잘못 알려진 부동산 투자 상식 가운데 하나가 ‘골치 아픈 투자는 하지마라’이다. 편하고 쉬운 방법도 얼마든지 있는데 왜 골치 아프고 어려운 경매투자를 택하느냐고 생각하는 초보 투자자들이 너무나 많다. 경매나 공매를 통해 부동산에 투자한다고 하면 왠지 지레겁 부터 먹고 껄끄러운(?) 투자 대상으로 생각하는 사람들이 많다.
그러나 아무리 열심히 종자돈으로 투자할 만한 값싼 부동산을 찾아봐도 일반인이 가장 합법적이고 투명하게 부동산을 사는 방법은 ‘법원경매’와 ‘공매’뿐이다. 그중 법원 경매는 떨이 부동산이 모여 있는 알짜 시장이자 종자돈이 많지 않은 서민들이 투자를 노릴 만한 대표적인 저가매입 시장이다.
누구든 경매 부동산에 대한 일반적인 투자상식과 간단한 조사방법을 익힌 후 입찰보증급 10%, 도장, 신분증만 가지고 경매입찰장에 참여하면 값싸고 시세차익을 얻을 수 있는 부동산을 살 수 있는 경매대중화의 장이 열려있는 만큼, 열린 마음으로 경매투자에 도전할 수 있다.
‘위험하다’, ‘세입자 내보내기가 골치 아프다’, ‘잘못하면 원금을 떼인다’는 낭설만 믿고 시중의 비싼 정상 매물을 제값에 사는 정직한(?) 투자 방법만 고집하기 보다는 한 푼이라도 싸게 살 수 있는 경매는 이 시대 최고의 재테크 수단임에 틀림없다.
경매시장은 기회의 시장이다. 늘 우량 경매물건이 쏟아지고 투자자들은 진흙 속 진주를 찾아 나선다. 정부의 강력한 부동산 투기 억제책과 규제 완화대책이 쏟아질 때마다 환금성이 결여된 부동산들은 꾸준히 늘어나고 대출 낀 부동산이 경매시장에 나온다. 괜찮은 경매 물건이 ‘고기 반 물 반’이라는 말이 과장이 아니다. 수요자들의 가장 큰 관심사인 경매아파트 공급량도 늘어나면서 시세 대비 15~20% 값싸게 부동산을 장만하는 사람들이 한둘이 아니다.
서울 강북과 수도권 소형 아파트 낙찰가율은 80%선에서 낙찰되고, 중대형 아파트 낙찰가율은 80% 아래로 떨어지는 사례가 점점 늘어나고 하향 안정세를 보인다. 종자돈으로 내집을 마련하려는 실수요자, 적은 돈을 가진 부동산 임대사업자 희망자, 여윳돈을 부동산에 묻어두려는 장기 투자자는 반드시 경매투자에 관심을 기울여라. 부동산 투자 성공의 지름길은 ‘저가매입’이 기본 중에 기본이다.
경매가 꾸준히 인기를 끄는 10가지 이유
물량이 줄고 있다? → 물량은 꾸준히 늘고 있다
은행권의 가게·중소기업 연체율 증가, 2008년 8월말 현재 503조원으로 가계대출 급증, 각종 부동산의 온탕식 정책 탓에 빚 많은 부동산들이 속속 경매에 부처지고 있다. 한 달에 전국에서 경매로 나오는 물건이 35000건을 웃돌고 있다. 매달 25000건을 보이던 공급량에 비하면 여전히 큰 폭으로 증가하고 있는 수준이다. 따라서 투자자들의 선택의 폭이 넓다. 게다가 경매 물량의 절반 이상의 물건이 1억원대 미만의 소형매물이다.
복잡하다? → 간단하고 빠른 절차가 좋다
경매물건의 사전조사를 거쳐 권리·물건상 분석을 통해 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물과 입찰보증금을 가지고 누구든 참여할 수 있다. 낙찰 여부도 한두 시간이면 바로 알 수 있다. 예전에는 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 납부하므로 입찰 보증급에 대한 부담도 줄었다.
남는 것이 별로 없다? → 고수익 물건은 여전히 많다
경매의 특성상 모든 매물은 1~2회 유찰 과정을 거쳤기 때문에 경매물건은 시세보다 최소 10%에서 최대 반값에 부동산을 살 수 있다. 물론 호경기 때에는 낙찰가가 높아진다. 부동산경기가 좋을 때는 90%선에서 낙찰되던 경매물건들이 물량이 늘고 입찰자가 줄면 60%~80%선에 낙찰되므로 그만큼 투자이득이 높아지는 셈이다. 운이 좋거나 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준히 입찰하다 보면 시세보다 적게는 20%에서 많게는 반값 수준에 매입할 수 있다.
