항만매립공사

[김도암]

진해구 신항만 개발사업 관련한 전체요약

0, 사업목적 : 경제자유특구지역의 복합물류 터미널활용목적 사업

1, 사업지 주소 : 미팅시 공개

2, 지역지구 : 도시지역, 자연녹지 지역

3, 면적 : 지적고시면적(79,636평) * 개발예정(87,530평)*빈지차이(12,948평)

해상 3,962평 : 공유수면 매립면적 * 국공유지 포함한 총면적임

4, 토지 소유자 : 37명 (지주협의체)

5, 가격 평당 : 평당 약 30-33만원 (2013년정부보상기준 : 20만원/평)

6, 수지분석 : 자료참조 (본 건주위에서 분양참고하여 작성한것임)

----- 아 래 ----

1, 현재상황 관련

- 본 사업지는 비관리청인 국가기관(관리청장)이 아닌자 즉 민간(토지소유자)의 개발시 해수부장관 승인이 필료하는 허가절차라 현행법에 의존한 진행을 하 고있으며 본 사업지는 경제자유특구지역으로 신항만 개발과는 별개이며 개 발목적은 경제자유특구의 복합물류 터미널을 사용키위한 개발목적이며 본 사업지 송도섬은 원래섬이었으나 지금은 매립을 하여서 신항만육지와 연결 된상태이며

- 본 건허가를 득하기위한 수십차례 질의 및 해수부의 답변등 (자료참조요건 을 구비하여 진행하였으며,

- 부산신항과 말레이지아 와 브루나이간 직항로개설에 따른 복합물류단지 전 용부두건설의 교두보확보를 위한 물물교환중심의 무역시스템 구축을 하며 여기에 수반되는 물류시설 건립,건설자재공급,수리조선,선박급유,중소규모 정 제시설 건설등의 한국 - 말레이시아 - 브루나이간의 안정적인 물물교환

교역이 핵심사업이나 타용도의 다양한 업종유치도 가능하여 최상의

사업성임.

2, 토지 관련

- 현재지목은 도시지역 및 자연녹지지역으로 총지주는 43명으로

- 전체면적은 : 79,636평

- 토석성분 : 인근23만평 매립지에 적합한 토사임.

- 토사량 : 전체 1,200만루베 (본 매립지에 650만루베 * 인근납품 550만루베)

- 현재지주작업 70%와 (나머지 30%는 해수부에서 신항만 법 규정에의한 수용령으로 해결)

3, 인,허가 기간 관련

* 현재남은 행정문제는 구체적인 설계준비 및 사업자 지정 및 허가승인 받는절차가 있으며 받는조건은 토지계약 51% 정식 체결하여 신청절차를 진행하면됨.

- 본 계약후 인,허가기간은 8개월 소요예상함.

- 해수부와 신뢰성있는 진행절차 및 관계유지 지속하고 있음.

- 현재 73%의 동의서를 징구해놓은상태라 토지계약만 50%이상하면 인,허가 사항은 조금도 염려할것이 없음.

4, 공사업체 및 참여조건

- 시공업체 : 현대엔지니어링 및 파라다이스 글로벌 및흥우건설등의 업체이며

- 참여조건 : 토석채취 및 매립완료후 공사비대금조로 매립부지 40,000평대물

- 공사기간 : 시작후 3년

 본 사업의 핵심부분인 공사문제가 토지계약 및 인,허가 완료까지만 완수하 여 현재엔지니어링으로 이관하면 준공까지 원스톱으로 가며 이때 동시에 우 리는 분양에만 신경쓰면 됨. (사전청약자료도 해양수산부에 접수하였음)

( 토지계약후 인,허가완료후  분양시작하면됨)

 현대엔지니어링에서 창원에 있는 전동차 제작회사인 로템의 전공장을 상기 매립지로 이전목적임.(현대와 진행할것임)

5, 분양 관련 (단지조성 규모)

1)복합물류 및 산업제조 시설(보관,배송,조립가공,컨지원시설) : 439,000㎡ (133,000평)

