문답으로 알아보는 장기수선계획과 장기수선충당금

[해운대라이프]

문답으로 알아보는 장기수선계획과 장기수선충당금

1. 장기수선계획이란?
공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 해당 공동주택 공용부분의 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획을 말합니다(공동주택관리법 제2조 제18호 및 제29조 제1항). 현재 대부분의 아파트단지에서는 장기수선계획이 형식적으로 이루어지고 있으며 수선계획과 실제 수선공사의 매치가 명확하게 이루어지지 않고 있다.

2. 공동주택의 공용부분이란?
공공부분은 건물부분, 부대시설, 복리시설로 구분된다. 건물부분은 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간을 말한다. 부대시설은 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소, 보안등, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 단지내 도로, 안내표지판, 공중화장실, 저수시설, 쓰레기수거 및 처리시설, 오수처리시설, 정화조, 소방시설 등을 말한다. 복리시설은 어린이놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설, 주민공동시설, 문고를 말한다. 이러한 공동주택 공용부분 중에서 장기수선계획 수립대상은 공동주택관리법 시행규칙 별표1에서 정한 73개이다. 건물은 면적을 기준으로, 나머지는 개수를 기준으로 한다.

3. 장기수선충담금(장충금)이란?
장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금원(돈)을 말한다. 이는 공동주택의 소유자가 부담한다. 즉, 세입자는 부담주체가 아니다. 따라서, 소유자는 장충금을 사용자(전세입자)가 대납한 경우에는 그 돈을 반환하여야 한다. 아파트 관리주체는 사용자가 요구하는 경우에는 지체없이 장충금 납부확인서를 발급하여야 한다. 즉 세입자는 이사갈 때 관리사무소에 가서 그가 납부한 기간 동안의 장충금 납부확인서를 발부 받아 소유자에게 제시하고 그가 대납한 장충금을 돌려받아야 한다. 이 경우 소유자는 이를 거부할 수 없게 되어 있다.(공동주택관리법 제30조 제1항 및 제4항, 시행규칙 제9조) 쉽게 얘기하면 아파트 시설이 오래되어 낡았을 때 이를 수리하거나 교체하기 위해 입주자에게 일정 금액을 걷는 제도이다.

4. 장기수선계획을 수립하여 장충금을 적립하여야 하는 공동주택은?
300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙난방식 공동주택, 지역난방식 공동주택, 주상복합아파트를 말한다.(공동주택관리법 제29조 제1항)

5. 누가 하는가?
처음에는 공동주택을 건설하여 공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자, 즉 건설업자들이 사용검사 신청(준공)시 장기수선계획을 수립하여 나중에 입주할 때 관리주체에게 인계한다. 인계 후에는 입주자대표회의나 관리주체가 수립한 날로부터 3년(36개월)마다 정기검토를 하여 장충금을 적립하여야 한다. 장기수선계획을 수립하지 아니한 자, 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자는 500만원 이하의 과태료 처분을 받는다.

6. 얼마나 적립하는가?
장충금의 적립금액은 장기수선계획으로 정하는 바 해당 공동주택의 내구연한을 감안하여 관리규약으로 정한 적립요율에 따라 적립한다. 법령에는 산정방법만 명시되어 있다. 따라서 전국적으로 적게는 ㎡당 월 57원부터 310원까지 천차만별이다. 약 57%이상의 단지가 100원 미만이다. 이를 입주자대표회의에서 결정하고 사용하는 점에서 유지관리에 문제점으로 부각되고 있다. 중앙정부(국토교통부)에서 최소적립 기준을 정하고 지방정부에서 각 지역실정에 맞게 조례로 구체화할 필요가 있다. 장충금을 적립하지 아니한 자는 200만원 이하의 과태료 처분을 받는다.

7. 관리비 비목인 수선유지비와의 관계는?
공동주택 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여 집행하여야 할 것이고, 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중 ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능하다. 다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 정기수선계획에 반영하여 소유자가 부담하는 장충금을 사용하여 시행하는 것이 합리적이다.

8. 장충금의 사용절차는?
관리주체가 작성하고 관리규약으로 정한 ‘장충금 사용계획서’에 의거하여 사용계획 승인을 입주자대표회의 의결 후 관리주체가 집행한다.

배문호 도시계획학 박사

 (LH 주거복지센터장)