년 -2.9%, 94년 -0.1%, 95년 -0.2%로 하락을 지속하게 되었죠.

주택보급률 또한 91년 신도시 건설이전의 74%에서 97년 92%로 증가했죠.

이때 신문 인터넷으로 뒤져보시면 아시겠지만, 외신들이 ‘중국의 만리장성 건설 이래 지상 최대의 건설사업’이라 소개할 정도로 1기 5개 신도시 200만 가구공급은 이후 김영삼 정권이 주택문제에 한해서는 고민할 필요가 없을 정도로 많은 도움을 준 것이랍니다.

자 그렇다면 다음에 이야기할 김영삼 정부는 이러한 200만호 공급을 통해서 나타난 결과에 대하여 부동산에 어떤 정책을 썼을까요?

답은 아주 간단하죠. 왜냐면 ‘반복’이니까요. 다음글의 김영삼시절을 돌이켜보면서 ‘반복’인지 아닌지 확인만 하면 된답니다.

전두환 정부시절부터 노태우대통령은 주택문제가 얼마나 정치에 중요한 것인지는 본인 스스로가 전두환 재임기간 내내 보아왔으니, 많은 준비를 한 것이죠.

88년 노태우 출범 직후에 당시 경제수석이었던 문희갑은 ‘주택문제가 해결되지 않으면 혁명이 일어난다.’라는 발언을 할 정도로 주택문제에 대해서 청화대를 비롯한 정치권의 이목은 한곳으로 몰려있었답니다. 이래 89년 3월에 청화대와 건설부, 주택공사, 토공 등 23명으로 구성된 ‘주택건설기획단’이 구성되었고, 이들이 바로 지금의 1기 신도시를 만든 장본인 들이죠.

이 기획단의 조사와 계획에 따라 89년 4월 27일 바로 ‘1기 신도시 후보지’를 발표하게 되는 것이었답니다. 89년 4월 발표이후, 89년 11월 분단 시범단지 4,030가구가 분양이 되었고 91년 9월부터 첫 입주가 시작되었죠. 그리고 92년부터 3월 평촌, 4월 산본, 8월 일산, 12월 중동등 나머지 신도시에서 아파트 입주가 시작되었고요.

이들 5개 신도시는 그 나름대로의 계획과 목표하에 만들어진것이죠?

알고 계시나요?

신문에 다 나와있는 이야기랍니다.

분당은 성남시 중원구 분당동 외 15개 일대로 89년 택지 개발 예정 지구로 지정돼 개발되기 시작했고, 인구 40만 명을 수용하면서 한국적인 신도시 개발 모형을 제시하겠다는 목표로 설계되었죠. 일산은 서울 북부지역 개발과 남북 통일 대비 거점 도시를 만든다는 계획에 따라 서울 도심에서 북서쪽으로 20km 떨어진 지점에 조성되었고, 평촌, 중동, 산본은 수도권의 주택난 해소라는 본연의 기능 외에 계획적인 수도권 개발을 하겠다는 목적으로 공급된 것이죠. 또한 인근에 위치한 기존 도시 기능 가운데 주거 기능을 분담하는 역할을 수행하려는 목적도 있었답니다.

자 다음은 이제 김영삼 정부로 가야하겠네요.

[한국 50년과 부동산 열세번째]

누구나 쉽게 결론을 내릴 수 있는 것이, “나이 50세가 아는 20대보다 30대가 20대를 더 잘 알고 의사소통이 더 잘 될 것이다.” 라 생각하죠.

언뜻 보면 이 명제에 대하여 대부분이 공감하실 것이고요. .

하지만, 이 명제가 맞을 확률이 높다는 것이지 맞다라는 것은 또 다시 한번 생각해볼 필요가 있는 듯 하네요.

오늘은 우리 큰 아들놈 이야기 한번 해드려 볼까 한답니다.

여기서 생각해 볼 3가지가 있는데, 무엇인지 잘 찾아보세요.

몇 년 전 인가요?

큰 아들 손위 처남이 10살이 넘게 차이가 나니 제 아들놈 장가갔을 때, 아들놈 처남은 대학생 아들이 있었다더군요. 그런데, 처남아들 그러니까 처조카가 매일 술을 먹고 밤늦게 들어오는데, 큰 처남은 자식놈 술먹는 곳 근처에서 기다리면, 오늘 친구들과 술 맛나게 먹었냐 하며나서 술취한 아들을 항상 데리고 집에 오더랍니다.

아늘 놈이 절대 이해할 수 없다 하며, 요즘 20대들을 버릇도 없고 이해할 수 없다 하더군요.

아버지는 그런 행동으로 20대의 아들을 통해서 그 또래 아이들을 이해하는 것이 클까요? 아니면, 30대가 더 이해를 잘 할 수 있을까요?

손위 처남이 비록 나이가 50이 넘었지만, 20대를 이해하려고 하는 것이 아니라 아들을 이해하려 하다 보니, 20대의 생각을 더 잘 아는 것이 바로 이런 경우가 될 수도 있겠죠? 왜 그 또래 아이들이 왜 그런 행동과 생각을 할까를 고민하는 기회가 자신이 아끼는 아들을 통해서 대화하고 이해하고 있었던 것이죠.

그러다가 무슨 큰 잘못을 했는지, 그런 아버지가 아들에게 평생 한번도 안 한 매를 들었죠. 그리고 아들놈의 장인. 그러니까 손위 처남이 아버지에 찾아가 눈물을 흘리면서 용서를 구했다더군요. 장인이 처남을 키우면서도 한번도 안하신 매를 자신은 자녀에게 들었다며 용서를 빌러 온 것이랍니다.

말로 해서 안되는 것은 매로도 안되는 것이라는 집안의 가풍이었는데, 사돈이 아버지로서 자녀에게 어떠한 언행을 보여주며 일생을 사셨는지 보여주는 일례랍니다.

이런 손위처남의 두 아들놈이 쌍둥이 인데, 모두 과외한번 안했는데 둘 다 카이스트에 갔답니다. 더 재미난 것은 고등학교 시절 내내 처남은 술만 먹고 새벽3시에 들어왔다더군요.

그래서, 주변사람들이 아버지는 맨날 술만 먹고 다니는데 아들들은 다 카이스트가고 성공했다고 하지만 과연 그것이 아들들이 잘해서 일까요?

물론 집에서 책도 보고 자녀들에게 좋은 이야기도 해줄 수 있죠. 하지만, 처남이 굉장히 성격도 강하고 똑똑하신 분이시라, 자녀들이 자신의 인생을 설계해 나가는데 자신의 인생철학과 삶에 대한 생각이 혹시 스스로 만들어나가는 생각에 방해가 되지 않을까 해서 그리했다 제 아들놈에게 이야기를 했다더군요.

쉽게, 상사가 너무 똑똑하면 그 아랫사람은 평생 그 그늘에서 벗어날 수 없답니다. 좋은 상사는 아랫사람이 클 수 있도록 계속해서 기회를 주어야하고 또한 자심감을 가지도록 해야하죠. 내가 하면 1시간이면 할 것을 아랫사람이 하루가 걸린다고 나무라는 것이 대부분의 직장 상사와 아랫사람의 모습이죠.

이와 같이 이 처남은 아들들이 자신의 길과 진로를 만들기 위해서 자신이 조금 비켜주면 스스로 길을 찾을 수 있다는 것을 믿었기에 그리 한 것이고, 그 아버지의 아들들 답게 지금 성공해서 잘 크고 있답니다.

세가지를 다 찾으셨으면 하네요.

자 이제 김영삼 시대로 이야기가 왔네요.

각 시대별로 좀 더 길게 이야기 쓰고 싶지만, 글 빨리 끝내고 좀 쉬고 싶기도 하고 이것저것 이유가 있어서 글 길게 못쓰고 좀 빨리 써내려 갈 터이니 나머지는 찾아서 잘 공부하셨으면 좋겠습니다. 시중에 책방에 가시면 부동산 관련 서적은 많으니 사서 공부해 보셔두 되구요.

자 지난번 노태우시절 1기 신도시를 통하여 200만호가 건설이 되었고, 이후에 집값의 안정세는 두드러졌다 말씀드렸죠. 그리고 제가 그 이후에 김영삼 정권때는 어떠한 정책을 썼을까요? 물으면서 힌트로 ‘반복’이라는 것을 드렸답니다.

역대 한국50년과 부동산을 보면, 김영삼 시절 때보다 더 부동산 시장이 안정화 된 때는 없었죠.

박정희 시절부터 볼까요?

제 4공화국이던 박정희 시절 1975년부터 79년까지 5년동안 전국의 평균땅값은 273%의 상승률을 보였답니다. 이후 전두환 시절의 5공화국 그러니까 80~87년까지 123%가 올랐고, 제 6공화국인 노태우시절 1988년부터 1992년까지 125.8%의 땅값 상승률을 보였죠. 이것은 공개적인 수치이니 실질적인 땅값의 오름새는 이것보다 더 컸답니다.

하지만 김영삼 정부 들어 노태우시절의 대량공급과 부동산 규제에 힙입어 처음으로 6.2%의 하락을 보였답니다.

이러한 안정된 부동산 시장이 있었기에 추진할 수 있었던 것이 바로 93년 8월에 도입한 ‘금융실명제’와 94년 1월에 제정한 ‘부동산 실명제’가 가능했던 것이죠.

93년에 발표한 금융실명제를 통해서 부동산으로 자금이 몰릴 것을 우려한 정부는 94년 1월에 부동산 실명제를 제정함으로써 부동산으로 돈이 몰리는 것도 막아버렸답니다. 이래서 어찌되었나요?

이후부터 부동산 값이 계속하여 하락을 하기 시작했죠.

이때 연일 신문마다 나온 이야기가 이제 앞으로 부동산으로 돈을 버는 시대는 갔다 라는 것이 밥먹듯 나왔답니다.

이래서 94년 중반기부터 부동산 부양정책이 시작되었죠. 부동산의 지속적 하락은 실물경제뿐 아니라, 내 집 한채 가지고 있는 평범한 서민의 재산이 줄어드는 것인데 이것을 그냥 놔 둘 수 만은 없었기 때문이랍니다. 그래서 8월 ‘분양가 원가 연동제’를 개정하여 분양가의 15% 한도 내에서 옵션 품목을 판매할 수 있도록 허용했죠.

95년에는 3월과 5월에 서울지역 동시 분양 아파트 청약배수를 30배수, 50배수로 늘렸고, 6월에는 주상복합 아파트 분양가 규제를 아예 폐지해버렸답니다.

11월에 수도권 외 지역에서 공공택지가 아닌 곳이나 공공주택자금의 지원을 받지 않고 80% 이상 건설 공사를 진행 한 후 분양하는 주택은 분양가를 자율적으로 받을 수 있도록 했답니다.

96년을 볼까요?

6월에 단독/연립 주택의 분양가 규제를 폐지했고, 12월에는 수도권과 대도시 지역을 제외한 나머지 지역의 분양가 규제를 완전히 폐지했답니다.

97년으로 넘어가죠.

1월 수도권 지역이라도 사업자가 확보한 땅이라면 분양가를 마음대로 받을 수 있도록 했고, 그해 5월에는 수도권 지역을 제외한 모든 지역이 분양가를 자율화 했죠.

또한, 주택 공급관련 규제도 완화하여 재당첨 기간을 공공주택은 10년에서 5년으로 줄이고, 민영주택은 아예 없애버렸답니다.

이러한 규제완화 속에서도, 지금과 같이 미분양이 지속되어 미분양이 15만 가구를 넘어서자 정부는 양도세 감면, 취등록세 감면, 주택자금 이자 상환분 소득공제 등을 실시 했답니다. 이런 15만 가구의 미분양속 속에서 무슨일이 발생했나요?

바로 IMF가 일어났죠?

이 이후부터는 이야기 할 필요는 없을 듯 하네요.

다음번에는 김영삼 정부시절에 안정된 부동산 시장속에서 가능했던 금융실명제와 부동산 실명제에 대하여 조금 언급한 다음에 김대중 정부로 넘어가렵니다.

이제 그간의 정책과 환경을 보시면서 눈에 ‘반복’의 형태가 잘 들어오고 계신지 모르겠네요.

[한국 50년과 부동산 열네번째]

자 오늘은 어떤 재미난 이야기부터 시작을 할까요?

요즘 먹고살기가 힘들어지면서, 남자중심의 사회에서 이제는 남자가 결혼할 때 여자도 일을 하기를 원하는 시대로 변화했답니다.

정확하게는 변했다기보다는 발전한 것이겠죠.

