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남영우 국토교통부 토지정책관 초청
국토부 '리츠 활성화' 대책 포럼
(월간 현대경영 2024년 8월호)
REITs 리츠 활성화 포럼
주 제 일 정 장 소 좌 장 초 청 인 사 | 국토부 발표 ‘리츠 활성화’ 대책 2024년 7월 11일(목) 08:00-09:30 서울시청 앞 더플라자 ‘세븐스퀘어’ 남영우 국토교통부 토지정책관 최호중 디앤디인베스트먼트 대표이사 김정근 삼성SRA자산운용 대표이사 서철수 신세계프라퍼티투자운용 대표이사 신도철 SK리츠운용 대표이사 김유근 HL리츠운용 상무 이정환 LB자산운용 대표이사 장현석 제이알투자운용 대표이사 정승회 코람코자산신탁 리츠부문 대표 송태종 코레이트자산운용 대표이사 – 회사명 가나다순 |
국토부 남영우 토지정책관(왼쪽 다섯 번째)과 함께 포럼 참석자 기념촬영 - 리츠 활성화를 위하여 화이팅!
리츠(REITs) 산업 발전에 관한 중대발표가 나왔다. 2024년 6월 17일, 박상우 국토교통부 장관은 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화’ 방안을 발표했다. 현대경영포럼은 국토부와 리츠업계 간 소통의 자리를 마련코자, 남영우 국토교통부 토지정책관을 모시고 ‘리츠 활성화’ 대책을 주제로 조찬회를 열었다. 남영우 정책관은 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 극복을 위한 리츠 활성화 방안을 설명하면서 관련 법안의 국회통과를 위한 민관협력을 당부했고, 참석자들은 리츠 활성화에 대한 고무적인 분위기에서 큰 기대감을 표출했다. 한양대 건축공학과와 미 윌래밋대(Willamette University) MBA, 충북대 박사과정을 수료한 학구파로서, 기술고시(30회)로 공직에 입문한 후 국토부 철도안전정책과장, 건축정책과장, 토지정책과장, 국토정보정책관, 공공주택추진단장, 토지정책관 등 요직을 두루 거친 남영우 정책관은 오늘 포럼에서 다음번 미팅에서는 보다 발전된 리츠산업 발전대책을 민관협력으로 반들어나가자고 제안, 포럼 참석자들로부터 열띤 호응을 도출했다. 기자는 오늘 리츠 포럼에서 리츠업계의 리딩 컴퍼니 CEO 등의 돈(money)에 대한 발언을 들으면서, 세계적인 미술혁신가 앤디 워홀의 다음 말이 떠올랐다.
“사람들은 시간이 세상을 바꾼다고 하지만, 사실은 사람이 세상을 바꾼다.”
오늘 포럼에 나온 분들이 세상을 바꾸는 혁신가들로 보였다.
글_홍윤기 기자
돈의 시간가치_Time Value of Money
“They always say time changes things, but you
actually have to change them.” – Andy Warhol
“사람들은 시간이 세상을 바꾼다고 하지만
사실은 여러분이 세상을 바꾸어야 한다.” – 앤디 워홀
KEYNOTE ADDRESS‘프로젝트 리츠’에 담길 4꼭지
남영우 국토교통부 토지정책관 안녕하십니까. 국토부 남영우 토지정책관입니다. 오늘 이른 아침부터 현대경영포럼 조찬회에 참석해주신 리츠사 CEO 및 임원 분께 감사의 말씀 드립니다. 주지하다시피 PF 부실 극복을 위한 대책방안의 일환으로 리츠 활성화를 논의해 왔습니다. PF의 본질적인 문제는 자기자본율의 하락이라고 봅니다. 자기자본율이 높은 리츠업계의 활성화 방안으로서 올해 6월 17일에 ‘프로젝트 리츠’ 도입을 발표하게 되었습니다. 관련 법안에 담길 사항을 크게 4꼭지로 나눠 말씀드리고자 합니다. 먼저 등록이 아닌 설립신고제를 도입, 설립신고를 하면 자산투자 또는 운용을 허용하고 유상증자도 가능토록 하고 현물출자 차입금, 사채 발행도 가능토록 하는 등의 내용이 담길 예정입니다. 또한 공모 시기를 준공 후 5년까지 늦출 수 있는 방안과 기존에 공개해야 하는 여러 보고서도 투자보고서 정도로 완화하는 내용 등도 담길 것입니다. 또한 투자 다각화를 통해 보다 탄력적인 투자가 이뤄지도록 할 것입니다. 풍력발전소나 데이터센터, 헬스케어 리츠 관련 노인 시설은 물론, 3기 신도시나 고령자를 위한 노인복지주택 등의 시설 투자도 가능토록 하고 일부 제한이 있던 대출, 모기지(mortgage) 등 투자도 확대토록 하는 등, 리츠 활성화를 위한 여러 대책이 추진될 것입니다. 투자 여력과 관련해서는 신규투자 재원 확보를 위해 주주가 동의를 하면 자금 유보를 허용한다든지 또는 그 보유 부동산에 대한 가치평가를 하고 이를 통해서 추가적인 대출이 가능토록 자산 재평가 활성화 및 리츠 간 M&A 활성화도 본격 협의할 예정입니다.
