황선오 금융감독원 부원장보 초청 부동산 신탁 건전성 관리와 혁신성장 포럼

[能田]

황선오 금융감독원 부원장보 초청

부동산 신탁 건전성 관리와 혁신성장 포럼

(월간현대경영 2024년 5월 리서치)

위험이 기회다! 

큰 위험에서, 더 큰 기회를!

The rapid changes in today’s society, technology and economy are simultaneously an even greater threat to public-service institutions and an even greater opportunity.
– P.F. Drucker
 
오늘과 같이 사회, 기술 그리고 경제의 급격한 변화는 서비스 기관에 큰 위험인 동시에 보다 더 큰 기회를 안겨준다.
– 피터 드러커 박사
 
드러커 박사가 옳았다. ‘큰 위험에서 더 큰 기회’를 창출할 수 있다는 것. 현대경영포럼은 황선오 금감원 부원장보를 초청, ‘부동산신탁 건전성관리와 혁신성장’을 주제로 조찬회를 가졌다. 황선오 부원장보는 부동산금융시장의 현안과제와 관련, 포럼 참석 자산운용 및 신탁사 CEO들의 애로사항을 조목조목 경청한 후, 투자자 보호와 시장안정을 위한 종합대책방안을 마련하겠다고 힘주어 강조했다. 오늘 포럼을 지켜본 기자는 현재의 부동산금융시장의 위험요인은 반드시 극복 가능하며, 드러커 박사의 말과 같이 더 큰 기회를 안겨줄 것이라고 확신했다. 이 글을 끝까지 읽어보신 독자들은 왜 부동산금융에 더 큰 기회가 올 수 있는지를 알 수 있을 것이다.
 
글_홍윤기 기자
 
 
 

일 정 좌 장 초청인사

4월 22일(월) 여의도 켄싱턴호텔 ‘뉴욕뉴욕’ 황선오 금융감독원 부원장보 고문기 미래에셋자산운용 부동산부문 대표 이규성 이지스자산운용 대표이사 김영성 KB자산운용 대표이사 윤재성 KCGI대체투자운용 대표이사 – 자산운용사 가나다순   조혁종 교보자산신탁 대표이사 박종철 대한토지신탁 대표이사 임성식 신영부동산신탁 상무 변동우 KB부동산신탁 전무 민관식 하나자산신탁 대표이사 김규철 한국자산신탁 대표이사 – 신탁사명 가나다순

KEYNOTE ADDRESS신탁사 손실 위험 대응방안 갖췄지만 자금 유출 리스크 높다

황선오 금감원 부원장보 오늘 공사다망하신 중에도 참석해주신 여러 대표이사님들께 먼저 감사의 말씀을 드립니다. 최근 부동산 PF(Project Financing) 부실화 등 시장 불안 요인과 관련한 부동산 신탁사의 리스크에 대한 우려가 일부 제기되고 있습니다. 오늘 이 자리에서 부동산신탁사의 건전성관리 등 당면과제와 대응에 대한 깊이 있는 논의가 이뤄지기 바랍니다. 또한 자산운용업의 바람직한 발전 방향도 모색할 수 있는 그런 건설적인 시간이 되기를 기대합니다.
 

