Re:재개발 세무 세미나 자료

[새싹공인]

재개발세무 세미나 자료(권명성세무사).hwp

    재개발세무세미나내용

          추진위원장후보

       기호 1번   이 근 조

                  Ⅰ.  인  사  말  씀   

             Ⅱ.  세 미 나 내 용    

              ● 양도세관련내용    

              ● 재개발관련사례    

              ●  질의 및 답변

   주최 : 성수전략정비 제 1지구 예비추진위원회 / 469-1400

   강사 : 세 무 사  권 명 성  / 011-787-8032 , 466-8329

               목    차

1. 양도소득세 관련

  가. 현행 양도소득세 산출 구조

  나. 2010년도 이후 양도소득세 개정세법(예상)

  다.1세대 1주택 주요 비과세요건

2. 양도소득세 절세방안

  가. 비과세 요건 충족

  나. 다주택 소유자인 경우

  다. 사전 증여

  라. 양도소득세 필요경비 적용대상 비용

  마. 재개발 양도소득세 계산

3. 재개발 관련 핵심사례 10선

4. 질의 및 답변

1. 양도소득세 관련

가. 현행 양도소득세 산출 구조

     양도가액            실지거래가액

   △취득가액            실지거레가액 또는 환산가액

   △필요경비        양도비용 또는 개산공제 등 뒷면 참조

     양도차익

   △장기보유특별공제   1세대1주택 최고 80% 등 뒷면참조

     양도소득금액

   △양도소득 기본공제    연간 2,500,000원

     양도소득 과세표준

     ×세율                 뒷면 참조

     산출세액

    △세액공제 및 세액감면    예정신고공제 10% 등

     자진납부세액

    + 주민세                  자진납부할 세액의 10%

    총 납부할 세액

■ 장기보유 특별공제

  ① 1세대 1주택을 제외한 자산

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	10%	7년 이상 8년 미만	21%
4년 이상 5년 미만	12%	8년 이상 9년 미만	24%
5년 이상 6년 미만	15%	9년 이상10년 미만	27%
6년 이상 7년 미만	18%	10년 이상	30%

 ※ 1세대 2주택 이상 장기보유공제 없음

  ② 1세대 1주택

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	24%	7년 이상 8년 미만	56%
4년 이상 5년 미만	32%	8년 이상 9년 미만	64%
5년 이상 6년 미만	40%	9년 이상10년 미만	72%
6년 이상 7년 미만	48%	10년 이상	80%

■ 세율

구분	보유기간	과세표준	세율	누진공제
일반세율	2년 이상	1천2백만원 이하	6%
		4천6백만원 이하	16%	120만원
		8천8백만원 이하	25%	534만원
		8천8백만원 이상	35%	1,414만원
	1년 이상 2년 미만	40%
	1년 미만	50%

※ 1세대 2주텍 이상 2010.12.31일까지 위 세율 적용하고

  (이후에는 1세대 2주택은 50% 1세대 3주택이상은 60%)

   단 투기지역은 최고세율에서 10%더 적용함

  나. 2010년도 이후 양도소득세 관련 개정세법(예상)

    ① 양도소득세 예정신고 공제제도 폐지

       - 양도 후 2월내 신고시 납부 세액의 10%공제 폐지

       - 2006년 9천억원, 2007년 1조2천억원, 2008년 9천억원

    ② 부동산 양도 후 2개월내 미신고시 가산세 부과

       - 무신고 20%

       - 과소신고 10%

       - 납부불성실 연간 10.95%

    ③ 2010.1. 1일 이후 양도분

    ④ 양도소득세율 인하

          기존 세율               인하세율

             6%                      6%

            16%                     14%

            25%                     23%

            35%                     33%

  다. 1세대 2주택의 주요 비과세 요건

    ① 3년 보유 2년 거주(거주는 서울 및 5대 신도시)

    ② 거주는 전세대원이 거주

    ③ 전 세대원 해외이주인 경우 보유 및 거주 요건 완화

       (단 2년 이내 양도)

    ④ 전근, 취학 질병 등으로 인한 경우에도 거주 및 보유         요건 완화(단 1년 이상 거주한 주택)

