주택 건축시 체크 포인트

[정상]

주택 건축시 체크 포인트

특집기사 "주택 건축시 체크 포인트"는 토지를 구입한 후 주택건축을 고려하고 있는 고객들을 위해 주택 건축시 체크해 나가야 할 사항과 알아두면 유용한 정보를 정리한 것이다.

< 주택 건축 전 체크사항 >

▶ 코가스(kocas.iklc.co.kr)를 이용해 보셨나요?

토지매입후 각자의 건축기획을 통하여 건축을 함에 있어 건축법규 등에 따른 건축규모, 공사비, 디자인 등에 대한 개략구상을 해본 후 설계자에게 구상한 내용을 충분히 설명하고 비교 검토할 수 있도록 도와줌으로써 고객 사전서비스를 강화하는 차원에서 본사 및 각 지사 고객지원센타에서 제공하고 있다. 본 시스템에서 제공되는 정보는 다음과 같다.

• 건축 기본구상에 도움이 되는 건축정보
• 고객관점의 자금투입규모 예측
• 투자성공사례 정리 등 조회

▶ 지구단위계획상의 조건사항

주거지역의 쾌적성 증진과 미관 확보 차원에서 일반 주거지역과는 차별화된 건축계획사항이 있으며 통상적으로 지붕형태, 담장형태, 색채 등에 대한 계획사항이 지구별로 달리 적용된다.


▶ 주거환경은 우리가 지켜요(우·오수분리 생활화)

택지개발지구내의 도시기반시설은 체계적으로 계획되어 구성, 공급되고 있으며 특히, 환경 친화적이며 경제적인 단지를 조성하고자 우수 및 오수를 분리하여 처리하도록 토목공사를 계획, 시공하고 있다.
건축설계 및 시공에 있어서도 반드시 우·오수관을 구분하여야 하며 이는 각 가정에서 환경보전에 참여하는 가장 쉬운 방법이기도 하다.
예를 들면 가정에서 우·오수 분리시 주의해야 할 점은 세탁기의 설치위치를 명확히 하여 세탁기 오수가 오수관에 연결되도록 하여야 한다(세탁기를 베란다 등에 설치시 우수관과 합류시키므로서 환경을 지키고자 만든 우·오수 분리개념이 상실되어 유명무실화 될 수 있다.)


▶ 빗물받이는 개별 필지용이 아니다.

택지개발시 빗물받이는 일정구간에 하나씩 설치하여 도로상의 빗물처리를 합리적으로 유도하고자 설치하였으며 이는 개별 필지에 설치하는 시설물이 아니다.


▶ 주차장법 시행령 개정 주요골자

• 단독·다세대, 공동주택 등 주거용 건축물의 부설주차장 설치기준을 강화하는 한편, 세대별로 주차대수가 최소한 1대 이상이 되도록 하고 있다.
• 오피스텔은 현재 업무시설로 분류되어 있으나 사무와 주거기능의 복합시설로서 주차 유발량이 많으므로 주차장 설치기준을 주거시설기준(공동주택)으로 강화하였다.

▶ 노인을 배려한 건축계획은 이렇게 하세요

• 주변경관이 좋더라도 호수나 하천 등 상습안개지역 주변은 폐질환이나 관절염이 많은 노인들에게 나쁜 영향을 미칠 수 있으므로 피하는 것이 좋다.
• 주택 내부에는 미끄러운 부분을 없애며 가구는 끝 부분이 둥글게 처리된 제품을 선택한다.
• 변기나 욕조 세면대 주변에 안전 손잡이를 설치하며, 문에 설치되는 턱은 없애야 한다. 휠체어를 타고 움직일 경우 걸림돌이 될 수 있다.

▶ OK팀을 아시나요?

우리공사에서는 고객들의 불편사항을 신속히 해결하고자 OK팀을 운영하고 있으며 OK팀의 주요업무는 계약이후 토지를 이용하는데 있어 불편함과 관련된 모든 사항을 문의할 수 있다.