PF 사업성이 충분한 사업장에 대한 원활한 자금 지원도

현재 당국은 부동산신탁사의 차입형, 책준형(책임준공형) 신탁과 관련한 사업장별 건전성과 유동성 현황을 주기적으로 면밀히 점검을 하고 있습니다. 그 결과 신탁사는 위기 상황에 대비한 손실 위험 대응방안을 충분히 갖추고 있는 것으로 파악됐습니다. 한편, 부동산 PF의 질서 및 연착륙을 위해 사업장 평가 기준 개선 및 부동산시장 활성화 등의 대책을 추진하고 있으며 사업성이 충분한 사업장에 대해서는 원활한 자금 지원도 병행하고 있습니다. 또한 신탁사업의 실질적인 위험이 순자본비율(NCR: Net Capitcal Ratio)에 반영될 수 있도록 건전성 제도의 사각지대도 보완해 나가고 있는 중입니다. 부동산신탁사는 최근 신규 수주를 자제하고 미분양 해소책임 준공 이행 등 기존 사업장 관리에 총력을 기울이고 있습니다만, 책임 준공 이행을 위한 고유자산 투입 및 대주단(자금을 대출해주는 복수의 금융회사)의 손해배상 소송 등에 따른 자금 유출 리스크가 여전히 높은 것으로 보입니다. 따라서 신탁사는 사업장별 자금수지 계획의 실제 이행 여부를 철저히 점검하는 한편, 책임 준공 토지신탁의 신규 수주 시 보다 엄격한 사업장 평가 및 리스크 심사 체계 등을 구축해 주시길 바랍니다. 감독 당국도 신탁 계약 당사자 간 책임 범위를 명확히 하도록 표준 업무 방법을 마련하고 있으며 신탁사업에서 발생하는 대주단 등과의 갈등에 대해서도 합리적인 해결방안 모색을 적극 지원할 계획입니다.
 

자산운용산업 양적으로 성장했지만 질적 성장도 필요

자산운용업은 최근 5년간 펀드 규모가 매년 10% 이상 증가하는 등 수탁고가 1천 조원에 이르게 되었습니다. 그러나 이같은 양적 성장의 이면에는 상장지수펀드(ETF: Exchange Traded Fund), 사모펀드 등 특정 유형의 펀드 중심으로만 치우치는 등 다양성이 부족하고 또 불균형하다는 문제점도 제기되고 있습니다. 이에 따라 당국은 자산운용업권이 질적 성장을 통해서 국민경제에 더욱 기여할 수 있도록 적극 지원할 생각입니다. 우선 공모펀드가 국민의 대표적인 자산증식 수단으로 거듭날 수 있도록 다각적인 정책 방안들을 강구할 것입니다. 이미 올해 1월에 발표한 ‘공모펀드 경쟁력 제고 방안’에서 밝혔듯이 상품 인프라 관계기관 등을 위한 혁신전략 및 세부과제를 차질 없이 추진코자 합니다.
투자 선순환 구조 위한 종합제도개선 방안 마련한다
끝으로 복잡하고 경직된 펀드 운용 규제를 재점검해서 운용사가 창의적이고 적극적으로 펀드를 운용할 수 있는 환경을 조성, 펀드 수익률 재고가 투자자 수요 확대로 연결되는 선순환 구조를 구축하도록 노력코자 합니다. 감독당국의 입장에서는 ETF 시장이 지금 크게 성장하고 있지만 아직도 미진한 부분이 있는 것으로 봅니다. 이에 따라 종합제도개선 방안을 마련해서 투자자의 니즈(needs)에 부합하는 다양한 상품이 개발될 수 있도록 지원하는 한편, 거래가 되지 않는 소규모 ETF 정리, 그리고 투자자 보호를 위한 공시항목 확대도 추진할 계획입니다. 현재 부동산시장 침체 및 고금리 등의 상황은 분명한 위험요인이지만 이를 슬기롭게 극복하는 과정에서 우리나라 자본시장이 한 단계 더 큰 도약을 할 수 있는 기회의 장이 되리라고 생각합니다. 업계와 저희 금융감독원이 적극 협력해서 현 상황을 잘 극복해낼 수 있도록 더욱 열심히 노력하겠습니다. 아울러 자산운용 및 부동산신탁의 지속가능 발전을 위해 오늘 포럼에서 말씀해 주시는 여러분의 다양한 제안도 향후 저희 업무에 적극 참고토록 하겠습니다. 경청해주셔서 감사합니다.
 
