그린벨트에 대한 이해와 오해

[김방기]

그린벨트 해제(미래)보다

완화의 과정(현재)에 집중하는 이유 -

그린벨트지역과 그 주변의 용도지역과 지목이

분명히 존속하기 때문

주변의 용도와 지목의 변화에 기대감 가질 수가 있다

#그린벨트

건폐율과 용적률(존재가치)에 의해

주변의 건축행위가 가능한 지경이다

그 가치에 집중해야지

무조건 해제(불확실성+미래가치) 되어

지역혁명 된다는 것에 집착하는 건

위험!

#대지

#자연녹지지역

사기꾼 된다

3기 신도시 개발지역이 그린벨트 해제공간

(참여정부 이후 처음으로 대규모 해제)

#3기신도시

그린벨트의 가치(의미) -

주거생활 보지

(지역주민 건강 보호가 모토)

즉 그린벨트 주변은 투자의 공간이 아닌

행복공간, 힐링공간인 것

주거환경을 보지하는 것이리라

#개발제한구역

#도시지역

그린벨트 해제보다 현재가치에 집중하는 이유 -

용도와 지목의 입지가 매우 중요하기 때문

#하남시

#구리시

#성남시

그린벨트 해제 시 불이익과 부작용 발생!

강제수용이 수반되어

약자들 대다수가 재산상 큰 피해를 입는다

그린벨트는 공공성이 강하다

공적가치가 우선이다

개인의 가치를 100% 무시!!

무시무시한 사태가 벌어짐!

#용도지역

용도변경의 의미

1) 주거시설을 상업시설로 용도변경

예) 다가구주택을 근린생활시설로 바꿈

(완성물 사용 시에 발생

개별성이 강함)

2) 녹지지역이 주거지역으로 용도변경

미완성물에 적용되며

공공성이 매우 강한 지경

#주거지역

#주거인구

그린벨트 해제와 완화

1) 해제공간 = 신도시 건설

(공공성이 매우 강한 지경)

2) 그린벨트 주변 용도, 지목에 집중

(개별성↑)

자연녹지지역 주변의 그린벨트 상태 -

자연녹지지역의 용도변경의 가능성을 견지

주거인구가 급증할 때 주거시설이 필요

녹지지역이 주거지역으로 용도변경

용도변경의 가능성이 높으면

그 주변의 그린벨트의 보전가치가 낮아짐

이때가 기회! 호가호위 현상 발현

호랑이(용도변경의 가능성) 위세에

여우(그린벨트)가 여유를 부림..이익을 취득

그린벨트지역은 주거지역과 직결

상업시설과 직결되지 않음

해제 시 아파트단지가 입성

설령 아파트단지 주변에 상업 및 업무시설이 입성한다 해도

그 시기와 범위는 미지수

그린벨트 주변은 대규모 녹지공간으로 장기간 보지할

의미와 책무가 따르기 때문

#과천시

#서울

그린벨트 해제 주목적이 주거시설 확보지

업무시설 확보가 아님

그린벨트를 소화+제어할 능력이 없으면

땅에 접근하지마라!!!

#수원시

#화성시

군사시설보호구역과 개발제한구역

군사시설보호구역(규제수위 체크 가능)

1) 통제구역 - 군부대협의지역

2) 제한구역 - 행정위탁지역

개발제한구역(규제수위 체크 가능)

1) 완화 - 집단취락지구

2) 해제가 불가능 - 통제

3) 해제의 가능성을 함부로 논하면 안 되어

군사시설보호구역과 판이한 지경

#군사시설보호구역

군사시설보호구역 - 민통선 거리로 검토 가능

그린벨트 - 인구변화를 통해 검증이 가능

그린벨트지역 내에서 건축물의 신축 증축

용도변경

형질변경, 토지분할 행위가 제한되고 있지만

국토부장관, 시·도지사, 시장, 군수 등의

승인 또는 허가 받아 구역설정 목적에

위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위가 가능

1971년 7월30일

서울특별시 지역을 시발로 도시 무질서 확산방지와

도시주변 자연환경 보지를 위해 규제가 발현!

도시 주변지역에 도시계획법을 제정하여 규제를 가하는 실정

3기 신도시 - 해제규모(100㎢)

해제 명분이 확실함

#신도시

섬나라 일본은 그린벨트가 시행되지 않음

제주도는 2001년 전면 해제 됐고

제주도와 독도는 대부분 자연환경보전지역으로 지정되어

중첩규제할 이유가 없는 곳이다

그린벨트 해제의 부작용

예) 하남 교산신도시 일대 제조업체들은 그린벨트 내의

주택소유자가 공익사업으로 집이 철거되거나

이전이 불가피한 경우

다른 지역 내에 건축행위를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는

권리인 이축권을 받을 수 있지만

시가 관련 허가를 내주지 않고 있다며

행정소송을 제기한 바 있다

이축권은 개발제한구역 내의 주택소유자가 인근 다른

개발제한구역 내에 건축허가를 받아 주택을

옮겨 지을 수 있는 권리다

도로개설, 공원조성 등 공익사업으로 집이

철거된 경우(공익이축권),

수해지역으로 이전이 불가피한 경우(재해이축권),

그린벨트로 지정되기 전, 땅을 임대해 주택을 지었지만

토지소유자의 거부로 증개축을 할 수 없는 경우(증설불가 이축권)