규제 중심에서 지원 중심 & 국민의 리츠 투자 기회 확대
두 번째 큰 꼭지는 규제에서 지원 중심으로 행정을 선진화하는 내용으로, 활성화 방안에도 포함이 돼 있습니다. 세 번째는 국민의 리츠 투자 기회를 확대하기 위해 투자를 합리적으로 판단할 수 있도록 리츠 정보 시스템을 전면 개편할 예정이며 이는 9월 중에 오픈할 예정입니다. 또한 ‘지역상생리츠’ 도입을 통해 지역에서 개발된 리츠는 지역주민이 우선적으로 투자할 수 있도록 한다든지, 월 단위 배당을 허용한다든지, 이사회 구성과 운영 그리고 이사회와 주주 간의 이해상충 방지를 위해서 가이드라인을 마련하거나 앵커리츠(Anchor REITs)의 규모도 현재 4천600억 규모인데 이 규모를 더 확대하고 앵커리츠의 장내 거래도 허용하는 방안도 법안에 담을 예정입니다.
※Anchor REITs:개발업자, 건설업자, 호텔/유통 대기업, 금융기관, 연기금 등이 최대주주(Anchor)가 되는 리츠.
부동산 시장 안정과 발전을 위하여
마지막 네 번째로, 부동산 시장 안정과 발전을 위한 리츠의 역할을 확대할 것입니다. 현재 경·공매 위기에 있는 사업장 지원을 위해 공공지원 민간임대리츠(국토부에서 지원하여 민간 건설사에서 건설한 주택) 등에 대해서도 적극 활성화할 예정입니다. 또한 취득세 중과 배제나 종부세 합산 배제를 위한 세제 개선은 이미 지난 5월∼6월에 완료됐고, HUG 주택도시보증공사의 모기지 보증 적용을 위한 허그 내규 개정을 아울러 7월 중에 완료할 계획입니다. 프로젝트 리츠 도입과 관련해 구체적인 의견 및 개선안, 예컨대 민간도심복합사업, 1기 신도시 재건축, 철도지하화 등의 사업에 프로젝트 리츠를 접목하는 방안과 프로젝트 리츠에 대한 업계의 견해 등을 말씀해주시면 적극 경청함과 동시에 좋은 아이디어는 정책에 적극 반영토록 하겠습니다. 감사합니다.
ROUND TABLE
자기자본비율 높이려면 투자자 유인정책도 필요
최호중 디앤디인베스트먼트 대표이사 디앤디인베스트먼트는 SKD&D가 100% 지분 출자한 리츠(REITs) 자산운용사로 2018년 1월에 설립되었습니다. 부동산 & 공간 비즈 플랫폼(Biz Platform)의 전 카테고리에 걸친 토탈 인베스트먼트 컴퍼니(Total Investment Company)로 도약하고 있는 전문가 집단입니다. 리츠 투자 활성화를 위해 현장의 몇 가지 현안과제를 말씀드리겠습니다. 먼저 세법과 관련, 행안부, 기재부, 국토부 등의 의견 통일이 필요해 보입니다. 프로젝트 리츠의 목표는 자기자본비율의 이른바 헷지(hedge:위험자산의 가격변동 제거)인데, 자기자본비율을 높이려면 투자자를 모집해야 하므로 투자자를 유인할 정책도 필요해 보입니다. 끝으로 기업구조조정 리츠(CR리츠) 대상이 지방 미분양에만 국한되어 있습니다. 서울, 경기 권역 등으로 확대되기를 희망합니다.