 
 

ROUND TABLE펀드 자금을 리츠(REITs)로 옮기면 부동산 활성화 기여도

고문기 미래에셋자산운용 부동산부문 대표 먼저 황선오 부원장보님의 기조 말씀, 감사드립니다. 이머징(EM) 마켓 전문가로 시작한 미래에셋(1997년 창립)은 지난 27년의 성장을 통해 글로벌 투자전문그룹으로 자리매김했습니다. 또한 성장의 기본 방향은 ‘고객의 성공적 자산운용과, 평안한 노후에 기여’하고자 하는 미래에셋의 비전과 언제나 일치하고 있습니다. 향후 부동산펀드 분야의 혁신성장은 리츠상품의 다양화와 대형화에서 기대할 수 있을 것입니다. 다양한 초대형 리츠 상품이 안정적으로 운용되고 있는 선진국과 달리 국내 리츠는 단일 자산으로 형성된 상품이 대부분입니다. 공모리츠 상품을 대형화하기 위해서는 기설정된 펀드로 담고 있는 우량 부동산을 리츠로 옮기는 방안을 고려해봐야 합니다. 하지만 현실적으로, ‘내부거래’나 ‘자전거래(자신 보유 주식을 스스로 매도, 매수하는 거래)’라는 이유로 리츠 전환 및 거래가 쉽지 않습니다. 펀드의 리츠화(化)가 가능하다면 부동산 리츠 공모시장 활성화에 기여할 것입니다. 이를 통해 주택에 편중되어 있는 대다수 국민들의 자산이, 장기적으로 안정적인 배당을 받을 수 있는 리츠 상품 중심의 부동산 자본시장으로 유입되어 활발한 투자와 안정적인 노후가 가능해질 것으로 기대해봅니다.
 

옥석가리기와 펀드 활성화 통해 시장안정에 기여할 것

이규성 이지스자산운용 대표이사 안녕하십니까 이규성 이지스자산운용 대표입니다. 이지스는 글로벌시장을 선도하는 자산운용사로서 해외 총 운용자산규모만 17.3조, 전체 총 운용자산은 60조에 달합니다. 미국 뉴욕과 유럽 런던, 싱가포르, 독일 프랑크푸르트 등에 법인과 사무소를 두고 있으며, 국내외 오피스, 리테일, 물류센터 등 다양한 유형의 투자를 통해 지속가능 성장 기회를 창출하고 있습니다. 최근 공사비 상승, 고금리 및 분양시장 악화로 일부 개발사업의 사업진행이 어려워지고, 시공사의 신용등급이 하락 및 부실비율도 증가하고 있습니다만, 저희는 기존 사업장들을 재평가하여 옥석 가리기와 사업 재구조화를 통해 리스크를 최소화할 것입니다. 또한 PF 정상화를 위해 작년에 조성된 PF 정상화 펀드를 통해 시장에 참여하려고 적극 노력하고 있습니다. 앞으로도 거버넌스(governance) 정비와 금융사고 대응에 최선의 노력을 다할 것이며, 준법·윤리 정신을 강화해 현재의 위기사항을 극복할 수 있도록 노력하겠습니다. PF 부실이 미치는 영향은 글로벌 금융위기 시점과 비교하면 관리 가능한 수준이라고 생각합니다. 최근 PF발 위기설 등 시장의 위기의식에 대하여 정부 및 업계의 투명하고 확실한 메시지 전달로 시장안정에 기여하길 희망합니다.
 

조혁종 대표 박종철 대표 임성식 상무 변동우 전무 민관식 대표 김규철 대표 교보자산신탁 대한토지신탁 신영부동산신탁 KB부동산신탁 하나자산신탁 한국자산신탁

성장가능성 높은 ETF 상장 프로세스 간소화도

김영성 KB자산운용 대표이사 KB자산운용은 구성원 모두 성과를 최우선가치로 두는 조직으로 변화하고, 꾸준한 성과로 고객의 신뢰를 얻고 있습니다. 또한 소규모 ETF를 정리하는 한편 다양한 투자 전략을 구사할 수 있는 채권형 상품의 라인업을 보강하려는 전략을 세우고 있으며, 특히 타깃데이트펀드(TDF: Target Date Fund) 부문에 보다 힘을 쏟아 제1위로 올라서는 것에 목표를 두고 있습니다. KB자산운용은 ‘리스크 소위원회’를 열어 부동산 및 금융상품의 내용과 구조를 미리 점검하고 있습니다. 황선오 부원장보님 말씀대로, 공모시장의 자본이 ETF와 사모펀드로 흘러들어가고 있어 공모시장의 메리트가 필요할 것 같습니다. 세제혜택, 특히 연금에 대한 세제혜택이 이뤄진다면 공모시장 활성화에 도움이 될 것이라고 생각합니다. 끝으로 ETF도 옥석가리기를 하여 성장 가능성이 높은 ETF 위주로 양성하고, ETF 상장 프로세스는 간소화해주시기를 건의드립니다.
※TDF(Target Date Fund): 투자자의 은퇴시점을 목표로 설정, 운용하는 펀드)
 