    ⑤ 1세대 2주택의 중복기간 2년

    ⑥ 혼인으로 일시적 2주택인 경우 중복기간 5년

    ⑦ 상속받은 이외의 1주택

    ⑧ 농어촌 주택, 귀농주택, 이농주택, 고향 주택 등

2. 양도소득세 절세방안

가. 비과세 요건 충족

   ① 보유 및 거주요건 확인하고(주민등록 등 )

   ② 양도시 세대원의 주택소유여부 판단하여 세대분리

   ③ 9억이 넘는 고가주택은 1세대 1주택이라도 과세되므로

      미리 세액계산 등 필요

   ④ 영수증 및 취득 필요경비 지급관련 금융자료 등 수집        강화

 나. 다주택 소유자인 경우비과세 요건 충족

   ① 소액 또는 양도차익이 적은 것부터 순차적으로 양도

   ② 겸용주택인 경우에도 실제 사용 용도에 따라 비과세         또는 과세되므로 절세방안 강구

 다. 사전 증여

   ① 증여시 증여세와 다주택 소유로 인한 양도소득세 비교

   ② 증여시 증여시점의 가액과 차후 지가 상승분 등을 감        안하여 실제 이익여부 판단

   ③ 특수관계자에게 증여시 증여 후 5년 이내 양도시에는        당초 증여가 없는 것으로 하여 양도소득세 계산하므로        이를 감안하여 증여 여부 등 결정

   ④ 증여재산은 10년 내 증여된 것을 합산하므로 지존에         증여가 있었다면 합산하여야 함

   ⑤ 증여공제

      - 배우자 6억원  - 자녀 3천만원(미상년자 1천5백만원)

      - 기타친족 5백만원   - 타인 : 없음

   ⑥ 증여세율

         과세표준                           세율

         1억원 이하                    10%

         1억원  초과  5억원 이하       20% -  1천만원

         5억원  초과 10억원 이하       30% -  6천만원

         10억원 초과 30억원 이하       40% - 16천만원

         30억원 초과                   50% - 46천만원

 라. 양도소득세 필요경비 적용대상 비용

필요경비 인정	필요경비 불인정
① 취득세 및 등록세등 ②법무사 및 중개사 수수료 ③샷시, 발코니,방확장 공사비용 ④개발부담금,상하수도 배관공사 ⑤난방시설 등 교체비용 ⑥소유권확보 소송비용 등 ⑦경매취득시 유치권 변제금액 ⑧경락대금에 불포함된 전세   보증금 ⑨불법건축물 철거비용 ⑩묘지이장비 ⑪부동산매각광고료 ⑫학교용지부담금 ⑬기반시설부담금 ⑭이축권취득비용 ⑮양도소득세 작성비용	①고가 상들리제 비용 ②벽지, 장판,싱크대, 주방기구,③페인트,방수공사비 ④외벽도색,보일러 수리 ⑤임차인 퇴거비용 ⑥금융기관대출금이자 ⑦택지소유초과부담금 ⑧연체이자 ⑨매매계약위반 위약금 ⑩토지 취득시 부담한 학교   부담금 ⑪아파트 할부선납시 할인비용 ⑫수목재배비용 ⑫경락대금에 불포함된 저항력   없는 전세보증금 ⑬오피스텔 비품구입비

 마. 재개발 양도소득세 계산

  ① 양도소득세는 구간별 계산함(장기보유특별공제 때문임)

    ⓐ 입주권 또는 아파트 양도차익

        = 양도가액 - (평가액+청산금) - 필요경비

    ⓑ 관리처분전 양도차익

        = 평가액 - 취득가액 - 필요경비

  ② 장기보유 특별공제는 위 ⓑ부분과 ⓐ부분에서의 아파트       완공 후에서 발생함

     - 입주권은 장기보유 특별공제가 없음

  ③ 청산금을 지급받았을 땐 위 청산금을 △로 표시함

 <계산례>

   양도가액 500(입주권 양도)

   취득가액 100

   관리처분시 평가액 200

   청산금 지급액 150

   당초 취득시 필요경비 10

   재개발 아파트취득시 필요경비 20

   보유기간

    ․ 취득 후 관리처분시까지 5년

    ․ 완공 후 양도시 2년

 ⓐ 입주권 양도차익

     = 500 - (200+150) = 150

 ⓑ 관리처분 전 양도차익

     = 200 - 100 - 10 = 90

    → 장기보유 특별공제 5년 보유 15%공제

    → 양도소득 = 양도차익(1-0.15)

