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“자본적지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나, 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다. 이에는 다음에 규정하는 것에 대한 지출을 포함한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물기계설비 등의 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량확장증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 |
(나)취득관련 소송·화해비용
ㅇ 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서
지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(다)양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
(라)”개발이익환수에 관한 법률”에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다.
(마)”재건축초과이익 환수에 관한 법률”에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
(바)위 “(가)” ~ “(마)”에 준하는 비용으로서 다음에 해당하는 것
①하천법·댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률 또는 기타 법률에 의하여 시행되는 사업으로 인하야 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용
②토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
③토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
④토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에
이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
⑤사방사업에 소요된 비용
⑥제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(2) 양도비 등의 계산
(가)자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
(나)자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및
토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손,
- 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는
동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우에 발생하는 매각차손을 말한다.
- 이 때 금융기관 등이라 함은 “증권거래법”에 의한 증권회사 및 “은행법”에 의한
인가를 받아 설립된 은행을 말한다.
(4) 필요경비 인정 여부
필요경비 인정 |
필요경비 인정 안함 |
ㅇ취득가액 및 부대비용 -취득세, 등록세, 교육세, 인지세, --농어촌특별세, 증지세 -중개사수수료, 법무사비용 |
ㅇ재산세, 종합부동산세 |
ㅇ취득관련 소송·화해비용 |
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ㅇ약정이자 상당액 |
ㅇ연체 및 지연이자 |
ㅇ채권매각차손 (국민주택채권할인액공제) -전용면적 85㎡(30평대) 초과 중대형아파트(38평대 이상) |
ㅇ임의평가차액, 재평가차액 |
ㅇ현재가치할인차금 |
ㅇ부당행위계산 부인에 의한 시가초과액 |
ㅇ자본적지출액 -리모델링, 구조변경, 발코니확장 -냉난방시설(보일러 등)교체비. -상하수도배관교체, 방 확장 -홈오토설치, -주택출입 위해 축조한 교량공사 -엘리베이터 또는 냉난방장치설치 -빌딩 등의 피난시설 등의 설치 -재해복구비용(이용가치 없는 것) -취득관련 쟁송(소송·화해)비용 -개발부담금상당액 -재건축부담금상당액 -하수도원인자부담금 -택지초과소유부담금 -기반시설부담금 -수익자부담금(토지소유자) |
ㅇ수익적지출액 -화장실수리, 씽크대교체, -도배, 장판, 문짝 교체 |
ㅇ양도직접비용 -중개수수료 |
ㅇ양도간접비용 -양도세신고수수료, 접대비 등 |
● 기타 필요경비로 인정받는 경우
-산림복구설계비
-지적측량수수료(토지분할)
-컨설팅비용(부동산양도촉진용)
-농지전용소요경비
-묘지이장비
-대항력임차보증금(경매낙찰자부담)
-매입할 때 부담한 부가가치세중 공제 받지 못한 금액
-이축권취득비용
(이축권을 취득한 후, 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도한 경우)
-배우자로부터 증여 받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에,
그 배우자가 취득한 가액
-먼저 체결된 매매계약의 해제대가로 위약금을 지급하고 부동산을 취득한 경우
전 소유자를 대신하여 지불한 대위 변제한 위약금
-빌딩의 층별 취득가액을 면적비례로 안분계산한 금액
-토지와 그 지상물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여
단시일 내에 건물을 철거하고, 나대지상태로 토지만을 양도하는 경우에
철거된 건물의 취득가액과 철거비용
-이주자택지를 분양받은 토지를 양도하는 경우,
일반인에게 분양한 분양가액이 아닌 당해 토지의 취득과 관련하여 소요된 금액
-소유권이전등기비용(계약서상 “소유권이전등기비용은 양수인이 부담하여야 한다”고
약정된 경우, 양도인이 부담한 경우)
☞ 한국토지공사 또는 주택공사로부터 매수한 토지분양권을
당초취득자가 대금납부지연으로 인하여 발생한 연체이자를 양수인이 승계받은 경우,
취득자의 경비가 아니고, 당초 취득자의 양도가액에 포함되는 것이고,
양수인이 후에 양도할 경우에 양수인의 취득가액이 된다.
(5) 필요경비 입증
ㅇ 필요경비 입증은 양도인이 한다.
ㅇ 입증할 수 있는 증빙서류
- 세금계산서 : 공사업체가 일반사업자인 경우에는 세금계산서를 수령해둔다.
(“공급받는 자”란에 성명, 주민등록번호, 주소를 기재한다.)
- 영수증 : 공사업체가 간이사업자인 경우에는 영수증을 수령해둔다.
- 세금계산서, 영수증 : 직접 수리를 한 경우에는
재료비에 관한 세금계산서 및 영수증을 수령해둔다.
ㅇ 인건비 지급 : 인건비의 지급은 통장으로 통하여 하되,
만일을 위해 인부의 주민등록증이나 운전면허증을 복사해두고,
근무종류와 기간도 명시한 자필메모를 받아두는 것도 좋다.
ㅇ 공사 명칭을 주의 : 자본적지출이 수익적지출로 간주될 수 있으니, 공사항목 명칭에
주의한다. 되도록 구조변경, 내부시설변경, 용도변경, 확장, 증설 등의 용어를 사용한다.
예) 씽크대 교체 및 주방구조확장(X) ☞ 주방시설변경 및 확장공사비(○)
욕실타일공사 또는 욕실공사(X) ☞ 욕실 내부시설변경공사비(○)