제주 부동산시장 '과열', "집ㆍ땅값 더 상승 전망"…안정대책 필요

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한국은행 제주본부 '제주지역 부동산 시장의 주요 특징 및 시사점' 자료 발표

한국은행 제주본부가 '제주경제브리프'를 통해 '제주지역 부동산 시장의 주요 특징 및 시사점'이라는 자료를 27일 발표해 눈길을 끌고 있다. 현재 제주지역 부동산 시장의 주요 특징은 △주택매매가격 빠른 상승세, △높은 수준의 주택임차비용, △토지시장 강세 지속으로 요약할 수 있으며 향후 제주지역 부동산 전망도 주택가격 상승압력이 상당기간 지속되고 토지시장의 경우에도 가격 상승세가 당분간 이어질 것으로 내다봤다.

한국은행 제주본부는 주택 및 토지가격이 본격적으로 상승하기 시작한 2010년 이후를 대상으로 분석했다.

분석 결과, 제주지역 주택매매가격이 2012년 2·4분기까지 높은 상승세를 보이다가 이후 약보합세로 돌아섰으나 2013년 4·4분기부터 다시 상승 추세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

주택전세가격은 2012년 1·4분기까지 빠른 상승세를 보인 후 보합세를 보이다가 2013년 4·4분기부터 다시 상승하는 모습이며 주택거래량은 2012년중 일시 감소하였던 때를 제외하고는 두 자릿수의 높은 증가세 지속하고 있다는 것이다.

토지가격은 2010년 이후 꾸준한 상승세를 보이다가 금년 들어 상승폭이 크게 확대되어 금년 1~9월중으로 2.66%의 높은 상승률을 기록했다.

토지거래량은 2010년 이후 계속 늘어나면서 특히 지난해부터 가파른 증가세를 보이고 있다.

<제주지역 부동산시장의 주요 특징>

먼저, 주택매매가격의 빠른 상승세가 눈에 띈다.

도내 인구 순유입 지속, 아파트 매입수요 증대, 외지인의 주택매입 증가 등에 주로 기인하는 것으로 분석된다.

높은 수준의 주택임차비용도 문제다. 주택가격 상승에 따른 임차비용의 동반 상승, 도내 전입자 중심으로 아파트 임차수요 증가 등에 주로 기인하는 것으로 보인다.

토지시장 강세 지속도 특징 중 하나다. 도내 개발사업의 지속 추진, 부동산투자 이민제도 시행(2010.2월)
등에 따른 중국인 중심의 외국인 부동산 투자 증가 등으로 도내 지가상승 기대감이 고조되고 있다.

인구 순유입 지속 등에 따른 주거지역 토지 중심으로 거래 증가 등에 주로 기인한다.

<향후 전망 및 시사점>

제주지역 주택시장은 주택수요가 지속적으로 늘어나고 있는 가운데 선호도가 높은 아파트 등의 공동주택 공급 증가가 둔화되고 있는 점에 비춰 주택가격 상승압력이 상당기간 지속될 가능성이 있다.

토지시장의 경우에도 매입수요 증가에 따른 매도자 우위의 시장이 장기화 되면서 토지가격 상승세가 당분간 이어질 것으로 전망된다.

따라서, 주거안정을 위한 정책 마련이 필요해 보인다.

주택가격이 지속적으로 상승하게 되면 도민들의 주거비용 부담이 커지므로, 정책당국은 주거비용 상승에 상대적으로 취약한 저소득 무주택 서민 등을 위한 임대주택 공급 확대 등 주거안정대책을 적극 시행할 필요가 있다.

또, 최근 도시개발지역을 중심으로 인구가 집중돼 지역별 주택가격 격차가 확대되고 있으므로, 구도심 지역의 주거환경 개선 및 상권 활성화 등을 통해 특정지역으로의 주택수요 쏠림현상을 억제하고 지역간 주택가격 격차를 해소할 필요가 있다고 한은 제주본부는 제안했다.

부동산 시장 관련 모니터링 강화 필요성도 한은 제주본부는 제기했다. 최근 제주지역 주택대출이 빠르게 증가하고 있는 상황에서 국내외 거시경제상황이 급변할 경우 도내 가계 및 금융기관의 재무건전성이
악화될 수 있으므로 부동산 가격 변동 및 주택대출 현황에 대한 상시 모니터링을 강화해야 한다는 것이다.

<제주지역 부동산시장 동향>

▲ 주택시장
주택매매가격은 2012년 2·4분기까지 높은 상승세를 보이다가 이후 약보합세로 돌아섰으나 2013년 4·4분기부터 다시 상승 추세를 보이고 있다.

주택전세가격은 2012년 1·4분기까지 빠른 상승세를 보인 후 보합세를 보이다가 2013년 4·4분기부터 다시 상승하는 모습이다.