그러면서 이익이 된다면 시댁이나 본가에 의존하는 과거와는 달리 처가집에 능력이 된다면 많이 의존하는 시대로 변했죠. 단적인 예가 딸아이가 시집가서 아이를 낳으면 친정엄마가 대부분 손주들을 키워주다보니, 뒷간과 처가는 멀어야한다는 옛말과 달리 처가집 바로 옆으로 이사하는 풍경들은 주변에서 쉽게 찾아 볼 수가 있죠.

하지만, 실은 이러한 모습은 새로운 것이 아니었죠.

예전 우리나라를 보면 실은 조선중기까지도 지금의 부계중심이 아닌 모계중심 사회였다는 것을 아는 분이 그다지 많지 않으실 듯 하네요.

이른바 ‘남귀여가혼(男歸女家婚)’이랍니다.

즉, 고려말까지 우리 한민족은 남자가 여자 집으로 장가를 가서 처가살이를 장기간하다가 아이를 낳고 아이들이 큰 후에 처와 아이들을 데리고 시집으로 들어와서 살았죠. 이 혼례풍습이 우리의 전통 혼례풍속이었답니다.

알고 계셨나요?

그런데 이런 풍습이 깨진 것이 바로 ‘정치’와 관련이 있답니다.

고려말 공민왕때 사회상이 어지럽고, 세력들이 모계를 중심으로 돌아가다보니, 왕권강화를 위해서는 이를 바꿔야할 필요가 있었죠. 그래서 이제현, 이색, 정몽주 등에 의해 봉건적 신분제도와 가부장적인 종법제도의 합리화를 주된 내용으로 하는 이른바 ‘주자학’을 도입하게 된 것이죠.

고려가 멸망한 뒤에도 중앙집권적 권력을 잇기 위해서는 모계가 아닌 부계중심의 권력이 필요했고 이에 조선왕조 시절에도 계속적으로 부계중심으로 바꾸기 위한 노력이 계속 되었죠.

이른바, ‘친영론’이라는 것이랍니다. 이는 여자가 남자집으로 시집을 와서 사는 것으로 기존에 지속되어오던 전통을 뿌리채 뽑고 새로 시작을 해야하니, 바로 사회제도와 문화에 대한 혼란이었기에 반대가 만만치 않았답니다.

고려 말기뿐 아니라, 조선초기에도 정도전, 권근 등이 ‘친영론’의 필요성을 알고 이를 위해서 불교를 탄압하고 친영론과 동일한 유교를 들여왔죠. 또한 가묘제를 도입하고 호적제를 개혁하여 호패법을 실시했으며 이전에 자연스럽게 행하여져 왔던 동성혼을 금지하였죠. 또한 과부의 재혼을 막고 첩의 자식의 신분지위를 제한하는 등 가족관련된 풍습을 정비했답니다. 이런 근간이 된 것이 바로 ‘주자가례’의 ‘친영론’이랍니다.

이러한 친영론은 세종대왕 시절에도 왕권강화를 목적으로 세종이 많은 노력을 기울였죠

하지만 이는 무엇이 문제인가요?

일반 사대부와 양반들조차도 이를 따르지 않으니, 이는 있으나마나 한 법이 되어버렸죠. 또한 재산과 권력이 모계를 중심으로 움직이는 것에서 이를 바꾸는 것은 누군가가 희생이 되어야 하는 문제인데, 그 희생의 중심에는 대부분의 사회 권력층이 바탕이 되었었기에 쉽게 될 수 있는 문제는 아니었답니다.

이런 논란을 조선이 개국하고도 15~16세기까지 많은 문제가 일어났답니다.

왕권과 권력을 둘러싸고 성종과 중종의 시기를 거치면서 사림파 양반과 훈구파 양반간에 친영론이 정권쟁탈의 중요한 이슈로 나왔으니 바로 중종시대 조광조일파가 ‘남귀여가혼’으로 인해 몰살되는 참극까지 나타난 것이죠.

그래서 1546년 명종이 ‘남귀여가혼’과 ‘친영’을 절충하여 예식은 처가에서 거행하고, 여가의 체류기간을 줄이는 것으로 하였죠. 하지만, 이도 왕이 이야기 한 것이지 일반 풍습으로 치루어지는 남귀여가혼과는 거리가 멀었답니다.

지금의 우리나라에서 전통으로 내려오는 유교식 문화는 실은 우리 한민족의 실제 문화와는 거리가 멀죠. 대부분이 ‘정치적 문제’때문에 과거에 바뀐 것이지, 대부분이 중국에서 내려온 전통을 그대로 따르고 있는 것이랍니다. 대부분의 제사문화조차도 각 지역별로 특색에 맞게 조금씩 변했지만, 과거 정치적 이해득실 때문에 중국의 사상이 지금의 우리나라 전통인양 잘못 알고 계시는 분들이 많아서 오늘 옛날 이야기 조금 했답니다.

과거 다른 나라에서도 정치적인 이해득실 속에서도 부계중심의 사회가 일반적이었지만, 우리 민족만큼은 그리하지 않았답니다. 여하튼, 정치적인 이해득실로 인해 지금의 우리전통문화가 바로 중국의 세습문화인 것은 지식으로만 알고 계시라 이렇게 글을 쓰네요.

자 지난번 김영삼 정부시절 부동산을 잠시 살펴보았죠?

92년 200만세대의 많은 공급량 때문에 주택가격은 약보합을 이루면서 주택시장은 안정되었죠. 노태우시절은 토지3법. 지난번 노태우시절 때 이야기하면서 말씀드렸으니 기억하시죠?

아마 기억 못하시는 분도 계시겠죠?

‘토지초과이득세’, ‘택지소유상한제’, ‘개발부담금제’ 이죠.

이중에 94년 7월 헌법재판소가 토지초과 이득세에 대해 헌법 불일치 판정을 내리면서 토지공개념 3법이 힘을 잃었죠?

이것이 가능했던 것은 그때라고 헌법재판소가 정부의 힘에서 자유로운 것은 아니었지만, 200만세대의 신도시 공급으로 부동산이 안정된 상태였기 때문에 가능한 것이었죠.

93년 ‘금융실명제’는 지하자금을 이끌어낸다는데 목적이 있었지만, 실은 ‘세수확보’가 가장 큰 목적이었답니다. 이때 지금의 휘발유에 붙는 세금도 김영삼 정부에서 대부분이 만들어 낸 것이죠.

96년 금융실명제의 2단계 조치인 ‘금융자산소득 종합과세’ 실시를 앞두고 정부에서 만든 것이 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’이었답니다. 그때는 세금이 대부분 소득대비하여 투명하지 못하였기 때문에 금융자산에 대한 종합과세를 지금같이 할 경우, 세금이 두세배 늘어나는 것이 아니었죠? 이렇게 되면 부동산으로 당연히 돈이 몰릴 것이니, 정부에서 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’을 제정한 것이죠.

이후 97년까지 2년동안 부동산 실 소유주 명의로 전환한 건은 6만 5976건, 총 면적 1억 3072만 평에 달했죠. 대부분의 부동산을 기업에서 가지고 있었고, 개인이 소유한 부동산을 법인으로 바꾼 사례가 1,461건이나 되었답니다. 이는 당시 재정경제원이 발간한 ‘부동산실명제 백서’에 자세하게 나와있죠.

부동산에 대한 투기와 투자는 개인뿐 아니라 기업도 한 것이었고, 지금도 진행되고 있답니다. 그 후 국가는 부동산 실명제의 실효성을 높이기 위해 소유자별, 세대별, 법인별, 그룹별 토지 소유현황과 거래 상황을 파악할 수 있는 ‘토지 정보 종합 전산 체계’를 만들었죠.

이때부터 사회가 바뀌었죠.

각 개인과 회사가 취하던 부동산을 포함한 소득을 소유주가 이득으로 가져가는 것이 아니라, 바로 국가가 세금으로 거두어갔죠.

또 무엇이 바뀌었나요?

자영업이 힘들어지기 시작한 때가 바로 이 시기부터랍니다.

글쎄요.

세금을 거두는 것은 당연한 정부의 권리이지만, 자영업이 무너지는 것도 이 시기부터였으니 무엇이 옳은지는 각자 개개인의 판단과 몫이 아닐까 생각이 드네요.

다음글은 김대중 정부로 넘어가렵니다.

한국50년과 부동산 열다섯번째

이번글부터 김대중 정부시절의 부동산에 대하여 이야기를 시작해야겠죠.

처음 60년대 박정희 정권 시절부터 이야기를 풀어나가면서 ‘반복’되는 것을 그리고 많이 이야기를 했는데, 왜 잘 아직도 이해를 많이 못하시는지 저로써는 조금은 안타까운 생각이 드네요.

오늘은 이야기 전에 한 가지는 답이라기 보다는 제 생각을 알려드리고, 한 가지는 숙제로 한번 내어드릴 테니 잘 생각해보세요.

20평대나 30평대는 실수요를 중심으로 움직이고 진입하려는 분도 많죠?

그런데 자금을 들고 계신분들이 추가구매를 꺼려하고 있는 상황이다보니, 전세의 공급이 줄어들고 결과로 투자가 아닌 실수요자들이 매입을 하고 있답니다. 이는 20~30평대의 가격을 올리고 있을뿐더러 기존에 투자로써 거품이라 여겨졌던 가격대가 실수요자의 매입을 통해서 정상적인 가격으로 탈바꿈하고 있는 것이죠.

이 말은 떨어지지 않는다는 이야기랍니다.

그런데, 일부 특정한 지역을 빼고 대형은 어떠한가요?

20~30평대와 같은 시각으로 봐야할까요? 20~30평대가 가격이 오르면 같이 오르나요? 어느정도야 영향을 받겠죠. 이 문제에 대한 답은 아주 쉽답니다. 50평대 이상을 지금 보유하고 계신데, 50평대 이상을 지금 투자로써 더 구입하실 의향이 있으신가요? 아니면 팔고 다른 곳에 투자할 의향이신가요? 이는 50평대 이상의 유주택자 분들에게 여쭈어 보렵니다. 자 만일 전자로써, 더 구입할 의향이 있다는 말이 나오면 팔때죠. 그런데 구입할 의향이 없다고 하면 팔 때가 아니랍니다. 쉽게 팔리지도 않고요.

규제는 이제 앞으로 계속 풀릴 수 밖에 없어요.

가장 정확하게 풀 수 있는 답이 20평대는 30평대로 이동하고, 30평대는 40평대로 이동하고, 신규분양을 누군가가 구입해서 입주하고 해야지만 지금이 주택난이 해결되지 그 이외에는 방법이 없죠?

내가 사기 싫다면 남도 사기 싫어한답니다.

1억원이면 20억을 빌려서 내는 1년간의 이자랍니다. 3억이면 60억을 빌리면 1년간 내는 이자죠. 그런데 쉽게 1~2억 혹은 3~4억을 깍으면서 내 놓아도 그 가격대에 매수심리가 살아나지 않는 한 팔린다는 보장도 없이 지금 당장의 불안한 마음 때문에 수억의 돈을 그냥 허공으로 날리겠다는 생각도 투자의 방향과는 좀 거리가 먼 듯 하네요.

집값이 오르면 분위기가 살아나면 팔 수 있을까요?

팔기 힘들답니다.

주식 2천포인트에 파신 분들 몇분이나 될까요? 대부분 2천이면 파신다 하시고 나서 더 오를 것이다하고 시장의 분위기가 그러니 2100도 가고 2300~2500선에서 좀더 먹구 팔려고 대부분이 파시지를 못한답니다.

집도 이와 같아서 집값이 오르기 시작하면 매도세가 사라지는 것이 바로 이런 사람의 자연스런 심리때문이랍니다.

20~30평대는 언제사고 언제 팔아야 할까요?

이는 20평대이면 그냥 가지고 가시고, 30평대로 식구수 때문에 이동하시는 것은 나쁘지 않답니다. 이때는 팔아야겠죠. 그러니까 앞으로 팔지 않으셔도 된다는 이야기랍니다. 어느 정부의 어느 정책이건간에 공통적인 것이 이 평형대는 크게 문제될 것이 한번도 없었죠.

그럼 대형평수는 언제 팔아야 할까요?

한번 생각도 해보세요. 대선과 주택문제를 위한 규제완화정책 그리고 나라면 어떻게 할까 하고 생각해보시면 답은 그리 어렵지 않을 듯 보이네요.

오늘은 또 열 다섯번째 이야기를 시작할께요.

김대중 정부의 시작은 바로 ‘IMF’와 같이 시작을 했죠.

모든 거시경제를 포함한 미시경제의 지표들에 빨간 불이 켜졌었고, 환률과 금리가 폭등했고 물가도 폭등했답니다. 앞뒤를 가리지 않고 많은 대기업을 비롯한 중소기업이 부도를 냈고, 직장인들은 임금삭감을 겪어야 했죠.

