토지투자 하기 전에 도대체 땅이란 무엇인가?-----Series 1편

[김형선박사]

 토지투자  하기 전에 도대체 땅이란 무엇인가?-----Series 1편

토지에 대한 연구를 한지도 어언 35년!

그동안 땅에 대한 연구를 해 오면서 "땅은 거짓말하지

않는다" 라는 책도 저술을 해 보았고, 꾸준한 연구를 해 보았지만

아직도 모르는게 너무 많다...... 오늘 부터는 좀 이론적이고 딱딱하지만

10편에 걸쳐 시리즈로 땅이란 무엇인가를 서술해 보고자 한다,.

토지에 대하여 이 정도만 알고 있어도 충분하다는 생각을 해 보면서

우리 평택부동산투자클럽 밴친님들의 호응과 댓글도 부탁드리면서

절어 보겠다!!!!!!

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땅이란 무엇인가?-----Series 1편

땅이란 무엇인가?

비록 이론적이기는 하지만 우리가 땅 투자에 있어서 기본적으로 이것만은 알고 투자하는 것이

현명한 방법이라 사료되어 그동안 연구해온 자료를 바탕으로 10회에 걸쳐

정리해 보기로 한다!

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1. 토지의 자연적 특성

토지에는 토지 자체가 본래부터 가지고 있는 자연적인 특성과 토지와 인간과의 관계에서 나타나는 인문적인 특성이 있는바 토지의 자연적인 특성에는 다음과 같은 것이 있다.

(1) 부동성(고정성 또는 비이동성) -Immobility

「아침에 눈을 떠서 밖에 나가보니 우리 집 땅이 강남 압구정 대로변 쪽으로 이동하여 토지의 가격이 수직 상승하였다.」는 꿈같은 이야기는 현실적으로 불가능하다.

즉 부동산이란 글자 그대로 그 위치를 자유자재로 이동하지 못하는 부동의 재산이다.

(2) 영속성 - Indestructibility

토지는 사용에 의하여 소모, 마멸되지 않는 영속성 또는 불변성을 가지고 있다. 홍수 등으로 다소 유실되더라도 전체적으로 불멸 ․ 불변이라고 볼 수 있다. 영속성 때문에 토지의 생산력은 합리적으로 취급한다면 천재 ․ 지변이 없는 한 무한히 유지된다고 볼 수 있으며, 방치해 두어도 부패하지 않아 보석류처럼 가치보존의 수단 ․ 역할을 하고 있다. 인플레해지 수단으로 토지가 각광을 는 이유도 바로 가치보존의 기능을 수행하고 있기 때문이다.

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(3) 부증성(비생산성)

토지의 희소성은 바로 이 부증성 즉, 면적의 재생산을 할 수 없다는데 있다. 일반 상품은 시민의 수요에 따라 생산공장에서 계속 생산하여 공급을 함으로써 그 상품의 희소성을 완화할 수 있으나 부동산은 택지의 조성이라든지 매립지조성 등으로 용도의 변경은 가능하지만 토지의 면적을 재생산으로 증가시키지는 못한다.

(4) 개별성(비동질성, 비대체성) - Nonhomogenity

토지는 어느 것도 서로 정확하게 같지 않다. 즉, 토지의 실질과 위치에 있어서 매우 비슷할 수 있고, 각 토지들이 서로 경제적으로 비슷할 수도 있어서 다른 토지와 대체할 수 있을 것 같으나, 그러나 지리적으로 모든 토지는 서로 다르다.

(5) 인접성(연결성)

어떤 토지이건 이웃 토지와 연결되어 있는 것이 인접성의 특성이다. 그래서 특정 토지의 개발과 이용방법은 인근토지에 영향을 미쳐, 외부경제 문제를 일으키게 된다.

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(6) 기타의 특성

① 積載性(적재성) : 토지가 건축물이나 농작물 등을 지탱하여, 그것들이 기능을 발휘할 수 있도록 하는 특성이 적재성이다. 이를 支持力(지지력)이라고도 한다. 고층건물은 적재력이 중첩한 경우이고, 농업과 임업은 중첩이 어려우므로 적재력에 의존하는 정도가 대단히 높은 편에 해당한다.

② 생산성 : 이는 토지가 어떤 용도로 이용되든 생산력을 발휘한다는 특성이다.

③ 배양성[비옥도] : 이는 식물의 생장과 번식에 필요한 영향분을 공급하는 토지의 특성이다.

우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있다. 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 한다.

땅은 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 어떤 땅이 좋은 땅이라고 한마디로 말하기는 어렵다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있다. 그러나 일반적으로 투자대상으로서 좋은 땅은 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할 수 있다.

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우리가 땅에 투자할때는 무엇보다도

첫번째, 투자 목적을 가져야 한다.

땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기가 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 된다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광이요, 경치감상일 뿐이다. 같은 땅을 보더라도 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 사려는 경우는 또 달라진다.

또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투자의 목적으로 나눌 수도 있다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투자하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있다. 따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것이다.

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