주택거래량은 2012년중 일시 감소하였던 때를 제외하고는 두 자릿수의 높은 증가세 지속하고 있다. 2014년 1~10월중 주택거래량은 호수기준으로 12,553호, 면적기준으로 108만㎡로 년동기대비 각각 15.6%, 12.6% 증가했다.

한편, 그동안은 이사집중기인 ‘신구간(新舊間)’을 앞두고 주택거래가 주로 이뤄졌으나 최근 들어서는 전입인구 증가, 높은 이사비용 등으로 동 기간 중의 집중도가 약화되는 모습이다.

▲토지시장

토지가격은 2010년 이후 꾸준한 상승세를 보이다가 금년 들어 상승폭이 크게 확대되고 있다. 토지가격은 금년 들어 월평균 0.3% 내외로 오르면서 1~9월중으로 2.66%의 높은 상승률 기록했다.

지역별로는 대체적으로 서귀포시의 지가상승률이 제주시를 상회하면서 제주지역 지가상승을 주도하고 있다.

토지거래량은 2010년 이후 계속 늘어나면서 특히 지난해부터 가파른 증가세를 시현하고 있다. 금년 1~9월중에는 전년동기대비 28.0%(면적기준 33.9%) 증가했다.

<제주지역 부동산시장의 주요 특징>

▲ 주택매매가격의 빠른 상승세
주택매매가격은 최근 5년간 아파트를 중심으로 가파르게 오르면서 제주지역 주택매매가격 상승률(2010~2014.10월중 +15.3%)이 전국평균(+8.0%)을 크게 상회하고 있다.

특히, 아파트의 경우 매매가격 상승률이 동 기간중 33.7%로 전국평균 (11.1%)의 3배를 상회했다. 제주지역 아파트 평균매매가격(3.3㎡ 기준)은 2014.10월중 659만원으로 8개 도지역 중에서 경남(793만원)과 충남(673만원)에 이어 3번째로 높다.

주택매매가격 상승 배경을 보면 최근 5년 동안 제주지역의 주택매매가격이 높은 오름세를 보인 것은 도내 인구 순유입 지속, 아파트 매입수요 증대, 외지인의 주택매입 증가 등에 주로 기인한다.

① 순유입 인구의 꾸준한 증가 : 2010~2014년 9월중 제주지역으로의 인구 순유입 규모는 2만3천3백명으로 8개도와 비교시 충남(65.5천명), 충북(24.3천명) 다음으로 많고, 인구(주민등록 기준)대비 비율은 3.9%로 가장 높다.

특히 주택매입의 주요 수요층인 35~54세 중장년층의 순유입이 현저히 많다.

② 아파트 매입수요의 지속적 증가 : 제주지역 주택 중 아파트가 차지하는 비중(2012년 기준, 25.2%)이 전국평균(46.8%)에 비해 상대적으로 낮은 상황에서 최근 다른 주택유형에 비해 정주여건이 양호한 아파트를 선호하는 수요층이 계속 증가하고 있다.

특히 최근 제주시의 신도심인 노형동과 연동 소재 아파트 매입수요가 늘어나면서 동 소재 아파트 거래량 비중 및 매매거래 회전율이 지속적으로 커지고 있다.

도내 아파트 매입수요가 계속 증가함에 따라 신규 아파트 분양가격도 꾸준히 상승 중이다. 최근 1년간 공동주택 분양가(3.3㎡ 기준)를 비교해 보면 제주지역이 772만원으로 8개도 중 가장 높다.

③ 외지인의 주택매입 증가 : 전국평균과는 달리 제주지역은 외지인의 주택매입 비중이 꾸준히 확대되고 있는 가운데 이들 외지인은 제주지역 주택가격 변동에 대해 상대적으로 민감하지 않아 매도자 호가가 주택매매가격으로 반영되면서 주택가격 상승을 견인하고 있다.

저금리 시대에 마땅한 수익처를 찾지 못한 투자자들이 상대적으로 임대수익률이 높고, 가격상승 기대가 큰 제주지역 주택매입을 선호하는 것으로 분석된다.

▲높은 수준의 주택임차비용

전세비용은 주택매매가격에 대한 전세가격비율이 2012년 이후 계속 올라 2014년 10월중 63.1%로 전국평균(62.8%)보다 다소 높은 수준이다.

특히 아파트의 경우 2014.10월중 72.6%로 전국평균(70.1%) 보다 2.5%p 높다.

최근 제주지역 주택매매가격이 전국평균에 비해 빠르게 상승하면서 전•월세 임차비용도 동반 상승하고 있다.

또한 제주지역 주택시장에서의 만성적인 전세물량 부족상황과 최근 저금리 기조 장기화 등에 따른 임대인들의 월세 선호현상이 맞물리면서 전세비용 상승이 가속화되고 있다.