주택공급은 자산운용사의 사회적 책임이라는 믿음

윤재성 KCGI대체투자운용 대표이사 KCGI대체투자운용은 KCGI투자그룹의 다양한 투자 전략 중 한 축을 담당하는 대체자산 전문 운용사로서 대한민국 대표 대체투자자산운용사로 자리매김을 하고자 합니다. 서울과 전국 주요 도시의 실물 부동산 투자 운용에서부터 개발 사업 시행 업무에 이르기까지 다양한 분야를 아우르며 집합투자기구 조성부터 금융주선, 자산 유동화, 해외 부동산 투자 등 다양한 부동산 자산 상품화를 통해 투자자분들께 새로운 시장 참여 기회를 제공하고 있습니다. KCGI대체투자운용은 ‘주택공급은 자산운용사의 사회적 책임’이라는 사명감을 가지고 고객의 편익을 극대화하는 것이 목표입니다. 특히 건물의 재건축, 리모델링 시 시니어 레지던스(senior residence)를 특화하여 사회에 기여코자 합니다. 다만, 부동산개발을 할 때 재신탁 이슈와 관련, 신탁업법과 자본시장법 간 이해상충 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 재신탁 이슈 해소로 보다 나은 자산운용업계의 미래를 희망합니다.
※재신탁: 수탁자가 인수한 신탁재신을 스스로 위탁자가 되어 수탁자에게 다시 신탁을 설정하는 것
 

‘신탁업자 시행방식 표준계약서, 표준시행규정’ 수정도

조혁종 교보자산신탁 대표이사 교보자산신탁은 1998년 최초의 민간 부동산신탁사로 출범하여, 2019년 교보생명보험의 100% 자회사로 편입된 후 사업 포트폴리오를 다각화하고, ‘더 나은 삶을 담는 미래도시 구현 선도신탁사’라는 비전을 통해 고객에게 더 나은 가치를 제공하기 위해 노력하고 있습니다. 2022년 하반기부터 침체 조짐을 보이던 경제상황이 레고랜드 사태를 시작으로 금융마비, 부동산시장 급락, 건설업 위기 현실화 등 급변을 맞이하여 부동산 신탁업계도 유례없는 어려움을 겪고 있습니다. 신탁업계는 공히 책임준공 이행, 유동성 관리, 리스크 관리 강화, NCR(Net Capital Ratio) 충족 등에 총력을 기울이며 현 상황을 대응해 가고 있습니다. 교보자산신탁도 현장중심 경영체제로 즉시 전환하여 사업현장 밀착관리, 리스크 관리 고도화, 내부통제 강화를 하는 한편, 두 번에 걸친 3,000억 원 규모의 증자를 통해 자본을 확충하고 사업추진 동력과 위기에 대응할 수 있는 여력을 확보했습니다. 다만, 이러한 위기를 극복하기 위해서는 신탁업계의 자체 노력과 더불어 시장의 회복 기능, 금융당국의 리드(lead)와 조정 역할이 필요합니다. 금융당국에 한 가지 말씀드리고 싶은 것은 1년 넘게 논의되고 있는 정비사업 관련 ‘신탁업자 시행방식 표준계약서 및 시행규정’의 수정과 책임 준공 신탁 관련 규제 및 가이드라인 확립이 아직 이뤄지지 않고 있다는 점입니다. 외양간이 허술해서 소를 잃었으면 외양간을 빨리 고쳐야 다시 소도 들여오고 키울 것 아니겠습니까? 적기를 놓쳐 시장이 활력을 잃고 용두사미(龍頭蛇尾)가 되지 않을까 우려됩니다.
 