< 면적 계산법 (㎡↔평) >

• 면적을 나타내는 표준단위로 '평' 대신 '㎡(제곱미터)를 쓰고 있다.
• 사방 1m의 면적을 1㎡라 한다.
• ㎡↔평으로 바꾸는 계산법은 정확한 계산을 원한다면 1㎡=0.3025평, 1평 즉, ㎡×0.3025=평수,
  평수×3.3058=㎡로 계산한다.

단독주택 설계에서 시공후 준공까지의 건축절차는 다음과 같습니다.

< 주택 설계시 체크사항 >

• 사람이나 차의 진입이 용이한가?
• 이웃에 대하여 독립성(시선과 소음에서)이 유지되며 집의 향이 적절한가?
• 장래에 가족의 성장, 또는 자가 운전 등을 고려한 계획에 융통성이 있는가?
• 전기, 수도, 도시가스의 미터기에 검침원이 쉽게 접근할 수 있는가?
• 이사짐 등을 쉽게 들고 나를 수 있나?
• 거실 및 각 방들의 독립성(시선 및 음성으로부터)이 유지되는가?
• 실내의 통풍이 원활하고 채광은 잘 되는가?
• 기존의 가구와 집기가 놓일 자리는 확인되었는가?
• 부엌에서의 조리냄새가 온 집안으로 퍼지지는 않는가?
• 집안행사를 치루기 위하여 식당과 거실은 융통성 있게 이용할 수 있는가?
• 각방의 크기는 침대생활을 하기에 지장이 없을 정도로 충분한 크기인가?
• 잡동사니를 넣어둘 창고는 마련되었는가?
• 연료절감을 위한 단열 계획은 잘 되었는가?
• 집안분위기를 살릴 수 있는 조명 계획이 되어 있는가?
• 가전제품이나 전기기구를 사용하기에 편리하도록 배선이 되어 있는가?
• 단수에 대비한 탱크시설은 마련되어 있는가?
• 방범을 대비한 시설과 보안등은 계획이 되어 있나?
• 배수구의 연결은 충분한 구배를 가졌는가?

주택 건축시 체크 포인트(2)

특집기사 "주택 건축시 체크 포인트"는 토지 매입단계에서부터 주택건축을 고려하고 있는 고객들을 위해 주택 건축 고려시 체크해 나가야 할 사항과 알아두면 유용한 정보를 정리한 것이다.

< 주택 건축시 체크사항 >

▶ 현장조사시

현장조사는 토지를 매입하기 위한 조사단계로서 고객입장에서 토지매입 목적을 분명히 설정하고 전문 컨설팅회사, 건축설계자에게 자문을 구하여 구입목적에 맞는 토지를 선택하는 것이 중요하며, 충분한 현장조사와 서류들을 상호 비교 검토하면서, 토지매입 여부를 결정해야 한다.

항목		세부점검사항
토지현황조사	진입로	- 차량(자가용, 이삿짐차)진입의 용이성 - 진입로 포장방식 주차 차량 동선
	경사도	- 대지조성 상태 점검 - 배수로작업, 부대 토목공사 계획검토
	지질조사	- 경암,풍암,습지,연약지 등 토지지질검토
	토지이용계획	- 주택의 배치,조경계획,담장위치 - 우오수관로, 전기·통신분기점
	공사진행	- 대지주변 공사장애물 존재유무 - 민원발생 소지
자연환경	일조권	- 남향 방위확인 및 일조량 확보
	조망권	- 각 실의 조망권을 고려
	풍향	- 주택의 자연환기,통풍,굴뚝
교통 및 입지	교통	- 교통의 편리성과 주변교통정비 상황 - 인접 대도시와의 관계
	입지조건	- 대지주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토
사회문화		- 교육·의료·근린생활·공공시설 유무 - 주민들의 성향

※[참고사항]
단독주택용지 선정요령 우리 나라는 사계절이 뚜렷하므로 택지를 선택하는데 있어 햇빛과 바람의 방향을 충분히 고려하여야 하며 특히 최근 들어서는 환경조망권이 강화되는 추세임을 감안하여야 하는데 용도에 따른 고려사항(고객 선호점)을 정리하면 다음과 같다.



