담보부 NPL 채권 투자를 둘러싼 여러 오해들-원고 한 꼭지

[위험한경매]

07. 담보부 NPL 채권 투자를 둘러싼 여러 오해들

① 『담보부 부실채권』투자가 위험(?)하다는 오해

『담보부 부실채권』투자가 위험하다는 말들이 횡행한다. 냉정하고 솔직하게 한번 따져보자. 금융기관이 설정한 제1순위 저당권이 위험하다면, 도대체 위험하지 않은 투자처가 어디 있을까.

필자가 경험해본 금융권 1순위 저당권은 너무나 안전했다. 완벽하게 안전했다. 담보부 부실채권 투자에서 문제가 생기는 경우는 1순위 저당권과는 상관이 없는 경우가 일반적이다. 부동산 자체의 하자만 걸러낼 수 있다면, 등기부상 모든 하자는 금융권 제1저당권이 말소기준이 되지 않는 금융권 경매물건을 본 적이 없다. 그럼에도 담보부 부실채권이 위험하다는 편견이 여전하다. 무담보부 부실채권의 위험한 특징을 담보부 부실채권에 슬쩍 끌고 들어와 혼란을 주는 일부 사람들의 책임이다. 불순한 의도는 물론 따로 있을 것이다. 부실채권의『생성-유통-처분』이라는 구조를 이해하고 나면 기존의 투자자들이 높은 진입장벽을 쌓은 이유를 알게 된다. 『NPL 부실채권』 투자가 위험(?)하다고 할 때는 『무담보 부실채권』을 말하는 경우다.

② 부실채권의 전반적인 개념이 생소해서 생긴 오해

부실채권이 국내에 도입되는 과정이 일반인들에게 친숙할 이유가 별로 없었다. 부실채권이라는 개념이 외환위기 직후에 론스타등 외국계 투기자본이 도입-소개한 투자법이다. 도입 초창기에는 자산관리공사나 은행이나, 외국계 투자자본 간의 거래가 이루어졌다. 매각하는 주체나 매입하는 주체가 일반인이 아니다. 매각단위도 1~2천억 원대에서 조(兆)단위 Pool로 매각된다. 그리고 유통과정이 복잡하고 다단계인 점이 일반인들의 진입을 방해하는 요인이다.

③ 명칭이 주는 느낌도 부정적이 생긴 오해

“채권투자”는 돈 많은 사람들의 장기투자라는 인식과 함께, 명칭이 주는 느낌도 부정적이다. “채권투자”도 아니고 “부실채권투자”다. “부실(不實)”이라는 말이 거부감을 들게 한다. 유통과정이 복잡하게 보이는 것도 오해를 더 하게 만들었다. 시작과정이 다른 투자에 비해서 복잡한 것도 사실이다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용하면서 “부실채권”투자를 생소하게 여기게 하였고, 이런 요소들이 복합적으로 작용하면서 “부실채권”투자를 시작하려는 사람들을 주저하게 만들었다. 오해가 사실처럼 인식되어 버렸다. 이제 이 책의 주제로 돌아가 보자. 즉 인질로 잡힌 부동산의 가치와 거래 대상인 NPL 저당권의 가치를 동시에 살펴보는 혜안을 키우자.

④ 돈 되는 NPL 물건은 할인해서 매각하지 않는다는 오해

“박사님! NPL 채권을 둘러싼 여러 오해중 으뜸은 『돈되는 NPL물건은 매각하지 않는다!』아닌가요?”

“NPL 구조의 본질은 이해하지 못한 분들이 하는 오해입니다.”

“금융기관이 NPL을 매각하는 본질적인 이유가 있나요?”

“금융감독원등이 금융기관에 특히 강조하는 것이『자산건정성』인데 금융기관 입장에서 보면 3개월 이상된 연체채권 비율이 높을수록『자산건정성』이 나쁘게 평가되는데 이는 해당 금융기관 입장에서 보면 무슨 일이 있어도 피해야 하는 대목입니다. ”

“금융기관 입장에서『자산건정성』이 나쁘게 나오면 받게 되는 불이익은 어떤 것들이 있나요?”

“『BIS 국제자본』비율이 8%이하로 나오면 대출금지, 신규사업중단, 조달금리 상승은 기본이고 각종 영업규제를 당하게 되죠!”

