[구의동세무사/구의역세무사/강변역세무사/광진구세무사] 다가구주택 양도세(비과세, 옥탑방)

[세무사송진영]

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다가구주택과 다세대주택의 개념

단독주택은 단독주택이고~

아파트 연립주택은 공동주택이고~

그렇다면, 다가구주택과 다세대주택은??????????

다가구주택과 다세대주택은 비슷해 보이지만(보통 원룸, 빌라 등으로 많이 불리우죠),

세법상으로는 그 취급이 완전히 다르므로 매우 조심스럽게 검토하여야 합니다!!!

건축법상으로,

다가구주택은 단독주택으로 분류되고~

다세대주택은 공동주택으로 분류됩니다~

다가구주택과 다세대주택의 구분

다가구주택과 다세대주택 모두 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하라는 공통점이 있지만~

다음과 같은 차이점이 있습니다!!!

ex) 1동에 5가구가 있고 그 중 1가구에 건물주가 거주하고 있다고 해보죠^^

등기형태의 차이점

다가구주택은 5가구 전체가 단독으로 1개로 등기(일반건축물대장)되고~

다세대는 5가구가 각각 구분하여 5개로 등기(집합건축물대장)됩니다~

세대수 제한의 차이점

다가구주택은 19세대 이하라는 제한이 있지만~

다세대주택은 세대수의 제한은 없습니다~

주택층수의 차이점(가장 중요한 차이입니다!!!!)

다가구주택은 주택층수가 3개 층 이하(지하층은 제외, 1층을 주차장 등 주택 이외 용도로 사용시 제외)이고!!!

다세대주택은 주택층수가 4개 층 이하(5개 층 이상이면 아파트가 되고, 4개 층 이하이면서 면적이 초과되면 연립주택이 되는 것이지요^^)입니다!!!

세법상 취급의 차이점

다가구주택은 원칙적으로는 공동주택(각각 하나의 주택으로 보아 5주택)으로 보지만, 다가구주택을 하나의 매매단위로 일괄 양도시에는 1주택(전체를 하나의 단독주택으로 보아 5가구 전체를 비과세)으로 봅니다!!

다세대주택은 공동주택(각각 하나의 주택으로 보아 5주택)으로 보므로 그 중 하나의 주택(호수)에 대해서만 비과세를 적용받고 나머지 4가구는 비과세를 적용받지 못합니다!!

다가구주택에 대한 양도소득세 비과세 적용시 유의사항

건축물대장에 아무리 "다가구주택"으로 표시되어 있다고 하더라도 양도소득세는 "실질"에 따라 과세되므로 다음의 경우에는 세법상 "다가구주택(단독주택, 1주택)"이 아니라 "다세대주택(공동주택, 5주택)"으로 간주될 수 있습니다!!!

옥탑방의 증축 또는 개조

건축법상으로는 옥탑 등의 경우 옥탑면적이 건축면적의 1/8이하인 경우 층수에 포함하지 않도록 하고 있으나,

세법상으로는,

옥탑면적이 건축면적의 1/8초과인 경우는 물론이고,

옥탑면적이 건축면적의 1/8이하인 경우라고 하더라도 실질적으로 상시주택으로 사용중이거나 사용할 수 있는 경우 주택층수에 포함될 수 있습니다!!

많은 판례에서,

어떤 경우에는 옥탑방이 주택층수에 포함되어 과세당국이 승소하기도 하고,

어떤 경우에는 옥탑방이 주택층수에 포함되지 않아 납세자가 승소하기도 합니다.

따라서,

옥탑방이 증축 또는 개조된 경우에는 전문가와 심도있게 상의하셔야만 합니다~

용도변경 등의 사례

공부상으로는 근린생활시설이나 실질적으로 주택으로 사용시,

→ 주택층수에 포함!!!

공동소유 다가구주택의 지분만 양도시,

→ 일괄양도가 아니므로 비과세 적용불가!!!

→ 다만, 부담부 증여시에는 지분양도로 보지 아니하고 비과세적용가능!!!

계약일에는 주택이었으나 잔금일 전에 매매특약에 따라 상가로 용도변경하거나 주택을 철거한 경우,

→ 양도일(잔금일) 당시 주택이 아니므로 비과세 적용불가!!!

겸용주택(상가주택)의 사례

12억원이하의 주택은,

주택면적이 상가면적보다 크면,

→ 전체를 주택으로 보아 상가부분도 비과세를 적용받고!!

→ 주택면적이 상가면적보다 같거나 작다면 주택부분만 비과세를 적용받지만!!

12억원초과의 주택(고가주택)은 주택면적과 상가면적의 크기에 관계없이,

→ 주택부분만 비과세를 적용받고, 상가부분은 비과세를 적용받지 못합니다!!!

유의사항 및 마치며~

요약하면~

세법상 다가구주택의 요건을 만족하면(건축법상 다가구주택이라도 세법상 다가구주택의 요건을 만족하지 않을 수 있습니다!!!)

→ 다가주택 전체 1동을 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세가 적용됩니다!!

옥탑방이나 용도변경 등으로 세법상 다가구주택의 요건을 갖추지 못하는 경우

→ 옥탑을 철거하거나 주택 이외의 근린생활시설 등으로 용도변경시 비과세가 가능하지만~

→ 비과세요건 판단 시 2년 등의 요건이 다가구주택 요건을 만족한 때부터 시작된다는 판례 등도 있으므로 유의하여야 합니다!!