                = 90×0.85

                = 76.5

그러므로 총 양도소득 150 + 76.5 = 225.5

1. 입주권의 비과세여부 판단

① 문서번호 ; 서면4팀-1714 (2006.6.13)

  ⌈도시 및 주거환경정비법⌋에 의한 주택재건축사업을 시    행하는 정비사업 조합의 조합권(관리처분인가일 또는 그 전    에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1    세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)    이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양    도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는    양도소득세가 비과세되는 것이며, 이때 입주권이 확정되는    날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는     경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간및 거주기간에 합산    하는 것임.

② 문서번호 ; 재경부 재산-1730 (2004.12.30)

  권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상    주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며,     이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항이다.

  ■ 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세요건이         갖추어져야만 입주권및 완공후 양도시 1세대1주택         비과세에 해당됨.

  ex) 관리처분계획인가일 시점에서는 2년보유 2년거주요건만 충족할         경우에 과세여부.

  답) 완공후 1년 보유후 양도시에만 양도소득세가 비과세에        해당됨. 그 외의 경우에는 모두 양도소득세 과세됨. 즉,        입주권시점에서 양도시에는 양도소득세 과세됨.

③ 문서번호 : 서면4팀-262 (2005. 3. 2)

제목; 승계조합원이 멸실주택에서 실제 거주한 기간및 보유

      기간 통산 여부    

  아파트 재건축 사업계획승인일 이후에 재건축조합의 당초    조합원으로부터 주택(그 부속토지를 포함)을 구입하여 거주    하던 중에 당해주택이 멸실되고 구 주택건설촉진법에 의거    재건축한 신주택을 양도하는 경우에는 거주하지 아니한 공    사기간 중의 기간은 제외하고 멸실된 구주택과 재건축한     신주택에서 실제 거주한 기간 및 보유기간을 합산하는 것임   

2. 재개발 청산금을 수령한 경우 양도시기

문서번호 ; 서면4팀-262, (2008. 1. 29)

  도시 및 주거환경 정비법에 의한 주택재개발사업에 참여한    조합원이 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공하고 그 대    가로 당해 조합으로부터 새 아파트를 취득할 입주권과 청    산금을 교부받은 경우로서 당해 청산금 수령액에 상당하는    종전 부동산의 양도일은 원칙적으로 대금청산일이 되는 것    이나, 소득세법 시행규칙 제78조의 규정에 의한 장기할부조    건에 해당하는 경우에는 소유권이전등기접수일․인도일 또    는 사용 수익일중 빠른 날이 되는 것입니다.

문서번호 ; 서면4팀-1504,(2004. 9. 22)

  주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토    지․건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를     취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금     에 상당하는 종전의 토지․건물은 유상이전에 해당하여      양도소득세 과세대상임. 다만, 1세대 1주택 비과세요건을     충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가     과세되지 아니함.

3. 재개발․재건축으로 취득한 대체주택 비과세요건

(①+②+③+④동시충족조건)

① 기존 1주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업     의 사업시행인가일 이후 대체1주택을 취득하여 1년 이상     거주할 것

② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에       따라 취득하는 주택이 완성된후 2년이내에 그 주택으로      세대전원이 이사할 것

    다만, 아래① ③중 어느 하나에 해당되는 부득이한 사유      로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우일지      라도 세대전원이 이사한 것으로 간주한다.

세대의 구성원 중 일부가 다음 어느 하나에 해당되는 사유로 다른 市(특별시와 광역시 포함)․郡으로 주거를 이전하는 경우(광역시의 區지역과 邑․面지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 도농 복합형태의 市지역안에서 동지역과 읍․면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함)

① 초․중등교육법에 따른 학교(유치원․초등학교 및 중학

   교 제외)및 고등교육법에 따른 학교에서의 취학

② 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

③ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 ③ 완성주택으로 이사후 1년 이상 세대전원이 거주할 것

 ④ 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에       따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년       이내에 대체취득주택을 양도할 것

※완성일; 사용승인일 또는 사용검사일, 다만 사용승인 또는 사용검사 전에 임시사용승인을 얻은 경우는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날(2008.11.28개정)

[1세대1주택 비과세 요건 특례사항]

대체1주택을 취득하여 1년이상 거주한 후 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 즉, 보유기간 3년 이상과 그 보유기간 중 2년 이상 거주(서울, 과천, 5대 신도시에 한정)요건의 제한을 받지 아니한다.

