가등기에 대해

[자카란다]

가등기에 대해

가등기란 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 변동을 일으킬 수 있는 청구권을 갖고 있는 사람의 보호를 위해 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 정지조건부이거나 장래에 확정될 것인 때에 그 본등기의 순위 보전을 위해 미리 해 두는 등기를 말합니다. 

가등기는 일시적·예비적 보조수단으로서, 가등기만 있고 본등기가 없는 상태에서는 실체법적 효력은 없습니다. 그렇다 하더라도 거래 당사자가 아직 본등기를 할 수 있는 실체법상의 요건을 구비하지 못했지만 가등기를 통해서 등기의 순위 및 본등기 청구권을 미리 보전할 수 있고, 그 사실을 제3자에게 공시함으로써 거래의 안전을 도모하는 데 취지가 있습니다.

가등기의 종류에는 청구권보전가등기와 채권 담보를 목적으로 하는 담보가등기가 있습니다. 담보가등기는 쉽게 말해서 채무자가 자신이 소유한 부동산을 담보로 채권자에게 돈을 빌린 후 기간 내 돈을 갚지 않을 경우 채권자가 채무자 소유의 부동산을 자신의 명의로 옮길 수 있도록 한 가등기입니다. 채권자와 채무자 사이에서 금전 채권을 담보하기 위해 미리 설정한 가등기라고 생각하시면 됩니다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이전을 요구할 권리를 지닌 자(가등기권자)가 요건이 되지 않아서 소유권이전등기를 하지 못하게 될 때 임시로 하는 등기라고 생각하면 됩니다. 여러 가지 상황으로 소유권이전이 불가능한 경우 보호하기 위한 예방조치입니다.

이러한 가등기의 효력에는 ①순위보전의 효력이 있습니다. 부동산 물권변동은 등기의 선후에 의해 권리관계가 좌우되므로 등기의 순위가 중요한 의미를 갖습니다. 가등기를 한 후 본등기를 하면 가등기를 한 때로 등기의 순위가 소급하게 됩니다. 즉, 본등기를 늦게 하더라도 가등기를 한 날짜로 소급해서 본등기의 효력이 발생하게 된다는 것입니다. ②청구권 보전의 효력이 있습니다. 가등기 후 그 부동산에 대해 경료된 중간처분의 등기는 본등기 후에는 직권 말소되므로 가등기된 청구권을 침해하는 한도에서 상대적으로 무효화시킬 수 있는 효력을 청구권보전의 효력이라 보고 가등기에 권리성을 부여하고 있습니다. ③담보가등기는 본등기하기 전이라도 그 자체에 의해 우선변제효와 경매권 등이 인정되고 있으므로 저당권과 유사한 실체법상의 효력이 인정되고 있습니다. 이러한 가등기 절차는 부동산등기법에 규정돼 있습니다.

가등기권자가 원래의 가등기의무자에게 본등기를 청구하고, 본등기가 경료된다면 그 본등기는 가등기 날짜로 소급해 효력이 발생하므로 가등기 이후 경료된 제3자의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 돼 제3자는 그 권리를 잃게 됩니다. 따라서 위와 같은 가등기를 확인하지 않고 제3자가 부동산을 취득하게 된다면 큰 낭패를 보게 됩니다. 소유권이전등기가 말소된 제3자는 가등기권자에게 항의해 봐야 소용이 없고 원래의 가등기의무자에게 손해배상을 청구할 수밖에 없습니다. 가등기는 이렇게 강력한 방어 능력을 갖고 있기 때문에 재산을 임의로 처분하지 못하게 할 목적으로 설정하는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 거래 시 반드시 등기부등본을 확인해 권리관계를 잘 알아보고 거래해야 함을 주의 바랍니다.

기호일보. 손윤희 인천지방법무사회 이사