권리분석...
경매를 배우려면 필히 따라붇는 용어가 권리분석입니다.
권리분석을 배운다... 대체 뭘 배운다는 뜻일까요?
오늘 그 얘기를 한번 풀어볼까 합니다...^^
경매 물건이 왜 나오는 걸까요?
그쵸... 빚이 많아서.... 정답입니다...^^
이런 경우를 가정해 보겠습니다.
여기 2억짜리 아파트가 있어요.
근데, 그 집에 빚이 많아요.
이런 식으로...
은행 대출이 1억 4천정도
거기에 임차인 5천....
다시 카드값 가압류 1천...
신용보증기금 가압류 5천
세금 압류 1천....
근로복지공단 가압류 2천...
뭐 이런식으로 있다고 치자구요.
집은 2억 짜리인데, 빚은 다 합해서 2억 7천. 집값을 훌쩍
넘겼죠.
이렇게 되는 경우에는 집주인(즉, 소유자)가 집을 포기합니다. 집을 자유롭게 해주는 거죠.
소유자가 집을
포기한다. 그러면 젤 먼저 뭘 할까요? 아니 뭘 안할까요? 주로 뭔가를 안하기 시작하면서 집을 포기합니다. 네 맞아요. 은행에 이자를
안냅니다. 또 임차인이 보증금 돌려 달라고 해도 못 돌려줍니다. 임차인보고
알아서 빼서 나가라고 하죠. 그러나 이미 빚이 많은 집에 새로운 임차인이 들어올 리가 없습니다. 결국 임차인도 집을 못 빼고 발목이 잡히죠.
집주인 (즉, 소유자) = 채무자
돈을 돌려줄 의무가 있는 사람입니다.
채권자 : 돈을 받을 권리가 있는 사람. 은행, 임차인, 카드사, 신용보증기금, 국가(또는
지자체) 세무과, 근로복지공단.
돈을 돌려받지 못하는 채권자들은 어떻게 하고 싶을까요? 이 집(이런걸
바로 '담보'라고 부릅니다.)을
팔아서라도 채권을 회수하고 싶겠죠. 그래서 채권자들이 이 집을 팔아 버립니다. 집주인 동의도 안받고.... 강제로....
근데, 여기에 한가지 문제가 있습니다. 그렇게 강제로
팔았을때 회수되는 자금(2억)이 전체 채권액(2억 7천)에 못 미친다는
문제가 남습니다. 그러면 채권자들 중에 누군가는 돈을 다 못 받는 겁니다. 누군가 양보를 해야 하는거죠. 과연 누가 양보를 할까요? 평화적인 방법으로는 불가능합니다. ㅋㅋ.
이때 누군가 권위를 가진 사람(또는 기관)이 나서서
이 상황을 중재하는 겁니다. 채권자 누구 누구는 얼마씩 받아가고, 그래서
누구 누구는 얼만큼씩 손해를 봐라... 하면서. 이렇게 나눠
주는 걸 '배당'이라고 합니다. 채권자들은 불만이 있지만 그 결정을 그대로 따라야 하는 그런 권위있는 기관이 어딜까요? 바로 법원과 자산관리공사(캠코)입니다.
이 과정을 법원에서 진행하면 그게 바로 '경매'구요. 캠코에서 진행하는 걸 '공매'라고
합니다.
이렇게 경매(또는 공매)를 하게 되면 필연적으로 누군가는 채권을 다 못받는 채권자가
생깁니다. 왜요? 빚이 집값을 초과하는 집이 경매로 나왔으니까요.
물론 집값보다 빚이 적은데도 경매에 나오는 경우가 있습니다.
이런
경우에는 채권자들에게 배당을 다 해주고도 돈이 남겠죠. 남는 돈은 어떻게 할까요?
이번 글 끝에서 알려드릴께요...^^
자... 그럼 다 회수하지 못한 채권은 어떻게 되는 걸까요?
네... 이제부터 그걸 공부하는 게 진정한 권리분석입니다.
회수하지 못한 채권 누구 책임인가?
단도직입적으로 말해서 둘 중 한 명 책임입니다.
채무자 또는 낙찰자. 둘 중에 한 명이 책임을 지는거죠.
예를 들어, 이런 겁니다.
채무자 책임이라는 건.... 이런 식입니다. 카드
가압류권자가 1천만원을 받아야 하는데, 한푼도 못받았다. 그러면... 애초에 빚을 진 사람이 책임을 져야지. 하면서 채무자의 또 다른 재산이 있는지 추적을 하고 있으면 그쪽 재산에 다시 가압류를 거는 겁니다.
또는 낙찰자 책임이라는 거는... 이 물건에 빚이 있는걸 알고 샀으니까, 낙찰자 네가 책임 져라. 내돈 물어내.... 한다던가....
빚은 경매됐다고 해서 없어지는 게 아닙니다. 끝까지 쫓아 갑니다. 원 채무자를 쫓아 가든, 낙찰자를 따라가든.... 그래서 결론은 그 남은 빚이 누구 책임이냐 하는 걸 따지는게
바로 권리분석입니다.
