준 농림지역에 전원주택 지어라

[안승모]

준농림지에 전원주택 지어라 .. 수요 급증

 전원주택은 아직 "돈 있는" 사람들의 별장정도로 여겨지는게 보통이다.

그러나 1억원정도의 여유돈만 있으면 전원주택도 충분히 고수익을 보장
받을수 있는 투자대상이 될수 있다.

특히 지난해부터 지방자치제 실시에 따른 지역개발 기대와 수도권의
도로망확충으로 준농림지역을 중심으로 개발가능한 농지에 대한 수요가 크게
늘고 있다.

여기에 탈도시 성향이 노년층에서 중장년층으로 확산되면서 서울로 출퇴근
이 가능한 수도권 준농림지에서 전원주택붐이 일어 정확한 입지선정만
한다면 주택마련과 함께 재테크의 주요 대상으로 등장하고 있다.

올해부터 발효된 농지법 개정안과 건설교통부의 토지거래허가 지침개정으로
통작거리 제한을 받아오던 외지인의 농지구입이 오는 8월께부터 가능해질
예정이어서 이같은 바람은 더욱 거세질 전망이다.

현재 일반적인 건립규모는 준농림지 1백-1백50평에 연건평 30-50평 정도
이며 가격은 지역에 따라 차이나지만 1억원선이면 가능하다.


<> 사례

서울 강남에서 병원을 운영하고 있는 김모씨(54.의사)는 공기좋고 물좋은
시골로 이사해야 겠다는 계획을 진작 세웠으나 상황이 여의치 않았다.

자녀들 학교문제에다 병원운영도 마음에 걸렸기 때문이다.

머뭇거리던 김씨는 교통좋은 수도권 전원주택으로 옮기면 이같은 문제가
해결될 것이라는 생각이 들었다.

자식들도 대학에 들어가 별다른 문제는 없었다.

김씨는 기왕이면 뜻맞는 친구들과 동네를 이루고 살면 좋겠다는 생각에
의사친구 5명에게 제의를 했고 동호인전원주택을 구입하기로 함께 결정,
지난해 11월 전문업체에 주택지구입에서 건축까지 의뢰했다.

김씨등 6명은 올해초 경기도 광주군 초을면에 있는 준농림지 1천3백54평을
매입했다.

평당 48만원씩 총 6억4천9백92만원이 들어갔다.

2백25평짜리 6필지로 나눠져 개인당 약 1억8백만원의 땅값이 들어갔다.

여기에 이미 들어간 전용부담금(7백50만원) 대체농지조성비(9백70만원)를
비롯해 측량형질변경비용(5백만원) 토목공사비(3천만원) 조경공사및 지하수
개발비용(1천만원)등 6천2백20만원이 투입됐다.

결국 1인당 1억1천8백40여만원으로 전원주택지 2백25평씩을 갖게 됐으며
개발비를 포함하면 평당 52만6천원이 들어간 셈이다.

그런데 대지조성공사중인 이 땅의 값이 개발과정에서 벌써 평당 80만원선
으로 올랐다.

도로확충, 지자체의 개발계획등으로 전용허가를 받은 수도권 전원주택지의
인기상승에 따른 것이다.

이 땅을 팔경우 개발용역비(매출액이 5-7%)를 빼면 4개월여만에 투자액의
50%선인 평당 27만4천원씩 남기는 결과가 됐다.

전원에 살면서 재산가치도 늘리는 일거양득의 효과를 거둔 셈이다.


<> 절차

전원주택은 투자가치를 생각한다면 준농림지역내 전답이나 임야에 건설
하는게 좋다.

농가주택을 구입해 개조거나 대지를 매입하는 경우 곧바로 건축을 할수있고
매입과 동시에 소유권이전이 가능하다는 장점이 있으나 가격이 비싸 기존
전원주택을 매입하는 것보다 비용이 오히려 더 드는 경우가 많다.

그러나 준농림지를 구입할때는 전용허가 소유권이전절차등이 까다롭다.

우선 준농림지 매입후 건축을 하기 위해서는 농지전용허가(임야는 삼림
훼손허가)를 받아야 한다.

이때 각 시군의 지역실정에 따라 조례상의 전용허가규정이 약간씩 틀리기
때문에 유심히 살펴야 한다.

농지전용허가 신청때는 지주로부터 토지영구사용승락서를 받아 제출해야
하며 이 승락서에 지주의 인감증명을 첨부해야 공신력을 인정받을수 있다는
점을 잊어서는 안된다.

다음으로 농지전용으로 인근 농지의 영농에 피해가 갈 경우 대체시설을
설치한다는 피해방지계획을 세워 제출해야 전용허가를 받을수 있다.

전용허가를 받았으면 1년 이내에 건물을 지어야 한다.

1년안에 건물을 짓지 않으면 전용허가가 취소된다.

또 땅이 개발제한구역(그린벨트) 상수원보호구역에 속해 있는지도 알아봐야
한다.


<> 주택지개발때의 세금

전용허가때 임야일 경우 산림전용부담금(공시지가의 20%) 대체조림비
(평방m당 8백원), 전답이면 농지전용부담금(공시지가의 20%) 대체농지조성비
(평방m당 전;2천1백60원,답;3천6백원)을 납부해야 한다.

농지전용이 끝나면 대지로 지목이 변경되는 시점에 개발부담금(전용면적
5백평이상일 경우)을 납부해야하며 소유권을 이전하는 시점에서 매도인은
양도소득세를, 매수인은 취득세와 등록세를 납부해야 한다.


<> 구입때의 유의점

주거용인지 주말별장용인지 목적을 분명히 해야 한다.

주거용이면 직장으로부터 차로 1시간-1시간 이내의 지역에서 택해야 한다.

너비 4m이상의 진입도로가 확보돼야 건축허가가 난다.

또 전답일 경우 건축물이 1백% 완공되지 않으면 필지분할및 대지로의 지목
변경이 안되며 임야일때는 건축물의 30%이상 건설돼야 필지분할등이 가능
하다.

특히 경기도 남양주 양평 가평등 7개 팔당호 상수원수질 보존특별지역에서
건축연면적 8백평방m 이상의 전원주택단지를 개발할때는 상하수도시설을
확보하고 1개업체에 의한 다단계개발을 금지토록 하고 있는 점을 감안해야
한다.