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농지는 네 개의 용도지역(도시지역>관리지역>농림지역>자연환경보전지역)에 모두 있으며, 농지법에서는 '농업진흥지역 안(대체로 농림지역)'에 있는 농지와 '농업진흥지역 밖(대부분 관리지역)'에 있는 농지로 나눈다.
농업진흥지역에는 경지정리가 잘 된 논밭이나 나무가 우거진 임야들인 농업진흥구역과 댐이나 저수지와 같은 농업보호구역이 있다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 전용하는 데 규제가 많지만 농업진흥지역 밖에 있는 농지는 상대적으로 개발하는 데 규제가 적다.
농지의 이점은 값이 싸고 여러 가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택> 근린생활시설> 공장> 모텔> 창고> 음식점> 등을 지을 수 있다. 시군 지역의 자연녹지도 계획관리지역과 유사하나 땅값이 비싸다. 따라서 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올릴려면 계확관리지역의 농지를 사야한다. 농지는 건물의 종류에 따라 전용할 수 있는 면적이 제한되어 있다. 단독주택이나 1. 2 종 근린생활시설 등의 건물을 지으려면 1,000제곱미터(303평) 밖에 전용하지 못한다. 그런데 300평은 그리 넓은 땅이 아니다. 교외에 식당을 지으려면 주차장도 넓게 확보해야 하는데 300평만으로는 부족할 수밖에 없다. 그러므로 농지에 건물을 지으려면 전용제한을 피해가는 방법도 알아야 한다.
도시근교의 농업진흥 안에 있는 농지도 투자할 만하다. 지을 수 있는 건물은 관리지역에 비해 제한되어 있지만, 도시가 확대될 경우 농업진흥지역에서 제외될 가능성이 높고, 신도시나 도로 수용될 경우 보상가가 후하기 때문이다.
개발제한구역(그린벨트) 안에 있는 농지도 투자하기에 괜찮긴 하나, 가격이 비싸고 건축물 규제가 많은 것이 흠이다. 이와 같은 특성 때문에 농업진흥지역 안의 농지는 관리지역의 농지보다 장기적인 관점에서 투자해야 한다.
농업진흥지역 안의 농지에 지을 수 있는 건물은 농업인 주택(창고>주차장을 합하여200평), 묘목, 과수,고정식온실,버섯재배사,비닐하우스,농막,농수산물의 가공처리시설(부지면적이3,000제곱미터 미만)미곡의 건조,선별,보관,가공시설(3만 제곱미터까지),산림 유통시설(3만 제곱미터 미만),생산자조합의 농산물판매시설(3,000제곱미터 미만)등이다.
이 밖에 마릉 공동의 농산어촌체험시설,목욕탕,운동시설,구판장(농업생산자 단체가 설치),마을회관,공동창고,작업장,농기계수리시설,목욕탕,운동시설,보육시설,농축산물의 건조,보관,축사(야생조수 사육시설 포함),잎담배 건조실,탈곡장,농약,종자 등의 보관시설,농업축산용 관리사,양식장,양어장(1만 제곱미터 미만),농기계 수리시설(3,000)제곱미터 미만),음식물 또는 농수산물 부산물을 이용한 유기질비료 및 사료 제조시설(3,000제곱미터) 등도 지을 수 있다.
저수지나 댐 주변에 있는 농업보호구역 안의 농지는 경치가 좋아 인기가 높은 편이다. 농업보호구역 안의 농지에 지을 수 있는 건물은 농업진흥구역 안에서 지을 수 있는 건물과 관광농원(2만 제곱미터 미만),주말농원(3,000제곱미터 미만),단독주택,슈퍼,의원,침술원,탁구장,종교집회장,비디오물 판매장,부동산중개업,출판사,게임장,학원,사진관(부지1,000제곱미터 미만),공중화장실(부지3,000제곱미터 미만)등이다.
농업진흥지역 밖에 있고 농사 짓기 어려운 한계농지에는 전시장,박물관,호텔,콘도미디엄과 같은 관광시설과 병원,실버타운과 같은 노인복지시설 등을 지을 수 있으며,10만 제곱미터(약3만 평)까지 개발할 수 있다. 한계농지는 농지보전부담금 등이 감면되고 농지전용허가,건축허가 등이 일괄적으로 처리된다.
<한계농지 제도 및 인센티브 개요>
농지의 이점이라고 하면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 예전에는 8년 이상 자경한 농지나 3년 이상 농사를 짓다 팔고 다른 농지를 사면(대토) 양도소득세가 완전 면제되었지만,2006년부터는 1억 원까지만 감면받을 수 있다. 농지는 양도소득세뿐만 아니라 대토한 농지에 대해서는 취득세와 등록세가 면제된다.
하지만 도시지역 안에 있는 농지에는 세금이 중과된다. 시 지역(읍면 지역은 제외,광역시는 군 지역 제외)의 농지는 '재촌'이나 '자경'을 하더라도 양도소득세율이 60%가 부과된다. 이들 농지는 재산세도 종합하여 과세되므로 세율이 높은 편이다. 그러나 녹지지역과 개발제한구역(그린벨트)안에 있는 농지는 세금이 중과되지 않는다.
* 농지의 가치는 전용(건축)용이성과 도시와 거리에 의해 결정된다* |