프로젝트 리츠의 입법화에 큰 기대
김정근 삼성SRA자산운용 대표이사 2012년 설립된 삼성SRA자산운용은 지난해 2023년 4월에 첫 리츠를 상장한 지 1년이 조금 넘었습니다. 당사는 올해 9월 스폰서리츠 전략 일환으로 추가 우량자산 편입이 예정되어 삼성FN리츠의 지속적인 성장을 추진, 향후 26년까지 자산규모를 1조 이상 늘려 대표적인 리츠로 성장시키고자 합니다. SRA는 막 리츠사업에 본격적으로 진입하여, 금번 국토부에서 발표하신 리츠산업 활성화 정책 발표를 통해 여러 리츠 사업 기회가 초기에 창출될 것으로 예상합니다. 특히 이번 ‘프로젝트 리츠’ 도입에 리츠업계는 고무적이라고 생각합니다. 펀드 겸영 운용사로서 지금까지 PFV(Project Financing Vehicle)로 개발사업을 진행한 후 펀드로 매각되는 연속성이 떨어지는 부분을 프로젝트 리츠를 통하여 개발과 운용으로 이어지는 지속적인 사업을 할 수 있다는데 상당한 기대를 하고 있습니다. 더불어 투자 다양화 차원에서 산단지역 내 데이터센터 개발을 진행하는 삼성SRA는 금번 입안에도 큰 기대를 걸고 있습니다. 단, 연말에 많은 내용이 담긴 리츠 활성화 방안을 잘 입법화시키는 게 중요합니다. 이를 통해 투자자의 투자 기회가 확대되고, 앵커리츠 등에 대한 지원도 확대되기를 기대합니다.
신세계 명성으로 명품 리츠 선보이겠다!
서철수 신세계프라퍼티투자운용 대표이사 신세계프라퍼티투자운용은 신세계그룹의 CSR(Corporate Social Responsibility) 경영이념을 바탕으로 투명 회계정책 및 전자회계시스템 도입, 감사 및 사외이사 선임으로 재무건전성 확보, 3대 신고 제도 운영, 준법활동 지속적 강화 등 적극적인 투명경영을 실천하고 있습니다. 또한 동반성장과 상생경영을 바탕으로 협력사의 소리에 귀를 기울이고, 파트너십 강화를 위해 노력하는 등 상생경영에도 앞장서고 있습니다. 신세계그룹의 검증된 우량자산을 기초로, 안정성과 성장성이 담보되는 명품 리츠를 선보이겠습니다.
앞서 남영우 정책관님께서 말씀해주신 리츠 활성화 대책은 지금까지 리츠업계가 기대했던 내용들의 상당 부분이 포함되어 있어 업계의 한 사람으로서 감사하게 생각합니다. ‘구슬이 서말이어도 꿰어야 보배’란 말이 있듯, 입법화가 조속히 시행되길 바랍니다.
글로벌 톱 티어 리츠로 지속성장 계획
신도철 SK리츠운용 대표이사 SK리츠는 SK그룹 계열사의 다양한 우량자산들을 중심으로 지속성장하고 있는 복합스폰서 리츠입니다. 2021년 9월 한국거래소에 상장된 SK리츠는 2023년 12월말 기준 보유 자산규모는 4.2조원(총자산 규모 4.3조원)으로 상장된 리츠 중 가장 큰 ‘빅 리츠’입니다. 향후 국내외 우량자산들을 지속 편입, 글로벌 톱 티어(Global Top Tier) 리츠로 성장할 계획입니다.
남영우 국장님께서 말씀하신 자본 확충방안 즉, 자산재평가, 주주의 동의 시 자금유보(이월), 리츠 간 M&A 활성화 등 리츠업계가 기대해온 주요 혁신사항 등이 이번 법안에 반영된 점에 감사드립니다. 현재 리츠는 투자층이 비교적 얇은 편입니다. 따라서 리츠 투자여력 확충 방안이 포함된 이번 리츠 활성화 대책에 시장의 기대가 매우 큽니다. 이 같은 대책의 효과를 높이기 위한 화룡점정은 세제혜택일 것입니다. 관계부처 합동으로 세제지원 등의 세부 방안이 논의되고 있는 점에 감사드리며, 향후에도 리츠시장이 지속적으로 발전할 수 있는 대책이 이어지기를 기대합니다.