도내 전입자 중심으로 아파트 임차수요도 증가하고 있다. 제주지역으로의 순유입인구가 지속적으로 증가하는 상황에서 특히, 근무지 이동, 영어교육도시 내 국제학교 입학 등*에 따라 제주지역으로 이주한 전입자의 경우 정주여건이 좋은 도심지역 소재 아파트 등에 대한 임차수요가 높으며, 이는 전‧월세 등 주택임차비용을 올리는 요인으로 작용하고 있다.

▲토지시장 강세 지속

지가 상승률은 2010년 이후 2011년을 제외하고는 지가상승률이 계속높아졌으며, 특히 금년 들어 큰 폭 상승하고 있다.

제주지역 지가 상승률은 2011년 0.9%에서 2013년 1.4%, 2014.1~9월중 2.7%로 계속 높아져 전국 평균과의 격차(2011년 –0.3%p → 2014.1~9월중 +1.3%p)도 더욱 확대되고 있다.

토지거래 증가율은 2010년 이후 전국 평균을 상회하는 높은 증가세를 보이면서 전국 총 토지거래에서 차지하는 비중도 계속 확대되고 있다.

토지시장 강세 배경을 보면 최근의 제주지역 토지시장 강세는 도내 지가상승 기대에 따른 토지 투자수요 증가, 인구유입 지속 등에 따른 주거지역을 중심으로 한 토지거래 증가 등에 주로 기인한다.

도내 개발사업의 지속 추진, 부동산투자 이민제도 시행(2010.2월) 등에 따른 중국인 중심의 외국인 부동산 투자 증가 등으로 도내 지가상승 기대감이 커지면서 토지에 대한 투자수요가 계속 증대되고 있는 것이다.

외국인의 최근 3년간(2011~2013년) 제주지역 토지거래는 직전 3년(2008년~2010년)의 3.3배 많다. 특히, 외지인의 제주지역 토지거래 비중(필지수 기준)은 전국평균과는 달리 2010년 31.4%에서 2014.1~10월중 35.0%로 확대됐다.

최근 들어 인구 순유입이 지속되면서 주거지역 토지를 중심으로 거래가 활발하게 이뤄지는 것도 주목할 필요가 있다.

<향후 전망 및 시사점>
▲향후 전망
제주지역 주택시장은 주택수요가 지속적으로 늘어나는 가운데 상대적으로 선호도가 높은 아파트 등의 공동주택 공급 증가가 둔화되고 있는 점에 비추어 주택가격 상승압력이 상당기간 지속될 가능성이 있다.

제주지역 주택가격전망 CSI가 최근 들어 계속 상승하고 있고 전국보다도 높은 수준을 보이고 있어 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 형성되고 있다.

더욱이 주택전세가격의 지속적인 상승은 임차인의 주택매입 수요로 이어짐으로써 주택매매가격의 추가적인 상승을 야기할 소지가 있다.

토지시장의 경우에도 매입수요 증가에 따른 매도자 우위의 시장이 장기화되면서 토지가격 상승세가 당분간 이어질 것으로 전망된다.

▲시사점
주거안정을 위한 정책 마련이 필요한 시점이다.

제주지역 자가 점유 비중(56.9%)이 8개 도지역 중 가장 낮은 상황에서 주택가격이 지속적으로 상승하게 되면 도민들의 주거비용 부담이 커지게 된다.

정책당국은 주거비용 상승에 상대적으로 취약한 저소득 무주택 서민 등을 위한 임대주택 공급 확대 등 주거안정대책을 적극 시행할 필요가 있다는 뜻이다.

최근 도시개발지역을 중심으로 인구가 집중되어 지역별 주택가격 격차가 확대되는 현상도 주목해야 한다. 금년 1~9월중 아파트 평균매매가격(만원/전용면적 ㎡)을 보면, 인구가 증가하는 지역(노형동: 307만원, 연동: 266만원 등)과 인구가 감소하는 지역(건입동:155만원, 일도동 181만원 등)간 차이가 최대 2배 정도다.

따라서, 구도심 지역의 주거환경 개선 및 상권 활성화 등을 통해 특정지역으로의 주택수요 쏠림현상을 억제하고 지역간 주택가격 격차를 해소할 필요가 있다.

부동산 시장 관련 모니터링도 강화해야 한다는 지적이다. 최근 제주지역 주택대출이 빠르게 증가하고 있는 상황에서 국내외 거시경제 상황이 급변할 경우 도내 가계 및 금융기관의 재무건전성이 악화될 수 있으므로 부동산 가격 변동 및 주택대출 현황에 대한 상시 모니터링을 강화해야 한다.

[좋아]

현재 우리들이 보고 있는 관점하고 어긋나지 않네요...

[바닷소리]

좋은 정보 감사합니다~~

[좋아]

흐름만 알고있음 뒤쳐지지 않을거 같네요...투자는 소신투자