공인중개사외 광고금지에 대한 소고

[김영제]

공인중개사외 광고금지에 대한 법률이 시행되면서 공인중개사간

논란이 뜨겁습니다.

이것이 무자격자. 무등록자를 처벌하기 위한 취지인지 오히려 공인중개사

의 활동범위를 제한하는 것이 아닌가 하는 논란입니다

우선 법률시행에 대한 기본방향과 취지를 살펴보고 실태와 적용방안을

검토해보기로 하겠습니다

1. 법률시행에 대한 기본 방향

부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고로 인한 소비자 피해 예방을

위해 국토교통부가 '공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 시행

령 일부개정령안'을 2013년 12월 5일 공포시행 하였음

앞으로 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등이 중개대상물에 대한

광고행위가 원칙적으로 금지되며,

이를 위반 시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형을 받게됨

또한 중개업자의 허위(또는 미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를

방지하기 위하여 중개업자가 중개대상물에 대한 광고시 표시(명칭, 소재지,

연락처, 성명) 할 사항을 의무화 하여 적발 시 50만원의 과태료를 부과함

한편 국토부는 적용시기를 2013년 12월 5일 이후 부터 하되, 단속기관인

지자체로 하여금 한 달간 계도 및 홍보를 하도록 한 후 단속에 나선다는

방침입니다

2. 입법취지

가. 입법취지

입법취지가 중개업자가 아닌 자(컨설팅업자, 중개보조원 등)가 인터넷,

생활 정보지, 광고지, 명함 등에 중개행위로 연결되는 중개대상물을 표

시․광고하여

소비자에게 피해를 주는 사례를 방지하기 위한 것으로 중개대상물을 광

고하는 중개업자가 아닌 자가 중점관리 대상임

법으로 인정한 중개업자인 사무실 개설등록자인 중개사를 제외한 소속공

인중개사와 중개보조원은 온라인 오프라인 모든 광고를 자신의 이름으로

할 수 없고 전화번호 역시 중개업자만 사용가능 하도록 되어 있음.

자격없이 과도한 광고를 하여 시장의 허위매물. 무분별한 광고를 사전에

차단함으로서 장기적으로 중개시장의 투명화와 전문성을 강화하겠다는

취지임.

나. 계도기간

ㅇ 제도도입에 대한 충분한 인지, 혼란 해소를 위해 ‘13.12.5일 이후 한

    달간 계도기간을 두고 ’2014.1. 5일 이후부터 본격 시행 권고

다. 중개대상물 표시·광고 규정 위반시 처벌 및 적용제외

ㅇ 중개업자가 아닌 자의 표시·광고 행위에 대하여는 1년 이하의 징역 또는

    1천만원이하의 벌금형 부과

ㅇ 중개업자의 중개대상물 표시의무(명칭, 전화번호, 소재지, 성명) 위반행위에

    대하여는 50만원의 과태료 부과

ㅇ 중개사무소 내부에 광고(종이, 전광판 등)하는 경우에는 거래당사자가 중개

    사무소를 직접 방문하는 등 소비자 피해가 적어 동 법률 위반사항 적용 제외

ㅇ 중개사무소 홈페이지(인터넷)에서 표시·광고하는 경우 위반 여부는?동 법률

    위반사항 적용을 원칙으로 하되, 제18조의 2 입법취지를 훼손하지 않은 경우에

    는 정상참작 할 수 있음

라. 행정사항

ㅇ중개사무소 전화번호 표시하는 방법은 등록관청에 신고된 사무실 유선 전화번호

   또는 중개업자 휴대폰 각 1개씩 사용 가능

   * 광고에 사용할 전화번호는 등록관청에 신고 및 확인하여 사용

ㅇ 중개사무소 소재지는 원칙적으로 중개사무소 등록증에 기재된 소재지를 의미하나,

  “로(路), 번지”를 생략하여 표시할 수 있으며, “시·도·군, 구”를 줄여서 등록

    관청을 기준으로 표시할 수 있음(예, 세종, 서울 용산, 경기 과천, 충남 청양)