1. 일반주거 단독주택용지

• 주요 통행로 주변 위치 : 일반적으로 단독주택용지는 교통이 편리해야 하며 쾌적한 주거환경이 갖춰진 곳이 좋다. 그러나 교통이 편리하면 통행이 빈번해 주거환경이 보장되지 않는 경우가 많고, 주건 환경이 쾌적하면 교통이 불편할 수 있으므로 이용목적에 따라 선택하여야 한다. 점포주택을 고려하고 있다면 주요 통행로에 위치하는 것이 좋으므로 어느 도로가 주 통행로가 될지는 주변의 상업용지나 근린생활시설, 아파트의 배치 및 주 출입구, 동선 등을 감안해 살펴보아 예측해야 한다.
  
• 위치가 각지인 경우 : 교차로와 접한 토지를 각지라고 하는데 토지가 2개 도로와 접한 2면 각지부터 3개 도로와 접한 3면 각지가 있다. 각지는 점포용도로 건축해 임대할 경우 높은 수익을 낼 수 있다는 장점 때문에 다른 토지에 비해 통상 20%이상 높은 가격으로 판매되고 있으며 맨 먼저 팔리고 그만큼 경쟁률도 치열하다.
  
• 남향토지 : 동서로 배치된 블록에서는 필지가 남향과 북향으로 나눠지는데 남향에 대한 선호가 뚜렷하다. 블록이 남북으로 배치된 경우에는 동쪽이나 서쪽토지 모두 각 필지마다 남향으로 건물을 세울 수 있지만 동향토지를 선택하는 경향이 있다.
  
• 부정형보다 정방형 토지 : 일반적으로 네모반듯한 정방형 토지를 부정형 토지보다 선호한다. 활용도가 높기 때문이다. 하지만 부정형 토지라도 필지가 다소 크면 정방형 토지에 비해 건축하는데 지장이 없다. 오히려 더 낮은 가격을 토지를 매입 할 수 있는 이점이 있다.
  
• 필지의 긴 쪽이 남북방향으로 긴 경우 :주택 건축시 일조권에 의해 이격 거리를 적용해야 하므로 남북방향으로 긴 경우가 더 좋다.
  
• 토지의 전면이 도로에 접하는 길이가 긴 경우 : 도로에 접하는 토지의 길이가 길면 길수록 활용가치가 뛰어나다. 그만큼 점포로 건축해 분양하면 점포수도 늘어나서 분양수익을 올릴 수 있기 때문이다.

2. 주거전용 단독주택지

• 북고·남저형 토지 : 주거전용 단독주택용지를 고를 때에는 일반적으로 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 북고·남저형의 토지를 주로 선호하며 주 통행로이거나 각지는 인기가 없다. 쾌적한 주거환경과 거리가 멀기 때문이다.
  
• 환경조망권의 확보 : 주변에 근린공원, 그린벨트, 녹지 등과 접근이 쉬워 환경조망권이 확보될 수 있는 토지가 좋다. 국내의 경우 일산신도시 정발산 공원 인근이 좋은 성공사례이며, 그 외 용인죽전 및 동백지구, 화성동탄지구 등에서 분양된 블록형 단독주택지가 주거전용 단독주택지를 건축하기에 적합하다.
  
• 그 외 초등학교 등과 너무 멀지 않을 것
  
• 공동주택 블록과는 적정거리 이격될 것 등이다.

▶ 건축사에게 설계를 의뢰해야하는 건축물

• 건축허가대상 건축물
  
• 법에 의하여 지정된 도시지역, 준도 시지역 안의 모든 건축물
  
• 대통령령이 정하는 구역안의 모든 건축물, 고속국 도, 철도의 경계선으로부터 양측 100m이내 구역, 일반국도의 경계선으로부터 양측 50m이내의 구역
  
• 기타구역 : 연면적 200㎡이상이거나 3층 이상의 건축물

▶ 건축사 설계가 필요 없는 건축물

• 건축신고 대상 건축물
  
• 건축물의 구조안전·미관 및 기능상 지장이 없다 고 인정하는 건축물
  
• 건교부 등이 제정한 표준설계도서에 의한 건축물
  
• 특수공법에 의한 설계도서 작성
  

주택 건축시 체크 포인트(3)

특집기사 "주택 건축시 체크 포인트"는 토지 매입단계에서부터 주택건축을 고려하고 있는 고객들을 위해 주택 건축 고려시 체크해 나가야 할 사항과 알아두면 유용한 정보를 정리한 것이다.

