논단 ; 지하주차장방수후 하자발생부분에 대한 처리

[방수연구소장]

지하구조체 방수후 하자발생 문제의 처리

대부부분의 아파트관리주체와 방수공사 시공업체에서 생각하는 방향은

지하구조체에서 누수가 발생하면 방수처리는 불가능하고, 천정에서 물이

떨어져 민원이 발생하면 적당히 방수처리를 하거나  물받침 카버를 하고

임시방편으로 지나가는 잘못된 관행에  빠져 있습니다.

그러한 생각을 가지고 있으면서 방수공사 입찰을 시행하는 관리주체나

방수공사 입찰에 참가하여 공사계약을 하고 시공을 책임지겠다는 시공업체

모두에게 문제가 있습니다.

수퍼크랙실에서는 지금까지 지하구조체 누수문제를 분석하고 직접 주입방수

자재를 개발하여 시공한후 발생하는 여러가지 문제점을 검토한 결과

앞에서 업급한 관행이 잘못 되었다는 결론에 도달하였습니다.

결론은 극히 소수의 현장을 외에는,  정확한 누수원인 분석과 장기보호용 재료를

선택하여 정밀한 시공을 할 경우 지하구조체 방수도 5년 10년 그 이상 장기간의

유지관리에도 별다른 문제점이 없다는 사실을 확인 하였습니다.

<<시공후 5년 이후 부터는 소액(연간 3%이내)의 유지관리비는 소요됩니다.>>

그리고 앞으로는 지하구조체 방수공사 계약조건에

아래의 사항을 전제조건으로 제시할 예정입니다.

1. 방수시공후 3년 경과 시점에 방수시공 부분중 하자가

    10% 이상 발생할 경우 공사비 전액을 환불한다.

2. 방수시공후 2년 6개월부터 3년사이에 보수한 것은

    누수하자가 발생한 것으로 판단한다.

이 조건은 하자보수보증금은 최대 3년(보증기간), 10%(보증금율)를

한도로 발행 됩니다. 그러므로 하자가 10%이상 발생하면 아파트에서는

무조건 피해를 보는 결과가 됩니다. 

현재 아파트지하주차장 방수공사에 소요되는 비용과 유지관리 비용을

분석해보면, 처음 시공때 공사비문제 등으로  잘못시공된 현장에는 3년정도

경과한 다음 재시공때는 아래표에서 보는 바와 같이 2배 이상의 비용이 소요됩니다.

구   분	관행적 시공	정확한 분석 시공	비  고
초기공사비	100	200
3년후 재시공	시공필요함	시공필요 없슴
재시공 경비	300~400	없슴	정확한  분석시공비
5년간 공사비 계	400 ~500	200
5년후 유지관리비		초기공사비의 1%	최대 3% 이내

위의 표를 보시면 지하구조체 누수문제를 잘못 분석하고 올바른 방향으로 시공되지

않으면 최초공사비는 문제도 아닙니다. 최초시공비 보다 몇배로 더많은 비용을

투입해야 누수분제가 해결됩니다. 관리 주체로서는 이사를 가던지 자리를 옮겨야할

난감한 입장에 직면합니다.

전국의 대부분의 아파트 지하구조체 방수공사 현실에서 이러한 문제가 발생하여

있는 것이 현실입니다.

지하구조체방수공사 입찰참가업체들에게  

이 10%의 조건을 제시하는 방안을 검토중입니다.

하자보증금은 10% 납부하고 시공한 부분에 하자가 10%이상 발생하는

기술능력을 가진 업체라면 양심상 지하구조체 방수공사 입찰에는 참가를 하지 말아야하고

지하구조체 방수공사 시공후 하자보수기간내에 시공한 부분에 10%이상의 하자가

발생하면 공사비 전액을 마땅히 환불해야 되는 것이 이치에 맞을 것입니다.

그리고 지금까지 관행을 보면

지하구조체 방수시공후 하자가 발생했다고 통보하면

누수부분의 바탕 페인트 일어난 부분을 깨끗이 정리하고 수성페인트만 한번

칠해도 6개월은 견딥니다.  그러하니까 하자가 발생통보를 하면 계속 적당히 방수하고

수성페인트칠로 땜질을합니다.

그렇게 세월을 보내다가 하자보수기간 종료 1~2개월 전에 수성페인트칠로 

마무리하는 교묘한 방법으로 책임하자보수기간을 넘깁니다. 

하자보수 종료기간 6개월 전부터는 즐겨쓰는 하자보수방법(수성페인트칠)을

금지해야  누수여부를 확실히 판단할 수 있습니다.

지하구조체 방수는 시공후 여름과 겨울 한번씩 지나보면

방수 성공 여부가 판가름 납니다. 그 때 부터 수성페인트를 칠하면서

하자보수에 가름하는 악습이 전체 아파트의 지하주차장방수공사에서 관행으로

통하고 있는 것이 현실 입니다. 결국 죄종적인 피해자는 아파트에 살고 있는

입주민들에게 돌아갑니다.

이러한 피해를 예방하는 차원에서 검토하는 여러가지 방안중의 한가지로서

이 방법이 합당할 것 같아서 글로 남깁니다.  

[돌미나리]

수퍼크랙실 정말 좋은 회사 입니다 화이팅!