“NPL채권을 매각하는 이유가 또 있나요?”

“NPL 채권액만큼『대손충당금』을 적립해야 하는 금융기관 입장에서는 보유하고 있어야 기회비용만 증기시키는 NPL 채권을 적극적으로 매각하지 않을 어떤 이유도 없습니다.”

“매각 방법이 지금처럼 유동화회사에서만 사야하나요?”

“앞으로는 해당 금융기관에서 직접 NPL을 매입할 수 있게 될 것입니다.”

“NPL 투자가 더 활성화될 것 같습니다.”

“중간 도매상들이 붙여 먹던 중간 마진이 줄어들면 금융기관도 유리하고, NPL투자자도 지금보다는 낮은 가격에 NPL 채권을 매입할 수 있을 것으로 봅니다.”

⑤ NPL화 된 저당권은 쓰레기 채권이라는 오해

“『NPL 채권은 영양가가 전혀 없다고 생각하는 사람들도 있습니다.”

이 부분 역시 NPL 채권 구조를 알지 못해서 생기는 오해이다. 금융회사 입장에서 NPL채권은 회사 전체를 좀 먹는 암세포 같은 존재로, NPL채권을 매각형태로 정리하면 금융기관은 다음과 같은 부담을 덜게 된다.

『 ⑴ 유동성 제고 효과: 부실채권 증가 ⇒ 신규대출축소 및 불가⇒ 지급여력 축소 및 불능⇒영업시스템 위험성 증가로 이어지는 연결고리를 차단효과

⑵ 안정성 제고 효과 : BIS비율 하락 ⇒ 자산건정성 하락⇒ 장기 안정성 하락의 악순환 고리 차단 효과

⑶ 수익성 상승효과 : 무수익 자산 감소⇒ 대손충당금 적립감소⇒영업이익 상승

⑷ 대외경쟁력 상승효과 : BIS비율 상승 ⇒ 신용도 상승⇒각종 조달금리 하락⇒영업력 상승⇒경쟁력 및 수익성 상승으로 우량 금융기관으로의 도약

⑸ 관리비용 증가방지 : 연체관리 및 경매신청등으로 인한 사후관리비용 증가방지, 업무비효율 증가 방지』등의 장점이 있다.

이런 다양한 이유로 금융기관은 발생된 부실채권을 계속 보유하면서 경매로 채권을 회수하기 보다는 부실채권으로 판명되면 조기에 매각처분하는 전략을 구사하기 때문에 NPL화 된 저당권이 쓰레기 채권이라는 인식을 부당하다.

⑥ NPL 저당권은 위험하다는 견해

“생산자가 정상적인 금융기관인 NPL채권은 권리분석도 필요 없습니다.”

“그런가요?”

“NPL 채권의 원 저당권자가 정상적인 금융기관이라면 권리분석이 정말 필요없을 정도로 권리상 안전합니다.”

“일부에서는 NPL 저당권은 위험하다고 하는 인식들이 있습니다.”

“몰라서 하는 말이거나, 무담보부 채권을 지칭할때라고 생각하시면 됩니다.”

“제가 생각해봐도 은행이 대출해주면서『등기 권리상 하자』가 존재하는 부동산을 담보로 대출해주지 않는다는 것 정도는 아는데 이상하다는 생각입니다.”

“NPL 저당권에 투자할 때는 권리분석보다는 부동산 분석과 시장가치 분석, 그리고 배당표 분석에 온 힘을 집중해야 합니다.”

“부동산 분석과 시장가치 분석은 알겠는데, 배당표 분석에도 집중해야 한다는 말이 이해가 잘 안되는데요?”

“일반 경매쟁이와 NPL 경매쟁이와의 큰 차이중 하나가『배당내역』부분입니다.”

“왜 그런가요? ”

일반 경매쟁이는 선순위 권리자(특히 주택이나 상가건물의 경우 선순위임차인)만 존재하지 않는다면, 배당과정에서 채권자들끼리 누가 얼마를 받아가는 낙찰자로서는 관여할 바가 없는데 반해서, NPL 경매쟁이는 저당권자로서 배당금을 통해 일차로 자신의 투자금액을 회수하기 때문에『배당표 작성이 어떻게 되는가?』하는 점이 중요한 문제다.

“저당권자는 자신이『배당에서 얼마를 받는가』하는 점이 중요하잖아요?”