IMF시절이야 제가 따로 여기서 이야기 할 필요는 없겠죠.

대부분이 다 아시는 이야기니까요.

부동산만 보죠. 자 그러자 어떠했나요?

부동산 시장에 몰렸던 자금이 금융권으로 몰리기 시작했답니다. 예금 이자가 20%를 넘어서면서 부자들은 세상이 이대로만 갔으면 좋겠다 너도 나도 이야기를 했죠. 년 20%의 이자가 투자수익으로 안정적으로 들어온다면야 재테크를 할 필요가 없죠?

금리가 20%인데 돈 있는 사람들이야 힘들이고 머리쓰면서 재테크를 할 필요가 없어졌죠. 은행에 돈을 넣고 이렇게 안정적으로 고수익을 가져다주는 투자는 없었으니까요. 거의 사채수준으로 은행에서 돈을 빌리고 많은 이자를 주니 부자들이야 땅짚고 헤엄치면서 돈을 거두어 들였답니다.

그러면서 부동산 가격은 당연히 곤두박질쳤겠고요.

연일 신문에서는 ‘부동산 투자는 이제 없다.’라는 문구가 매일 연일 보도 되었답니다. 이때 부동산 전문가들 조차도 ‘앞으로 절대 부동산에 투자해서는 이익을 볼 수 없다.’고 뉴스에서도 매일 이야기 했죠.

이때부터 바로 모든 부동산 투자의 규제완화가 시작되었답니다.

부동산이 무너지면 경제가 무너지는 것은 당연하니 완화를 할 수 밖에요.

자 이제부터 김대중 정부 말기까지 어느 정도로 그리고 지속적으로 완화를 했는지 한번 봐 볼까요?

IMF가 터진 97년말을 기점으로 98년 1분기까지 전국 집값은 30% 이상 떨어졌죠. 이전 정부에서 부동산 투기 목적으로 도입된 거의 모든 정책이 재검토되기 시작했죠.

그러면서 98년 9월 중도금 지원, 수도권 공공택지에서 건설되는 85m 초과 민영주택의 분양가 자율화 등이 포함된 ‘건설산업 활성화 방안’이 발표되었죠.

같은 해 11월에는 주택 공급 규칙을 개선해 민영주택 재 당첨 제한 폐지했죠.

또한, 2주택 소유자 민영주택 1순위 제한 폐지했고, 청약배수제도 폐지했답니다.

그리고 한달 뒤인 12월에는 재개발, 재건축 활성화와 준 농림지 개발 절차 간소화, 양도소득세 한시적 감면 등 부동산관련 규제를 지속적으로 폐지했죠.

가장 중요한 김대중 정부의 부동산 규제폐지 핵심은 바로, 토지 공개념 3법에 대한 손질이었답니다.

94년 헌재의 ‘토지초과이득세’가 위헌판결이 난 후, 98년 9월에 ‘택지 소유 상한에 관한 법률’을, 같은 해 12월에 ‘토지초과이득세법’을 폐지했고, 또, 9월에 ‘개발 이익 환수에 관한 법률’을 개정해 99년 12.31 이전에 인가 등을 받은 개발사업에 대해 개발부담금을 면제해주고, 2000년 이후 사업에 대해서는 부가율을 50%에서 25%로 낮춰줬죠.

당시 소비 수요가 위축되면서 공급 초과 상태로 인한 가격 폭락이 우려되자 정부는 수요 기반을 확대하기 위한 조치를 쏟아 낼 수 밖에요.

98년 5월 외국인의 직접투자를 통해 기업의 구조조정용 부동산 매각을 지원하자는 취지로 ‘외국인의 토지 취득 및 관리에 관한 법률’을 ‘외국인토지법’으로 개정해 외국인이 토지 취득을 내국인 수준으로 완화했답니다. 외국인도 부동산 투기에 뛰어들라 정부에서 문을 열어준 계기가 되었죠.

이후, 98년 9월에는 금융기관과 기업들이 보유 부동산을 이용해 쉽게 자금을 조달하도록 길을 터주기 위해 ‘자산유동화에 관한 법률’을 제정해 자산담보부증권(ABS)와 주택저당채권담보부증권(MBS)을 발행할 수 있도록 했죠.

그러자 드디어 99년부터 경제가 회복기미를 보이고 집값도 회복세를 보이기 시작했죠. 하지만, 여전히 은행에 돈을 맡기면 안전하게 20%가까운 이자소득을 바라볼 수 있는 상황하에서 소득감소와 실업 증가로 주택수요가 줄어든 시장에 기대만큼 활성화 되지 못했었죠.

그래서 1999년에 투기적 자본이 부동산 시장에 들어올 수 있도록 1월 ‘분양가 전면 자율화’를 시작했답니다. 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 60m이하 주택에 대해서만 당시 주택은행에서 분양가격을 심사받도록 하고, 나머지 주택은 모두 자율적으로 분양가를 받을 수 있도록 한 것이죠. 더욱 복부인들 날개를 달아준 것이 바로 2월에는 분양권 전매를 허용했다는 것이죠.

99년 3월에는 주택 건설 계획을 확대해 당초 계획(40만가구)보다 10만가구를 더 추가했죠. 8월에는 주택자금 대출금리 한시적으로 인하했고, 임대사업 등록요건을 완화했으며 10월에는 20세 이상 성인이면 누구나 청약예금에 가입할 수 있도록 조건을 완화했답니다.

이 모든 부동산 투기가 가능하게 할 수 밖에 없었던 것은 바로 목적이 주택 건설경기를

통해 ‘일자리 창출’과 ‘부동산 급락’으로 인한 중산층의 붕괴를 막을 목적이었답니다.

한국50년과 부동산 열 여섯번째

요즘 신문보면 국민들이 가지고 있는 부채규모가 800조니 하면서 위험하다. 하고 언제 터질지 모른다면서 위험성을 알리고 있죠?

국민들의 부채규모 800조면 위험하죠?

그런데 그것을 풀수 있는 방법은 어느 전문가나 어느 신문에서도 속 시원히 이야기해 주지를 못하죠? 단지 국가가 그리고 정부가 이 문제를 풀기 위해서 잘 해야 한다고들만 합니다. 각 국가의 미국이나 일본에서는 경제학전문가들이 없어서 지금과 같이 부채가 계속 늘어나고 문제를 풀수가 없는 것일까요?

이는 자신은 문화와 복지를 누리려 서울에 살면서, 인구가 지방으로 분산되어서 전 국토가 골고루 발전해야 한다고 이야기 하는 것과 다를 바가 없다 생각이 드네요. 지방으로 분산되는 인구중에 자명한 것은 그리말한 자신은 포함이 안된다는 이야기랍니다.

지금은 방법이 없어요.

예전과 다르게 공부를 잘하건 못하건 모든 고등학생들이 대학을 갈수 있고, 대학을 졸업해도 대부분의 학생들이 많은 부채를 가지고 사회에 진입을 하게 된답니다. 맞나요?

그러면, 그들이 그리 된 것이 어린 학생들의 잘못인가요?

일반 국민들이 얻은 소득에서 그들을 위해서 세금을 더 낼 수 있을까요? 국가가 해주는 것은 우리국민의 세금이 아니라, 하늘에서 떨어지는 것인가요?

어느 정권에서 부채로 인해서 경제위기가 오기를 바랄까요?

차라리 많은 돈을 풀어서 물가를 올리고, 돈이 휴지가 되어 부채를 줄이는 방향으로 선회하는 것이 더 좋은 방법이겠죠.

한국만의 이야기가 아니라, 바로 이 현상은 지금의 어느 국가에서나 진행될 수 밖에 없는 현실이겠죠?

그렇다면, 이제 나올 수 있는 답이란 것은 분명하겠죠?

돈 값어치가 없어지는 속도가 점점 빨라질 거예요. 그리고 그 속도에 따라서 나머지 실질적인 부동자산을 비롯한 원자재의 가격은 향후에 이런 빚의 규모가 줄어들때까지 최소한 진행이 되겠죠.

‘빈익빈 부익부’라는 것은 이제 가지고 있는 돈의 양이기보다는, 사회 초년생들이 취업을 하는 질과의 문제와도 관련이 깊어졌고, 퇴직하는 연령대가 많아지는 향후의 10년 후부터는 더욱더 이런 문제가 깊게 사회속에 파고들겠죠.

몇번 이야기한 것이지만, 자식들의 교육을 위해서 부모 스스로 노후를 준비할 기회를 놓치지 마세요. 자식도 품안의 자식이랍니다.

두가지 말씀드렸답니다. 투자와 준비해야 할 것을 말이죠.

잘 이해하셨으면 좋겠네요.

지난번 김대중정부에서 부동산 부양을 위해서 규제를 완화하는 것까지 이야기 했나요?

자 그렇다면 이제는 이러한 완화속에서 부동산부양이 되었을 것이고 그것이 규제로 바뀌는 것을 이야기할 차례네요.

그리고 시장이 어떻게 반응했는지도 보면 되겠죠.

이런 98년 이후 3년간의 지속적인 부동산 규제완화와 IMF이후 실물경기가 살아나면서

드디어 2000년도에 이르러 주택경기가 활성화 되기 시작했답니다.

이러한 분위기 속에 김대중 정부에서는 주택시장의 안정기반을 강화한다며 2000년 1월에 50만 가구 건설 계획과 국민임대주택 5만 가구 추가 건설계획을 발표했죠. 이때는 향후 발생될 수 있는 주택의 수급문제뿐 아닌, 건설경기 활성화를 통하여 일자리 창출과 내수를 진작시키려는 목적에서 이 같은 건설계획을 발표한 것이었죠.

이와 동시에 정부에서 진행한 것이 근로자와 서민의 내 집마련을 위해 주택구입자금 지원을 늘리고 세입자의 주거 안정을 강화한다며 전세자금 지원과 임대주택 공급을 확대하는 내용의 주택시장 안정 대책을 내 놓았답니다.

주택을 지어도 누군가는 사 주어야 하니, 자금지원을 정부에서 해 주었던 것이죠. 이와함께, 비수도권 지역 내 신축 주택구입에 대한 양도소득세를 면제하고, 제 2종 국민주택채권매입제도를 폐지했고, 2000년 하반기에는 2020년까지 주택보급률을 106%로 목표하는 ‘4차 국토건설종합계획’을 공개했답니다.

자 노태우때와 김영삼때 묶어놓은 규제들이 김대중 정부가 들어서면서 어찌 되었나요?

부동산이라는 것은 무릇 이와 같이 그 자체로 움직이는 것이 아니라 바로 정치와 사회상에 따라서 같이 움직인답니다.

IMF이후 2000년까지 내수와 건설경기를 살리려 지속적으로 규제를 완화한 것을 여기까지 이야기하고 어떻게 되었는지 봅시다.

이토록 완화를 하니, 부동산에 돈이 또 몰리는 것은 당연하겠죠?

그러면 그 다음은 어찌 되었을까요?

그렇죠. 당연히 부동산에 돈이 몰리고 과열이 되었으니 이번에는 정부가 규제를 시작할 차례랍니다.

2001년부터 볼까요?

당연히 이 같은 규제완화로 2001년 부동산 시장이 달아오르기 시작했죠.

정부는 다시 규제를 시작하기 시작했고요.

2001년 1월에 주택시장 안정 및 보완 대책을 정부가 내 놓는답니다.

1가구 2주택에 대한 양도소득세 비과세 기간을 2년에서 1년으로 단축하고 투기 과열 지구를 다시 지정하는게 그 내용이죠. 또 분양권 전매도 중도금을 2회 이상 납부했을때만 허용했죠.

이렇게 규제가 시작된 것이죠.

2001년 하반기에 접어들면서 주택매매가격과 토지 가격이 서울과 수도권을 중심으로 급등세를 이때 급등세를 보이기 시작했어요. 신문보시면 잘 나와 있답니다.

이유는 지금과 너무나 유사하죠. 개발제한 구역 해제와 지속되는 저금리 기조 등으로 부동산 투자 여건이 좋아진데다 서울 강남 지역 노후 아파트에 대한 재건축 기대 심리가 확산된 것이 주요 원인이었기도 하지만, IMF 로 건설회사들이 경영난에 허덕이면서 주택 건설물량을 줄인 것이 가장 큰 원인이었죠.

금융위기 이후 건설사가 많은 건설물량을 줄였죠.

또 지금의 모습이랍니다.

이와 맞물려서 이때 수도권 고교 평준화 조치가 행해졌으니, 당연히 분당, 일산, 평촌 등지에 있는 학부모들이 서울 강남 지역으로 다시 돌아오는 계기가 되었죠.

