가점제·상한제 올 가이드

[엔젤땡칠이21733]

분양시장 판도 변화 예상…꼼꼼히 따져 내집마련 전략 세워야

부동산 시장 최대 이슈인 청약가점제와 분양가상한제 시행이 코 앞으로 다가왔다. 9월부터 이들 제도가 도입되면 아파트 분양가 산정이나 청약자 당첨 기준이 크게 달라지는 만큼 부동산 시장도 전환기를 맞을 것으로 보인다.

청약통장이 없는 사회초년생이나 장기 무주택자, 더 넓은 집으로 옮기려는 사람 등 주택 수요자들은 새로 시행되는 청약가점제와 분양가상한제에 대해 정확히 파악해야 한다. 두 제도 모두 적용 기준이 복잡한데다 예외 조항이 많아 잘못 알고 있다간 자칫 아파트 당첨 기회를 놓치는 등 손해를 볼 수도 있기 때문이다.

청약가점제와 분양가상한제의 주요 내용을 정리한다. 바뀌는 제도에 자신의 조건을 대입해 내집마련 전략을 세워보자.

◇청약가점제

청약가점제는 가점 항목별로 점수를 매겨 총점이 높은 청약자 순으로 주택을 분양하는 제도다. 부양가족수가 많고 무주택 기간, 청약통장 가입기간이 길수록 유리하다.

청약 예·부금 가입자들이 청약할 수 있는 전용 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 공급물량의 75%를 가점제로 당첨자를 뽑고, 나머지 25%는 현행 추첨방식으로 뽑는다. 9월 이후 분양되는 국민주택규모 이하 아파트 4가구 중 3가구는 청약가점제로 당첨자가 가려지는 셈이다.

청약예금 가입자 대상의 전용 85㎡ 초과 아파트는 채권입찰제를 우선 적용한 뒤 채권매입예정금액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 적용해 당첨자를 정한다.

청약가점은 △무주택기간(2∼32점) △부양가족수(5∼35점) △청약통장 가입기간(1∼17점) 등 최고 84점이다. 무주택기간 가점은 1년 경과할 때마다 2점씩, 부양가족수는 1명 늘때마다 5점씩, 청약통장 가입기간은 1년 경과할 때마다 1점씩 올라간다.

금융결제원과 시중은행, 부동산포털업체 등 인터넷 홈페이지에 '청약가점 계산' 코너가 마련돼 있어 자신의 청약 점수를 쉽게 확인할 수 있다. 현재 점수와 청약 시점 예상 점수를 미리 따져 당첨 확률이 높은 분양단지를 고르는 것이 바람직하다.

유주택자는 가점이 높아도 2순위로 청약 순위가 밀려 불리하다. 다만 1주택자는 가점제가 아닌 추첨제로 공급되는 주택에 대해서는 1순위 자격이 유지된다. 2주택 이상 보유자는 모든 주택에 2순위 이하로만 청약할 수 있다. 또 주택 1채당 5점씩 감점된다.

청약가점제 시행 이후에도 지역우선공급제도와 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 유지된다. 일반 청약보다 당첨 확률이 높은데다 떨어져도 일반 청약 기회가 주어지는 만큼 해당자들은 적극 활용하는 것이 좋다.

현재 공공택지 아파트에만 적용되는 재당첨금지제도가 9월부터 민간아파트로 확대 적용된다는 점에도 유의해야 한다. 9월 이후 아파트에 당첨될 경우 5∼10년간 전국 모든 아파트에 청약신청할 수 없는 것이다. 재당첨금지 대상은 당첨자와 가족(세대원) 모두가 해당된다. 청약금지 기간은 공공택지의 경우 7∼10년, 민간택지는 5∼7년이다.

◇분양가상한제

분양가상한제는 건설교통부가 정한 기본형건축비 등으로 아파트 분양가를 산정하는 제도다. 신규 분양아파트의 분양가가 주변 집값을 올리고 이후 공급되는 아파트의 분양가가 더 높아지는 악순환을 막기 위해 도입됐다.

2005년 8.31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시에 적용됐으며 현재 공공택지 아파트에 적용하고 있다. 9월부터는 민간택지로 확대 적용된다. 9월1일 이후 사업승인을 신청하거나 오는 12월1일 이후 분양승인을 신청하는 모든 신규 분양 아파트가 대상이다.

분양가 상한제가 적용되면 분양가는 △택지비 △기본형 건축비 △가산비로 구성된다. 택지비는 감정평가기관이 평가한 금액으로 인정되고 건축비는 정부가 정한 기준(3.3㎡(1평)당 전용 85㎡ 이하-431만8000원, 85㎡ 초과-439만1000원)으로 계산해야 한다.

건설사들의 분양가 부풀리기가 사실상 불가능해진 만큼 분양가는 지금보다 낮아질 것으로 보인다. 하지만 싼 아파트를 공급하는 대신 전매제한 규제가 강화된다.

현재는 공공택지 아파트를 제외한 수도권 민간택지 아파트는 준공 후 등기를 마치면 팔 수 있지만 앞으로는 일정기간 전매할 수 없다.

수도권 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 되팔 수 없다. 수도권 민간택지에서 나오는 85㎡ 이하도 7년, 85㎡ 초과는 5년간 팔지 못한다.

인터넷 청약 가상체험관에서 청약절차 가상 체험

국민은행이 오는 9월로 예정된 청약가점제 시행에 앞서 홈페이지에 '인터넷청약 가상체험관'과 '청약가점제 안내코너'를 마련해 1일부터 서비스를 제공한다. 청약자의 인터넷 청약절차와 가(감)점점수 산정방식 등에 대한 이해를 돕기 위한 서비스다.

