세입자 내보내려면 퇴거명령 소송 필요

[엘리트]

(문)

작은 쇼핑몰에서 식당을 운영하고 있습니다. 리스를 연장하는 과정에서 렌트 금액이 합의되지 않아 리스 연장이 되지 않은 상태입니다. 다만 매달 렌트를 지불하고 있습니다. 이러한 과정에서 건물주는 강제로 식당 열쇠를 바꿔 퇴거시킬수 있다고 협박을 합니다. 법원 명령 없이도 건물주가 세입자를 퇴거시킬 수 있습니까?

(답)

상업용 건물이든 주거용 건물이든 세입자 퇴거를 위해서는 반드시 퇴거명령 소송(unlawful Detainer)을 통해 법원 명령을 받아야 한다. 이러한 법적원리는 세입자가 렌트를 내고 있지 않거나 리스 계약이 만기 됐더라도 적용된다. 더욱이 현재 세입자가 건물주 동의 없이 전 세입자로부터 리스를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬수 있다.

건물주 동의 없이 리스를 양도받은 세입자는 건물주와 아무런 법적 관계가 없을 뿐 아니라 렌트 공간에 대한 권리도 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다. 세입자의 경우에 따라 적당한 통보를 하고도 세입자가 퇴거하지 않았을 경우에는 건물주가 퇴거명령 소송을 제기할 수 있다. 일반적으로 퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 통보서를 보내야 하고 3일 안에도 세입자가 계약위반 사항을 지키지 않았을 경우에는 소송을 진행하여 퇴거를 시킬 수 있다.

카운티의 해당법원에 퇴거명령 고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출되고 20일이 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다. 법원 최종판결이 있을 때까지 건물주는 세입자의 권리를 제한할 수 없다.

만약 건물주가 퇴거명령 소송을 거치지 않고 세입자를 강제로 퇴거 시키거나 세입자가 입주하고 있는 점포 열쇠를 바꾸는 행동을 법적으로는 강제퇴거 또는 강제진입이라고 한다. 합법적으로 세입자를 퇴거시키고 세입자가 차지하고 있던 공간을 다시 확보하는 것은 쉐리프에 의한 퇴거명령 집행에 의해서만 가능하므로 셰리프가 아닌 어떠한 사람이 퇴거를 집행하려고 한다면 불법이 되는 것이다.

강제퇴거 발생시 세입자는 강제퇴거 또는 진입소송을 통하여 다시 리스를 한 부동산의 소유권을 찾아 올 수 있다. 세입자가 이 소송을 제기하면 5일 안에 답변을 해야 하고 제판일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다.

이러한 긴급 명령 청구는 건물주의 강제퇴거로 장소를 사용할 수 없어 사업 운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시적으로 세입자에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 세입자가 강제퇴거를 당할 당시 임대장소를 사용할 권리가 있었으나 건물주가 법원 명령없이 강제적으로 퇴겨했다는것만 보여주면 법원은 임시적으로 재판 때까지 임대인에게 다시 임대 장소를 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 또한 세입자는 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다. 법원은 세입자가 임대장소를 사용하고 있었고 건물주는 법원 명령없이 강제 퇴거 시켰다는 사실만으로 긴급 명령을 결정한다.

주거건물 세입자와 임대자의 관계는 법에 구체적으로 규정돼 있다. 특히 건물주는 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우 세입자가 리스 계약을 어겼다 해도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제퇴거의 경우 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다.