이때부터 정부가 본격적으로 부동산 정책 방향을 다시 투기 억제로 바꿨답니다.

2001년 9월 수도권 과밀 억제 지역내 300가구 이상의 재건축과 민영주책 건설 때 전체 호수의 20%를 전용면적 18평 이하로 건설하도록 의무화하는 소형 주택 의무 비율을 부활시켰고, 주택수급의 해소방안으로 12월에 판교 신도시 등 신도시 개발을 확정했죠.

그간의 주택공급물량 감소와 경기가 살아나면서, 2002년에 접어들어 집값은 더욱 가파르게 올랐죠. 처음에는 서울의 강남 일부지역에서 시작되었는데 이는 전염병처럼 분당 등 5개신도시를 중심으로 한 수도권 전역으로 확산되었죠.

정부는 2002년 1월부터 8월까지 일곱 차례에 걸쳐 다양한 부동산 시장 안정 대책을 쏟아냈답니다. 기억나는 것만 몇가지 이야기 하자면, 투기 조짐 우려 지역과 과열 지역을 지정해 발표하고, 분양권 전매를 제한했죠. 또, 양도소득세의 기준시가를 상향 조정하고 재건축 시기 조정심의도 강화했죠. 특히 투기성 자금이 많이 몰린다고 생각되는 재건축에 대한 규제가 집중적으로 시행되었고요. 국세청이 직접나서서 재건축 아파트 투자자에 대해 자금 출처를 조사하고, 재건축 요건을 대폭 높였답니다. 양도소득세 불성실 신고 혐의자에 대한 세무 조사도 실시되었고, 재건축 아파트의 안전 진단도 강화했죠.

대충 생각나는 것이 이정도네요.

한번 오른 불씨가 그리 쉽게 꺼질리가 없겠죠. 이런 조치에도 집값이 안정되기는커녕 계속해서 오르기만 했답니다. 그래서,

02년 9월부터 ‘9.4주택시장 안정대책’,’10.11 부동산 시장 안정대책’,’11.16 동절기 중산 서민 안정대책’을 잇따라 발표하며 규제 강도를 조금씩 높여갔죠.

대충 규제의 내용을 이야기 하자면, 양도소득세 실거래 과세, 투기 과열 지구의 청약 및 재건축 요건 강화, 투기 과열 지구의 주택담보비율 하향조정, 토지 거래 허가 지역 확대 지정에 대한 규제였죠. 또한 수급의 문제를 해결하기 위해 수도권에 추가로 신도시를 건설해 공급을 확대한다는 방침을 세우고, 재건축으로 몰리는 돈을 막기위해서 재건축 아파트에도 소형 주택 의무 비율을 도입했었죠.

재미나죠?

규제를 풀고 부동산 사라고 할때는 언제고, 또 오르기 시작하니 규제를 시작하니 이 같은 재미난 반복이 또 어디있을까요? 더 재미난 것은 매번 이 같은 반복이 지속이 되지만 아무도 이런 반복에 대하여 눈여겨 보는 사람들이 없으니, 강남 복부인 아줌마들만 항상 돈을 버는 것이죠. 무슨 말이냐면, ‘정부정책과 반대로만 움직여라.’라는 말이 여기서 나오는 것이랍니다. 아주 간단한 이 같은 반복되는 공식으로 돈 버는 것이 너무나 쉽다는 이야기죠. 언론에 움직이지 않고, 그냥 막 오르기 시작하면 어깨에서 팔고 나오고, 규제를 해서 집사기 어렵게 만들면 그리고 신문에서 집으로 돈 벌기 힘들다고 이야기하면 그때 그냥 사는 것이죠.

이야기 나온 김에 토지이야기도 조금만 해볼까요?

2002년 2월에 ‘국토기본법’을 제정하고, 국토이용관리법’과 ‘도시계획법’을 통폐합한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 제정해 국토의 관리 틀을 전면적으로 개편했죠.

내용이 국토 계획의 체계를 개편하는 것과, 준농림지의 무계획적인 개발로 빚어진 환경 훼손과 도시 기반시설 부족과 같은 문제를 해결하기 위한 종합적인 대책이었죠.

난개발 방지를 위해 기존의 준도시 지역과 준농림 지역을 관리 지역으로 통합해 토지 적성 평가를 거친 뒤 개발할 곳(계획관리 지역), 보전할 곳(생산관리 지역, 보전관리지역)으로 구분해 관리자는 것이죠. 이때 비 도시 지역 가운데 도시화가 예상되는 지역도 체계적으로 개발 관리하도록 제 2종 지구단위 계획제도를 도입했고, 개발로 인한 교통 혼잡이나 주거 환경 악화를 막기 위해 기반시설연동제도 도입했죠.

간단하게 토지관리에 대한 내용을 이야기 했는데 이 이야기를 하려고 한 것이 아니라, 이때 무슨 일이 있었냐면 바로, 개발제한구역(그린벨트)에 대한 전면적인 조정이 이루어지고 시작되다는 것입니다.

어찌보면 1971년 도입된 이래 대부분의 사람들에게 건드리거나 움직일 수 없는 불가침의 영역으로 여겨졌던 개발제한 구역은 당초 서울의 비대화를 막기 위해 도입되었죠? 63년 말 서울의 인구가 300만 명을 넘어서자 문제의 심각성을 인식한 정부가 개발제한구역제 도입을 해법으로 내세운 것이죠.

71년 7월부터 77년까지 여덟차례에 걸쳐 전국 면적의 5.4%에 해당하는 14개 권역을 개발제한구역으로 지정했었죠. 80년대 후반까지도 개발제한구역은 절대로 건드릴 수 없는 지역이었고, 80년대 말 이후 개발제한구역 내 행위 규제가 부분적으로 완화됐지만 면적을 조정하는 일은 상상하기 어려운 일이었죠.

하지만 어떠했나요?

실은 개발제한 구역이라는 것이, 전문적이고 체계적인 조사를 통해 이루어지지 않은 토지 이용 상황이나 지역적인 특성을 고려하지 않고 획일적으로 지역을 정하여 토지 이용을 규제한 것이죠.

당연히 주민 생활 환경이 낙후와 불편을 초래했을 뿐더러 현실적으로 필요하고 공급되어야 할 부분까지 규제로만 막아놓았었죠.

가장 큰 문제는 바로 개인 재산권 침해 논란이었답니다.

김대중 대통령은 대선 때, ‘과학적인 환경 평가를 실시해 보존 가치가 없는 지역은 해제하고 보존이 필요한 지역은 국가가 매입하겠다.’ 공약을 내놓았었죠. 기억하시나요?

그리고 집권한 직후인 98년 4월부터 제도 개선 방안마련에 착수하여, 같은 해 5월 헌법재판소는 ‘개발제한구역내 나대지에 대한 규제는 위한’이라는 판정으로 정부 방침에 힘을 실어주기까지 했답니다.

이에 99년 7월 정부는 개발제한구역의 대폭 해제 방침을 밝혔죠. 그리고 2000년 7월 ‘개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’을 제정해 개발제한 구역에 해해 본격적인 수술을 시작했다.

내용을 보자면, 개발제한 구역 해제는 ‘환경 평가 및 도시계획 후 해제’ 방식을 기본 원칙으로 삼았고, 또 시가지 확장 압력이 낮고 환경 훼손 우려가 적은 도시권을 보정하되 보전 가치가 높은 지역은 ‘보전 생산 녹지, 공원 등으로 지정하기로 했다.

과학적이고 체계적으로 땅 관리가 시작된 것이 바로 이때부터랍니다.

이런 원칙에 따라 개발제한 구역 조정은 크게 세가지 방법으로 나뉘어 추진되었죠.

우선 대규모 취락지구나 산업단지, 경계선이 마을을 관통하는 지역 등 주민 생활 불편이 큰 지역을 우선해제 지역으로 선정했고,

두 번째로 환경 평가 결과 보전 가치가 낮은 지역은 조정 가능 지역으로 설정해 해제했죠.

마지막으로 국가적 목적이나 광역도시 계획, 지역의 균형 발전, 도시 발전의 기여도 등을 감안해 사업 후보지로 결정된 곳도 조정 가능 지역으로 설정해 해제했답니다. 다만, 조정 가능 지역은 원칙적으로 공영 개발 방식을 적용하도록 했죠. 또 2020년까지 구체적인 개발 수요가 있을 때만 개발 계획을 수립해 해제하도록 했고요.

그 결과 2006년 말 현재 전국에서 서울을 포함한 수도권과 부산, 대구, 광주, 대전, 울산등 5개 광역시, 마산, 창원 진해 광역권등 7개 지역을 제외한 나머지 지역의 개발제한 구역은 모두 해제 되었죠.

지금의 서울 수도권의 보금자리나 여러 주거 아파트가 지어질 수 있는 환경을 제공한 것이 바로 여기서 시작된 것이랍니다.

여기까지 김대중 정부에서 진행되어진 부동산을 한번 쭉 훍어보았네요.

한국50년과 부동산 열일곱번째

오늘은 또 무슨 이야기 할까 하다가, 현재의 부동산시장에서 전세시장이 월세시장으로 전환된다면 우리나라의 월세시장이 과연 외국과 같이 높을 임대료를 감당하면서 변화될까에 대한 생각을 잠시 이야기하고 싶네요.

경영학이나 경제학을 생각하지 말고, 그냥 우리가 살아가는 평범한 생각 속에서 답을 찾는 것이 더 맞겠죠?

“인구가 줄어드니 집값이 폭락한다, 경제가 어렵고 월급이 집값만큼 오르지 않으니 집값은 폭락한다. 집살 사람 다 샀으니 집값이 폭락한다. 국민부채가 너무 많아 위험하니 집값은 필연적으로 폭락한다.” 등등 많은 의견도 있지만, 제가 느끼기에 ‘기승전결’이 명확하지 않고 본 적이 없는 것이라서 그런 의견을 가지신 분도 계시구나. 정도이지 제가 가지고 있는 생각을 바꿔야 할 만큼은 아닌 것 같네요.

집값이 부담스러운 것은 사실이죠.

지금 노동자의 급여로 쉽게 살 수 있는 가격은 아니니까요. 모두들 공감하시나요?

각종 세금과 규제로 아파트투자에 대한 메리트가 떨어진 것이 맞나요?

그런 생각들은 다주택자나 무주택자나 모두 같은 생각을 하고 있는 것 맞나요?

그리해서 다주택자나 무주택자들이 매입하면 무조건 차익을 얻을 수 있는 가격과 지역이 아니면 매수자들이 매입할 생각을 하지 않은 것 맞나요?

여기까지는 동의하시나요?

아파트 분양시에 지역과 가격을 고려하여야하니, 건설사가 정부의 규제 속에 쉽게 아무 곳이나 공급하기 어려운 것 맞나요? 공급은 줄겠죠?

다주택자들이 매입을 안하니, 임대시장에 나오는 임대물건이 줄어드는 것이 맞나요?

공급되는 전세는 없고, 신규진입하는 임차인이 늘다보니 전세가격이 오르는 것이 맞나요?

전세가 계속 오르다보니, 차라리 비용부담이 대형평수에 비해 크지 않은 20평대 소형평수가 전세보다는 매매로 돌아서서 가뜩이나 없는 전세물량이 자가의 형태로 전환되고 있는 것이 맞나요?

이런 현상은 지난번 말씀드렸듯, 예전에 10채 중에 7채가 투자의 형태로 부동산의 매입이 이루어졌다면 이제는 거래량이 줄어 7채만 거래가 되어도 그 자본의 형태가 투자가 아닌 실거주의 목적으로 부동산 매매가 되는 현상으로 변했답니다.

이는 과거에는 거품이라 표현되는 가격들이 실 거주를 중심으로 매매가 이루어지다보니, 거품이 아닌 실제 시장가격으로 두텁게 거품을 없애는 효과만 나타나게 한 것이죠.

주택시장은 둘 중 하나죠.

‘자가’ 혹은 ‘임대’ 랍니다. 그런데 ‘임대’라는 시장에서 그 수익을 예상하지 못할 것이라면, 무주택자뿐 아니라 유주택자도 매입할 이유가 없어져버리죠.

그러면 ‘임대’라는 주택시장은 점점 그 공급이 차단될 수 밖에 없답니다. 집값상승이 무조건적으로 오른다는 것을 기대하고 투자하는 매수자들이 없어지게 되면, 임대시장은 집값상승이 아닌 바에 기 투자된 비용은 어떤 식으로든지 보상을 받으려는 상황이 벌어지겠죠. 그리고 그것은 바로, ‘월세’의 형태로 나타나는 것이고요.

얼만큼까지 오르게 되나요?

