|
출처: 부동산에 미친 사람들의 모임 원문보기 글쓴이: 바람의 아들
* 유치권
건축주가 노후 된 건물을 유지하기 위해 건물을 보수하지 않고서는 안 되는 필요불가결한 상태에서 최소한의 비용으로 공사를 했을 경우와 건물을 신축하여 공사를 하였으나 건축주가 공사비를 지불하지 않았을 때 처음부터 공사비청구를 받기 위해 건물을 단 한차례라도 건축주에게 건물을 명도나 인도를 해주지 않고 점유를 계속유지해올 때 유치권이 성립됨!
1. 유치권의 존립여부는 먼저 실제로 공사를 했는지의 여부가 중요함
2. 공사를 한뒤 공사비를 받기 위해 노력하면서 공사한 건물을 처음부터 끝까지 점유하고 인도거부를 유지하고 있어야함
3. 유치권자로서 지켜야 할 선관의무, 공사한 건물을 유치권자가 자신의 이익을 위해 사용하지 않고 건물을 잘 보관해오고 있어야함
공사를 전혀 하지 않은 상태에서 유치권이 있다며 서류를 조작하고 이를 행사하기 위해 행동으로 옮겼다면 형법 제315조에 의한 경매방해죄가 성립되어지고 동시에 사기죄가 성립되며 사기죄는 유치권 비용으로 일부라도 지불했다면 성립되고 유치권이 허위라고 주장하면서 소송이나 기타의 수단으로 허위사실이 밝혀지게 되면 사기미수죄가 됨.
참고로 경매방해죄는 법원의 업무 진행을 방해하고 불특정 다수인을 상대로 건물의 가치를 떨어뜨리려는 목적이나 돈을 받아내려는 행위로 인해 선의의 채권자가 피해를 보게 될 가능성이 높기 때문에 거의 실형(대략 8개월~10개월의 양형이 선고되고 있습니다.)이 선고되고 사기미수죄는 그 액수에 따라 실형(금액이 1억 미만이면 8개월 ~ 1년, 5억 미만이면 1년6개월에서 2년, 5억 이상이면 3년 이상의 유기징역이 선고됨 이런 선고는 전국적으로 양형에 반영되어 사실상 허위 또는 조작에 의한 유치권 주장을 함부로 해서는 안됨). 그러나 그 행위의 적극성에 따라 실형 또는 그 집행을 유예하는 상태임
사실상 공사를 진행하였으나 순간적이든 한시적이든 건축주에게 공사한 건물의 열쇠를 자의적으로 넘겨준 사실이 있거나 건축주가 점유를 한 사실이 있으면 그 유치권의 권리는 상실되어 유치권 성립이 힘듬. 선관의 의무에서, 진정한 유치권자라 해도 건물을 자신이 필요에 의해 사용하고 있다면 유치권자로서 지켜야할 선관의무를 이행하지 않아 유치권은 상실하게 되어있으므로 따라서 유치권의 성립여부는 위3가지로 판단함. 그런데 영업을 위한 리모델링이나, 건물의 개조는 유치권이 성립되지 않음. 다시말해, 임차인은 유치권이란 권리 주장을 할 수 없음
다만 건물주를 상대로 임차한 건물을 사용하기 위해 임대차계약을 체결한 뒤 건물 내부의 상태가 도저히 영업을 할 수 없을 정도로 화장실이 고장 났다 던지, 수도나 배관파이프라 고장이 나서 수리를 하지 않고서는 안 될 때 최소한의 비용으로 수리를 할 때 건축주에게 수리요청을 하여야함. 이 때 건축주가 수리를 해주지 않으면 해약을 통지하거나 그 책임을 물어야함. 그런데 임대인이 수리할 공사비가 없어 임차인이 부득이 먼저 수리를 했다면 그에 따른 공사비 중에 꼭 필요한 부분은 유치권이 아니라 필요비, 유익비 상환 청구권으로 그 권리를 행사 하여야함.