“그렇죠, NPL 경매쟁이가 저당권자의 지위를 승계하기 때문이라는 말씀이시죠.”

“그래서 조만간 제가 NPL투자자를 위한 배당표 책을 다시 한권 쓸 생각을 하고 있습니다.”

“이미 배당표 책이 있지 않으신가요, 쓰신 걸로 아는데요?”
“경매 투자자 입장에서만 쓴 배당표 책이었고요, 또 너무 페이지가 방대하다는 평가가 있어서 일반 NPL투자자도 편하게 볼 수 있는 수준으로 한권 쓸 생각을 하고 있습니다.”

“ NPL 투자자를 위한 배당표 책이라면 초보 NPL 입문자에게 도움이 되겠네요?”
1순위 담보 저당권에만 투자한다는 것이 이 책의 근간이라는 것을 잊지 않는 독자들은『NPL 투자』가 위험하다는 세간의 일부 견해에 대해서는 귀를 닫으셔도 문제없다.

⑦ NPL는 고수익 달성이 어렵다는 견해

“이 대목에서는『아는 것만큼 보이고 그때 보이는 것은 예전과는 다르다!』는 나의 문화유산답사기를 쓰신 유홍준교수의 말로 갈음해도 충분합니다.”

“NPL 투자는 원하는 고수익이 달성이 어렵다는 이야기를 하는 대목에서 뜬금없이『유홍준교수님』어록은 왜 꺼내시나요?”

“『하수』와 『고수』의 수준차이가 여실히 드러나는 대목이거든요?”

“요지는 아직도 투자가치가 충분하다는 말씀이세요?”

“몇 일전에 NPL 채권 계약한건 할 일이 있어서 모유동화회사에 갔더니 저처럼 NPL물건 하나씩 매입하러 온 사람들로 시장통이고, 불난 호떡집이 따로 없더라고요?”

“그렇다고 하더라고요, 이미 포화상태로 치닫고 있어서 NPL채권을『고가매입』하지 않을 수 없는 상황인지라 평균이상의 수익달성이 어렵다고 하던데요?”

“경매시장과 마찬가지로 NPL 시장에서도『아파트 NPL물건』은 투자매력을 잃은지 오래되었습니다.”

“경매도 온전히 이해 못하는 초보자한테『특수물건』에 도전하라고 충동질 하시는 것은 아니시겠죠?”

“NPL 경매쟁이들의 특징이 뭔 줄 아세요?”

“일반 경매 투자자들에 비해서 좀 더『고수익』물건을 선호한다는 건가요?”

“그런면도 있지만, NPL 경매쟁이들의 특징은 심하게 서두른다는 점이 특징입니다.”

“생각해보니 그런면이 있기도 하네요?”

“세상일 서둘러서 좋을 일 하나 없습니다, NPL만해도 온전히 이해하려면 최소한 3~5년은 고생하셔야 어느 정도 보입니다.”

“최소한 3~5년은 고생해야 한다고요?”

“제대로 된 NPL 투자자로 완성되려면 최소한 3~5년은 묵묵히 정진해야 삼계탕용 수준 벗어납니다.”

“그 전에는 병아리라는 말씀이세요?”

“병아리 모이와 장닭이나 폐계가 먹는 모이는 다릅니다.”

병아리 눈에는 병아리용 NPL 물건만 보이고, 장닭눈에는 장닭용 먹이가 보이는 것이 세상이치다. 부드럽디 부드러운 병아리용 먹이나 겨우 소화시키는 병아리가 장닭 모이를 보고『거칠다~!』,『맛이 없다~!』,『소화가 안된다~!』다며 동네방네 삐약-삐약 돌아다닌다고 동의하실건가. 동의할 수는 없다. 자본주의 체제는 날이 갈수록 경쟁 치열해지고 있다. 비극이지만 이는 의심할 일없는 진실이다. 경쟁이 치열해진다는 말의 진짜 뜻은 뭘까. 자본주의 경제체제에서『경매-NPL 물건』이 마를거라는 염려는 하지 않으셔도 된다. 언제까지 그럴까. 적어도 독자 여러분들이 만수무강 누리시다가 늙어 죽어 축복 속에 이 세상을 떠나실 때 까지 경매-NPL판에 돈 되는 물건은 마르지 않을 것이다.