만일 3억짜리 집이 있다면, 3억에 대한 최소한의 은행이자만큼 오르게 되는 것이죠. 이 은행이자는 내가 예금을 들었을 때의 이자가 아닌, 대출을 했을 때의 이자를 기준으로 할 수 밖에 없답니다. 예금이자를 기준으로 할 바에야 세금내면서 부동산을 매입할 이유가 없죠. 차라리 예금을 드는 것이 더욱 안전하니까요.

모든 돈을 투자하는 투자자들은 마음속에 남을 위해서 내가 손해를 보면서 돈을 투자한다고 생각하며 투자하는 사람은 단 한명도 없답니다. 그러면 3억이면 6% 이자만 계산해도 150만원이겠네요.

외국과 다르게 보증금이 있으니, 5000에 100~120만원까 생각할 수 있나요? 이는 최소로 오를 경우를 가정한 것이고, 만일 시장에서 임차인이 더욱 많아져 임대인이 내놓는 물건으로 감당이 안될 경우에는 다시 둘 중 하나겠죠. 집주인이 내는 세금을 포함한 임대료를 더 내던지 아니면 은행에서 대출을 받아서 집을 매입하겠죠.

지금은 모습이 이렇게 변해가고 있답니다.

“한국사회에서는 월급을 받아서 월세를 내면 남는 것이 없기 때문에 불가능하다.”라는 결론을 많이들 이야기하곤 합니다.

‘비행기가 자동차보다 안전하다.’라는 이야기는 많은 접하셨죠? 이 결론의 오류가 무엇인가요? 바로 ‘조건’이랍니다. 비행기를 자동차만큼 운행하게 하고, 모든 연령대에서 쉽게 운행하게 한다면 결과가 어떻게 나올까요?

왜 서울/수도권과 지방에서도 대도시의 전세난이 심각할까요?

먹고 살 먹거리를 제공하고, 일거리를 줄 곳이 그 곳에 몰려있기 때문이죠. 그리고 모든 사람들이 받는 급여나 부모에게서의 의존도는 다 제각기 다르답니다.

주식에서도 각 가격대별로 매입하고자하는 층들이 분명 있죠. 매수세가 없다고 하면, 가격대는 의미가 없겠지만, 매수세가 있다면 이는 부동산이나 주식이나 그 이외의 모든 재화와 용역비용에 있어서 층간 가격을 형성되어 있는 것입니다.

‘내가 100만원이 부담된다면, 다른 모든 사람들이 100만원이 부담되어야 한다.’ 는 결론이 맞나요?

아니죠. 모든 사람의 벌이가 다 같을 수는 없으니까요

거기에, 내가 부담이 되어도 부동산이라는 것은 ‘거주’라는 꼭 필요한 조건이라는 것이 있답니다. 매물이 넘치고 공급이 많다면야 싼 곳으로 가면 그만이지만, 매물이 없고 공급이 적다면야 옮기고 싶어도 갈 곳이 없으니 어쩔 수 없는 선택의 문제에 부딪칠 수 밖에 없답니다.

전세가 없는 외국에서 많은 돈을 내가며 임차인으로 사는 사람들은 한달벌이가 1000만원씩 되어서 그리 임대료내고 사는 것이 아니랍니다. 다 둘이서 맞벌이를 해서 한쪽의 수입 대부분을 임대료에 내고 있는 것이 사실이죠. 임대하는 쪽에서는 자신이 들인 금융비용과 위험부담에 대한 리스크를 계산해서 나오는 것이 가격이고, 그 가격을 시장에 내 놓고 시장에서 받아주질 않는다면 임대를 하는 투자자는 당연히 없어질 수 밖에 없고요. 둘중에 하나를 선택해야 한답니다. 은행에서 돈을 빌려 집을 사든지 아니면 집주인이 부담한 금융비용에 대하여 월세의 형태로 보상을 하든지요.

물론, 한국에서는 전세금을 다 돌려주고 월세로의 전환은 쉽지 않겠죠. 맞습니다.

그리 다 돌려줄 수 있을 만큼 가지고 있는 집주인이 얼마나 될까요? 그래서 외국에서는 없는 ‘반전세’가 있는 것이죠.

맞나요?

하지만, 이것 또한 과거의 이야기겠죠.

일반 투자자들이 부동산을 추가매입 할 세력이 없어지게 되면, 이제는 자금을 바탕으로 한 순수월세 임대시장만이 부동산으로 투자된답니다. 보여지는 것이, 최근 대학가를 중심으로 생기고 있는 외부자금이 투자된 ‘기숙사’ 겠죠.

집이 투자매력의 대상이 더 이상 아닌 것은 일반서민에게는 좋은 일이 아니랍니다. 이 말은 여유분의 주택이 시장에 공급되지 않는다는 이야기니까요. 무주택자만 집 사기 싫은 것이 아니라, 유주택자도 집을 사기 싫어한다는 이야기죠.

집값은 바로 ‘정권’이 유지될 수 있는 기본 근간이죠.

전세가가 안정된다고 하더라도, 집값이 오르면 표심은 이탈되니까요. 집값이 폭락할 것이라면 굳이 DTI도 만질 필요가 없고, 양도세 등을 비롯한 규제도 지속할 필요가 없겠죠.

여당인 한나라당에서조차 ‘전세가 상한제’가 나오는 것만 보더라도, 국가에서 제시한 임대주택이나 보금자리가 실제적으로 상황이 어떤지는 확인하지 않더라도 알 수 있을 뿐더러 장기적인 주택정책보다는 앞에 보이는 ‘표심’만을 생각한다 쉽게 알 수 있는 것이겠죠.

더 중요한 문제는 무엇인가요?

이제 이런 ‘금융이익’을 바라보는 ‘부동산투자’가 첫 걸음이라는 것이 더욱 문제겠죠. 내년과 내 후년이 더욱 심각해질 테니, 정부여당도 꽤나 머리가 아프겠네요.

부채가 많아 부채를 줄이기 위해서 부동산을 하향안정화 시켜야 할까요? 그리고 국가의 부채를 줄여야 할까요? 맞습니다.

그런데, 투자하면 내려갈 것에 투자하는 사람은 아무도 없답니다. 즉, 하향안정화하면 나올 수 있는 임대주택은 없을터이고, 일반 국민들의 ‘주거’문제는 어떤 식으로 풀어야 할까요?

국가가 책임져야 할까요?

지금 LH공사의 부채도 감당을 못하는데, LH공사 부채가 1000조가 될 때까지 무작정 세금으로 공급해야 할까요? 어느 수장이 그리 용감하게 할 수 있을까요?

세상의 답이란 것은, 그냥 우리들이 사는 ‘기본’에 있기에, 경제학이나 경영학은 다 필요없는 말장난일 수도 있죠.

몇 년 전 금융위기 시절부터 지금까지 ‘위기론’을 내세우며 유명해지신 몇 분들이 있죠.

참 재미난 것은 그분들의 대부분의 수익은 ‘자본주의비판’이란 주제를 통해 ‘주식, 부동산, 현물’등이 아닌, ‘강의, 인세, 방송출연료’죠.

‘자본주의’를 비판하지만, 수익의 대부분은 자본주의 핵심인 ‘지적재산’을 통한 수익창출이랍니다. 이분들 ‘인세’ 안받으시나요?

그냥 잠시 웃음이 나오네요.

너무나 정책이나 나랏님을 믿지는 마세요.

모든 사람들이 다 골고루 잘 살면 좋으련만, 이 문제는 인류가 생긴 이래 지금까지도 풀지 못하고 있는 문제이기에 내가 살고 있는 시간에서 풀릴 수 있는 것은 확률적으로도 지극히 낮은 조건이니까요. 노비가 없어질 때까지 걸린 시간은 예수이후만 따져도 2000년의 세월이 흘렀다는 것을 잘 아셨으면 좋겠네요.

오늘은 다른 이야기가 길어 지난번 이야기 못한 김대중 정부의 부동산을 조금만 이야기하면서 평가하고 끝내렵니다.

국민의 정부시절을 보면 김영삼 정부의 IMF를 넘어오면서 가라앉은 부동산과 경기부양을 위해서 평균적으로 3개월에 한번씩 완화정책을 지속적으로 내어 놓았죠.

IMF이후 초기인 98년과 99년에는 적극적인 규제완화에 초점을 맞추어 정책을 쏟아냈고, 그 이후 정권의 중반이후에서도 다소 약하나마 소극적인 완화책을 내어놓았답니다. 그리고 부동산이 들썩이기 시작하는 2001년 이후에 다시 규제 정책으로 돌아섰죠.

집값의 상태에 따라 이러한 정책들이 나왔죠. 98년 전국 집값은 한해 동안 12% 떨어졌고, 이듬해인 99년에는 4.8% 하락했죠. 그러나 이듬해부터는 상승세로 반전해 2000년에 0.4% 오른후 2001년에는 9.9%로 껑충올랐고, 2002년에는 16.4%로 폭등했답니다. 땅값도 98년 한해동안 13.6%가 떨어졌다가 이듬해부터 상승세로 반전한 뒤 99년 2.9%, 2000년 0.7%, 2001년 1.3%, 2002년 9.0%로 꾸준한 오름세를 보였답니다. 신문에 다 나와있는 이야기죠.

정권말기에는 IMF이후에 경제와 건설을 살리려고 김대중 정부의 과감한 규제 완화 및 건설 경기 부양책을 쏟아냈고, 이와 맞물려 저금리 정책과 강남 아파트 재건축이 시작되면서 집값 파동이라는 폭등세를 가지고 왔답니다.

다만 IMF이후 집으로는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 의식이 저변에 많이 깔려있었기 때문에 이전과 달리 집값 상승이 서울 강남 등 일부 지역에 국한된 양상을 보였었죠.

바로 지금의 모습과 너무나 똑같았었네요.

신문에서 그리고 전문가들이 많이 이야기하는, ‘집으로 돈버는 시대는 갔다.’라는 것이 이 이야기죠.

IMF 이후, 전국 주택 보급률이 100%를 넘어섰지만 문제는 시장의 근본적인 변화를 이해하지 못한 체 단기적이고 가시적인 성과에만 매달리다보니 부동산 가격 문제를 악화시켰고, 바로 그러한 장기적인 정책을 내 놓지 못하다보니, 바로 차기 정부인 노무현정부에 큰 부담을 떠안길 수 밖에 없었답니다.

어찌보면, 이전 정권이 만들어 놓기만 한 부동산문제를 노무현 정부가 다 끌어안아버린 셈이 되어버렸답니다.

한국50년과 부동산 열여덟번째.

오늘 이야기는 무엇으로 시작할까 하다가, ‘투자’에 관한 짧은 이야기를 하나 해야겠네요. 많은 분들이 왜 꼭 집어서 이야기를 안 해주냐 하시지만, 제가 무슨 점쟁이도 아니고 귀신도 아닌데 무엇을 어찌 맞춘다는 것은 참 어려운 것이 아닌 불가능한 것이란 생각은 예나 지금이나 변함이 없답니다. 하지만, 제가 어디에 투자했다라는 것은 언제나 이야기를 했답니다. 글속을 내용을 잘 보시면 항상 이야기 했다 생각이 드네요.

내가 귀신이 아니기에 정확할 수 없는데, 누구에게 어디 지역 무엇을 그리고 무슨 종목을 사라 꼭 집어서 이야기한다는 것이 말이 안되죠. 사람마다 상황도 틀리다보니 일률적으로도 한가지 답이 모든 문제에 대하여 같은 결과가 나올 수도 없는 노릇일테구요.

만일 어디 땅 어디 주식이라 꼭 집어서 말한 다음 사실 분들 있겠죠. 그리고 변수에 따라서 3년동안 20% 매입가격보다 내리다가, 다시 5년동안 상승하면 3년은 사기꾼되는 것이고, 5년은 다시 전문가라는 이야기를 하겠죠. 그런데 내가 누구에게 무슨 보수를 받는 것도 아닌데 그리 이야기하고 책임까지 져야할 부분은 없죠?

또한, 자금이 1억밖에 없는 분에게 지금 10억짜리 아파트가 내년에 20억이 될 터이니 사라한다고하면 이 답이 옳을까요?

나이 60이신 분에게 가치에 투자하라면서 지방의 개발계획을 예상하고 부동산을 사라하면 맞는 투자일까요? 이분에게 연금을 그 나이에 들라면 맞는 투자조언일까요?

투자에서 모든 조건은 그 사람에게 맞는 자산조건과 나이 그리고 성품과 환경 등 여러가지가 어우러져 고려되야 한답니다. 그러기에 모두에게 답이 다 다르게 나올 수 밖에 없고요. 그런데 많은 분들은 돈 버는 방법이나 투자가 다 같고 답도 같다고 생각들을 하시죠.

