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진현환 국토교통부 제1차관 초청
노후계획 도시개발과 건설업계 대책 포럼
(월간현대경영 2024년 6월호)
다수단지 통합 슈퍼블록으로 제1기 신도시 개발
노후계획도시, 간단히 말하면 제1기 신도시 정비사업이 건설업계는 물론 범국민적(?) 관심사로 떠오르고 있다. 4월 27일 발표된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’으로 우리는 도시기능 향상과 정주여건 개선이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을까? 현대경영포럼은 진현환 국토교통부 제1차관을 특별초청, 노후계획도시특별법 시행과 건설업계 대책을 주제로 조찬회를 가졌다. 국내 최고 주택도시정책 전문가인 진현환 차관은, 이번 특별법 시행의 기본방향으로 슈퍼블록을 토대로 한 선도지구 선정과 주민의 분담금 완화, 이주수요 대책 등을 간단히 설명한 후 건설기관단체 및 도시공사 등의 주택공급 참여와 역할 강화를 당부했고, 포럼 참석자들은 건설기관단체의 국가건설 프로젝트에 대한 공공기여 방안, 도시공사 등의 역할 강화와 도시건설의 규제완화 및 가이드라인 제시 등을 건의했다. 이에 대해 진현환 차관은 슈퍼블록을 통한 도시개발 비전을 제시, 포럼 참석자들로부터 열띤 반응을 도출시켰다. 기자는 오늘 포럼에서 K-반도체와 K-자동차의 세계화 성공에 이어 K-도시개발의 그랜드비전을 갖게 되었다. 오늘 건설업계에 ‘희망’을 전달해주신 진현환 차관 및 건설기관단체 참석자 등에게 독자를 대신하여 감사드린다.
글_홍윤기 현대경영 기자
일 정 참석인사 | 6월 18일(화) 08:00-09:30 I 더 플라자 세븐스퀘어 노후계획도시계발과 정비방향 조찬회 이병훈 대한주택건설협회 상근부회장 김형석 한국건설기술인협회 상근부회장 김승배 한국부동산개발협회 회장 신재혁 한국엔지니어링협회 상근부회장 김재식 한국주택협회 상근부회장 이정만 부천도시공사 도시개발본부장 정동선 시흥도시공사 사장 김용석 의정부도시공사 사장 – 건설기관 단체/도시공사 명 가나다순 |
KEYNOTE ADDRESS슈퍼블록(Super Block)으로 선도지구 개발한다
진현환 국토교통부 제1차관 안녕하십니까. 오늘 이른 아침부터 현대경영포럼 조찬회에 참석해주신 주요 건설기관단체 및 도시공사 CEO 및 임원 여러분께 감사의 말씀 드립니다. 주지하시듯이, 주택공급 규모는 주택시장의 수축기 또는 확장기, 주택가격의 상승 또는 하락에 따라 변동이 있는 것 같습니다. 현재 부동산 침체기를 벗어나는 상황으로 판단해 정부는 주택 관련 ‘손톱 밑의 가시’와 같은 규제를 없애고 주택공급 활성화 대책을 마련해 왔습니다. 이 대책의 일환으로 정부는 1기 신도시를 비롯한 전국 노후계획도시에 대한 체계적·광역적 정비를 추진 중이며, ‘슈퍼블록(대규모 통합 재건축)’ 단위의 정비를 통해 주택공급을 늘릴 예정입니다. 이를 위해 분당, 일산 등 1기 신도시 5곳에 슈퍼블록을 토대로 하는 선도지구를 선정할 계획입니다. 선도지구 선정의 핵심 평가기준은 주민동의 및 주차대수를 포함한 주민의 생활여건입니다. 선도지구로 선정되면 특별법 상 특별정비구역에 대한 특례로써 종상향(용도지역변경)을 통해 법적 용적률을 법정 상한의 150%까지 늘릴 수 있습니다. 또한 연기금(연금과 기금)을 포함한 약 12조원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성해 1기 신도시 재정비 자금조달을 지원할 것입니다. 슈퍼블록 선도지구의 장점은 재건축 기간을 획기적으로 단축할 수 있다는 데 있습니다.