왜냐면 나나 여러분이나 자본주이가 무너지기 전에 죽어 이 세상을 떠나가게 될 것 같기 때문이다. 자본주의가 무너지기 전까지는『경매-NPL 물건』넘쳐난다. 고수익 물건은 NPL 투자 세상의 이치가 온전히 이해될 때 구하셔도 하나 늦을 일 없다. 서둘러 일 그르치는 어리석은 조급쟁이가 되지 않기를 바란다. 공부가 먼저고 경험이 먼저다. 고수익 물건은 그 다음이다. 실력 쌓고 난 후에 보이는 물건은 병아리 시절에는 보이지 않았던 물건이 보인다. 그때 보이는 물건은 이전에 보았던 물건과는 다른 물건이다.

⑧ 투자하면 돈이 묶인다는 오해

“ 이 부분도 병아리 수준의 경매-NPL 경매쟁이들의 견해일 뿐입니다.”

“그렇지 않다는 말씀이세요?”

“원만한 경매고수도『깡통물건』이 아니면, 투자금이 일부 잠기는 것은 어쩔 수 없지만, NPL 경매쟁이들은 이런 이야기 들으면 웃고 맙니다.”

“박사님 저도 NPL 투자 한번 해볼까 고민할 때 염려되는 부분이 바로 이 대목이거든요?”

“『책』에다는 돈이 잠기지 않고 투자하는 방법을 낱낱이 공개할 수는 없지만 얼마든지 가능합니다.”

“실제로 가능하다는 말씀이세요?”

“최소한의 종자돈으로 NPL 매입해서 낙찰받아 배당받는 단계에서 이미 투자한 이상의 돈이 회수됩니다.”

“배당단계에서 투자금이 회수된다는 말씀이세요?”

“앞에서 잠깐 말한『무상채무』투자 전략을 이해하시면 이 부분은 충분히 이해가 될 것 같습니다.”

“혹시 실례가 되는 질문을 하나 해도 될까요?”

“경매-NPL 관련된 질문이라면 좋습니다.”

“『공짜채무』,『무상채무』투자를 직접 해 보신 적 있나요, 남의 이야기나 이론으로 말고요?”

“요즘 경매-NPL 투자 유형에서『유입법(=직접낙찰법)』일 때 대부분이 배당단계에서 투자금액 이상으로 자금이 회수되고, 그 자금으로 다시 NPL저당 채권을 매입하는 종자돈으로 사용하고 있습니다.”
“잘 알겠습니다.”

사람의 욕심은 끝이 없다는 말을 절감한다. 필자가 부실채권을 처음 접한 것이 지나서 알고 보니 2003년이었다. 필자가 서울 마포구 망원동 다가구주택 이야기다. 낙찰 받은 경매물건의 당초 저당권자는 상업은행이었는데, 경매신청권자는『한국자산관리공사』였다. 당시 상황은 아는 독자분들은 아시는 것처럼 IMF 직후였다. 상업은행 저당권을『한국자산관리공사』가 울며겨자 먹는 식으로 떠맡아 경매를 진행시킨 경우였다. 그런데 배당표에 나와 있어야할 저당권 인수해서 경매진행시킨『한국자산관리공사』는 온데간데없고, 발음도 어려운 이상한 외국계법인이 배당을 받고 있었다. 이상하다 싶어 서울 서부법원 경매계장한테 물었더니『한국자산관리공사』저당권을 인수한 페이퍼 컴퍼니고 이 회사에 배당해주는 것이 당연하다는 이야기를 하였다. 그것으로 끝냈다. 더 이상 궁금해 하지 않았다. 2010년 다시 인연이 되어 NPL 공부를 시작하면서 생각해보니 평생한번 있을까 말까한 복을 내가 걷어차 버렸다는 것을 깨달았다. 하늘이 내게 NPL을 접하게 해주었는데 그 기회를 흘려보내고 만 것이었다.

『왜 그랬을까?』,『천재일우(千載一遇』의 기회를 움켜잡지 못하고 흘려버렸을까. 결론을 얻는데 까지는 긴 시간이 필요하지 않았다. 아쉽지 않았기 때문이었다. 일반 경매만으로도 배가 터질 지경이던 것이 당시 경매판 분위기였다. 1차로 NPL판에서의 기회를 흘려보내고 한참 시간이 흐르고 난 후 NPL의 투자가치를 깨닫고 내뱉은 필자의 헛소리가 이러했다.