결론은 세상에 전문가라는 것은 없답니다. 최소한 본인 개개인 스스로에게는 말이죠. 자신의 상황을 자신 스스로보다 더 잘 알 수 있는 사람은 없으니까요. 물론 그 사람을 쭉 지켜봐오고 어떤 사람인지를 수입이 얼마이고 어떤 성향을 가진 사람인지를 안다면 조언을 해 줄 수 있는 것은 가능하죠. 그렇지만, 그것도 어차피 조언일 뿐 계약서에 도장을 찍는 것은 누가 대신해 줄 수 있는 사안이 아니죠.

내. 글을 쓰지만, 제가 누구보다 더 뛰어나다 생각해본 적이 없답니다. 그냥 흐름에 따라서 그 흐름에 몸을 맡기는 것뿐이지, 그리 세상을 다 안다면야 내가 사람일리 있을까요?

언제나 제가 어찌 움직였냐는 이야기했답니다.

과거 글들 자세히 보시면 다 이야기 했던 내용이니, 이번에도 또 숙제를 하나 드려야겠네요.

2008년 금융위기 이후에 많은 일들이 있었고, 제가 ‘보이지 않는 힘’ 마지막에서도 이야기했듯이, 그 방향은 이미 나와있다 보여진답니다.

2009년에 FRB가 1조7천5백억달러를 풀었죠.

그리고 올해 6월까지 2차로 9천억달러를 풀고 있답니다.

대부분이 국채와 모기지채권의 매입에 사용되고 있죠. 바보 아니라면 알수 있는 것이 더 이상 중국이 이러한 윤전기로 돌리는 미국채권을 사기에는 바보가 아니라는 것을 잘 알 수 있답니다.

돈 풀리나요?

그 돈이 어디로 갈까요? 공평하게 모든 사람의 머릿수대로 나뉘어 질까요? 아니면 한쪽으로 몰릴까요? 이 답은 아실 것이고,

그렇다면, 그 돈들은 어디로 흘러들어갈까요?

잘 생각해보세요.

향후 2년간은 안정적으로 투자될 수 있는 곳이 바로 여기에 답이 있답니다. 그 많은 돈이 풀리고 일부에게만 몰린다면, 그것을 만일 나라면하고 생각해보시면 그 많은 돈을 은행에 넣어 보관하지 않고 투자한다면 어디에 투자하실 것인가요?

‘거품’이냐 거품이 아니냐도, 많은 사람들이 투자하고 지속되면 거품이 아니지만, 다이아몬드 1케럿도 사고자 하는 사람이 없다면 단돈 100원에도 거품일 수 있답니다. 지금 가격이 높다해서 거품이라 생각하지말고 사물을 객관적으로 보면 투자할 방향이란 아주 쉽답니다.

다시 문제 드릴께요.

많은 돈이 풀리는데, 돈이 한쪽의 일부사람에게 몰리고, 은행에 넣지 않고 투자해야 한다면 지금 무엇에 투자하실 건가요? 무엇이 지금 많이 불안한가요?

그것이 ‘답’일 수 있다 그리 저는 개인적으로 생각이 드네요.

이제 지난 정부인 노무현 정부의 이야기를 시작해야겠네요.

노무현정부 때의 부동산 정책이야 내가 이야기 안 한다고 하더라도 잘 아시고 계실 것이니 깊게 이야기 할 필요가 있을까 하지만, 그래도 한번씩 다시 복습하는 의미에서 참여정부시절의 부동산 정책이 어찌 변했는지 다시 한번 봅시다.

잠시 부동산 이야기를 하기 전에 노무현 정부가 어떤 생각을 가지고 출범했는지도 볼 필요가 있겠죠.

이전의 정부는 이른바 군부의 세력 이후 3김 시대를 끝으로 과거로부터 시작된 기득권을 가진 정치세력에 의해서 한국이라는 나라가 움직였었죠. 그 후 참여정부시절부터 새로운 정치새력이 등장한 것이라 볼 수있구요.

출범하면서도 국정의 목표를 ‘개혁과 통합’이라는 슬로건을 가지고 나왔으며, 그 내용에는 권위주의의 청산과 금권정치퇴출, 권력기관의 제자리 찾기 등 과거로부터 관례로 여겨져온 것들을 바꾸려는 모습으로 시작되었죠.

이전과 다르게 경제부분은 성장이라는 목표가 아닌 처음으로 ‘분배’라는 것에 초첨을 맞추었죠. 하지만, 이때는 이미 IMF와 카드대란 등을 통해서 소득의 양극화와 빈부의 격차는 심해진 상태였고 상위 소득 20%의 가구는 200만원 이상의 흑자를 보는 반면, 하위 20%는 매달 40만원의 적자를 보는 사회구조가 진행되었다하고 얼마 전 신문을 보니 그리 이야기 하더군요.

세상이 많이 발전하고, 젊은 사람들을 포함한 사회구성원들의 의식도 많이 변하죠. 요즘 젊은 사람이건 나이를 먹건 간에 힘든일 하려고 하지 않죠. 그에 따라, 국민들의 일자리에 대한 의식과 질의 수준이 높아지는 바람에 많은 기업들이 해외로 공장을 이전했고, 그로 인해서 국내에서 발생되는 일자리는 거의 늘지가 않아서 ‘88만원 세대’라는 용어가 나온 때가 바로 이 참여정부 시절이었죠.

지금도 신문을 보면, 그때 ‘88만원 세대’이외에도 이태백이니 사오정이니 오륙도니 하는 표현들이 많았답니다.

부동산의 완화에 따라 불 붓기 시작한 집값은 2002년 김대중 정부 말기에 전국평균 22%라는 수치가 대충 그때의 상황이 어떠했는지를 보여주죠. 노무현 정부가 출범한 2003년도 역시 그 상승세는 멈출 줄을 몰랐고, 2003년도 전국 아파트는 9.6%의 상승속 에 서울을 비롯한 수도권은 20% 가까운 상승세를 보였답니다.

노무현 정부의 ‘분배’라는 목표와는 거리가 멀게 아파트가격과 집값 상승으로 인해 일부 부유층들에게 부동산 투자이익이 집중이 되면서 소득 계층간의 양극화 문제가 많이 불거진 상태였죠.

노무현 대통령이 이 부분에 얼마나 많은 생각이 있었는지 그리고 고민이 있었는지는 2005년 9.02일 국정연설에서 부동산대책은 투기세력과의 전쟁이다. 라고 이야기 할 정도 였으니 얼마나 부동산 문제가 심각했는지는 이것만 보아도 잘 알 수 있는 내용이죠.

한국50년과 부동산 열아홉번째

글이 이제 거의 끝나가는 때가 가까워오니 정말 하고 싶은 말들이 많은데, 그중에서 꼽아내고 꼽아내고 하려하니 아쉽기도 하네요. 오늘은 “관점”에 대한 내용으로 이야기를 시작할까해요.

똑 같은 사물에 대하여, 세상을 바라보는 관점이 어찌 다른가에 따라서 결론이 어떻게 달라질 수가 있는지 많은 예가 있겠지만 대부분이 마흔 전후의 젊으신 분들일테고, 직장생할을 하시는 분들이 많으실거라 생각하고 그 분들에게 적당한 예를 한번 들어보도록 할께요.

예전 제가 회사를 운영할 때, 영업팀장과 기획팀장 두 명이 있었답니다. 그런데 이 두사람 모두 실력이 아주 좋은 분들이었다 그리 기억하네요. 그런데 이 두 분이 회사에서 주변동료들을 보는 관점이 약간 달랐답니다.

영업팀장은 큰 그림과 세부적으로 해야 할 일들에 대하여 잘 알고 있고, 그에 맞게 아랫사람들에게 자신이 무슨 일을 맡겨야 하는지를 정확하게 알고 있었죠. 기획팀장 또한 영업팀장과 똑 같은 능력을 가지고 있었고요. 그런데 한가지, 영업팀장과 기획팀장 두 사람에게는 남들보다 뛰어난 능력과 인프라를 가지고 있었지만 조직을 보는 관점은 달랐답니다. 한사람은 능력이 뛰어난 자신에 비하여 주변 조직이나 인프라. 그리고 팀원들의 실력들이 아주 형편없어 일이 힘들다는 표정을 항상 가지고 있더군요.

하지만, 기획팀장은 재미난 것이 주변에 자신보다 실력이 못한 사람들이 있기에 너무 행복해 하더군요. 그들이 있어서 자신이 조직에서 발언을 할 수 있는 위치에 있고, 또한 인정을 받을 수 있다는 것을요.

영업팀장은 몇 년후에 회사를 옮겼지만, 기획팀장은 지금 부 사장이네요.

내가 지금 공부를 1등한다고 해서 그 사람이 잘난 것은 아니랍니다. 전국에 있는 학교1등만 다 모아놓고 다시 반을 구성하면 또 1등만 할 수 있을까요? 전국에 있는 100등까지 모아놓고 반을 구성하면, 이번 시험에서 1등했던 학생이 100등을 할 수 있고, 또 100등했던 학생이 1등도 할 수 있죠.

지금 현재에서 자신 스스로만이 잘나서 그 위치 그 자리에 있다고 생각하지 마세요. 아무리 잘난 사람일지라도, 중학교 초등학교 밖에 안나왔던 우유짜는 사람과 축산업자, 농부가 없었다면 먹을 것이 없어서 굶어죽을 수 밖에 없어요.

만일 아랫사람들이 사장만큼 잘나서 그들만큼의 비젼과 업무능력이 있다면 세상에 조직원이 있는 회사는 존재할 수 없죠. 그러니까, 삼성직원 모두가 이회장만큼 똑똑하고 회사를 경영할 수 있는 능력이 있다면 누가 회사원을 하겠냐 이말이죠.

예전 ‘좋은 사위 고르는 법’에 대해서 이야기 한 적이 있죠?

그때 제가 이야기 한 답이 바로 ‘겸손’이었답니다. 물론 이 답이 100% 맞지는 않죠. 제 아랫사람 중에서 제가 이쁘게 여기는 놈들 중에서는 ‘겸손함’이 모자란 친구도 있지만, 그래도 그 사람에게 ‘겸손’함이 떨어진다면 남을 배려하는 ‘배려심’이 항상 모자란 부분을 채워주고 있었으니까요.

남들이 자신보다 능력이 떨어지는 것은 절대 흉보거나 비난받아야 할 것이 아니랍니다. 반대로 내가 그들보다 더 좋은 능력이 있음에 감사해야하죠. 그리 인생을 살다보면 어떤 결과를 얻게 되나요? 항상 주변에서 그 사람을 위해서 충성을 바칠 아랫사람들이 겹겹이 쌓이게 되죠. 이런 사람이 세상을 리드하는 창조적인 인물을 되지 못하더라도, 최소한 평균이상의 삶을 살겠죠?

인생이란 바로 이런 것이랍니다.

자 오늘 지난번에 이어서 다시 이야기 해볼까요.

노무현 출범 초기인 2003년을 보면 2002년부터 불거진 부동산문제를 해결하기 위해서 당시 경북대 경제통상학부 교수인 이정우를 청와대 비서설 정책실장으로 임명하고 부동산 정책을 주도하게 했죠.

이분의 이론이 바로 경제적 불평등 문제로 박사학위를 받은 사람이기에 당시의 노무현대통령과는 부동산 문제에서만큼은 ‘성장’이 아닌 ‘분배’라는 것으로 보았을 때 가장 적임자였었고요.

이런 이정우 교수의 가장 밑바탕에는 ‘토지 단일세론’이라는 이론이 있었고, 이 내용이 토지 사유제가 빈부 격차의 원인이므로 빈부 격차를 시정하기 위해서는 토지 불로소득을 세금으로 환수해야 한다는 것이 바로 이 사람이 가지고 있는 그리고 만들 정책의 기본이었답니다.

2003년 5월 23일 노무현 정부의 ‘부동산 관련 규제’가 처음으로 시작된 것이 바로, ‘5.23 주택가격 안정대책’이었답니다.

내용을 볼까요?

1. 국세청이 동원가능한 모든 행정력을 투입하여 불법적이고 변칙적인 혐의자는 대대적인 세무조사를 벌이고,

2. 300세대 이상의 주상복합 아파트도 분양권이 전매제한 되었고,

3. 주택담보대출 담보인정비율을 60%에서 50%로 낮추었고,

4. 분양권 전매를 서울 수도권에서 충청권까지 전면 넓히고,

5. 재건축 시장에는 후분양제 실시로 조합원의 부담을 증가시키고,

는 등의 내용을 담고 있었죠.

