국토 이용체계개편 세부 운용방안 주요내용

건설교통부는 15일 국토의 난개발을 방지하고 '선계획-후개발'의 이용체계를 확립하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 시행령, 시행규칙, 지침 등 하위규정의 제정방안을 발표했다. 주요내용을 살펴본다. ◇ 용도지역.지구.구역 개편 = 내년부터 현재 준도시지역과 준농림지역이 관리지역으로 통합되며 토지적성평가를 통해 계획.보전.생산관리 등 3개 용도로 세분된다. 토지적성평가는 필지 단위별로 실시되며 자연적, 인문사회적, 공간입지적 평가항목간 중요도에 따라 가중치가 부여돼 계량화된다. 또 현행 경관지구는 자연, 문화재주변, 수변, 시가지, 일반경관지구로 나뉘며 대규모의 리모델링이 예상되는 지역은 리모델링 지구로 지정돼 용적률 기준 등이 완화된다. ◇ 건폐율.용적률 강화 = 지나치게 용적률이 완화된 상업지역의 경우 특별시 및 광역시의 조례제정 현황을 감안해 현행보다 100-200% 강화된다. 중심상업지구의 용적률은 1천500%에서 1천300%로, 일반상업지구는 1천300%에서 1천100%로, 유통상업지구는 1천100%에서 1천%로, 근린상업지구는 900%에서 800%로 바뀐다. 취락지구 등 예외지역은 주민생활에 불편이 없도록 건폐율이 40%에서 60%로 완화된다. ◇ 용도지역별 건축제한 조정 = 도시지역에서 건축제한은 원칙적으로 현행 틀을 유지하되 부분적으로 제한을 강화한다. 특히 주거지역내 대기오염, 소음발생 등 주거환경의 훼손이 우려되는 시설은 불허하고 녹지지역내 건축물의 층수는 4층이하로 제한한다. 비도시지역의 건축제한 방식은 현행 금지행위 열거방식에서 허용행위 열거방식으로 전환되고 용도지역별 유사성을 고려해 규제수준을 결정하되 공해공장 등 부적격 시설은 개별입지가 제한된다. ◇ 개발행위허가제 강화 = 개발행위 허가대상은 도시지역의 경우 건축허가 대상건축물, 50㎝이상의 절토, 50㎥ 이상의 물건적치 등 현행 기준을 그대로 유지하고 비도시지역은 농어업을 위한 물건적치 등을 제외하는 등 허가대상을 축소했다. 또 도시계획수립때 건물 등의 높이, 규모, 색채 등의 기준을 정하는 경관계획이 포함되도록 해 비도시지역에서도 러브호텔 등 주변환경과 어울리지 않는 시설이 들어서지 못하도록 했다. ◇ 기반시설연동제 도입 = 개발행위 집중으로 기반시설 부족이 예상되는 지역은 기반시설부담구역으로 지정해 개발행위자가 구역내 도로, 공원, 학교 등 기반시설을 설치하거나 부담금을 납부토록 했다. ◇ 지구단위계획제도 개편 = 기존 도시계획법에 따른 지구단위계획은 제1종지구단위계획으로 대체하며 비도시지역 개발의 경우 상세한 계획을 수립한뒤 개발할 수 있도록 하는 제2종지구단위 계획제도를 신규 도입하고 해당지역은 기반시설 부담구역으로 지정된다. 제2종지구단위 계획구역은 기반시설의 적정공급을 위해 토지규모를 30만㎡ 이상으로 하고 건축제한, 건폐율, 용적률은 1.5배까지 완화된다. ◇ 관리지역(계획.생산.보전) 세분전까지 관리방안 = 관리지역으로 편입되는 준도시지역과 준농림지역의 경우 수도권, 광역시 및 인접 시.군은 2005년말까지, 나머지 지역은 2007년까지 계획.생산.보전관리지역으로 세분된다. 세분되기 전까지는 계획관리지역 수준으로 관리되며 건폐율과 용적률은 현행과 마찬가지로 각각 40%, 80%가 적용되고 제2종지구 단위계획을 수립하면 각각 60%, 150%까지 허용된다.