2)업무,편의시설,근린생활,숙박,문화,집회,연구시설 : 115,000㎡ (35,000평)*

대학부지 6천평 포함

3)공공시설(도로,공원,녹지,하수도,패기물처리시설) : 192,000㎡ (58,000평)

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 전체 : 746,000㎡ (226,000평)

4)시설 이용사인 외국선사 (말레이지아 * 브루나이) 항만이용 서류제출하였으 며 도시계획상의 용도대로 필요한 상업지 20% 약 44,000평 및 복합물류단 지 및 관련된 부대시설등 사전분양도 얼마던지 가능한 향후현실임을 참고하 면됨. 분양가격은 자료참조되로 현실감안한 수지이므로 전혀염려할것없음.

5)분양면적은 토석채취 및 매립완료후 전체사용면적이 약30만평중 약93,000평 을 제외한 상업지 44,000평 포함하여 약 20만평을 분양수익으로 예상하면 되는구도라 현장실사를 해보면더더욱 현실적인 결정하는 마음이 될것이 라 사료됨.

 토지배분 관련한 내역 (전체 약30만평중)

- 동남물류(항만관련) 20,000평 보상(말레이지아 *브루나이 국가에서 사용)

- 공사비 대물 : 40,000평(현대엔지어링)

- 해수부 지증 : 6,000평

- 매립지 보상 : 27,000평 (매립지 접하고있는 침하된 지역 45,000 평의 60%인 27,000평 보상)

 총 30만평중 공사비 대물 및 보상면적 : 93,000평  남은평수 약20 만평 중 상업지 44,000평)

* 참고로 본사업지 접한 현재매립80% 공사증중의 부지에 (주) 부영건설에서 15,000세대의 아파트 건립내부협의 완료되어있음.

6, 사업참여 관련

- 최소 금액 : 60억원으로 진행하면서 나머지는 허가후 P.F 대출로가는구도 로 진행하는 것으로 상호협의하여 진행하면됨.

- 사용처 : 토석임야 계약금 및 인,허가비용 * 7년간의 지주작업 및 현장관리 등의 양도비 및 초도비용등

- 참여조건 : 투자자와 본 건사업의 사업주체와 ( 45 )% : ( 55 )% 구도로 진행

7, 진행절차 관련

- 현장실사후 참여결정이 되면 협의한 자금을 신탁사에 예치하여 집행

- 토지값 지급 및 인,허가 본격적 착수

- 시공사 사전MOU 작성하면서 진행준비

- 사업운영구도 일반적인 공동사업구도로 진행하되 상호 협의하여 진행

- 사전 수분양자 준비후 인,허가동시에 계약

8, 참고사항 세전 수지 관련

1, 공사비 및 보상면적 제외한 사업이익분 약 20만평 부분의 분양가격

2, 총 20만평중 상업지 약 44,000평 * 평당/1,000만원 = 4,400억원

3, 상업지 제외한 154,000평 * 평당/500만원 = 7,800억원

 최종 수익 : 세전 약 1조원 예상함.

, 특약사항 관련 (투자방법 1안 회수방법 및 시점)

1, 투자금 회수시점(60억원 투자시) : 인,허가후 선분양하면서 분양금으로 우선적으로 60억원 투자금 상환할것이며

2, 토석채취하면서 본 매립지에 650만루베 사용하고 남은 550만루베의 판매대 금으로 상환 등 여러 가지 방법강구하면됨.(주위인근 접한부분에 매립공사 한창 진행중에 있음.)

4, 상환시점 : 투자후 10개월전후 분양금으로 우선상환

, 투자방법 2안 회수방법 및 시점

1, 토지값 약220억원의 37% 인 약80억원을 집행하면서 1순위 근저당설정 이 나 등기를 넘겨와서 반대로 지주들의 잔금을 설정해주는 방법등 2가지제안 중 결정하면 되는 것으로 내부적으로 협의완료해놓았으며 상환방법 및 시 점은 투자방법 1안 과 동일함.

2016년 05월 18일

진해구 신항만 개발사업 관련한

(전체요약)

연락처   01020747562   김기석

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