하지만, 시장은 그런 규제에 움직여 시장이 반응을 일으킬 상황은 아니었죠. 특히 투자력이나 시장심리에 잘 움직이는 재건축 시장을 필두로 하루가 다르게 가격이 오르고 있었답니다.

그래서 정부는 2003년 9.05일 재건축 소형 평형 의무 비율을 전체 주택의 60%이상으로 하고, 투기 과열 지구의 재건축 조합원 지위 양도를 금지하는 ‘재건축시장 안정대책’ 내 놓았죠. 하지만, 그러면 풀릴 때까지 팔지 않고 그냥 보유하겠다로 집주인들이 버티고 있고, 매물 또한 나오지 않으니 가격이 떨어지지를 않았답니다.

그때, 정부는 다시 10.29일 이정우 교수가 비서실에 들어온 후 부동산 관련 규제의 첫 작품을 내 놓는답니다. 바로 2003년 10.29 부동산 대책이고 이 때부터 이정우 실장의 머릿속에서 나온 부동산 정책들이 2004년 7월까지 참여정부와 같이 움직이기 시작했죠.

10.29 대책은 부동산 자체의 규제만이 아니라, 주택공급을 비롯한, 부동산 금융, 토지거래에 이르기 까지 다양하게 접근하고 규제를 시도했답니다.

내용을 보면, 세제부문에서는 종합부동산세 시행 시기를 2005년으로 앞당기고, 1세대 다주택 보유자에 대한 양도 소득세율을 대폭 높였죠. 또한 투기 지역 내 6억원 이상 주택을 취득할 때 실거래가 기준으로 등록세와 취득세 등 각종 세금을 부과하기 시작한 때가 바로 이때랍니다.

한국50년과 부동산 스무번째

내 살다보니 느끼는 것 중에서 오늘은 두가지 이야기를 하고 싶어 다시 또 글을 쓰네요.

많은 분들이 하시는 말씀 중 하나가, “세상 직업에 귀천이 없다.”라는 것과 “결과보다 과정이 중요하다.”라는 말을 많이들 사용하시죠.

이것이 참 애매하고 오묘한 의미가 담겨져 있죠?

‘진실’과 ‘거짓’의 두가지 양면성을 가지고 있으니까요.

일명 ‘사’자 들어가는 직업을 가지신 분들이나 장차관, 국회의원들의 직업과 그러지 못한 외적인 노동력이 필요한 일자리를 가지신 분들과 직업의 귀천이 없을까요? 이 질문에 답을 어찌 내리시고 싶으신가요?

내 이야기 안해도 다들 머릿 속에는 답을 가지고 계시겠죠?

그렇다면 이 이야기가 ‘거짓’이냐의 결론에 도달해야 하는데 실은 또 다른 이면의 내용이 숨겨져 있답니다.

무엇이냐면, ‘기본과 기초’에 대한 이야기가 또 있답니다.

세상 국회의원 나리나 저기 힘있는 분들 위치에 계신 분들 태어나자마자 그 직업을 가지고 태어나시는 것이 아니라, 긴 세월 스스로의 관리와 노력을 통해서 대부분이 그 자리까지 올라가시죠.

호텔의 수석주방장과 그릇 설거지를 보조하는 수습인력이 그 직업의 귀천이 없다는 것은 거짓이지만, 호텔의 수석주방장도 처음부터 수석주방장이 아니라 처음에는 그릇도 닦고 잔심부름도 하고 매일 야채도 다듬는 긴 세월과 자기 자신의 무한한 노력으로 그 자리까지 오르게 된 것이겠죠.

모든 직업에는 귀천이 있답니다.

직업에 귀천이 없다는 것은 귀천이 없을 수 있도록 모든 사람에게 기회를 준다는 의미인즉. 내가 가지지 못한 것을 남이 가지고 있다 해서 쓸데없는 곳에 시간과 힘을 쓸 필요가 없겠죠?

자신의 자리에서 묵묵히 스스로를 돌아보면서 ‘시간’에 투자할 수 있는 사람이야 말로 ‘직업에 귀천이 없다.’는 의미를 정확히 알고 계신분이 아닌가 싶네요.

그렇다고 나는 대통령이 될꺼야.라든지 우리나라 1등부자가 될꺼야. 같이 너무 큰 계획을 세우지는 마세요. 살다보니 모든 사람이 세상에 태어나는 것은 다 그 나름대로 어느 정도의 그릇은 가지고 태어나더이다.

예전에 이야기한, 부자는 노력이지만, 재벌은 하늘이 점 찍어주지 않는다면 어려운 것이니까요.

‘결과보다 과정이 중요하다.’라는 것도 똑같답니다.

나이와 위치에 따라서 그 말이 진실일수도 혹은 거짓일수도 있는 것이죠.

신입사원이면 결과보다는 열심히 일하는 과정이 중요하겠지만, 나이를 먹고 높은 위치에 있다보면 열심히 하는 것은 그다지 중요하지 않답니다. 좋은 결과를 가지고 이야기를 해야겠죠. 높은 위치에 있는 사람이 열심히만 일하고 결과가 좋지 않다면 아랫사람들의 자리를 지켜줄 수가 없답니다. 월급 못주는 회사에 아랫사람을 남겨놓을 수는 없는 것이니까요.

자 오늘 또 지난번 이어서 이야기를 하렵니다.

‘이정우’ 실장 이야기까지 했나요? 10.29까지 이야기한 것 같네요.

노무현 정부 때 노태우 정부의 대량공급은 김영삼의 IMF와 김대중정부 카드대란에 집다운 집이 공급될 수 있는 상태가 아니었죠.

그래, 노무현 정부때 이전 정권에서 길게 세우지 못한 주택정책 덕에 주택난은 언제나 존재하였고, 이에 이정우 실장을 필두로 해서 주택정책을 세우기 시작한답니다. 서울 수도권의 부족한 주택문제를 해결하기 위해 주택 공급 확대로 강북에 뉴타운을 추가로 지정하고, 판교 화성 김포 파주 등 수도권 4개 지역에 신도시를 건설하기로 했고, 이러한 주택공급확대를 통해서 주택시장에 흘러드는 자금을 막기 위해 서울 강남 등 투기지역 아파트 구입자의 주택담보대출비용(LTV)를 50%에서 40%로 하향조정했죠.

또한, 토지거래 허가 구역을 확대하고 개발부담금제도를 연장 확대해 개발 이익을 환수하기로 했고, 투기 지역과 투기 과열 지구에서 아파트를 사고 팔 때는 관할 지방자치단체에 거래 내용을 신고하도록 의무화하도록 함으로써 세무조사를 할 것이라는 것을 암시하기도 했답니다.

일련의 부동산 규제 방안이 양산됐지만, 문제가 무엇이었나요?

전 세계적인 저금리속에 정부가 국토 균형 발전을 명목으로 지방의 대규모 부동산 개발 사업을 잇따라 발표하자 투자 심리가 줄어들기는 커녕 넘쳐나는 돈들이 갈 곳을 찾지 못하고 부동산 시장으로 계속해서 흐르고만 있었죠. 여기에 10.29대책에 포함됐던 종합부동산세 도입이 당초 계획에 비해 9억원을 기준으로 후퇴하자 부동산 가격이 2005년 2월부터 다시 상승하기 시작했답니다.

이에 노무현은 2005년 2월 ‘부동산 문제만은 투기와의 전쟁을 해서라도 반드시 안정시키겠다. 라고 국정연설에서 밝히고, 부동산 투기는 필요악으로도 용납이 되어서는 안된다.’며 부동산 규제 방침을 지속적으로 할 것이라고 국정의 중요한 관리대상으로 삼았죠.

그리고 같은 해인 2005년 2월 ‘판교 신도시 일괄 분양’ 등을 담은 투기 방지 대책을 발표하죠.

‘분양가자율화’ 이후 분양가가 하루가 다르게 치솟다보니, ‘2.17 수도권 주택시장 안정대책’을 확정 발표하면서, 25.7평을 초과하는 중대형 아파트에 대하여 정부가 조성하는 택지에 한하여 ‘채권입찰제’와 ‘분양가 병행입찰제’를 내놓게 된답니다.

그래서 건교부가 판교신도시 택지 및 양주 옥정과 남양주 별내, 고양 삼송 등 수도권 3개 택지지구에 분양가 상한제를 적용하죠.

그리고 가장 관심이 쏠려있는 판교신도시에 대하여, 초기계획인 4차례에 걸쳐나 분양하려던 계획을 변경해서 11월에 공공임대 4천가구를 포함한 2만1천가구에 대하여 일괄분양하기로 하죠.

물량을 한번에 공급함으로써 주택수요를 공급으로 잠재우겠다는 목표였지만, 다음해인 2006년이 어떠했는지는 잘 아실겁니다. 건교부에서, “회차별 분양물량이 적어 청약경쟁률이 지나치게 높아지고 청약과열이 장기간 지속될 우려가 커 일괄분양으로 바꾸기로 했습니다.” 라고 했죠. 물론 이런 일괄분양으로 바뀜으로써 청약경쟁률이 당초 143대 1에서 36대1로 낮아지고, 수도권 청약률의 경우, 630대1에서 157대1로 낮아졌다 볼 수 있지만, 이 경쟁률만 보아도 그리 가볍게 넘길 경쟁률은 아니었죠.

여기서보면 아주 재미난 것이 있죠.

건교부가 중대형 아파트의 분양가가 지나치게 상승하는 것을 방지하기 위해서 채권액을 높게 쓰는 사람에게 당첨될 수 있도록 채권입찰제 이외에도 건설사는 분양가 입찰제를 하게 함으로써 낮은 가격에 공급하는 업체에게 분양을 할 수 있도록 하였죠.

처음에는 판교신도시로 인하여 분당 등의 아파트가격이 타격을 입을 것이라는 것이 대체적인 평이었으나, 결과가 어떠했나요?

정부가 채권입찰제를 도입할 때 그 가격의 기준을 분당의 비싼 아파트의 가격에 기준을 두고 시행함으로써, 분당의 이매동과 야탑동 등 판교와 인접한 지역의 중대형 아파트값이 판교신도시 중대형 아파트의 평당 분양가 2천만원까지 치솟을 것이라는 기대감과 최소가격을 보증해 준 꼴이 되어버렸답니다. 그리하여 판교신도시에 대한 분양가는 결국 분당의 아파트 값을 산정하는 계기를 마련해주어서 1~2주만에 5~6천만원씩 뛰어버렸답니다.

이는 여기에 계신 분들도 얼마되지 않은 이야기이니 잘 기억하시고 계시겠죠.

그 이후에 규제는 계속해서 진행되었죠.

2005년 5월에는 1가구 2주택 양도소득세 실거래 과세와 보유세 실효세율의 단계적 인상, 재건축 기반시설 부담금 부과 등을 담은 ‘5.4대책’을 내놓았고, 6월에는 판교 신도시 분양을 3일 앞두고 판교 신도시 분양 일정을 전면 중단시켰다. 판교 신도시 아파트에 당첨만 되면 수천만원의 투자 이익을 얻을 수 있다는 인식이 확산되면서 과열 기미를 보였기 때문이죠.

이런 결과는 시장에서 바로 정책 신뢰도를 땅에 떨어트리는 부작용을 낳았던 것이랍니다. 시장의 상황과 심리를 전혀 고려하지 않은 채 정부가 힘으로만 밀어부치니 당연히 예상된 결과일 수 밖에요.

자 그러면서 부동산 값은 연일 고공행진을 하고 정부의 연일 계속되는 규제 속에서도 꺽일 줄 모르다보니 드디어 2005년 8월 노무현 정부가 부동산 대책의 종합판으로 일컬어지는 ‘8.31 대책’을 발표하게되죠.

이때는 건교부만이 아니라, 청와대와 총리실 재정경제부(현재 기획재정부) 건설교통부(현재 국토해양부), 행정자치부, 국세청, 국정홍보실 등 정부 부처뿐아니라 한국은행, 금융감동원등 부동산 문제와 관련된 모든 정부 기관이 참여해서 부동산을 진정시키기 위해 동원할 수 있는 가능한 규제를 다 만들게 된답니다.

내용을 보면, 8.31대책은 1. 서민주거안정, 2 부동산 거래 투명화, 3 토지 및 주택 수요 관리, 4 토지 및 주택공급 확대 등 4가지 정책으로 이야기할 수 있죠.

부동산 거래 투명화정책으로 실거래 가격 신고 의무화와 등기부 기재를 제도화했고, 부동산에 대한 수요 억제책으로는 종합부동산세 기준강화, 재산세 과표 상향조정, 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 개발부담금제도 재실지 및 기반시설부담금제도의 도입 등이 그 주된 내용이었죠.