정부는 2027년 첫 착공을 시작해 2030년 입주가 가능토록 계획 중이며, 이를 위해 정부는 지자체, 주민과 원팀을 구성하여 모든 역량을 집중할 것입니다. 재건축 기간을 단축할 수 있는 이유는 선도지구 선정 과정에서 재건축 시 제일 어려운 부분이라 여겨지는 동의율 확보 문제가 일정부분 선결되고 안전진단이 면제되며, 지자체의 밀착 관리가 이뤄질 수 있기 때문입니다. 따라서 슈퍼블록 선도지구 선정을 통해 신속한 대규모의 주택공급이 이뤄질 것으로 기대합니다.
규모의 경제를 통한 비용절감, 그리고 이주 대책
아울러 재건축을 둘러싼 공사비 갈등 문제가 여전히 나타나는 것 같습니다. 국토부는 조합원의 비용 부담을 완화할 여러 가지 대책을 고민해 왔습니다. 앞서 말씀드린 대로 3∼4개 단지를 통합해 진행하는 슈퍼블록을 통해 종상향 및 용적률 상향이 이뤄지면, 일반분양 물량이 늘어나고 오픈 스페이스(open space)도 마련되어 조합원의 부담이 완화될 것으로 예상합니다. 소위 ‘규모의 경제(economies of scale)’ 를 통해 비용이 절감될 것입니다. 분당의 경우 조합방식이 아닌 신탁방식에 대한 선호도가 높습니다. 신탁방식을 통해 조합설립인가에 드는 시간을 절약할 수 있어 신속한 주택공급이 가능할 것으로 기대합니다. 이주대책과 관해서는 주택시장의 안정을 위한 단계적, 순차적 정비를 추진하는 한편, 설문조사를 통한 이주수요 분석, 권역별 주택수급 모니터링 및 관리를 기본방향으로 합니다. 예를 들어 일산 신도시의 경우 고양창릉, 고양장항지구 등 관내 공급 물량이 많아 지역의 이주수요가 충당될 것으로 보입니다. 이런 방식으로 권역별 주택 수급상황에 따라 필요시 소규모로 신규 개발사업을 추진하는 등의 방법으로 이주수요에 대비할 생각입니다.
공공기관 및 공사의 역할 강화도
노후계획도시 정비가 본격화되면 일자리가 늘어나고 건설산업이 활성화되는 등 긍정적인 부가효과도 있을 것입니다. 슈퍼블록은 단순히 집을 다시 짓는 개념이 아니라 도시 전체의 기능을 업그레이드하는 것입니다. 이러한 대규모 주택공급에 있어 공공기관의 역할 강화가 필요합니다. 일례로, 정부는 전국에 걸쳐 ’24년에 공공주택 14만호 공급을 계획하고 있는데, 14만호의 공급 물량 중 LH가 12만호를 담당하고 있습니다. 다른 주택도시공사들의 공급물량은 주택수요를 충당하기에 턱없이 부족합니다. 오늘 포럼에 나오신 공공기관 CEO 및 임원 분께서도 주택공급을 위한 역할을 다 해주시길 당부 드립니다. 국토부도 공사비에 물가변동분이 반영되도록 최선의 노력을 다할 것입니다. 또한 PF 평가로 옥석을 가리되, 옥(玉)이 석(石)으로 평가되지 않도록 대책 방안을 강구할 것입니다. 감사합니다.
ROUND TABLE사업성 제고를 위한 ‘공공기여’ 제안
이병훈 대한주택건설협회 상근부회장 먼저 차관님의 좋은 말씀 감사드립니다. 주택건설업체들의 모임인 대한주택건설협회는 1985년 설립 이래 국민 주거수준 향상과 주택산업 선진화의 중추적 역할을 담당해 오고 있으며, 지금은 1만여 회원사를 둔 주택업계의 대표단체로 자리매김했습니다. 주택건설업계는 주택이 절대적으로 부족하던 시절, 주택공급에 진력(盡力)하여 서민들의 주거안정에 기여했으며, 특히 실물경제를 지탱하는 버팀목으로서 나라경제의 성장에도 큰 축을 맡고 있습니다. 대형건설사들은 이번 1기 신도시 재정비에 큰 관심을 갖고 있는 것 같습니다. 저는 정비사업 사업성 개선방안으로서 ‘공공기여 방식의 다양화’를 제안 드립니다. 특히 사업성이 좋지 않은 단지에서 다양한 방식의 공공기여가 적극 고려돼야 한다고 생각합니다. 또한 도심 역세권 청년주택사업은 사업성이 없어 중단되는 사례가 빈번합니다. 대신 서울시는 임대형 기숙사를 추진 중이지만, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상이 아니어서 사업 추진이 어려운 실정입니다. 국토부에서 임대형 기숙사도 HUG의 보증 대상이 될 수 있도록 검토해주시길 기대합니다.