< 주택 건축시 체크사항 >

▶ 건축신고·허가 대상 주택

현장조사는 토지를 매입하기 위한 조사단계로서 고객입장에서 토지매입 목적을 분명히 설정하고 전문 컨설팅회사, 건축설계자에게 자문을 구하여 구입목적에 맞는 토지를 선택하는 것이 중요하며, 충분한 현장조사와 서류들을 상호 비교 검토하면서, 토지매입 여부를 결정해야 한다.

구 분	건축신고대상 주택	건축허가대상 주택
면 적	- 바닥면적 100㎡(약30평)이하	- 바닥면적 100㎡ (약30평)이상
도 서 작성자	- 건축주, 시공자	- 건축사(설계자)
법적제한사항	- 기본적인 사항만 검토 - 건축신고→착공신고→중간검사→사용승인	- 건축허가의 제한사항 있음 - 건축허가→착공신고→중간검사→사용승인
준 비 서 류 및 도 서	건축신고서,토지이용계획확인원, 토지등기부등본, 토지대장 - 서류 뒷면에 배치도와 평면도만 작성	- 건축허가신청서,건축허가검사조사서,   토지이용계획확인원,토지등기부등본,   토지대장 - 건축도면(배치도,평면도,단면도,입면도 등),   정화조관련서류, 통신도, 오배수계통도)

    ※ 택지개발지구가 아닌 일반주택용지의 건축허가신청시에는 정화조 관련서류가 첨부되어야 한다.

※ 건축허가와 신고의 차이점

가. 건축허가
  건축허가 신청시 제출하는 설계도서는 반드시 건축사가 작성하여 공사감리자를 지정하여야 한다.
  그리고 건축허가수수료를 납부해야 하며 주무부서명(주택과, 건축과)이 다를 수 있다.
  (허가: 시장, 군수)

나. 건축신고
  건축신고의 경우에는 이와 같은 규정을 적용받지 않으므로 절차가 간단하다.
  그러나 건축허가와 건축신고는 모두 건축법규 및 관련법 규정을 준수하여 적법하게 건축하여야 한다.
  (신고: 동장, 읍면장)

▶ 건축공사 발주와 착공

< 공사 발주 >

○ 시공업체 선정

건축주는 시공업체의 지명원과 견적명세서를 문서
형태로 받아보고, 자격유무와 합리적인 공사비 산출
여부 검토 후, 계약체결을 한다.

• 지명원 : 시공사의 주요 업무범위, 기술자 보유현황, 법인인 경우 등기부등본, 사업자등록증, 주요시공
              실적 등이 첨부된 문서
  
• 적명세서 : 설계도면에 의거 소요자재의 종류와 수량, 자재단가, 노임비, 경비 등을 명시한 서류

○ 공사 계약

공사기간, 공사금액, 공사대금 지불방식, 하자보수   기간 및 지체상금 지급율 등의 계약내용을 표기하며,
표준계약서에 표기되지 않은 항목의 합의내용을 기록한 추가약정서를 포함한다.

또한 공사중의 사고나 손해가 발생했을 경우의 공사대금 변경, 공사중지의 경우나 분쟁발생에 대한  상호협의 내용,
건축하자 발생시 해결방법에 대한 하자보증서 발급에 대한 내용을 기록하도록 하는 것이  좋다.


< 착공 신고 >

건축주는 착공신고서, 공사관계자(설계자, 시공자,   감리자) 상호간의 계약서 사본, 그리고 설계도서를 관할 행정기관에 제출하고, 착공신고필증을 교부 받은 후에 공사를 진행하게 된다.
(통상적으로 설계자가 건축주의 협조아래 신고업무를 대행하게 된다.)

○ 준비서류와 절차

준비서류로는 사용검사 신청서 및 사용검사 필증, 건축도서, 감리일지 또는 감리보고서, 건축사 현장조사서,
정화조 준공서 및 관리카드, 소방준공검사 필증, 구내통신설비 준공신고서, 보일러 시공확인, 도시가스 또는
LPG 확인서, 하자보증금 예치증서,건축물 관리대장, 건축물 폐재류 처리확인서 등이 필요하다.