‘산단 환경개선펀드’ 기반 리츠를 만들길
김유근 HL리츠운용 상무 HL리츠운용은 HL그룹(구 한라그룹)의 우수한 신용도 및 개발사업 역량과 한국투자증권의 리츠 경험을 유기적으로 연계해, 안정적인 리츠상품을 공급코자 2021년 3월 역사적인 출범을 했습니다. 고객과의 신뢰를 바탕으로 고객의 니즈를 반영한 다양한 리츠상품을 공급할 것입니다. 주지하시듯이 이미 베이붐 세대가 은퇴를 시작했습니다.
HL리츠운용은 이같은 은퇴자 분들을 위해 국민연금에 준하는 우수상품을 만들 계획입니다. 한 가지 현장의 건의사항을 말씀드리면, 노후산업단지를 위한 ‘산업단지 환경개선펀드’사업(노후 산단 내 유휴부지 등을 민관 투자로 추진하는 사업)에 리츠AMC(자산관리회사)는 산단 환경개선펀드를 활용할 수 없습니다(자산운용사만 가능). 산단 환경개선펀드 투자를 받아 리츠를 만들면 산단 고도화 등에 기여할 수 있을 것으로 사료됩니다.
부동산 조각투자도 리츠로 끌어들이면
이정환 LB자산운용 대표이사 1996년 설립된 LG벤처투자를 모태로 하는 LB자산운용은 2000년 LG에서 계열분리 후 금융, 서비스, 제조의 3대 핵심 사업군을 통해 끊임없는 지속성장을 도모하고 있습니다. LB는 부동산, 사회기반시설(SOC) 등 대체투자 자산을 기반으로 한 펀드상품 제공 및 운용을 통해 투자자의 경제적 성장과 사회발전 기여를 추구하며, 신용도 높은 주주와 경험 많은 전문인력팀을 바탕으로, 우수한 부동산 투자상품을 투자자들에게 제공할 것입니다. ‘지역상생리츠’와 관련해 말씀드리면, 서울 수도권 이외의 지역 부동산은 기관투자자가 투자하기에는 규모가 작고 개인이 투자하기에는 상대적으로 큽니다. 부동산 조각투자를 리츠 안으로 끌어오는 법제도 및 시스템을 구축하면 ‘지역상생리츠’를 현실화 하는데 효과적인 방안이 아닐까 생각합니다. 상대적으로 밸류가 작은 다수의 자산에 조각투자를 먼저 한 후, 안정화된 자산들을 리츠에 담을 수 있는 제도와 시스템을 만들면 소규모 알짜 부동산도 국민의 건전한 부동산 투자 대상이 될 것이라고 생각합니다.
부처별 협업으로 지역발전 동참 희망
장현석 제이알투자운용 대표이사 제이알투자운용은 일찍부터 부동산 투자 시장을 선도하고, 부동산 시장에서 정직하고 건전한 시장풍토를 만들어 가겠다는 창립 이념을 가지고 있습니다. 건전한 부동산 투자환경조성과 오피스, 판매시설, 호텔, 물류창고, SOC투자 등 투자 다각화를 통해 새로운 투자의 트렌드를 만들어나가고자 배전의 노력을 다하고 있습니다. ‘지역상생리츠’와 비슷한 펀드로 ‘산단환경개선펀드’와 ‘지역활성화펀드’가 있는데요. 이 자리에 나오신 분들이 모두들 잘 아시겠지만 이 펀드들의 목표는 정부의 재정 지원금, 산업은행의 출자금, 지자체의 지원금으로 지역사업을 추진하는 펀드입니다. 소관 부처별 협업을 통해 이같은 ‘지역활성화펀드’, ‘산단환경개선펀드’와 ‘지역상생리츠’, ‘산업단지리츠’가 함께 연계해서 참여할 수 있다면 국가경제는 물론 지역사회 발전에 크게 기여할 수 있고, 지역 부동산사업에 지역주민들도 같이 참여할 수 있어 소액 투자라는 리츠의 순기능을 발휘할 수 있을 것입니다.