초고층 건설 및 공사기간 단축 심층 검토도
김형석 한국건설기술인협회 상근부회장 1987년 설립된 한국건설기술인협회는 우리 건설기술인들이 제대로 된 평가 위에 정당한 대가를 받을 수 있도록 법·제도 개선에 힘쓰고, 일하기 좋은 건설환경과 올바른 건설문화 정착에 힘써왔습니다. 이제 100만 회원 시대를 맞아, 소통과 단합을 기반으로 건설기술인을 하나로 모으는 단단한 구심점으로서의 맡은 바 역할을 다하겠습니다. 노후계획도시정비를 위한 준비는 잘 되어가고 있는 듯합니다. 다만, 급하지 않게, 차분하게 진행되어야 한다고 생각합니다. 복합단지의 경우 단지마다 사업성에 차이가 있어 갈등이 발생할 수 있습니다. 좋은 취지로 추진되는 슈퍼블록 선도지구 지정에 대한 세밀한 준비가 필요할 것입니다. 엔지니어링의 관점에서 보면 일반분양을 늘리기 위해 초고층으로 짓거나, 공사기간을 무리하게 단축하면 사고 위험이 늘어날 수도 있는 만큼 차분한 사업 추진을 기대합니다.
부동산개발업자들도 도시정비 사업에 참여할 수 있길
김승배 한국부동산개발협회 회장 지난 2005년 창립된 한국디벨로퍼협회를 발전적으로 재구축한 한국부동산개발협회는 2007년 11월 18일 시행된 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’ 제29조에 근거한 국토교통부 산하 법정단체로 우리나라 부동산개발업계를 대표하고 있습니다. 개발업계는 대규모로 공급되는 공공용지뿐만 아니라 개별입지에서 다양한 주거공간과 상업·업무·산업·휴양 시설 등을 공급하면서 국민의 주거환경과 삶의 기반시설 조성에 기여해 왔습니다. 노후계획도시 정비가 마무리되는 2040년에 ‘달라질 사회’의 주택수요도 고려해 60세 이상 고령자 2인 가구 또는 1인 가구를 위한 작은 평수의 주택공급을 늘리고, 남는 자산은 리츠(REITs)에 투자하거나 오피스텔 월세 소득을 통해 건전한 노후 준비를 할 수 있도록 하는 것을 제안합니다. 과거 1기 신도시 조성 시에는 4인 가구 기준 32평에 방 3개인 주택을 주로 공급했습니다. 노후계획도시 정비 시 과거 기준 적용이 공간사용에 효율적일지 고민해봐야 합니다. 주택 외 모든 공간을 공급하고 있는 부동산개발사업자는 현행법상 노후계획도시정비 사업에 참여할 수 없습니다. 부동산개발사업자도 사업 참여자로 등록되어 다양한 유형의 주거와 기반시설 공급을 위한 제도 개선을 기대합니다.