건전한 사업은 잘 추진되도록 ‘길’ 열어주길

박종철 대한토지신탁 대표이사 대한토지신탁은 1997년 ‘주택공제부동산신탁’으로 출범한 이래 ‘업계 최초’ 담보부사채신탁업 인가(1998년), ‘업계 최초’ 국유지신탁개발사업준공(2014년), ‘업계 최초’ 도시정비사업 단독 시행(2016년) 등 항상 새로운 길을 앞장서 개척해왔습니다. 이제 격변하는 거시경제와 부동산개발시장을 마주하며 다시 한 번 지속가능 성장과 도약을 이루고자 합니다. 금감원에서 최근 자본금 2배 범위 내 사업한도 설정, 대손충당금 증액등 자금규제를 크게 강화하는 가운데, 신탁사들도 금감원의 규제 강화 취지에 적극 동감하고 있습니다. 대한토지신탁도 최근 미분양 아파트 1천700세대를 해소했고, 향후 3천600세대도 무난히 해소하기 위해 적극 노력할 것입니다. 다만, 언론에서 현재 부동산시장 문제를 너무 과장하는 듯합니다. 자금 규제를 지나치게 강화하면 신탁사가 본연의 역할을 못할까 우려됩니다. 모든 사업을 일괄적으로 평가하기보다, 개별사업을 좀 더 세부적으로 점검하여 건전한 사업은 잘 추진될 수 있도록 길을 열어주시기를 부탁드립니다.
 

계약이행보증금 즉시 투입으로 수분양자 피해 최소화되길

임성식 신영부동산신탁 상무 주지하다시피, 부동산 경기 침체와 불안정한 부동산PF 시장은 부동산사업 진행에 큰 어려움을 주고 있습니다. 이에 신영부동산신탁은 선제적 리스크관리를 위해 배전의 노력을 다하고 있습니다. 최근 부동산 경기 악화로 시공사의 기업회생 신청이 증가하고 있으며, 회생신청 관리인으로 시공사의 기존 대표이사가 선정되고 있습니다. 시공사의 갑작스러운 회생신청으로 사업현장의 공정 중단이 불가피하며, 이는 결국 수분양자의 피해로 이어지고 있습니다. 공정 중단 시 계약이행보증금이 즉시 사업현장에 투입되어야 함에도 회생신청 시공사 관리인으로 선정된, 시공사의 기존 대표이사로 인해 보험사의 이행보증금 지급이 원활이 이루어지지 않아, 불가피한 소송까지 진행하고 있습니다. 시공사의 회생신청 시, 계약이행보증금의 사업현장 즉시 투입을 통해 수분양자의 피해가 최소화되길 기대합니다.
 

대출 만기 시 공매보다는 만기연장 협의를

변동우 KB부동산신탁 전무 KB부동산신탁은 고객의 니즈를 충족시켜 드리기 위해 신탁법을 포함한 각종 법률과 제도를 연구, 개발하여 선진화된 부동산관련 사업 영역을 개척하고 있으며, 그간의 다양한 경험으로 축적되어 있는 전문적인 개발 ‘노 하우’ 와 안정적인 자산관리, 그리고 새로운 투자방법과 금융기법을 더욱 세련되게 그리고 고객지향적으로 발전시켜 나가고자 노력하고 있습니다. 최근 부동산시장 위축으로 신탁업계가 신규 사업을 많이 줄이고 있고, 이로 인해 미래경영이 불투명해지고 있습니다. 더욱이 NCR 및 자본 규제로 상품 효용성마저 떨어지고 있습니다. KB부동산신탁은 유동성 관리와 사업장 점검에 집중하고 있습니다. 아울러, 준공 후 대출 만기 시 공매(公賣)보다는 대출금융기관이 적극적으로 만기연장할 수 있도록 감독기관의 역할을 부탁드리며, 이를 통한 사업 정상화로 사업 참여자 모두가 원활하게 사업에 종사할 수 있기를 바랍니다.
 