○ 각종 세금

1. 취득세
  □ 과세대상 : 주택을 신축하는 경우
  □ 세    율 : 취득가액의 2%
  □ 납부방법 : 집을 취득한 날로부터 30일 이내 주택소재 관할 시/군/구청에 자진납부

2. 등록세
  □ 과세대상 : 주택을 등기하기전에 납부
  □ 세    율 : 취득가액의 0.8%(신축)
  □ 납부방법 : 취득세 자진신고시 관할 시/군/구청에서 등록세 납부고지서 수령 후 납부
              (취득일로부터 60일 이내 납부)

3. 교육세
  □ 세    율 : 등록세액의 20%
  □ 납부방법 : 등록세를 납부할 때 함께 납부

4. 농어촌특별세
  □ 세    율 : 취득세액의 10%
  □ 납부방법 : 취득세를 납부할 때 함께 납부
  □ 감면대상 : 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 국민주택과 농가 1주택

○ 하자보수기간

하자보수기간은 공동주택의 경우 시공업체가 보수공사를 하도록 법으로 규정하고 있으나, 단독주택의 경우,
하자보수에 대한 법적구속력이 없기 때문에 하자가 발생해도 시공업체는 하자보수에 대한 책임을 지지않으므로
공사계약시 하자보수에 대한 약정체결을 하는 것이 중요하다.

주택 건축시 체크 포인트(4)

특집기사 “주택 건축시 체크 포인트”는 토지 매입단계에서부터 주택건축을 고려하고 있는 고객들을 위해 주택 건축 고려시 체크해 나가야 할 사항과 알아두면 유용한 정보를 정리한 것이다. 이번 호에서는 주택 공사 진행시 공정별 체크사항을 나열해 보았다.

< 주택 건축시 체크사항 >

▶ 건축공사

1. 공사준비
○ 공사는 건축주, 시공자, 기능공과의 관계형성이 중요합니다.

3자가 일을 매개로 한 인간적인 관계를 형성해 나가는 것이 공사과정에서의 마찰을 최소화하며 품질을 높일 수 있는 지름길이다.

○ 건축시공자 선택하기

현행 법규상 건축연면적 661㎡(200평)이 넘는 주거 용 건축물에 대하여는 일반건설업 면허를 가지고 있는 시공자가 시공토록 되어 있어 건축연면적 661㎡(200평)이하인 주거용 건축물은 건축주가 직접 시공하여도 법적 하자는 발생하지 않는다.

다만, 건축주가 직접 공사를 할 수 있다고 하여 무허가 건축업자에게 공사를 맡길 경우 부실시공이나 불법시공의 위험부담을 감수하여야 한다. 무허가 건축업자는 자격이 별도로 없어 아무리 위법을 하였더라도 모든 책임은 건축주에게 되돌아가기 때문이다.

○ 시공사 선정 후 부지측량을 시행한다.

부지측량은 인접주택의 담 등이 침범하는 경우가 있을 수 있으므로 주택건축 초기에 부지측량을 하도록 하는 것이 좋다.

○ 도로를 건축자재 적재장소로 사용시 허가관청 도로관리 부서로부터 도로점용허가를 받아야 한다.

도로점용허가는 지방자치단체마다 약간의 다른 기준을 가지고 있으며 점용면적과 기간에 따라 사용료를 납부해야 한다.

○ 건물의 기준점을 설치한다.

공사중 건물높이의 기준을 만드는 작업으로 기준점은 바라보기 좋고 공사에 지장이 없는 곳에 설치한다.

○ 건물 줄쳐보기를 한다.

건축물을 제대로 앉힐 수 있는가를 알아보기 위하여 건축물의 각 모서리 부분에 뾰족한 막대를 꽂고 막대간 줄을 서로 연결하여 건축물의 외형이 제대로 배치되는가를 확인하는 과정이 된다.

○ 사용자재의 샘플을 시공 전에 요구 한다.

