7. 아파트 Ⅳ- 임차내역의‘폐문’은무슨뜻?

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[권말부록│ 실전 경매 마스터 코스]

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

 7. 아파트 5- 임차내역의 "폐문"은 무슨뜻?

수원9계 2004 - 45102 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	제일은행	입찰 개찰일	05.05.17
청 구 액	102,784,347	채 무 자	박영희	다 음 예 정	05.06.16(76,800,000원)
용 도	아파트	소 유 자	박영희	배당종기일	04.11.03
보 증 금	10~30%(확인요망)	진행횟수	3회(유찰:2회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 용인시 아파트시세 보기 -토지거래허가구역 -철근콘크리트벽돌조 슬래브(평) -법무부연수원 남서측 인근 -신흥 아파트단지 -버스정류장 인근 -지역난방, 도시가스설비 -3종일반주거지역, 지적고시필 -성장관리지역 감정평가액 대지 :45,000,000원 건물:105,000,000원 04.07.29 서부감정	대지 47.628/34104.9 (14평) 건물 75.326 (22.79평)(30평형) 동향 15층-2001.12.14 보존 주택투기지역 토지투기지역 투기과열지구 양도세 실거래 (토지 및 주택) 분양권 전매금지	최초가150,000,000 최저가96,000,000 (64.0%) 유찰 04.12.23 낙찰 05.01.25 125,800,000 (83.9%) 응찰자 : 최두식 유찰 05.04.12	전입일 폐문(소유자 전입) ♣동사무소 확인 전입2002.03.11최두현 열람 2005.01.21	소유권 박영희 2002.01.17 저당권 제일은행 씨에스씨여신운 2002.08.22 1억2000만 가압류 제일은행 개인여신사후관 2004.01.24 1527만 압 류 용인시 2004.02.27 가압류 비씨카드 잠실 2004.04.29 388만 임 의 제일은행 채권정리부 2004.07.29 청구:102,784,000 *열람일자: 2004.12.09

사건 개요

채무자 박영희가 이 아파트를 담보로 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원(채권최고금액 1억2000만원)을 대출받았다.

그러나 박영희가 대출금을 변제하지 못하자 제일은행이 2004년 1월24일 그가 소유한 아파트를 가압류하고 2004년 7월29일 임의경매신청을 한 것이다.

등기부등본 분석

이 지역은 신흥아파트 개발지역인 경기도 용인시 동백지구와 가깝고 교통이 편리한 지역이다. 수목이 우거져 있고 조만간 이전할 경찰대학교 부지에 공원이 조성되거나 새로운 부동산 개발지역으로 고시되면 기대수익률이 높을 것이다.

2001년 12월14일 이 아파트가 준공되고, 2002년 1월17일 채무자 박영희가 소유권보존등기했다. 그런데 이 아파트에 최두현이 2002년 3월11일 전입신고를 마친 뒤 박영희는 2002년 8월22일 제일은행에서 1억원을 대출했다. 제일은행 여신부는 채권변제를 위해 2004년 1월24일 이 아파트를 가압류했다. 1순위 저당일 2002년 8월22일보다 최두현의 전입일이 빨라 그가 진정한 임차인이냐 아니면 박영희의 남편 또는 가족이냐에 따라 낙찰자에게 부담이 되는 사안인지 파악해야 한다. 나머지 저당권, 가압류 등은 모두 말소대상이다.

임대차 관계 분석

1순위 저당권자보다 빠른 전입신고자 최두현이 채무자 박영희와 어떤 관계냐에 따라 권리해석이 달라진다. 최두현은 박영희의 직계가족인 것으로 보인다. 설혹 최두현이 진정한 세입자라 하더라도 주택임대차보호법상 우선순위자로서 배당 또는 낙찰자에게 전세보증금을 승계받으려면 주민등록의 전입, 임대차계약서의 확정일자 날인과 해당 부동산을 반드시 점유하고 있어야 한다.

그런데 법원 집행관실에서 현장 조사한 결과 소유자뿐 아니라 어느 누구도 점유하지 않은 상태, 즉 ‘폐문’ 부재로 기재돼 있다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 점유권(전세보증금의 승계)이 소멸될 수 있다고 분석된다.

두 번째 입찰에서 최두식 명의로 1억2500만원에 낙찰받았다가 포기한 사실이 나타나 있다. 아마 박영희가 가족명의로 낙찰을 받으려 했으나 경락잔금이 부족해 뜻을 이루지 못하고 다시 재경매에 부쳐진 것으로 파악된다. 경매신청 당시 감정가는 1억5000만원이다. 다만 이 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 투자 유망지역으로 손꼽히면서 가격이 단기간에 급격히 상승한 지역이다. 입찰 예상가는 최초 입찰가의 83~85%선인 1억2400만~1억2500만원. 이 선에서 입찰가를 적어 낸다면 낙찰될 확률이 높다. 향후 높은 수익률도 기대해볼 수 있다.

종합 분석

이 아파트는 가격이 올라갈 가능성이 높은 성장지역에 있다. 친환경적인 주변 입지조건과 대단위 아파트가 형성돼 있어서다. 더군다나 경찰대학교가 이전할 경우엔 수익률이 더욱 높아질 것이다. 이곳과 가까운 용인 동백지구에 아파트 입주가 시작되면 환경조건이나 발전 가능성이 매우 높다. 단지 아파트의 평수가 작다는 것이 흠이다. 만약 38평형이나 40평형 이상이라면 입찰에 참여하는데 적극적이어야 한다.

입찰가 산정

걸림돌이 되는 선순위 세입자나 가장 임차인이 없고 이미 폐문 부재 상태라 명도하는 데 어려움이 없을 것으로 전망된다. 향후 기대수익률을 감안한다면 1억2500만원 선에서 무난히 낙찰받을 수 있다고 본다.

   (계속)