해결의 실마리를 찾으려면 서로 양보하고 지혜를 모아야

민관식 하나자산신탁 대표이사 앞서 여러분들의 좋은 말씀 잘 들었습니다. 저희 하나자산신탁은 ‘손님과 함께 성장하는 부동산 최고의 금융파트너’가 되겠다는 일념으로 끊임없는 혁신을 추구하고 있습니다. 덕분에 저희는 급변하는 부동산시장 환경에서도 비교적 안정적인 성장을 지속해 오고 있습니다.
저의 오랜 경험을 비추어 볼 때 부동산개발사업의 성공여부는 대상사업에 대한 참여자들의 전문지식에 달려있는 것 같습니다. 최근 이슈가 되고 있는 PF부실문제도 사업성에 대한 정확한 평가보다는 건설사나 신탁사의 신용에 의존해 대출이 이루어져서 해결안을 찾기 어려운 게 아닌가 싶습니다. 여기에다 건설원가 및 금리 상승, 화물연대파업, 레미콘파동 등 불가항력적인 요소들이 추가되어 부동산PF 문제가 악화되었습니다. 따라서 이해당사자 각각이 자신만의 리스크를 배제하려 노력하기보다, 서로 양보하고 지혜를 모아야 해결의 실마리를 찾을 수 있을 것으로 사료됩니다.
 

신탁사 위기관리를 위해 특단의 대책 강구해야

김규철 한국자산신탁 대표이사 최근 한국자산신탁은 자본적정성 개선으로 한국기업평가, 나이스신용평가 등으로부터 ‘A’를 받아 신용등급이 크게 개선되었습니다. 한국자산신탁은 고객의 다양한 요구에 부응하고 최적의 금융솔루션을 제공해드리고자 부동산신탁 이외에도 부동산투자회사(REITs)의 자산관리(AMC), 프로젝트금융투자회사(PFV)의 자산관리 업무를 충실히 수행해나갈 것입니다. 최근 NCR 규제와 PF 리스크에 더해 책준형 신탁, 고금리, 공사비 인상으로 신탁사가 큰 어려움을 겪고 있습니다. 신탁사는 여신 금융기관은 아닙니다만, 사실상 신용을 공유하는 금융기관의 역할을 맡고 있습니다. 시장 건전성 강화를 위한 큰 책무를 맡고 있는 신탁사의 위기관리를 위해, 예컨대 금감원과 국토부가 협의를 해 특단의 부동산수요 진작대책을 제시해주시면 감사하겠습니다.
※PFV(Project Financing Vehicle): 특수목적 사업을 위해 별도로 설립한 법인
 
 
 

CLOSING ADDRESS투자자 보호 및 시장위험요인을 고려하여 면밀히 대응할 예정

황선오 금감원 부원장보 오늘 이른 아침시간부터 좋은 의견을 주신 자산운용사와 신탁사의 CEO 및 대참임원 여러분께 감사의 말씀 드립니다. 여러분께서 제안한 사항은 투자자 보호 및 시장 위험요인을 고려하여 면밀히 살펴보도록 하겠습니다.
 
① 펀드와 리츠간 거래에 대해 투자자 보호 관점에서 잘 살펴보도록 하겠습니다.
② 책준형과 NCR(Net Capital Ratio) 관련 규제는 시장상황을 감안하여 적용시점 등을 검토할 예정입니다.
③ 대표이사를 대리인으로 선정하여 이행보증금 지급이 지연되는 이슈는 오늘 포럼에서 처음 제기되었는데 문제가 없는지 살펴보겠습니다.
 
사업성 평가의 경우 전문성에만 의존하기에는 주관적이라는 의견도 있어서 객관적인 잣대도 필요하다고 생각합니다. 부동산시장 안정과 관련, 금감원은 국토부를 포함한 관계기관과 지속적으로 논의하고 있습니다. 시간이 지나면 좋은 방안이 나올 것이라고 생각합니다. 앞으로도 현대경영포럼과 같은 유익한 자리를 통해 자산운용사와 신탁사의 CEO들을 만나서 좋은 의견을 나누도록 하겠다는 말씀을 드리며 폐회 인사로 갈음하겠습니다. 감사합니다.
 
 
* 자세한 내용은 월간현대경영에 문의하시기 바랍니다.
2024. 5월호