대개의 건축도면에는 사용자재의 종류(색상, 제조사 등)가 명확하게 명시되어 있지 않은 반면 건축공사에 소요되는 자재는 그 종류가 다양하므로 시공전에 샘플을 받아 정확하게 선정해 두도록 한다.

2. 토공사
○ 안전을 우선한 공사감독을 한다.

단독주택에서 토공사는 간단하지만 방심하면 대형사고가 일어날 수 있으므로 안전에 중점을 두어서 공사관리를 한다. 특히, 우기에 겹쳐서 토공사를 할 경우 빗물침투로 인한 터파기면이 붕괴되지 않도록 수방자재로 비닐 등을 현장에 비치토록 관리해야 한다.

○ 터파기 전에 지하매설물을 확인하여야 한다.

기반시설물인 전기·통신 및 상하수도 분기점을 터파기 전에 확인해 두어야 한다.

3. 기초공사
○ 잡석깔기와 무근콘크리트 타설

단독주택에서 지하실이 있던 없던 터를 파고난 후의 지반면을 다지고 평탄하게 고르기 위하여 1차로 잡석을 약15㎝ 정도 깔아서 다진 후 그 위에 콘크리트를 10㎝ 정도 타설한다.

4. 골조공사
○ 물을 탄 레미콘! 이래서 안 좋습니다.

물을 필요이상으로 많이 타서 콘크리트 타설을 하게 되면 콘크리트 수분 속에 공기가 다량 발생한다. 그 수분이 증발하고 난 뒤에는 공기로 인해 구멍이 생겨서 콘크리트 구조체는 구조적인 힘을 잃게 되고, 또한 공기 구멍을 통하여 공기와 빗물이 스며들어 콘크리트 속의 철근을 녹슬게 만든다. 녹슨철근은 부피가 팽창해지고, 팽창된 철근은 콘크리트 를 균열이 일어나게 하여 구조적으로 불안하게 한다.

○ 좋은 콘크리트를 위한 레미콘 공장을 선정하는 요령

· 레미콘 공장을 선정할 때 1시간 이내에 운송가능한 곳이어야 한다.
· 구입하는 콘크리트가 KS표시 허가를 받았는지 확인해야 한다.
· 공장에서 콘크리트 기술에 관한 기술자가 상주하며, 시험실이 갖추어져 있는지 확인해야 한다.

○ 겨울철에 콘크리트 타설하면 위험하다.

겨울철에 콘크리트를 타설하게 되면 콘크리트속 수분이 언 채로 굳기 시작한다. 어느 정도 기온이 상승하면 얼었던 수분이 녹으면서 증발하고 그 자리에 공기주머니만 남게 되어 결국 콘크리트의 강도를 떨어뜨리게 된다. 겨울철 타설(콘크리트 부어넣기) 가능 온도는 지자체별로 다르나 보통 영상 4℃ 이상이다.

▶ 기계공사
○ 상수도관은 스텐레스관을 사용하는게 좋다.

상수관은 스테인레스관을 사용하는 것이 녹을 방지하고 깨끗한 물을 사용할 수 있어 좋으며 관의 수명도 길어서 장기적으로는 경제적이다.

○ 난방공사

택지개발지구는 도시가스와 지역난방이 모두 공급 되는 경우가 많다. 가스 및 지역난방공사는 건설업자가 직접하지 못하므로 각자의 생활환경에 알맞는 열원을 선택하여 해당전문업체에서 하도록 한다.

▶ 전기공사
○ 각종 배관공사는 중요하다.

주택에 있어 배관공사의 스위치류와 콘센트류의 박스 시공시 수직수평이 변형되지 않도록 거푸집(구조체 형틀)에 긴결처리 후 레미콘을 타설하는 것이 품질을 확보하고 아름다운 마감을 하는 지름길이다.
※긴결처리: 건축현장에서 많이 쓰이는 용어로, 물체와 물체를 연결하거나 물체가 떨어져나가지 못하도록 연결하는 것 등을 말함

▶ 조경공사
○ 옥상 조경시 건축물의 구조에 지장이 없도록 설치해야 한다.

기존건축물에 옥상조경 또는 인공지반조경을 하는 경우 건축사 또는 건축구조기술사로부터 건축물 또는 구조물이 안전한지 여부를 확인 받아야 한다.