위험하다? → 공정하고 투명한 경쟁시장이다
급매나 교환, 일반 매물처럼 거래사기를 당할 염려가 없ㄷ. 계약금을 떼이거나 이중 매매를 당하지 않는다. 왜냐하면 경매는 국가기간인 법원에서 채권자를 대신해 채무자의 부동산을 위탁판매하는 부동산이기 때문이다. 경매는 재판 과정과 같앙서 엄중하고 투명한 절차에 의해 이루어지기 때문에 오히려 빈틈 많고 허술한 일반 매물보다 안심하고 살 수 있는 부동산 시장이 경매시장이다.
물량이 많지 않다? → 투자할 부동산 종목이 다양하다
경매에 부처지는 물량이 많은 것뿐 아니라 부동산 종목도 매우 다양하다. 토지, 연립·다세대, 주유소, 공장 뿐 아니라 골프 회원권, 자동차 심지어 가족묘지까지 다양한 매물이 경매시장에 나온다. 남들이 잘 알지 못하는 투자 종목을 남보다 한발 앞서 조사·연구해 입찰에 참여한다면 돈 벌 기회는 무궁무진하다. 경매시장은 ‘대형 할인마트점’이자 부동산의 ‘만물상’, 합법화된 ‘도깨비 시장’인 셈이다.
취득에 제한이 많다? → 취득에 따른 규제를 오히려 덜 받는다
경매시장에서 빨리 팔릴수록 채권자의 돈을 빨리 갚을 수 있기 때문에 오히려 일반 매매처럼 각종 규제가 없는 편이다. 경매는 일반인들의 입찰참가 제한이 전혀 없는데다 토지의 경우 토지거래허가구역이라도 별도의 허가 없이도 매입이 가능하다. 개발 예정지, 투기가 예상되는 지역 내에는 어김없이 토지거래허가구역으로 지정해 일반인들의 투자를 금하는데 경매만큼은 예외이다. 경매를 부친 채권자의 채권회수를 빠르고 원활하게 하기 위해서이다.
남는 것이 있을까? → 낙찰과 동시에 투자이익 산출이 가능하다
경매는 객관적인 매매 시세인 감정가가 매겨져 있는데다 한번 유찰 될 때마다 20~30%씩 가격이 저감되어 초보자도 누구든지 매매시세와 비교해 싸게 매입하면 투자금액 대비 이익률 산출이 가능해 취득원가를 크게 낮출 수 있다. 아파트는 시세가 뻔히 노출된 매매가로 알려져 있기 때문에 사는 순간 바로 투자의 이익률을 확인할 수 있는 장점이 있어 유리하다.
경쟁이 치열하다는데? → 일반 매물에 비해 무조건 저렴하다
물량 공급이 많아지면서 싸게 나온 소액 매물의 공급은 꾸준하다. 아파트는 15%, 상가·오피스 20~30%, 토지·임야와 연립·다세대 20~25% 가까이 시세보다 싸게 살 수 있다. 수도권 외곽이나 중소도시의 매물은 시세의 30%이상 낮은 값에 잡을 수 있는 매물이 꾸준하다. 아파트와 함께 전 종목의 입찰 경쟁률이 떨어지고 있는 추세이니만큼 소외 매물이나 비인기 매물을 잘 고르면 ‘대박’의 기회는 열려 있다.
경매정보는 전문가만이 알 수 있다? → 경매정보가 정확하고 안전하다
경매정보는 열린 정보다. 누가 먼저 우량 정보를 빨리 접하느냐에 따라 우량 매물을 잡을 수 있다. 대법원이 운영하는 경매 사이트가 개설된 이후 경매정보는 누구나 열람이 가능하고 내용 또한 정확하다. 경매물건의 핵심 체크사항인 세입자 관계에서부터 절차, 배당관계까지 날짜별로 기록된 공개화 된 정보 때문이다. 어느 정도 부동산에 대한 법률적 소양과 기본적인 공부만 한다면 경매물건에는 최소한 사기성 부동산은 없다.
추가비용이 많이 들어간다? → 취득세금이 오히려 매매보다 훨씬싸다
정부 정책에 따라 시행하는 부동산 실거래가 신고제로 인해 요즘에는 일반 매매에 실제 매매가로 취득세금을 매긴다. 예전에는 낙찰금액으로 세금을 매겨 투명한 가격노출로 법원 경매가 불리했지만 요즘에는 경매가 훨씬 취득세금이 싸다. 게다가 수회 유찰된 경매물건을 낙찰 받을 경우 취득세금이 일반 매물에 비해 절반 수준까지 떨어지는 경우가 많아 세금 면에서 유리하다. |