도시 기능 업그레이드하려면 신기술 적용을
신재혁 한국엔지니어링협회 상근부회장 한국엔지니어링협회는 1974년 기술용역육성법에 의거 설립된 이후 반세기동안 엔지니어링산업 발전의 토대를 마련하고 회원사와 엔지니어링 기술자의 권익을 향상하기 위해 끊임없이 노력해오고 있습니다. 지금 우리나라 엔지니어링산업은 도약을 향한 과도기에 서 있습니다. 협회는 회원사들과 적극적으로 소통하고 유관기관들과 긴밀하게 협력, 업계의 어려움을 해결하고 산업 경쟁력 강화를 위해 배전의 노력을 다하고 있습니다. 한국엔지니어링협회 회원사 중에는 노후계획도시 정비사업에서 설계뿐만 아니라 시공까지 도전하는 곳들도 있습니다. 협회는 그런 회원사에 관련 정보를 적극 제공하는 등 사업 활성화를 위해 노력하고 있습니다. 진현환 차관께서 앞서 말씀하신 바와 같이, 도시 전체 기능을 업그레이드하려면 신기술을 적용해야 한다고 생각합니다. 저희 한국엔지니어링협회의 엔지니어들은 차관님께서 말씀하신 차별화된 도시 계획을 위한 랜드마크 조성에 앞장서나갈 것임을 약속합니다.
역세권, GTX, 메가시티 등 뉴 비전 제시도
김재식 한국주택협회 상근부회장 지난 1978년 국내 대형 주택건설업체를 주축으로 설립된 한국주택협회는 국민주거복지 향상과 주택산업의 건전한 발전을 위해 입법건의, 정책 아이디어 제공, 기타 관련 제도 개선건의 등을 지속적으로 추진해오고 있습니다. 우리 협회는 소비자의 다양한 니즈에 부합하는 질적 향상을 도모함으로써 새로운 부가가치를 창출함은 물론, 늘 국민의 입장에서 생각하고 국민의 목소리에 귀 기울이고 국민주거복지 향상에 앞장섬으로써 주택업계의 끊임없는 혁신을 이끌겠어왔습니다. 한국주택협회의 회원사인 주요 시공사들은 노후계획도시 정비사업에 적극 참여할 계획이며 아울러 약 12조원 규모로 조성되는 ‘미래도시 펀드’ 등 금융 지원에도 큰 기대감을 갖고 있습니다. 한 가지 말씀드리면, 노후계획도시 정비사업은 이미 계획된 도시를 정비하는 사업이므로, 새로운 비전이 필요하다고 봅니다. 미래 도시로의 전환을 위해 향후 늘어날 은퇴자의 수요에 걸맞은 도시를 조성해야 합니다. 역세권 개발, GTX, 메가시티(mega city) 등을 종합적으로 고려해, 도시 전체 기능이 업그레이드되기를 희망합니다.
‘분양전환공공임대주택’ 비율 상향되길
이정만 부천도시공사 도시개발본부장 부천도시공사는 1999년 부천시시설관리공단을 발전적으로 재구축, 2017년 부천도시공사로 새롭게 출범했습니다. 20여년이 넘는 긴 기간 동안 주차, 체육, 교통, 문화 등 시민 생활과 밀접한 전 분야의 공공시설 및 사업을 최전방에서 관리·운영하고 있습니다. 지방공기업 최초로, 전문기술을 활용한 지식기반 엔지니어링 사업을 구축한 부천도시공사는 시민이 행복하고 신뢰하는 BEST 공기업으로 발전하도록 끊임없이 노력하겠습니다. 현재 중동1기 신도시의 18개 예비구역은 특별정비예정구역으로 지정될 계획입니다. 진현환 차관님 말씀대로 부천도시공사와 같은 지방공사가 일정 부분 시행사업에 참여할 수 있을 것입니다. 한 가지 건의드릴 사항은 임대주택 중 분양전환공공임대주택 비율의 향상입니다. 높은 비율의 분양전환공공임대주택 건설 및 공급이 가능하도록 제도를 개선한다면 공사의 주택공급 역할 강화 및 재건축사업의 사업성 역시 개선될 것으로 기대합니다.
