[답변]공유물 분할이 담보물권에 미치는 영향

[신석범]

 

1. 공유물분할의 담보물권에 대한 영향

대법원판례에 따르면, “갑, 을의 공유인 부동산 중 갑의 지분 위에 설정된 담보물권은 특단의 합의가 없는 한 공유물분할이 된 뒤에도 종전의 지분비율 대로 공유물 전부의 위에 그대로 존속하고 담보물권 설정자인 갑 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되지 않으므로, 갑과 담보권자 사이에 공유물분할로 갑의 단독소유로 된 토지부분 중 원래의 을 지분 부분을 담보물권의 목적물에 포함시키기로 합의하였다고 하여도 이런 합의가 을의 단독소유로 된 토지부분 중 갑 지분 부분에 대한 피담보채권을 소멸시키기로 하는 합의까지 내포한 것이라고는 할 수 없다.”고 합니다.

즉, 공유토지가 현물분할이 되었을 경우 기존 공유토지 중 1인의 공유자가 설정해준 담보물권은, 분할된 각 토지 중 담보물권을 설정해준 자의 지분에 해당하는 부분에 그대로 남아 있다는 것입니다. 그러므로 담보물권과 무관한 공유자도 분할 후 자기 단독토지 위에 그 담보물권이 따라오게 됩니다.

이러한 법리구성의 이유는, 이론적으로는 담보물권의 불가분성 때문이고, 현실적으로는 담보권자의 담보력을 기존의 상태대로 보호할 필요가 있기 때문입니다. 그 결과 담보물권과 무관했던 공유지분자가 뜻하지 않은 부담을 안을 수 밖에 없습니다.

2. 공유물분할시 담보물권의 등기방법

대법원 등기예규에 따르면, 공유물분할로서 분필등기를 하는 경우, 각 공유자가 단독소유하게 될 토지의 등기부에도 담보물권자의 지분에 대한 담보설정등기가 그대로 옮겨간다고 하고, 이 경우 그 담보설정등기의 말소는 통상의 절차에 의한다고 하며, 이러한 논리는 압류, 가압류, 가등기, 경매의 경우에도 동일하다고 합니다.

그러므로, 님의 공유물분할 후 분할된 단독필지에 제한물권이 설정되는 것은 당연할 것입니다. (아마도 등기문언은 “甲 지분 3분의 1 근저당”과 같은 형식이겠지요. 이러한 기재방식으로 인해 일반인들은 다른 乙, 丙 등 공유자들의 소유권에는 전혀 문제가 없을 것으로 착각을 하는 경우가 발생할 수 있어서 “甲 지분”부분을 빼자는 논의가 있습니다.)

3. 제한물권의 삭제방법

이 사안과 같은 경우, 예측하지 못한 부담을 안게 된 공유자가 추가부담 없이 그 제한물권을 말소할 수 있는 방법은 없습니다.

피담보채권 전액을 대위변제하여 담보물권을 소멸시키고 난 후, 사후적으로 다른 공유자인 담보물권설정자에게 구상권을 행사하는 방법만 가능합니다. 이 경우 그러한 비용을 선부담할 능력이 있는지가 관건이고, 또 구상채권을 안정적으로 확보할 수 있는지도 의문일 것입니다.(담보물권의 불가분성으로 인해 자기 단독토지에 설정된 지분의 비율로 피담보채권 일부를 변제하여도 담보물권은 소멸되지 않습니다.)

피담보채권 전액을 변제할 경우, 구상채권의 확보를 위해 담보물권설정자의 분할된 토지에 가압류, 가처분 등의 보전조치를 취하는 것은 물론 가능합니다.

4. 담보물권이 지분위에 설정된 토지를 현물분할할 경우의 문제점

위에서 본 바와 같은 현물분할시의 법률관계는 일반국민에게 잘 납득이 되지 않는 경우가 많을 것입니다. 대부분의 사람들은 공유물 분할 후에도 각자의 지분에 대한 부담이 각자의 단독소유에만 집중되는 것으로 이해하곤 하기 때문입니다.

결국 위와 같은 현재의 법리구성에 비추어, 공평하고 적정한 공유물분할(담보와 관련없는 공유자의 입장에서 볼 때)은 사실상 불가능하다고 볼 수 있습니다.

그러므로 이러한 경우에는 공유물분할 당시에, 담보물권자인 채권자를 공유물분할에 참여하게 하여 공유물분할에 동의 내지 승낙하게 하고 그러한 동의 내지 승낙이 있으면 공유물분할로서 그 지분상의 소유로 된 물건에만 부담이 집중되도록 입법을 하여야 할 것으로 생각되나 현재로서는 그러한 제도가 마련되어 있지 않은 실정입니다.