임차인이 수리하는 경우에는 문이 망가져 사용할 수 없거나 화장실, 부엌가구 등 일상생활을 위해 꼭 수리하지 않으면 안 되는 부분에 해당됨 문을 고치는데 20만원이면 충분한데도 200만원 들여 수리 했다 던지 배관을 수리하는데 50만원이면 되는데 300만원을 들여 임차인의 영업이익을 위해 먼저 고려한 부분은 유치권이 성립되지 않음
* 유치권에 기한 경매를 보통 형식적 경매라고 하며 형식적 경매는 법원에 관련서류를 제출하여 형식적 경매를 신청하면 진행이 됨. 이에 대해 이해관계인이 이의를 걸면 정식으로 소송으로 전환하여 그 유치권에 대한 권리가 맞는지 판단을 하게 됨. 이에 따라 그 결정이 되어 질 때까지는 경매가 진행되지 않고 중단이 됨. 만약 유치권자가 건축주 또는 소유주를 상대로 공사비청구에 의한 소송으로 판결을 받았다면 그 판결에 의해 공사비환가를 위한 유치권 경매를 신청할 수 있음. 따라서 유치권에 기한 경매를 진행하고 낙찰이 된 뒤 배당은 낙찰 된 대금전액이 전액이 모두 유치권자에게 배당되어짐...다만 유치권에 기해 경매신청이 된 부동산의 모든 권리는 낙찰자가 인수하게 됨. 만약 유치권으로 인한 경매 부동산에 수많은 권리가 있다면 낙찰을 받을 사람이 없을 것임. 하지만 아무런 권리가 없는 상태이고 그런 부동산에 대해 유치권에 기한 경매신청을 하면 소유주가 이의를 신청하게 될 것임. 이 때 유치권이 사실이라면 경매는 진행될 것이고 허위라면 유치권에 기한 경매는 당연히 취소가 될 것임
* 공사한 것이 틀림없는 경우라면 어려움이 따를 수 있으나 문제는 유치권이 권리의 판단에 있음.유치권을 주장하는 업자가 본건건물을 처음부터 건축주에게 건물을 넘기지 않고 점유를 하면서 공사비청구를 하면 유치권이 존속된다고 볼 수 있음. 그러나 공사한 건물을 건축주에게 넘겨준 뒤에 경매에 부쳐지자 다시 점유를 주장하고 유치권을 주장하면 이 유치권은 상실되어 유치권이 성립되지 않으므로 유치권을 처음부터 주장하면서 점유를 했느냐 아니면 점유를 하지 않고 있다가 중간에 들어와 점유를 하면서 유치권을 주장하느냐로 결정됨. 아예 점유는 하지 않고 공사비가 있다며 유치권을 주장는 경우인데 어떤 경우가 되더라도 처음부터 해당 건물을 점유하고 공사비청구를 지속적으로 요청한 경우에만 유치권이 인정됨
* 경매로 토지가 나왔는데 토지에 현재 지하1층만 (콘크리트 200평) 건축해 놓은 상태임(예 : 설계상 지하1층, 지상7층) 그 상태로 토지에 근저당 설정한 은행에서 토지만 경매로 나왔다면 토지와 건축주는 같은 명의고 건설회사에서는 공사대금을 받지 못하여 유치권을 신고 해놨고 현재 온전한 건물도 아니고 은행에서는 토지에 건축물이 들어서기 전에 근저당을 설정 해놨음 이런 상태에서도 유치권이 성립될 것인가?
이 경우에는 저당권 설정 당시 건물은 존재하지 않았기 때문에 지상권은 성립하지 않음. 지상권이 성립하지 않는다는 것은 토지의 소유자가 원상회복을 청구할 수 있다는 의미임. 토지에 유치권이 인정이 되려면 토지에 이익이 생겨야 하는데 오히려 토지의 가치를 떨어뜨리고 있는 사람은 유치권을 주장할 수 없다는 것이 판례의 입장임. 유치권은 성립하지 않을 뿐 아니라, 오히려 토지 낙찰자가 원상회복하라고 목소리를 높일 수 있을것임
(판시사항) 대전고법 2004.1.15. 선고 2002나5475판결
부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한자가 공사대금 채권에 기조 하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 한 사례
* 유치권의 전제가 타인소유 건물인데 자기 건물에 유치권신고는 성립 안되며 위의 경우는 시행사와 시공사의 차이에서 오며 유치권을 주장하는 것은 시공사의 입장이기 때문에 유치권을 걸은 것으로 봄. 시공자는 건물을 지어주고 시행자에게 대금을 못 받게 되므로 해서 유치권을 잡은 것임
* 건물 2층에 소재한 약 40평 정도의 고시원인데 현재 고시원을 세입자가 임차하여 다년간 운영하고 있는 상태로 원 소유자의 과다 대출로 인해 경매된 물건일 경우 세입자인 임차인이 고시원을 하기 위해 인테리어를 한 부분에 대해서 유치권(일금 일억삼천만원)을 법원에 한 경우 임차인에게는 필요비/유익비 상환 청구권이 있기에 유치권을 주장하지 못함.