등이 이주대책으로 인정된다

주택소유자가 아닌 사람이 이축권을 매입해

건축허가를 신청할 수도 있다

#광명시

#광주시

그린벨트 실체에 대해 잘 알고 있는 사람과

잘 모르고 있는 사람의 차이 -

하늘과 땅 차이

소통과 불통의 차이

#아파트

집과 땅의 차이점

삼성과 같은 대기업이 입성하는 곳 인근의

아파트, 지식산업센터, 오피스텔 등이

반드시 공실률이 낮다고 할 수 없다

그러나 땅은 다르다

대기업이 입성하는 곳 인근의 땅은 무조건 오른다

땅은 공실률이 없기 때문

땅은 난개발에도 오르지만

아파트 등 지상물은 난개발의 원흉

공급과잉과 미분양현상으로 인해

가치와 가격이 동반 추락한다

그린벨트 인근의 집값은 오르지 않는다

명분이 미약하기 때문

대신 힐링의 가치가 높아

주거환경이 뛰어나다

대도시 속 전원생활을 만끽할 수가 있다

아파트 주변으로 대기업 등 산업단지 입성 시

패악적인 일이 벌어질 수 있다

지방 광역시에서 발생한 일이다

아파트주민들이 공장을 통해 생긴 대기오염에 피해를

입었다며 민원을 강력 제기해 공장들이 타 지역으로

강제 이전하는 일이 벌어졌다

굴러온 돌(아파트)이 박힌 돌(공장)을 빼낸 격

마치 재개발 시 원주민 재정착률이 낮아져

굴러온 돌(새로운 아파트 투자자)이

박힌 돌(원주민)을 쫓아낸 격이다

#아파트투자

#대기업

수도권 그린벨트의 특징 -

신도시 개발 시 꼭 필요한 존재

신도시 개발 시 택지를 개발하지 않기 때문

역세권 주변의 그린벨트 인기가 높다

신도시 개발 시 반드시 역세권이 수반되기 때문

신도시는 직주개념을 뛰어넘어 이젠

직주락 수준으로 진화된 지경

주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역이

새롭게 정비, 단장, 화장하게 됨

인구가 다양해지면서 주변의 자연녹지지역이

일반주거지역으로 용도가 변경됨

대도시 주변의 그린벨트 맹지 - 신도시 개발 대상지

예) 3기 신도시 계양 왕숙 창릉 대장신도시 일대

#인천시

#왕숙신도시

그린벨트를 대하는 두 가지 태도

1) 우호적인 태도 - 그린벨트를 잘 아는 자의 행동

2) 적대적인 자 - 그린벨트를 오해하는 자

투자자건 기획부동산업자건 해제될 가능성만 언급

만약 추후 해제가 안 된다면 서로가 강한 원망을 하게 됨

대통령 공약이라고 떠드는데

대한민국 현직 대통령은 거짓말이 심한 사람이다

취임 때부터 유지되고 있는 낮은 지지율이

그것을 방증한다

그린벨트 땅 판매 중인 기획부동산업자들이

대통령 공약을 내세워 영업 중인데

필자가 단언컨대 대통령 공약 지켜지지 않음!

권력기간 짧고 생명력 지속력 모두 떨어짐

따라서 그린벨트는 대통령공약보단

완화 및 조정의 가능성에 무게중심을 두는 게

안전함

그린벨트를 분석하는 이유 -

적은 돈으로 대출없이

수도권 요지의 땅의 주인이 되기 위한 각고의 노력

남북통일은 거반 불가능한 일

서울 강남과 강북의 통일과 통합 역시 불가능하다

영호남의 지역감정 해소 이 역시 쉽지 않은 사안

그린벨트 해제도 이와 같은 이치

해제가 쉽지 않음

단기규제는 존재가치가 낮으나

장기규제는 존재가치가 매우 높음

규제가 쉽게 풀리지 않는 이유다

단기규제와 장기규제가 가는 방향이 다름

단기규제 - 가격, 투기따위를 인위적으로

원천봉쇄 하는 게 규제 목표

그러나 가격담합행위를 막을 길이 없어

봉쇄가 쉽지 않음

내 땅 내가 가격 올리겠다는 데 감히 누가 뭐라고 할 수 있나

그러나 내 땅을 함부로 개발을 할 수 없는 것

허가, 신고 등이 필요

그래서 장기규제(물 보호, 산 보호 과정)가 가해지는 것이다

'하루(24시간)'와 '지금'이 가장 소중한 까닭이리라

단기규제는 지속력이 떨어져 별 의미 없고

장기규제가 의미 있다

지속력이 강한 지경이기 때문

☎ 010-2246-9741

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