4. 동일세대원으로부터 1주택을 상속받아 2주택인 경우      양도소득세 과세여부

    상속개시 당시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속      받은 주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)      을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반      주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고       있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정      하는 것이나, 귀 질의와 같이l 동일세대원으로부터 상      속받은 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 규정이      적용되지 아니하여 양도소득세가 과세됨

5. 2002.1.1.이후 신축된 건설임대주택은 규정의 양도소    득세 감면을 적용받을 수가 없음

 ① 2002.1.1.이후 신축된 건설임대주택은 규정의 양도소      득세 감면을 적용받을 수가 없는 것입니다.

 ② 2003.10.29.이전에 사업자등록과 임대부택법 제6조      에 따른 임대사업자 등록(이하 사업자등록 등이라        한다)을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는      거주자가 5년이상 임대한 국민주택(2003.10.29. 이전      에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로      서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 취득당시 기      준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않는 경우 양도      소득세 적용세율은 일반세율을 적용하는 것이며,장기      보유특별공제를 받을 수 있는 것입니다.

  ③ 2003.10.30.이후에 사업자등록 등을 한 경우에는        10년(수도권 밖의 지역인 경우 7년)이상 임대하여야       양도소득세 중과적용이 배제되는 임대주택에 해당할       수 있으나, 귀 질의 경우 임대기간이 10년이상이 되       지 않아 동 규정을 적용받을 수가 없는 것입니다.

  ④ 소유권보존등기 전까지 임대사업자 등록을 마치고        임대하여야 건설임대주택에 해당하는 것으로, 보존       등기 후에 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 한       경우에는 건설임대주택에 해당하지 않아 양도소득세       감면 규정을 적용받을 수가 없는 것입니다.

6. 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재개발로 새로이 준     공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과     세 여부

    주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다      른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우      새로운 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주      택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아      1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것이나, 귀 질의      의 경우 기존주택을 멸실하고 재개발한 주택은 기존      주택의 연장으로 보는 것이므로 일시적인 1세대 2주      택의 비과세규정을 적용받을 수가 없는 것입니다.

6. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는     경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에는      그 전부를 주택으로 봄

   국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에     다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우      다른 주택을 취득한 날부터 2년이내에 종전의 주택을 양     도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정     을 적용하는 것입니다. 이 경우 하나의 건물이 주택과 주     택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이     주택 외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 봄

7. 세대 1주택 비과세 판정시 주택 외의 건물을 주택으로 용     도를 변경한 후 양도하는 경우 당해 주택의 거주기간 및      보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의       기간 중 주택으로 사용한 기간을 기준으로 하여 계산함

     1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판정함에 있어 주택        외의 건물을 주택으로 용도를 변경한 후 양도하는 경우       당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의       취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기       간을 기준으로 하여 계산하는 것임

 8. 재개발한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건      의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축      기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나,      새로 취득한 재건축주택의 증가된 부수토지는 검사필증       교부일(사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 계산함

     도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발 또는 재건축       한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건의         보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기       간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나,       재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로       서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의        부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해       재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교       부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받       은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1       세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임

 9. 동일세대원으로부터 1주택을 상속받아 2주택인 경우       양도소득세 과세여부

     상속개시 당시 별도세대원인 피상속인으로부터 상속       받은 주택과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)       을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반       주택을 먼저 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고       있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정       하는 것이나, 귀 질의와 같이l 동일세대원으로부터        상속받은 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 규정       이 적용되지 아니하여 양도소득세가 과세됨

10. 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 외의 건물을 주택으로       용도를 변경한 후 양도하는 경우 당해 주택의 거주기간       및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까       지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 기준으로 하여        계산하는 것임

     1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판정함에 있어 주택        외의 건물을 주택으로 용도를 변경한 후 양도하는 경우       당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의       취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기       간을 기준으로 하여 계산하는 것임