원래 고시원으로 운영이 되고 있던 곳을 임차인이 같은 업종으로 운영하면서 진실로 내부에 인테리어를 해서 가치가 상승하였다면 필요비/유익비 상환청구권을 주장하여 낙찰금액에서 받아갈 수 있을 것이나 세입자의 영업필요에 의한 인테리어 등에 대해서 유치권은 성립하지 않음 또한 인테리어비 라고 해서 무조건 해당되지 않는 것은 아니며 단지 임차인이 영업에 이용하기 위한 부분은 당연히 인정되지 않으나 부합이 되고 부동산의 가치를 증가시켰음이 객관적으로 인정된다면 보호됨
* 경매개시 기입등기 이후의 시설물은 사해행위에 해당되며 소송은 어차피 하여야 한다면 더불어 형사고소도 병행할 수 있음. 여기에서 중요한 것은 어떻게 해서 사해 행위가 되는지 그 타당성을 밝히고 그에 따른 처벌 조항도 명시하는 내용을 담아 내용증명[전문가의 검토필요]을 다시 발송하여 1차적 압박을 하고 상대방이 새로운 판단을 할 수 있는 기회를 제공하되 이에 응하지 않으면 민사소송과 형사고소를 하면됨
* 토지위에 설치된 비닐하우스시설 유치권 성립여부는 비닐하우스도 비닐하우스에 따라서 판단의 기준도 달라 질수 있음에 유의해야 하는데 그냥 채소 재배용으로 사용하기 위해서 쇠파이프만 박고 비닐만 덮은 개념의 하우스이면 철거도 용이하고 또 매수 청구를 할 수 없는 임의의 시설물로 보아 임대인이나 낙찰자에 의해서 철거를 받으면 철거를 해야함. 대부분 임대차는 개인의 설치물은 원상복구를 명문화 하고 있으나 특수하게 용도가 답인 지역에 매립을 하여 보온 덮개를 씌우고 설치한 하우스는 창고 용도의 시설물로 보게 될 경우 전체적으로 땅의 가치가 상승되는 경우가 많아 시설물을 설치한 임차인은 토지의 가치 상승에 따른 유치권의 주장을 할 수도 있음에 유의할 것
* 공장부지 차량통행 도로 /잡종지로 이용 중이며 도로 위에 콘테이너 등이 살짝 걸 터 누워 있다면 유치권이 성립할 수 있는지에 대해서는 도로이므로 유치권 자체가 해당될 수 없다는 것이 판례임
* 아파트를 경락받았는데 유치권이 있다고 주장하는 경우
2001. 7월 : 아파트의 내부인테리어 공사, 2006. 5월 : 경매개시, 2006. 10월 : 유치권신고
유치권자는 '방1개에 자신의 짐을 갖다 놨다'고 주장한다면 임차인을 상대로 인도명령신청을 한 뒤 결정문을 받아 임차인을 상대로 인도집행을 하면 되고 필요하다면 유치권을 주장하면 사기죄로 형사고소해도 됨. 공사채권의 시효는 3년이지만 유치권자의 시효중단 행위가 없었다면 소멸시효에 걸리지 않으므로 유치권은 존속한다고 보아야함
* 단순히 세입자가 필요비유익비에 기해 유치권을 신고하는 경우는 유치권을 인정받기 어렵지만 공사유치권자가 유치권 채권의 일부를 임대차계약으로 돌린 경우가 적법하게 이루어진 경우라면 유치권이 인정됨
* 건물의 증축비용을 투자한 대가로 지분의 이전등기를 경료 받은 자는 유치권을 주장할 수 있음 (대판2004다36604)
* 유치권은 양도/양수가 가능한 물권이 아님
유치권은 점유권에 의한 권리이며 점유권자의 직접적인 점유만 인정되며 유치권은 점유를 이탈하면 그 권리가 상실되어지기 때문에 양도양수대상이 아니며 양도 양수를 하려면 유치권이 있는 법인을 인수해야함
* 유치권자가 경매진행 중에 파산(부도)하였는데 유치권 사용허락을 받지 못한 하도급업체가 점유하며 유치권을 주장하고 있다면 어떻게 되는가..?