ㅇ 지역번호는 생략가능 하며, 전화번호는 실수로 오기한 경우라면 정상참작 가능(단,

    소속공인중개사, 중개보조원 등의 전화번호를 기재한 경우 처벌)

ㅇ 중개사무소 명칭은 원칙적으로 중개사무소 등록증에 기재된 명칭을 의미하나,

  “사무소” 및 “법인사무소”는 생략하여 표시할 수 있음

    (예, 홍길동공인중개사, 한국부동산중개)

ㅇ 중개업자의 성명은 원칙적으로 중개사무소 등록증에 기재된 중개업자의 성명

   (법인은 대표자 성명, 분사무소는 분사무소 책임자 성명)을 표시

ㅇ 직거래. 분양광고등에 대해 공인중개사법은 중개대상물에 대한 광고를 규정하고 있어,

    직거래 및 분양 광고 등이 확실한 경우에는 동 법률의 적용을 받지 않음

    * 단, 실질적으로 중개행위를 위한 광고이나 직거래․분양 등의 이름으로 표시만 한 경우

      사실관계 조사 필요

3. 중개업자의 광고실태

가 일반적 광고 대부분 중개보조원 명의 및 전화번호

벼룩신문. 교차로등과 일간신문 그리고 지역정보지등을 보면

보조원들의 광고가 주류를 이루고 있음.

나. 블로그.카페 운영 중개보조원 아이디로 운영

대부분 중개업소의 블로그나 까페등을 대표자가 아닌 실장이나

부장이 운영하고 있음. 대표자의 아이디로 운영하더라도 중개보

조원이 대부분 운영하고 있음.

때문에 사무실 이직시 자신의 아이디로 운영하던 블로그나 까페

등을 가지고 가서 새로운 중개사무소에서 계속 관리하고 있는 실

정임. 물론 전 근무지 물건은 삭제함.

4, 문제점

가. 중개보조원의 입지 대폭 축소

부동산 현업의 종사하는 소속공인중개사. 중개보조원의 입지가 좁아질 수 있음.

현업에 종사하는 보조원은 기회가 되면 창업을 해서 광고를 하라는 의미로 받아

들일 수도 있음.

소속공인중개사는 창업을 할 수는 있겠지만, 창업 의사가 전혀 없는 공인중개사에

게는 타격이 될 수도 있을 것임.

실제로 광고를 못하여 중개수입이 줄게 되는 경우 보조원들의 생계유지에 어려움과

사기저하로 이어 질 수 있음

특히 자격증자인 공인중개사로서 중개보조원 역할을 하는 경우 더욱 중개활동에

대한 매력이 급감할 수 있음.

나. 중개업 대표자로 전화 집중으로 업무 혼선우려

중개업 대표자의 개인전화번호나 중개사무소 대표전화를 사용할 경우 중개의뢰

인 문의에 대한 답변을 제대로 못할 수도 있음.

실무에서는 중개보조원들의 핸드폰이나 개인 직통전화를 사용하여 고객의뢰인에

대한 답변과 고객관리를 하는 반면, 대표자에게 전화가 집중되는 경우 정보제공

및 계약에 혼선을 가져올 우려 있음.

대부분 중개업소에서 중개보조원 중심의 중개지원업무가 추진되고 있는데 고객에

대한 서비스 제공의 질이 저하될 가능성이 제기됨.

다. 중개업소의 형식적인 창업의 증가할 수 있음.

광고를 내기 위해 다른 사무소의 주소를 빌려 중개업 등록을 하거나 적은 월세

를 지급하는 사무실을 얻어 형식적으로만 사무실을 등록하여 광고하는 사례

발생할 우려 있음.

과다한 중개업소 공급으로 중개의 질이 저하되고 중개업계의 경쟁이 치열해질 우려

도 예상해 볼 수 있을 것임.

젊은 중개보조원들은 창업을 하지 않고도 중개실적을 충분히 올리고 있는데 광고를

위해 창업형태로 중개행위를 지속해야한다면 사회적인 비용이 추가로 발생함.