펀드 대비 리츠를 선택하도록 유인할 활성화 대책도
정승회 코람코자산신탁 리츠부문 대표 2001년 출범한 코람코자산신탁은 금융기관에 새로운 투자 기회를 열어, 부동산 시장과 금융 시장을 연결하는 든든한 가교가 되어 왔습니다. 코람코는 대주주인 LF 및 그 계열사들과의 시너지를 바탕으로 부동산금융을 넘어 다양한 방면에서 고객을 위한 새로운 가치를 창출해왔습니다. 이번 리츠 활성화 방안에는 다양한 정책이 반영되어 있어 리츠 산업의 큰 발전이 기대됩니다. 다만, 개발단계(프로젝트 리츠) 및 상장리츠 활성화 중심으로 제도가 도입되어 있습니다. 사모리츠(투자자 49인이하) 시장이 활성화돼야 상장리츠 등 리츠시장 전체가 확대될 수 있을 것입니다. 사모리츠 시장 활성화를 막는 가장 큰 허들(hurdle)인 소유제한 및 자회사 규정 등의 폐지가 절실합니다. 여러 규제가 해소되기를 희망하며, 업계가 제안하는 각 의견을 개별 취합해 반영하기보다 리츠업계 T/F나 리츠협회를 통해 종합적인 제도개선 방안을 마련해야 한다고 생각합니다.
‘지역활성화펀드’도 활성화를
송태종 코레이트자산운용 대표이사 코레이트자산운용은 한국토지신탁의 자회사로 2024년 반기말 기준 3조 4천억규모의 수탁고를 관리하는 종합자산운용사로서 제2의 도약을 준비하고 있습니다. 국내외 부동산 대체투자부문, 우량수익형 리츠 투자부문, 부동산 부실채권 투자부문 등 자산운용 전 부문에 걸쳐 새로운 금융투자 기회를 제공코자 최선을 다하고 있습니다. 리츠가 발전하려면 단순히 개발상품이 아닌 금융상품으로서 투자가 가능할 수 있도록 활성화되어야 한다고 생각합니다. 그런 측면에서 해외 리츠 대비 국내 리츠의 유동성 증진, 퇴직연금 등의 투자가 가능하도록 투자 경쟁력을 높여야 합니다. 또한 ‘지역상생리츠’등을 도입하여, 예를 들어 전력이 풍부한 지방지역의 데이터센터설립을 위한 정책적지원 등 국토부가 지자체와 리츠업계의 가교역할을 해주시면 감사하겠습니다.
CLOSING ADDRESS리츠 활성화 업그레이드 ‘제2탄’ 준비할 것
남영우 국토교통부 토지정책관 오늘 여러 고명하신 리츠업계의 지도자 여러분들의 말씀을 들어보니, 앞으로 우리나라 리츠업계의 발전을 크게 낙관할 수 있었습니다. 지금까지 국토부에서 미처 다루지 못했던 내용, 그리고 여러분들이 제안하신 좋은 의견들에 관한 ‘숙제’를 안고 국토부로 돌아가서 어떻게 하면 좋은 정책을 반영할 수 있을까 하고 많은 고민을 해서 좋은 솔루션을 찾도록 하도록 하겠습니다. 한 번에 모두를 만족시킬 수는 없겠지만, 다음에 다시 만나게 되면 리츠 활성화 방안을 업그레이드할 수 있는 대책을 준비토록 하겠습니다.
아울러 2024년 6월 17일 발표한 리츠 활성화 대책은 실제 제도를 어떻게 조문화해서 구체화할지가 더 중요한 것 같습니다. 그런 부분에 총력을 기울여 오는 8월말까지는 법안 발의가 될 수 있도록 노력할 것입니다. 국회에도 협조를 구하겠지만, 필요한 경우 리츠업계 CEO 및 임원 분들게도 한국리츠협회를 통해 도움을 요청드리도록 하겠습니다. 오늘 좋은 말씀, 거듭 감사드립니다.
* 자세한 내용은 월간현대경영에 문의하시기 바랍니다.
2024. 8월호