질의로 보는 분양전환아파트의 장단점

[김진순]

시장 상승 확신없을 때, 분양전환이 제격

앵)올해들어 주택 거래량도 대거 줄고 시장도 잠잠한데  일본 대지진과 쓰나미 때문에 한동안 이런분위기가 지속되지 않을까하는 우려도 있는데요?

박_)일본 대지진을 주택시장의 직접적인 변수라고 볼 수는 없지만 부동산시장참여자들이 심리적으로 위축될수 밖에 없다. 일본 경제와 톱니바퀴처럼 맞물려 있는 국내 경제에 미치는 직•간접적인 영향은 주택시장은 약간 동떨어져 있지만 심리적으로  영향을 받을 수밖에 없다. 물가 급등에 의한  금리 상승, DTI 규제 완화 연장 불확실 여기다 좋지 않은 나라밖 소식등이 주택시장에 심리적인 영향을 받을 수밖에 없다. 최근들어서도 국내 주택시장은 ‘심리’에 좌우되고 있는데 ‘집값이 별로 오르지 않을 것’으로 생각하는 주택수요자들의 심리가 시장을 쥐락펴락하면서 전세가격이 오르고 있는  것이다.

앵)실제 수치에서도 매수세가 대폭 감소했다는게 확인되고 있죠

박) 국민은행의 매매거래 동향 자료를 보더라도 1월 중순 2.7%까지 올랐던 매수세가 지난 주엔 1.4%로 떨어졌다. 매매거래가 한산하다는 중개업소들의 반응이 지난달 74%까지 떨어졌다 지난 주 84%로 올랐다.
시세 움직임에서도 나타나고 있다. 지난달 중순 이후 강남권 재건축의 힘이 빠지더니 이달 들어서는 일반 아파트도 상승세가 꺽이고 있다. 오히려 일본 대지진의 영향으로 전세수요는 더 증가할것으로 본다.

앵커) 그렇다고 내집마련수요자들이 무작정 기다릴수는 없고 매매나 분양시장밀고 다른 대안이 있는지요? 

박)분양전환 가능한 임대아파트에 관심을 가지는 게 좋다. 특히 전셋값 걱정 없이 일정 기간 임대로 살다 내 집으로 할지를 결정할 수 있는 ‘분양전환 임대주택’이 내 집 마련과 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다. 분양전환 임대는 전세난 이전에도 많은 인기를 끌었다. 지난해 7월 한국토지주택공사(LH)가 경기도 성남시 여수지구에 공급한 분양전환 임대는 126가구 모집에 904명이 몰려 평균 7대1의 경쟁률을 기록했다. 함께 나온 분양주택은 2대 1에 그쳤다.

　분양전환 임대아파트는 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 싸다는 게 강점으로 꼽힌다. 임대 의무기간은 5년 혹은 10년이지만, 의무기간의 절반만 지나면 내 집으로 바꿀 수 있어 재테크 여지도 있는 셈이다.

앵커)올해 관심을 가져야 할 분양전환아파트는 어디가 있을까요?

   박)올해만 이런 분양전환 임대아파트가 1만2000여 가구 분양된다. 경기도 김포의 한강신도시처럼 계획적으로 개발되는 공공택지에 몰려 있다. 한강신도시에서는 상반기 모아건설과 김포도시개발공사가 각각 5년, 10년 임대를 내놓을 예정이다.

　경기도 화성시 향남2지구에서는 모아·대방건설이 5년 임대를, 세종시에서는 LH가 10년 임대를 5월께 분양한다. 분양 전환 임대는 입주 때 보증금만 내므로 목돈 마련이 어려운 서민들에게 딱 맞다. 일반적으로 LH 등 공공기관이 내놓는 공공임대의 보증금은 주변 민간 아파트 분양가의 3분의 1 수준으로 보면 된다.

앵커) 아무래도 보증금과 월세부분을 가장 궁금하게 여길 것 같은데요

박)임대료(보증금+월세)는 정부가 정한 기준에 따라 정해진다. 공급자(LH 혹은 건설회사)는 건설원가(땅값+표준형 건축비)를 감안해 월세를 책정(표준형 임대료)하는데, 일부 또는 전부를 보증금으로 바꿀 수도 있다. 국민주택기금을 받는 공공임대는 건설원가에서 국민주택기금을 뺀 금액까지만 보증금을 올릴 수 있다.　그러나 국민주택기금을 지원받지 않은 민간임대는 보증금을 건설원가의 90%까지 매길 수 있다. 이 때문에 공공임대는 월세가, 민간임대는 보증금이 상대적으로 비싼 편이다. 저마다 장단점이 있으므로 수요자는 자금 사정 등을 고려해 청약 대상을 골라야 한다. 입주 후에도 중도금 납부 부담이 없어 대출이자 걱정을 하지 않아도 된다. 임대 의무기간이 지난 후 분양받을 때 내야 하는 분양전환 가격은 주변 시세의 80~90%인 감정평가금액으로 정해진다. 전용 85㎡ 초과 크기는 임대사업자가 마음대로 정할 수 있지만 그 이하는 감정평가금액으로 한다. 10% 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다.

앵커) 분양전환아파트의 청약자격은 어떻게 되는지요?

박)　공공기관이 분양하는 전용 85㎡ 이하 중소형은 청약저축 가입자들에게만 돌아간다. 전셋값이 뛰면서 분양전환 임대의 인기가 부쩍 높아졌다. 따라서 수도권 신도시는 청약저축 불입금액이 700만원 이상이어야 당첨권에 들 것 같다.
　전용 85㎡ 초과는 국민주택기금 지원 여부와 관계없이 청약예금 가입자 몫이다. 다만 민간업체가 짓는 300가구 미만 주상복합아파트는 해당 업체가 청약자격을 따로 정할 수 있다. 청약통장이 없더라도 분양받을 수 있다는 얘기다. 목돈이 있다면 민간임대가 유리하지만 그렇지 않은 경우는 공공임대가 유리하다.

박상언의 시장을 이기는 부동산 투자법