건축주와 직접 계약한 당사자이외에는 유치권을 대리행사할 수 없으며 유치권자라 해도 제3자로 하여금 간접점유를 통해 유치권의 권리를 행사하려면 반드시 건축주의 동의를 받아야함(임대주체가 건축주의 사용동의를 받은 유치권자여야함)공사하도급업체의 경우는 공사비를 회수하지 못할 경우 존폐가 걸린 경우가 많아 도급업체에 대해 보다 적극적 채권회수조치를 강구하게 되는 것이 일반적이어서 도급업체는 하도급업체에 유치권의 행사 동의서를 작성해주는 경우가 많음. 그런데 이런 제도를 잘 모르고 있으며 많은 사람들이 진정한 유치권의 성립여부를 정확하게 이해를 하지 못하기 때문에 무조건 공사를 하면 유치권이 성립되어진다고 생각하여 도급회사의 동의를 받지 않은 채 그냥 유치권의 권리행사를 하고 있음. 결국 하도급업체가 권한을 위임받지 않은 유치권을 행사하고 있다면 이는 효력있는 유치권의 성립요건을 구비하지 못하였다고 볼 수 있으므로 잘 살펴볼 필요가 있음
* 필요비, 유익비상환청구권에 대한 배당요구는 배당요구 종기일까지 해야함...
필요비, 유익비상환청구권은 반드시 판결문이 필요한 것이 아니며 진정하게 성립된다는 판단을 하면 집행법원에서 우선적으로 배당을 하게됨. 중요한 것은 필요비 유익비 상환청구권은 세금계산서와 공사한 내역서 등 제3자가 보아도 진정하게 공사한 부분으로 나타나야함. 필요비 유익비에 대한 배당요구를 한다 해서 무조건 전액 다 지불하여 주지 않음 수리한 집에 대해 최소한의 비용으로 수리한 경우만 인정됨. 임차인이 편하게 살기위해 수리한 부분은 인정되지 않고 예를 들어 출입문이 크게 망가져 출입문을 수리하지 않으면 도저히 안 되는 경우와 보일러가 노후 되어 교체하지 않으면 안 되는 경우. 그리고 목욕탕이 노후 되어 배관이 망가진 상태인 경우 등 생활을 하는데 어려움이 있어 반드시 교체하지 않으면 안 되는 경우에만 필요 비유익비가 인정됨. 벽지가 낡았거나 장판이 낡았을 경우에 도배, 장판을 교체한 경우에는 소모성으로 교체한 것이므로 인정되지 않고 전등교체나 싱크대 교체한 부분도 인정되지 않음. 또한 베란다 샷시 설치한 부분도 인정되지 않는데 이는 수리를 하지 않아도 거주하는데 문제가 없기 때문임
* 유치권 중 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구에 대하여...
가압류나 압류는 유치권을 주장하는 사람이 상대방의 의사에 반해 채권을 회수하기 위한 방어책으로 피보존의 권리를 행사는 것이며 가압류는 확정된 담보물이 아니라 소유자가 재산을 도피하지 못하게 하는 수단에 불과하며 이에 반해 소유자가 스스로 유치권을 주장하는 액수에 해당하는 담보물을 제공한 뒤에 유치권을 주장하는 건물을 사용하기 위한 수단이며 유치권의 판결이 나기 전에 소유물건을 이용해 권리행사를 하는 조건으로 다른 부동산이나 현금으로 공탁하면 되며
그렇다고 해서 유치권이 소멸되는 것이 아니라 유치권의 권리만 임시적으로 소멸되고 재판을 하면서 유치권이 인정되면 소유자가 제공한 담보물건을 경매신청 하던 지 아니면 현금공탁을 하였을 경우엔 현금을 찾아가면 되는 것이며 유치권이 성립되지 않으면 소유자가 담보 공탁한 물건은 소유자에게 반환되어지는 것이고 유치권이 성립되지 않으면 소유자가 담보제공 하므로서 발생한 아니면 유치권을 주장하므로서 발생한 피해에 대해 유치권자에게 손해배상을 청구할 수 있음