물론 8.31 이전에 종합 대책이라 불린’10.29대책’도 있었지만, 10.29대책에서 다뤄지지 않았던 주택공급 확대 정책도 도입한 것이 큰 차이랍니다. 여기에는 연간 900만평의 공공택지 개발과 50만 가구의 주택 건설, 송파신도시 건설, 기존 신도시 확대 등이 포함되었죠.

자 이런 노무현 정부의 계획이후 만 6년의 세월이 지났습니다.

계획대로 되었나요?

불가능하죠.

이유는 간단합니다. 매일 신문에서 보듯이, 기득권간에 화합이 불가능한 것은 두번째 문제이고, 바로 ‘돈’의 문제를 어디서 해결하냐의 문제이지만 그 세부적인 방법에 대해서는 그 누구도 답을 주지 않네요.

8.31 대책 발표 이후 부동산 시장은 안정세를 보이는 듯 하기도 했죠?

하지만, 2006년 초부터 8.31대책에 포함되지 않았던 재건축 주택을 중심으로 주택 가격이 다시 급등하기 시작하면서 그해 가을 아직까지도 그 때의 전 고점을 못 오르고 있을 만큼 가격이 올라버리죠.

2006년 가을에 폭등하기 전에, 2005년의 8.31대책뿐 아니라, 그 이후에도 2006.3.30일 8.31대책을 보완하는 성격을 지닌 ‘서민 주거 복지 증진과 주택시장 합리화 방안’을 발표도 했답니다.

내용은, 서민 주거 안정 지원확대, 대출 규제 확대, 재건축 규제 강화, 재건축 분담금제도 도입, 주택담보대출(LTV) 축소, 총부채 상환비율(DTI) 도입 등이 주요 골자였다. 같은 해 11월에는 분당급 신도시 추가 개발, 주상 복합 연면적 비율 상향 조정 등 공급 확대 방안 등이었죠.

2007년 1월에도 다시 분양가 상한제를 민간 택지로 확대하고, 분양가 원가 공개 항목을 7개에서 61개로 늘리는 한편 분양 주택의 전매 제한 기간을 늘리는 내용의 ‘1.11대책’과 장기 임대주택 공급 확대 등을 담은 ‘1.31대책’을 추가했죠.

각 대책들에 대해서는 인터넷에 잘 찾아보시면 잘 나와있을 터이고, 얼마되지 않은 내용들이니 잘 찾아서 공부 한번 해 보시고요.

한국50년과 부동산 스물한번째

아마도 이 글이 “한국 50년과 부동산” 마지막 글이 아닐까 싶네요.

그간 길지는 않지만 짧지도 않은 글을 쓰면서, 매번 이야기하는 ‘반복’이라는 것이 어떤 것인지 잘 느끼고 이해하셨으면 좋겠네요. 제가 그같이 이야기하는 것은 세상의 이치라는 것이 책에서 나오는 지식이나 정보가 아니라 바로 사람이기 때문에 당연히 가질 수 밖에 없는 사람의 생각과 심리상태에 기반을 둔 것이기 때문에 가능한 것이죠. 그 누구도 이 원칙은 피해갈 수 없어요. 바로 자식을 사랑하는 부모의 마음이나, 자신의 이성을 사랑하는 연인, 그리고 배고프면 밥을 먹고 추우면 옷을 입고, 더우면 시원한 것을 생각하는 것과 같이 그러한 자연스럽게 생각하고 느끼는 것은 예전이나 지금이나 그리고 한국이나 다른 나라나 똑같이 느끼는 것 일 뿐이니까요. 변하지 않았답니다. 그저 그것을 풀어나가는 방법이 발전한 것 뿐이죠.

자 지난번 하다만 이야기 잠시 더 해보죠.

노무현 정부의 부동산 정책을 보면 제가 이야기하는 ‘반복’과 같이 이전의 정책과 마찬가지로 시장의 안정에 초점을 맞추었죠. 하지만, 한가지 틀린 것이 있죠. 이전과 다르게 풀어나갔다는 말입니다.

바로, 정책의 수단에 있어서는 큰 차이를 보였답니다.

시장의 자율적인 조절 기능은 배척되어, 정부의 개입과 제도적 장치. 그러니까 규제를 통해 인위적으로 투기 수요를 억제하려고 노력했었죠.

이 같은 접근방법은 참여정부의 논리적 정당성 확보를 위한 이데올로기 요소까지 끌어들임으로써 문제를 더욱 복잡하게 만들고 해법 찾기도 더 어렵게 되어버렸답니다. 지금의 입장에서 그러니까 세월이 지난 후의 평가는 긍정적인 것보다 부정적인 면이 많죠. 지금 생각해보면, 당시에도 평가는 그리 좋지 않았던 것 같네요. 노무현 스스로가 ‘부동산 외에는 꿀릴게 없다.’는 말로 부동산 정책의 실패를 우회적으로 인정하기도 했으니까요.

가격이 오른 상태에서 집값이 고착됨에 따라 부동산 획득에 따른 기회비용이 증가했죠.

바로 이는 서민들의 내집마련 부담 증가로 이어졌고요.

신문을 보니, 2008년 2월 말 기준으로 수도권 아파트 79m에서 105m으로 집을 넓히려면 평균 2억 2500만원의 추가 자금이 필요하다 이야기하는데, 이는 노무현 정부 출범 초기의 8,384만원에 비해 신문에 나온 수치상으로만 1억 4천만원이 증가한 것이겠죠? 이것이 노무현 대통령의 잘못인가요?

아니죠. 왜 이것이 노무현 대통령만의 잘못이나요? 모든 사람들의 잘못이고, 단지 노무현 대통령은 그 자리에 있기 때문에 잘못이라 이야기들 하는 것뿐이죠.

김영삼, 김대중 정부의 근시안적 주택정책으로 인해서, 참여정부 5년동안의 잇따른 규제로 건설회사들이 건설사업포기로 이어졌고 주택 공급량도 감소했죠. 그 결과로 건설회사들은 2002년 한해 동안 54만.3000천가구를 공급했지만, 본격적인 부동산 규제를 시작하는 2003년 46만 5천, 2004~2006년 사이에는 32만~34만 가구를 공급으로 점점 줄어들고 있는 실정이죠. 물론 이 같은 결과는 주택시장 불안 요인으로 작용하는 것은 당연할 테고요.

“시장이라는 것은 절대 거짓말을 하지 않는다,”라기 보다는, 실은 더욱 더 솔직히 표현하려면, “사람의 심리라는 것은 절대 거짓말을 하지 않는다.”라는 것이 맞겠죠?

강남 등 일부 지역의 문제를 전체 시장에 확대 적용해 강력한 부동산 정책을 남발함으로써 부동산 시장의 양극화를 고착시켰죠. 이를 반증해 주듯이, 신문을 보면 2002년 말 대비 2006년 말까지의 주택시장 가격 상승률을 보면, 서울은 33% 오른 반면 지방 광역시는 8.9% 상승에 머물렀다 하니까요.

무릇 정치를 하는 사람이란 주관적이고 독단적인 결정을 피하여야하나, 그 자리에 오르면 그리 하기가 쉽지 않나봅니다.

박정희때 9번, 전두환때 23번, 노태우때 32번, 김영삼때 4번, 김대중때 21번, 노무현때 50번. 이것이 무엇일까요?

‘부동산규제’ 횟수랍니다.

박정희때 3번, 전두환때 17번, 노태우때 13번, 김영삼때 16번, 김대중때 37번, 노무현때 12번. 이것은 무엇일까요?

‘개발계획 및 완화책’을 내놓은 횟수랍니다.

이번 정권에 대한 평가나 다음정권으로 넘어가면서 또 어찌 변할 것인지는 두 가지만 알면 된답니다.

‘반복’ 이라는 것이 ‘오르 내림’이 아니라, 왜 정부정책이 그리 가는지를 알아야 한답니다.

50년을 뒤돌아 보면, 모든 정권에서 단 한가지 공통적인 정책의 방향이 있답니다. 과연 이것이 무엇일까요?

모든 다른 국가도 그리고 어느 시대건간에 정책은 한가지로 동일하며, 앞으로도 계속 되겠죠. 이 틀안에서 수천년간 반복이 되어왔고 앞으로도 반복이 될 것이랍니다. 답은 ‘사람의 심리’에 있으니 그것이 무엇인지 제 글안에서 답을 한번 찾아보세요. 매번 모든 답을 누가 이야기해주기보다는 스스로 답을 찾아나가는 과정도 중요하니까요. 답을 잘 찾으셨으면 좋겠네요. 그러면 부동산 투자의 방향도 아주 쉽게 풀어갈 수 있으리라 여겨집니다.

자 여기까지를 끝으로 ‘한국 50년과 부동산’에 대한 이야기를 마치려 합니다.

60년대부터 2010년까지 50년에 대한 이야기를 해 보았네요. 때가 되면 ‘한국 50년과 정치’의 이야기도 해보고 싶지만, 이야기 하기 어려운 부분도 있고 해서 할 수 있을지는 모르겠군요.

처음에는 한 30~40편 정도 쓰려했으나 다 아시는 이야기나 최근 이야기는 빼도 될듯하여 좀 이야기가 줄어들었네요. 큰 맥만을 이야기하면 나머지 세세한 것들이야 요즘 세상 좋으니 컴퓨터로 다 찾아보면 나오는 것이라 스물 한편에서 끝마치렵니다.

한 몇 개월정도 또 글쓰기를 멈추어야겠네요. 나중에는 지금도 너무나 빠르게 발전하고 있는 사회에서 이제 우리 아이들이 무엇을 하면서 어떻게 살아가야 하고 무엇을 준비해야 하는지에 대해서 이야기를 해 볼까 한답니다.

제가 글을 보내드리면서 이제 많은 분들이 ‘기부’에 한발짝 더 다가선 듯하여 내 죽기전에 좋은 일 한가지는 또 하나 한 것 같네요.

주변을 항상 둘러보세요.

지금 나누면 언젠가는 항상 복으로 돌아온답니다. 자신의 것을 베풀 줄 아는 사람이 다른 사람들이 베푼 행운도 받을 수 있는 것이죠. 절대 자신에게 부담이 되는 기부는 기부가 아니라 ‘독’이니, 절대 부담이 되는 기부여서는 안됩니다. 자신에게 그냥 ‘푼돈’이라 여겨지시는 만큼이 제일 좋은 기부라 생각되네요. 나중 돈 벌면 1억기부한다 하지 마시고, 지금 하루 1천원이 마음이 담긴 진짜 기부라 생각하세요. 하루 1천원 1년 365,000원이 없어서 굶어죽는 사람 못보았으니까요.

매번 제 글이 그렇듯, ‘한국 50년과 부동산’은 과거의 이야기만이 아닌, 향후의 10년에 대한 나오지 않은 결과에 제 개인적인 의견도 있답니다.

이 부분은 본인 스스로가 과거의 경험과 지식을 바탕으로 예측해 나가야겠죠. 이조차도 저의 개인적인 예측일 뿐이니 제가 귀신이 아닌 바에야 제 이야기가 맞는 것은 아니겠죠? 저도 사람이니까요. 스스로 생각하고 판단하고 결정하는 힘을 키우는 것이 제일 중요한 것이랍니다. 제가 향후에 일어날 일에 대한 제 생각을 이야기 해 보았자 혹시 잘못된 내용이 불특정다수에게 마치 진실이나 진리가 되어버릴 듯한 교과서가 될 수도 있으니 그처럼 잘못된 정보의 전달도 없죠. 과거에 일어난 사실을 기반으로 제 글을 보내드리는 것과는 다르답니다. 제 의견도 지극히 개인적인 예측일 뿐 이랍니다.

나중에 제 이야기한 ‘한국50년과 부동산 마지막 편’이 정 필요하다 싶으시면, 그때는 최은옥님께(enok0217@naver.com) 메일로 물어보세요. 이번 ‘마지막이야기’는 아까 질문에 대한 정책의 ‘반복’이 왜 이루어지는지 제 짧은 몇줄의 생각이 담겨져 있을 뿐이니 이전의 제 글을 보시면서 스스로 생각하고 판단해 보세요. 언제까지나 누가 옆에서 생각하고 판단할 수 있도록 도와주는 것은 아니니까요. 원하시는 분은 10억원씩 받을 생각이니 10억원을 내 놓을 분이나, 아니면 자신이 가지고 있는 생각을 잘 정리해서 주시는 분께 보내드리겠습니다.

다음 글 쓸 그때까지 모두들 잘들 계시고요.

김현정.

[동녘이]

음........... 짧지 않은 글이네요. 글씨의 크기가 11급 정도되면 더욱 좋으련만.......... 입니다. 천천히 읽어 볼 참입니다. 고맙습니다.