스크랩 대출규제가 부동산시장에 미치는 영향

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 정부가 8.25가계부채 종합대책을 앞당겨 시행하기로 하면서 대출받기가 더 어려워질 전망이다. 지난 6월말 기준 가계부채총량은 1257조3000억원으로 사상 최대 수준이고 은행권집단대출 잔액은 122조2000억으로 상반기에만 11조9000억원이 증가하면서 가계부채를 잡기 위해 정부의 움직임이 분주해 지고 있다.

  오는 10월1일 입주자모집공고부터 현재 100%인 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증비율이 100%에서 90%로 하향 조정되고 나머지 10%는 은행에서 책임을 지게하며, 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 1인당 중도금 대출 보증 건수를 최대4건에서 2건으로 줄여서 중도금대출을 축소할 예정이다.

 상반기 집단대출 중 대출자 소득을 제대로 확인하지 않은 경우가 41.3%에 달할 정도로 소득 자료 확보가 제대로 이루어지지 않아서 11월 세칙 개정을 통해 아파트 대출자의 소득자료 확보를 의무화하는 집단대출 소득확인 심사가 강화될 예정이었는데, 세칙 개정이전에도 행정지도 등을 통해 곧바로 실시하기로 했다.

 그리고 내년부터 도입 예정이었던 총체적 상환능력 심사제도인 총 부채원리금상환비율(DSR)을 연내 도입할 예정이다. DSR은 연소득 대비 주택담보대출과 신용대출 등 기타 대출의 원금과 이자를 상환하는 비중을 나타내는 지표로 연봉 5000만원인 직장인이 주택담보대출, 통장대출 등 4000만원을 원리금을 갚는데 사용하고 잇다면 DSR은 80%가 된다.

 이렇게 DSR은 기타대출에서는 이자만 따졌던 기존 총 부채상환비율(DTI)보다 더 강력한 대출 규제로 원리금 상환부담이 높으면 대출한도가 줄어들거나 금리가 높아지는 불이익을 당하게 된다. 토지, 상가 등 비 주택담보의 담보인정 비율한도를 최대 15% 하향 조정해서 현행 50~80%에서 40~70% 수준으로 담보인정비율을 낮추는 비주택담보인정비율 강화를 10월중 시행으로 당길 예정이다.

 대출규제강화가 부동산시장에 미치는 영향을 살펴보면, 현재 투자심리가 살아나 과열양상을 보이는 서울, 수도권 부동산시장 특히 분양시장을 잡기에는 당장 효과를 보기는 어려워 보인다. 오히려 서민층 대출 문턱만 더 높아지면서 생계형 대출을 받는 서민들의 어려움이 더 커질 수 있고 서울보다 지방 부동산시장이 먼저 얼어붙을 가능성이 높다.

 또한 내수경기 악영향 우려로 간접 규제카드만 내밀고 있지만 결국 과열이 지속되면 분양권 전매제한과 LTV와 DTI 강화, 분양가상한제 등 더 강력한 규제대책이 나올 수 밖에 없고 1~2년 후 입주물량 증가와 맞물리면 부동산시장에 상당한 부담이 될 가능성도 배제할 수 없기에 지금 당장의 영향이 크지않다고 해서 정부의 경고를 무시하면서 위험을 망각해서는 안될 것이다.