기초자치단체와 도시공사의 역할 강화 및 인센티브도
정동선 시흥도시공사 사장 시흥도시공사는 2019년 ‘새로운 시흥, 행복한 도시’ 조성이라는 목표를 바탕으로 ‘시흥도시공사’로 새롭게 출범했습니다. 시흥도시공사는 핵심사업인 ‘월곶 역세권 도시개발사업’ 및 ‘매화지식산업센터 건립사업’ 등을 필두로, 올해 입주예정인 ‘시흥장현 B10BL(B 10블럭) 공공주택 건립사업’을 통해 고품질의 주택을 시민의 품으로 돌려드릴 예정이며, 매화·포동·토취장 지구 등 풍부한 잠재적 개발수요지를 대상으로 시흥시의 미래를 그려나가고 있습니다. 공공주도 도심복합사업이 성공하려면 시장의 흐름과 주민의 심리가 중요하다고 생각합니다. 즉, 주민에게 신뢰를 줘야 합니다. 이를 위해 1기 신도시 정비의 경우 재건축으로 인해 발생할 이주자 대책에 관한 복합적인 노력이 필요할 것입니다. 또한 앞으로 추진될 노후계획도시 정비사업에서 중앙정부 뿐 아니라 기초자치단체와 도시공사의 역할이 명확해지고 역할 강화에 따른 인센티브도 지원되길 바랍니다.
재정비 대상 지역에 대한 세부적 가이드라인 필요
김용석 의정부도시공사 사장 의정부도시공사는 공공성과 전문성을 지닌 공기업으로서, 시민들 생활과 밀접하게 관련된 문화·체육·교통시설 등 공공시설물을 효율적으로 관리, 운영하며 지속가능한 도시발전과 지역경제 활성화로 의정부 시민의 편의증진과 복리증진을 위해 설립되었습니다. 우리 공사의 미션은 ‘시민에게 희망과 행복을 주는 공기업’이며 비전은 ‘최고의 시설관리와 도시가치를 창출하는 의정부도시공사’로 시민들께 실현가능한 약속이 되도록 최선의 노력을 다하고 있습니다. 의정부에는 노후계획도시특별정비구역이 한두 곳 정도입니다. 연접·인접한 둘 이상의 지역 또는 개발사업지구 외 지역을 포함해 재정비할 경우 그 지역이 갖춰야 할 필수적인 기능 및 역할에 대해 세부적인 가이드라인을 제시함은 물론, 정비구역을 폭넓게 인정해주길 바랍니다. 또한 이주대책 마련 시 신도시 내 임대주택을 적극 활용하는 방안과 해당 지구 내 노후화된 상하수도 및 도로 정비도 함께 고려돼야 한다고 봅니다.
CLOSING ADDRESS광역 및 기초단체, 건설기관단체 등 지속가능 협조를
진현환 국토교통부 제1차관 오늘 주요 건설기관단체 및 도시공사 CEO 및 임원 여러분들의 고견을 적극 경청했습니다. 그 주요내용 가운데 노후계획도시 내 공공기여는 과거와 달리 임대주택뿐만 아니라 분양이나 생활 SOC(사회간접자본) 형태는 물론 현금으로도 가능합니다. 임대주택이라도 분양된 주택처럼 호수를 배정해 임대주택 거주 여부를 알 수 없도록 추진하고 있습니다. 또한 1기 신도시 정비에 있어 늘어날 고령의 주민분담금 완화 방안도 고민하고 있습니다. 저 역시 노후계획도시 정비사업에서 광역자치단체뿐만 아니라 기초자치단체의 역할이 중요하다고 생각합니다. 특히, 기반시설 관리 및 설치 등 국민의 삶 편익을 개선하는 데 큰 역할을 할 것입니다. 앞으로 슈퍼블록 선도지구 선정 등의 절차를 추진하면서 주택 분야 공공기관 관계자 여러분들과의 논의를 지속해 나갈 것입니다. 오늘 포럼에 나오신 건설기관단체의 CEO 및 주요 도시공사 여러분께서도 주택공급 활성화를 위한 공공기관의 역할 강화에 힘써주시기를 당부 드리면서 폐회의 말씀을 대신코자 합니다.
진현환 국토교통부 제1차관 초청 포럼인류 발전의 원동력 도시혁신
View on Dubai skyline at the sunrise
대한주택건설협회_ 주택산업의 발전과 주택사업 여건 개선
시흥도시공사_ 새로운 시흥, 행복한 도시
의정부도시공사_ 최고의 시설관리와 도시가치 창출
* 자세한 내용은 월간현대경영에 문의하시기 바랍니다.
2024. 7월호