【세무칼럼 : 이중계약서 적발 주의!】

[조영복]

【세일즈가족과 고객들을 위한 세무이야기 9 : 이중계약서 적발 주의!】                              

-(긴급, 중요) ‘다운 계약서’ 또는 ‘업 계약서’ 작성을 적발하려고 당국이 대책 마련중-

“이중계약서 적발시 과태료, 가산세는 물론 형사처벌까지”

방금 전에 필자의 친한 친구한테 전화가 왔습니다. 그 친구는 행정고시를 합격하고 지금은 국토교통부에서 상당한 위치에 있습니다. 지금 정부가 다운계약서 또는 업 계약서가 만연하여 대책을 마련 중인데, 이중 계약서 적발시 관련 세제를 알려달라는 전화였습니다. 제가 아는 범위에서 친절하게 알려주었습니다. 조만간 이중계약서에 대한 정부의 대책이 발표될 것 같습니다. 따라서 오늘 칼럼에서는 이중계약서 작성 형태, 당국의 이중계약서 적발 방법, 이중계약서 적발시 불이익에 대해서 기술합니다.                                                                        

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1. 이중계약서 작성 형태

 (1)다운 계약서

최근 대출금리가 낮아지고, 전세대란이 발생하면서 부동산 가격이 급등했다. 부동산 정보에 밝은 사람들은 단기매매를 통하여 상당한 매매차익을 얻은 경우도 있다. 양도자의 입장에서 부동산투자를 통하여 매매차익을 얻게 되면 양도소득세를 신고해야 하는데, 매매차익의 상당부분을 세금으로 낸다면 매우 아깝다는 생각이 들 것이다.

양수자의 입장에서도 온전히 자기자본으로 부동산을 취득한 것이 아니라 금융기관 등의 외부자금을 빌려 부동산을 취득하였다면 취득 시 부담하는 취득세도 상당한 부담으로 작용한다. 그리하여 서로 누이 좋고 매부 좋다는 식으로 다운계약서를 작성하여 양도자는 양도소득세를 줄이고, 양수자는 취득세를 줄이는 효과를 얻으려고 하는 경우가 있다.

  (2)업 계약서

반대로 양도자가 1세대 1주택 비과세 대상자나 8년 자경감면 농지를 팔았다면 양도자는 세금이 없다. 따라서 양수자는 추후에 양도소득세를 줄이려고 실제 거래금액 보다 증액하여 업 계약서를 쓰는 경우가 있다. 물론 이럴 경우 취득세는 실지 계약서 금액 보다 많이 내지만 추후에 양도소득세는 그 이상을 줄일 수 있으므로 업 계약서도 많이 쓴다.

2. 당국의 이중계약서 적발 방법

 (1)시세파악 및 조사대상자 선정

세무당국에서는 수시로 부동산가격동향을 살피고 있으며, 납세자가 양도소득세 신고를 하면 해당 지역의 부동산정보를 입수하여 신고한 양수도 가액과 비교를 하여 조사대상여부를 검토한다. 만일 신고한 양수도 가액이 매매계약체결일 기준의 시세와 상당한 차이가 있을 경우에는 조사대상자로 선정하여 실지거래가액을 확인할 수 있다.

 (2)양수자의 실지거래가액 제보

양수자도 언젠가는 부동산을 양도하게 되며, 취득 당시 다운계약서에 의해 취득세를 줄였다고 하더라도 양도 당시 양도소득세가 상당하다면 실지거래가액을 밝히고 양도소득세를 줄이려고 한다. 따라서 양수자가 제출한 취득시의 실지거래계약서를 참고로 종전의 양도자의 양도소득세가 적법하게 신고되었는지 검토하여 다운계약서에 의해 양도차익을 줄였다고 판단이 되면 즉시 양도소득세를 추징하게 된다.

3. 허위매매계약서에 의한 불이익

먼저 취득세의 경우, 거래 당사자나 거래를 중개하는 공인중개사는 취득세의 3배 이하(주택거래신고지역은 5배 이하)의 과태료가 부과된다.

양도소득세의 경우, 세무당국에서는 허위매매계약서 작성행위를 사기 및 기타 부정한 행위로 간주하고 신고누락한 세금의 40%에 달하는 신고불성실가산세를 부과한다. 또한 신고누락 한 세금에 대한 납부불성실가산세도 부과하는데, 통상 법정신고기한의 다음날부터 추징일까지의 경과일수만큼 이자성격의 가산세를 부과하기 때문에 허위매매계약서 작성사실이 언제 적발되느냐에 따라 그 가산세도 상당한 차이가 발생하게 된다.

또한 해당자산에 대한 비과세 또는 감면규정을 제한한다. 비과세 또는 감면규정 적용을 제한하는 방법은 비과세 또는 감면규정을 적용받지 않았을 경우 산출세액과 계약서 상의 거래과액과 실지거래가액의 차액 중 적은 금액을 비과세 또는 감면대상에서 차감한다.

아울러, 허위매매계약서로 인한 조세포탈세액이 3억원을 초과할 경우에는 조세범처벌법에 의하여 2년이하의 징역 또는 2배 이하의 벌금형에 처하게 되어 배 보다 배꼽이 더 큰 불이익이 발생할 수도 있다.

따라서, 이중계약서 등의 작성에 의한 세금을 줄이려는 생각은 하지 않는 것이 현명하다. 작은 이익 때문에 이중계약서를 작성하고 마음 졸이면서 지내는 것 보다는 당장은 조금 부담이 되더라도 마음 편히 살 수 있으며, 이중계약서가 적발되어 추징되는 가산세 등의 예기치 못한 조세부담을 하지 않아도 되는 경제적 이점이 있다.

"세금절세는 물론 명가의 조력자"

조영복 세무사(네이버 지식iN 전문세무상담 세무사)

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