"(사례) 나날이 적자가 커져 장사를 이어나갈 수 없는 상황이지만 장사를 그만두더라도 가능하다면 권리금을 회수하고 싶습니다. 문제는 계약 기간이 1년이 남았다는 것입니다. 건물주는 계약 중도 해지 시에는 권리금 거래를 할 수 없다고 합니다"
[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 상가 임대차에서 권리금 회수는 세입자들의 권리 중 하나다. 하지만 계약 종료 시기가 아닌 계약 기간 중 회수하려는 세입자가 등장하면서 법적 판단에 관심이 집중되고 있다.
권리금 회수는 원칙적으로 계약 종료를 앞두고 세입자가 신규 세입자를 구해 권리금 거래를 해야 한다. 계약 기간 도중 세입자가 계약을 해지하는 것뿐만 아니라 권리금 회수까지 원한다면 어려움을 겪을 수 있다. 다만 계약이 갱신된 이후라면 계약 기간 도중이더라도 권리금 회수가 가능한 경우도 있다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래를 할 수 있다고 규정하고 있다. 즉 그 이전까지는 권리금 거래가 어렵고 계약 기간을 잘 준수하라는 말이다.
상임법 제10조 제4항에 따르면 임차인(세입자)은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인(신규 세입자)이 되려는 자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다.
법률상으로는 세입자가 계약 기간 도중 권리금 회수를 원한다면 계약 해지와 권리금 회수 모두 어려울 수 있다.
반면 계약 기간 종료를 앞둔 것은 아니지만 세입자가 합법적으로 계약 기간 중 권리금 회수를 할 수 있는 경우가 있다. 계약이 갱신된 경우다.
상가 임대차에서 계약이 갱신된 경우는 크게 세입자의 갱신요구권 행사와 묵시적 갱신으로 나뉜다. 먼저 갱신요구권은 상가 임대차에서 세입자가 10년간 계약을 연장할 수 있는 권리를 말한다. 묵시적 갱신은 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 연장이나 해지에 관해 건물주와 세입자가 서로 언급하지 않았다면 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미한다.
주목할 점은 계약이 갱신된 이후에는 세입자가 언제든 건물주에게 계약 해지를 요구할 수 있다는 것이다.
상임법 제10조 제5항에 따라 갱신요구권 이후 계약에서는 임차인(세입자)이 언제든지 임대인(건물주)에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 이는 묵시적 갱신 때도 같다.
해당 규정을 참고할 때 주의해야 할 점도 있다. 갱신된 이후에는 세입자가 언제든 해지통보를 할 수 있지만 해지효력은 건물주에게 통보한 날로부터 3개월 후 인정된다는 점이다.
따라서 세입자가 계약이 갱신된 이후 권리금 회수를 원한다면 계약 해지효력이 발생하는 기간을 참고해 신규 세입자를 건물주에게 주선해야만 권리금 회수가 가능하다.
다만 계약 기간 도중 권리금 회수가 가능한 건 계약이 갱신된 이후에서만 가능하다는 사실을 명심해야 한다. 만약 계약이 한 번도 갱신되지 않은 최초 계약 기간에는 계약이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래를 해야 하며 이를 지키지 않는다면 권리금 회수는 어렵다.
한편 법률상 중도 해지가 가능한 갱신 기간에도 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 보장하지 않는다면 어떻게 대응해야 할까.
비록 중도 계약 해지더라도 갱신된 계약이라면 법률상 문제가 없기 때문에 세입자의 권리금 회수 기회는 보장되어야 한다. 건물주가 이를 방해한다면 법률상 위법이다.
따라서 건물주의 방해가 있다면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해 권리금에 해당하는 금액을 건물주에게 청구할 수 있다. 만약 대응할 여유조차 없이 세입자가 나가야 하는 상황이라면 계약 종료 후 3년 동안 소송을 제기할 법적 효력이 있기 때문에 추후에도 대응할 방법이 있다.
정리하면 계약 기간 도중 권리금 회수는 일반적으로 어려우나 갱신된 계약에서는 가능하다. 다만 갱신된 계약에서의 해지 시점은 통보일로부터 3개월 후이므로 해당 기간을 감안해 신규 세입자를 주선해야 한다. 만약 갱신된 기간에 건물주가 중도 계약 해지를 문제 삼아 권리금 거래를 방해한다면 손해배상청구소송으로 대응할 수 있다.
[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)
#k그로우 #부동산 #권리금 #회수 #계약 #갱신