2021년 달라지는 부동산 세법

양도소득세 과세 시 분양권도 주택으로 간주합니다. 지금까지 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 주택을 양도하면, 1주택으로 간주해 양도세가 비과세 됐습니다. 하지만 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 양도세 과세 여부를 따지게 됩니다. 단 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득했다면 일시적 2주택으로 보아 비과세 특례가 적용됩니다. 또한 9억원 초과 고가주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제도 바뀝니다. 현재는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제됐지만, 거주기간 요건이 추가돼 보유기간과 거주요건 각각 연 4%씩 40%까지 공제됩니다. 따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧다면 공제율이 낮아져 세 부담이 증가할 수 있는 것이죠. 양도소득세 최고세율은 42%에서 45%로 상승했습니다. 지금까지 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%의 세율이 적용됐는데요. 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 변경됐습니다. 또한 다주택자와 단기 보유자들은 올해 6월 1일부터 더 큰 세금을 내게 됐습니다. 현재 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본 세율(6~45%)을 적용하고 있는데요. 올해 6월 1일부터는 1년 미만 보유주택의 세율은 70%까지 올라가며, 2년 미만 보유 주택은 60% 단일 세율을 적용합니다. 단 분양권은 2년 이상 보유한 경우에도 60%의 중과세율을 적용하게 되고요. 예를 들어 작년 5월에 5억원에 주택을 구입한 사람이 올해 5월에 6억원에 매도한다면, 기본세율이 돼 2,114만원의 양도소득세를 내게 되지만, 6월 1일 이후에 매도한다면 60%의 세율이 적용되어 내야 할 세금이 6,435만원으로 올라갑니다. 즉 다주택자나 단기 보유자들은 개정된 세법이 시행되기 전에 매도를 진행하는 것이 절세할 수 있는 방법으로 보입니다. 조정대상지역 내 다주택을 보유하고 있다면 양도 시 내야 할 세금이 10% 증가하게 됐습니다. 현재 조정대상지역 내 2주택을 보유했다면 기본 세율에 10%, 3주택 이상을 보유했다면 20%의 세율을 추가해 양도세를 납부하게 되어있는데요. 개정된 내용에 따르면 각각 10%씩 올라 2주택은 20%, 3주택은 30%를 추가로 내게 됩니다. 마지막으로 법인이 주택을 양도하는 경우 법인세율(10~25%)에 추가적으로 과세되던 세율이 기존 10%에서 20%로 인상됩니다. 이때 법인이 보유한 입주권과 분양권에 대해서도 추가 세율이 적용됩니다. 앞으로는 종합부동산세를 내야 하는 사람이 많아질 예정입니다. 정부가 기존 시세의 50~70% 수준이었던 공시가격을 90%까지 현실화하는 방안을 추진하고 있기 때문인데요. 따라서 종합부동산세와 관련된 내용은 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드로 떠오르고 있습니다. 올해부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다. 기존에는 과세표준에 따라 2주택 이하 보유자는 0.5~2.7%의 세율을, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.6~3.2%의 세율이 적용됐는데요. 앞으로 2주택 이하 보유자는 0.6~3%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 1.2~6%의 세율을 적용하게 됩니다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 세율이 2배 가까이 증가한 것이죠. 법인도 세금 인상을 피해가진 못했습니다. 다주택을 보유한 법인의 경우 단일세율 6%가 적용되고, 기본공제 6억원이 폐지됩니다. 또한 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 기존 200%에서 300%로 인상되며, 법인은 세 부담 상한이 폐지됩니다. 즉 종부세 부담이 커지면서 일부 다주택자는 과세 기준일인 6월 1일 전 주택을 처분하는 것이 좋아 보입니다. 반대로 1주택자의 종합부동산세 부담은 조금 완화됩니다. 지금까지 1주택을 부부가 공동으로 보유한 경우 개인당 6억원으로 총 12억원을 공제받을 수 있는 대신 장기보유세액공제나 고령자세액공제 혜택을 받지 못했는데요. 올해부터는 종전대로 12억원을 공제받거나 공제 금액을 9억원으로 낮추는 대신 장기보유 및 고령자 세액공제를 받는 것 중 선택할 수 있게 됐습니다. 따라서 장기보유자나 고령자는 세액공제를 선택하는 것이 유리할 수 있는데요. 올해부터 과세기준일에 만 60세 이상인 1주택자가 주택을 5년 이상 장기 보유하면 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있게 됩니다. 기존 최고 70%까지 공제받을 수 있던 것에서 무려 10%나 늘어난 것이죠. 세금과 관련된 내용이 전체적으로 강화되면서, 제대로 숙지하지 않으면 작은 차이로 많은 세금을 내야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 부동산 세금은 우리 일상과 밀접하게 관련된 만큼 꼼꼼히 알아보고 미리 준비하시는 것이 현명하게 자산을 관리할 수 있는 방법입니다.