|
투기과열지구(48개) |
조정대상지역(69개) |
|
서울 |
전 지역(’17.8.3) |
전 지역(’16.11.3) |
경기 |
과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19) |
과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주주1), 군포, 안성주2), 부천, 안산, 시흥, 용인처인주3), 오산, 평택, 광주주4), 양주, 의정부(’20.6.19) |
인천 |
연수, 남동, 서(’20.6.19) |
중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19) |
대전 |
동, 중, 서, 유성(’20.6.19) |
동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19) |
대구 |
대구수성(’17.9.6) |
- |
세종 |
세종(’17.8.3) |
세종(’16.11.3) |
충북 |
- |
청주주5)(’20.6.19) |
주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외
주2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외
주3) 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외
주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외
주5) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외
III. 조정대상지역, 투기과열지구 주요 지정효과
조정대상지역 |
투기과열지구 |
||
금 융 |
가 계 대 출 |
‧2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) ‧1주택세대는 주택신규구입을 위한 주담대 원칙적 금지 -(예외) 기존주택 2년 (투기과열은 1년)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등 ‧고가주택(시가9억초과) 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지 -(예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시 -(예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시 |
|
‧LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% ‧DTI 50% |
‧LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0% ‧DTI 40% |
||
사 업 자 대 출 |
‧주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지 |
||
‧LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% |
‧LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0% ‧개인 주택매매·임대사업자의 고가주택(시가9억초과) 구입 시 신규 주담대 금지 |
||
세제 ‧ 정비사업 |
‧다주택자 양도세 중과·장특공 배제 -2주택 +10%p, 3주택 +20% *다만, ’20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용 ** 분양권도 주택수에 포함
‧2주택이상 보유자 종부세 추가과세 - +0.2~0.8%p 추가과세
‧2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 -2주택자(300%), 3주택자(300%)
‧일시적 2주택자의 종전 주택 양도기간 - (기존) 2년이내 양도 → (변경) 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 |
‧재건축 조합원 지위양도 제한 - 조합설립인가~소유권이전등기
‧재개발 조합원 분양권 전매제한 - 관리처분계획인가~소유권이전등기
‧정비사업 분양 재당첨 제한 |
|
전매제한 |
‧분양권 전매제한 -(1지역) 소유권이전등기(2지역) 1년 6개월(3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월 |
‧주택·분양권 전매제한 -소유권이전등기(최대 5년) -분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산) |
|
기타 |
‧3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화 -기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대 -투기과열지구는 9억원 초과시 증빙자료 제출 |
IV. 조정대상지역의 중과가 양도소득세에 미치는 영향
1. 지정일 이후 양도하는 주택 및 분양권의 양도세가 중과
1) 2주택 보유자 조정대상지역 내 주택을 양도하면 기본세율에 10%p 추가과세가 적용
3주택 이상 보유자의 경우 20%p 추가과세가 적용
2) 장기보유 특별공제 배제
* 다만, ’20.6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용
3) 분양권은 보유기간 무관하게 50%의 세율 적용
2. 일시적 1세대 2주택자의 종전주택 양도기간 : 종전주택과 대체주택 모두 조정대상지역에 있을 시
1) 대체주택 2018.9.13. 이전 취득 : 대체주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 매도
2) 대체주택 2018.9.14. ~ 2019.12.16. 취득 : 대체주택 취득일로부터 2년 내에 종전주택을 매도
3) 대체주택을 2019.12.17. 이후 취득 : 대체주택 취득일로부터 1년 내에 종전주택을 매도 , 1년 이내 대체주택으로 전입해야 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용
* 12.16대책 발표 전 매매계약 체결 및 계약금 지불한 경우에는 종전규정 적용
3. 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주요건 추가
- 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이라면 2년 보유만 하고 매도해도 비과세가 적용되지만, 조정대상지역 지정 후 취득했다면 2년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주를 하고 매도해야 비과세가 적용
- 2021년 양도분부터 다주택 상태에서의 보유기간은 제외하고 최종 1주택이 된 날부터 비과세 적용을 받기 위한 2년 보유기간을 기산 함
4. 다주택자가 조정대상지역 지정 전 주택의 매도 계약을 체결하고 계약금을 받은 경우에는 중과 규정이 미적용
조정대상지역 지정 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 이후 조정대상지역으로 지정되고 나서 잔금을 받았더라도 다주택자 양도세 중과규정 및 분양권 중과 규정을 적용하지 않음(소득세법 제104조 1항 4호와 시행령 167조의3 1항 11호)
V. 부동산법인에 미치는 영향
1. 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상
법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용
(적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용
2. 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지
적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용
3. 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세
법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세
4. 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상
법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용 (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
5. 부동산 매매업 법정업종으로 관리
(개선) ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 관리 (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행
6. 법인 대상 실거래 특별조사 (旣 추진 중)
□ 자조서가 제출되지 않는 거래가 많은 지역 중 과열우려가 있는 곳을 선별하여 실시 |