“그 때 배가 좀 고팠더라면!”

대한민국 일반 경매판에서 병아리들과 경쟁해서는 답이 안 나오는 상황에 처했다.

⑨ 일반인들에게는 매각하지 않는다는 오해

“ 유동화 회사가『일반인들에게는 NPL 물건을 매각하지 않아서 투자하기 어렵다는 인식』이 있어요?”

NPL 채권 물건의 유통 구조를 몰라서 하는 말씀이다. NPL 생산 공장인 금융권에서 큰 덩어리(통상 전체 건수를 POOL이라고 하고, 매입가격을 OPB라고 부른다)로 매입한다. 매입방식은 국제입찰방식이다. 통상 메이저급 유동화회사가 NPL POOL을 매입할 때 규모는 건수로는 수천~2~3만건, OPB규모로는 몇 백 억원~조 단위 일 때도 있다. 입찰로 매입해온 NPL 덩어리는 작은 여러개 단위로 쪼갠다. 이렇게 대규모로 인수한 NPL덩어리를 통상 세 가지 방법으로 처분한다.

『 ⑴ 재매각 : 2차 중간 유통그룹에 해당하는 중도매상들에게 매입했던 방식인 『입찰방식』으로 매각한다.

⑵ 유입법 : 보유한 NPL 물건 중에서 매각처리하는 것보다 매입해서 부동산으로 보유하다가 처분하는 것이 가치가 더 있다고 판단되는 물건은 NPL 처분하지 않고 경매과정에 직접 응찰하여 낙찰 받는다. 또한 NPL 매입가격 이하로 심하게 유찰되어 손실 발생이 예상되는 경우에도 입찰에 참가하여 소유권을 취득하기도 한다.

⑶ 매각법 : 경매정보지나 자체 회사 홈페이지에서 NPL 물건의 정보를 접하고 매입의사를 밝힌 일반 NPL 경매쟁이들에게 1~2건씩 매각한다』이다.

“NPL 경매쟁이는『 ⑶ 매각법』을 통해서 매입하게 되나요?”

NPL 경매쟁이가 NPL 물건을 매입하는 방법은 보통 세 가지다.

『㉠ 유동화 회사에서 매입하는 방법

㉡ 중소형 AMC에서 매입하는 방법

㉢ NPL을 생산한 해당 금융기관에서 직매입 하는 방법』이다.

“개인이나『개인업자』에게 매입하는 경우도 있다고 하던데 어떤 경우인가요?”

“무담보 채권인 경우가 대부분입니다.”

“담보부 부실채권도 매입하는 방법이 아주 다양하네요?”

“요즘처럼 후끈 달아오른 NPL 투자 분위기를 이용해서 온갖 횡포를 부려대는 비 양심적인 NPL 매도자를 오히려 주의해야 합니다.”

“서두르면서 허둥대는 모습을 이용해서 비싸게 매각하기도 한다는 말씀인가요?”

낚싯줄 드리워 놓고 멍청한 월척이 물때까지 유유자적 기다리는 강태공 같은 태도로 초보 NPL 투자자를 낚아 내는 NPL 매도자도 비일비재하다.

[위험한경매]

요즘 제가 넘고 있는 태백산맥의 한 봉우리 입니다 . .ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

정신뼝이 상당히 진척되고 있습니다 . .
올병동은 이 놈까지 랍니다 . .
겨울방학에는 영양제 주사 좀 많이 맞겠습니다 . .ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

[루젠시]

책 기대가 됩니다. 많은 도음이 될 것 같습니다

[소나무]

우박사님은 경매의 길로 안들었으면 아마 베스트셀러 소설가가 되었을 겁니다. 이야기 식으로 재밌게 풀어가시니 이해도 빠릅니다....

[위험한경매]

누가 그러더군요 . .약간 작가적 소질이 있다고 . .ㅎㅎ
가난한 시절에 많이 읽은 책 덕분이라고 생각하니다 . .

감사합니다. .

[에품사]

복잡한 예기를 참 쉽게 설명해주시네요....

[인천 신과장]

NPL초보자용 책 너무 기다려집니다 책 나올때까지
칼날 갈고있어야겠습니다....