정상적인 공인중개사사무소의 폐업과 창업이 조화를 이루어 자연적인 구조조정이 반

복되어야 중개업소의 숫자에 대한 합리적인 모델이 제시될 수 있는데, 예상치 못한 창

업이 늘어날 경우 선의의 공인중개사들에게도 피해를 줄 수 있고 더불어 중개의뢰인들

도 중개업소에 대해 저평가할 가능성이 엿보임.

라. 중개업자간 반목질시가 심해질것이 예상됨.

여태까지 공인중개사 무자격자의 색출이 어려웠던 것은 사실임. 왜냐하면 자격증

자를 대부분 근무시키고 실질적인 사장이 사무실을 운영하고 있기 때문에 적발

하여도 무자격자 사실을 부인할 수 있었음.

하지만 일단 눈으로 보아 불법광고 임이 분명하면 전화해서 의뢰인을 가장해서

중개대상물 안내등의 행위를 유도하고 그 사실을 전화로 녹취하여 경찰이나 검

찰에 고발하는 등 이전투구 현상이 벌어질 가능성이 높음

지역에서 중개업을 잘 하는 중개사무소의 경우 무자격자인 경우가 많으므로 이런

중개사무소는 많은 중개업자의 타킷이 될 수 있을 것임.

그리고 고발당하여 행정처벌이나 형사 처벌을 받은 업소는 그렇지 않은 업소의 위반

행위를 역으로 고발하여 법적인 조치를 받게 할 우려 있음. 이러한 행위가 반복될 경

우 지역의 중개업자간 반목이 심해질 수 있을 것임. "나만 걸릴 수 없다"는 심리가 작

용할 수 있음.

마. 실제로 과거에 게재한 물건에 대한 수정. 삭제작업이 쉽지 않을 우려가 있음.

불로그나 까페 그리고 포탈싸이트를 수년이상 운영해온 경우 지나간 물건을 찾아

일일이 수정하고 삭제한다는 것은 현실적으로는 불가능함.

중개업무를 하면서 추진하는 일도 많은데 컴퓨터 앞에 앉아 지난 물건을 정리하는

일은 결코 쉽지 않을 것임. 이 일을 소홀히 하여 행정처분이나 형사처벌을 받을 우려

도 있음.

물건을 많이 올리는 업체는 한 싸이트에 하루에도 수십개의 물건을 올리는데 그만둔

직원이 올린물건까지 수정.삭제는 힘들며 본인이 게재한 물건 파악도 실제적으로 용이

하지는 않을 것임.

5. 향후 실무에서의 적용방안

 . 법취지가 무자격자 무등록자등의 부당한 광고행위를 금지하자는 목적이 있는 만큼

   향후 법시행에서 피해를 보는 사례가 없어야 할 것임.

. 추이를 보면서 1월 5일까지의 지자체등의 계도방법등을 검토하면서 향후 대응방안을

  강구해야 할 것으로 사료됨.

. 실제 적발행위를 할 수 있는 지자체 인원이 부족하여 단속이 유야무야 될 수도 있으나

  상기 언급한 동료 경쟁업체들의 고발이 난무할 우려가 상존하고 있는 만큼, 항상 조

  심해야 할 것임.

. 더구나 동법을 위반할 경우 행정처분뿐만아니라 형사처벌 될 우려가 있어 주의가 요구됨

  시범케이스로 처벌되게 되면 무거운 처분이 내려질 수 있으므로 당분간 방향이 잡히기 까

  지는 추이를 예의 주시할 필요있음.

.  일단은 중개대상물의 표시의무(명칭.전화번호, 소재지.성명)를 게을리 하지 않을 것이 요구

    되며  특히 전화번호는 등록관청에 신고된 사무실 전화번호를 확인하여 유선전화번호나

    대표자의 휴대폰번호를 사용할 것임.

. 법 시행에서 발생하는 부작용문제는 시행령으로 계속 보완될 가능이 높으니 중개업무를

  하면서 너무 위축되지 말고 우선 현실에 적응하는 것이 최선의 방법이라고 사료됨

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