이때 못받은 채권이 채무자를 따라 가는 걸... '소멸' 이라
하고요.
낙찰자에게 책임을 묻는 걸... '인수'라고 합니다.
소멸/인수 하는 용어가 '낙찰자 시점'에서 나온 용어입니다.
채무자를 따라 간다는 것은 낙찰자 입장에서는 빚이 없어지는 것 처럼 보이니까, '소멸'이란 용어를 쓴거죠. 소멸이라고 해서 빚 자체가 없어지는 건 아닙니다.
이제 계산을 한번 해볼까요.
총 매입가 2억에 사고싶고 싶은 아파트가 있는데, 권리분석을
해보니, 소멸로 나왔어요. 즉, 인수하는 금액이 한 푼도 없어요. 그럼 얼마에 입찰을 하면 되는
건가요? 또는 권리분석을 해보니, 5천만원을 인수하는 걸로
나왔어요. 그럼 얼마에 입찰하면 될까요?
이제부터는 간단한 산수죠? 소멸로 나왔으면 그냥 2억에
입찰, 5천 인수면 1억
5천에 입찰해서 낙찰받으면 5천만원 물어내면 되는 겁니다.
그런데, 인수인지 소멸인지 잘 모르겠어요. 또는 인수긴
인순데 얼마나 인수해야 할지 모르겠어요. 또는 인수하는 금액이 집값을 훨씬 넘겨요. 그러면 얼마에 입찰을 해야 할까요? 이럴때는 입찰할 금액 자체가
계산이 안됩니다. 입찰할 금액이 계산이 안되는데 무슨 입찰을 하겠나요.
이런 경우에는 그냥 입찰 안하는 겁니다. 패스.
지금까지 주저리 주저리 떠든 얘기를 정리하면요....
경매를 시작하는 분이 처음 배우는 것이 권리분석인데, 권리분석을 통해서 뭘 알아내야 하냐 하면요.
미회수 채권이 얼마며, 그게
누구 책임이냐 하는 걸 알아내야 합니다. 이걸 알아내지 못하면 입찰 불가입니다.
지금까지 설명한 걸 그림으로 그려보며 이렇게 됩니다.
스터디 시간에 칠판에 그려가면서 설명을 하면 훨씬 쉬운데, 이렇게 글로 풀어 놓으려니까 영 정리가
안되는 느낌이네요. ㅎㅎ.
마지막으로 아까 위해서 토막 퀴즈 냈었죠?
배당하고 남는 돈은 누가 가져가나? 집주인이 가져갑니다. 법원이나 국가에 귀속되는 게 아니구요.
2013년 4월 4일.
설마 안정일.
감사합니다.
잘봤습니다 감사합니다^^
잘봤습니다 감사합니다^^
잘 봤어요!! 감사합니다!!
잘배웠습니다 감사합니다
잘봤습니다 고맙습니다 ^^
쉽게 설명이 잘 되어있네요. 감사합니다.^^*
잘봤습니다.^^
와~~~. 이해가 되네요. 감사합니다. 이번8기수업때 열심히 들어야겠네요.ㅎㅎ
첫 수업시간에 배웠던 내용이네요^^
수업시간에 듣고 다시보니 쏙옥~~~~
이해가 쏙쏙 잘 되네요^^
강의로 빨리 듣고싶어요
오~~신기하네요 어느정도이해가되네여
감사합니다
감사합니다
잘봤습니다
고맙습니다
정말 설명이 명쾌하군요..ㅋㅋ 그런데 스터디는 어디서 하나요?
안그래두 남은금액은 누가 가져가나..집주인(?)하며 궁금했는데 반가운 퀴즈네요^^ 그래서 경매 넘어간 소유자가 친인척 통해서 입찰들어오네~~하면,,,무지 높게 써서 낙찰 받을게 뻔한거군요...높게써도 어차피 남은 금액은 집주인에게로~~가니깐요ㅎㅎ
잘봤습니다!감사드립니다!
정말 대단해요
감사합니다. 잘 설명해주시네요..^^
아~~~~~~~~~하^^ 이해가 쉽게설명 해주셔서 정말 감사드립니다.
감사합니당 ㅎㅎ
이해가 쭉쭉 됩니다!! ㅎㅎㅎ 감사합니다 ^^
감사합니다.
잘봤습니다 감사합니다 ^~
1주차 강의 내용이 그대로 있네요
쉬운설명 감사합니다.
오오~~ 잘 봤습니다^^*
며쾌한 설명으로 잘 알았습니다
권리분석이란 게 이런 거였군요.
초보자도 쉽게 이해가 되는 설명법~대단하십니다!@
설명을 너무 잘해주셔서 눈에쏙쏙 익혀들어오는것과 같았습니다...정말 배워보고 싶은 열의가 생기는것같아요~~