'인터넷청약 가상체험관'은 실제 인터넷청약화면과 동일한 화면에서 인터넷청약절차를 가상으로 체험할 수 있는 서비스로, 국민은행 청약통장 가입고객으로 인터넷뱅킹을 가입하고 공인인증서를 발급 받은 고객이면 누구나 국민은행 홈페이지 부동산사이트(www.kbstar.com) 분양관에서 24시간 이용할 수 있다.

국민은행은 가상체험관 이용 시 매 단계별로 제공되는 가이드 내용과 가점산정기준을 정확히 숙지해야 한다고 강조했다. 이는 무주택기간이나 부양가족수 산정기준이 다소 복잡하고 어려워 정확히 이해하지 못할 경우 실제 청약과정에서 착오청약을 할 수 있는 소지가 높기 때문.

'청약가점제 안내코너'에서는 가점제 개요, 가점항목별 점수 산정기준과 함께 본인의 가점점수를 간단히 계산해 볼 수 있는 계산기 서비스를 제공하며, 특히 가점제와 관련된 다양한 사례에 대한 질문과 답변을 FAQ형태로 제공한다.

국민은행 관계자는 '청약가점제가 다소 복잡하고 어려운 면이 있다'며 '이번 국민은행이 시작하는 서비스로 고객들이 좀더 쉽게 청약가점제에 대비할 수 있기를 바란다'고 말했다.

한편 국민은행은 지난해 판교청약 시에도 인터넷청약가상체험관 서비스를 사전제공한 바 있다.

청약가점제 시행 한달전…무엇을 해야하나

청약가점제 시행이 한 달여 앞으로 다가왔다. 내집마련 준비를 해 왔던 청약통장 가입자라면 바뀌는 제도에 맞춰 본인에게 유리한 방향으로 전략을 수정할 필요가 있다.

크게 바뀌는 청약제도에 따라 한 달 동안 대비할 일에는 어떤 것들이 있을까.

◇청약저축, 기간 길고 불입금 적으면 예금으로 전환

청약저축 가입기간이 길지만 불입금이 적다면 청약예금으로 갈아타는 것이 유리하다.
물론 청약저축의 경우 청약가점제와 상관없이 기존 순차제를 유지하기 때문에 당초 세워놨던 내집마련 계획대로 진행하면 된다.

하지만 청약예금으로 바꾸는 경우 유리해지는 경우가 있다.

청약저축은 오래 가입하고 총액이 많은 사람일수록 유리하다. 반면 청약가점제가 적용되는 청약예금의 경우 무주택기간이나 부양가족수 및 가입기간이 가점항목이지만 가입금액은 해당하지 않는다.

따라서 가입기간이 길고 무주택기간 및 부양가족수에서도 불리하지 않지만 가입금액이 적다면 청약저축을 300만원짜리 청약예금으로 리모델링하는 것을 적극 고려해볼 만 하다.

부동산정보업체 내집마련정보사의 김선영 연구원은 '가입기간이 길지만 저축액이 적은 무주택세대주라면 청약예금으로 옮기는 것이 유리한 경우가 많다'며 '이 때 청약점수를 꼼꼼히 따져보고 유·불리를 판단하는 것은 필수'라고 조언했다.

또 청약저축 가입자 중 종자돈이 부족하다면 분양 전환되는 공공·민간 임대아파트를 노려봄 직 하다. 5~10년 동안 임차자로 거주하다가 분양받을 수 있는 임대아파트는 분양전환할 때 분양가가 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 결정된다

김 연구원은 '분양전환이 가능한 임대아파트는 대부분 택지지구 내 위치해 있어 입지여건이 우수하다'며 '분양 전환 후 곧바로 매도해도 양도세 비과세를 받을 수 있다'고 장점을 설명했다.

또 '앞으로 정부는 신도시 등에서 공공주택 공급 물량을 늘리고 분양시기를 앞당길 예정'이라며 '10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 있어 청약저축 통장의 활용도가 커질 것'이라고 전망했다.

◇청약부금은 청약예금으로 전환

청약부금의 경우 청약저축이나 청약예금보다 활용도가 크게 떨어지고 있다.
청약부금통장으로 청약할 수 있는 전용면적 85㎡ 이하의 민간아파트의 분양이 크게 줄고 있기 때문이다.

이에 따라 청약부금 가입자들도 300만원짜리 청약예금통장으로 갈아타는 것을 고려해 볼 만 하다. 또 청약예금으로 바꾸고 600만원 이상 통장으로 증액하면 1년 이후에는 큰 평수로도 청약이 가능하게 된다.

◇청약통장 몸집줄이기도 고려할 만

600만원 이상 청약예금통장을 가지고 있는 장기 무주택자들은 300만원짜리 청약예금으로 바꾸는 것도 고려할 만 하다.

무주택기간이 길고 부양가족이 많으면 전용면적 85㎡ 이하에 청약하는 것이 유리하기 때문. 85㎡ 이하 민영아파트는 가점제 배정물량이 75%로 많은 편이다.

단 입주자모집공고일 이전에 작은 평형 신청 통장으로 전환해야 청약이 가능하다.

이와 반대로 유주택자 등의 경우는 가점제에서 불리할 수도 있어 청약통장을 증액할 필요가 있다. 85㎡ 초과 주택의 경우 가점제를 적용하지 않고 추첨으로 분양하는 물량이 50%가 있기 때문이다.

◇청약점수 높이려면…세대원 및 무주택기간 관리해야

한두 달 새 청약점수를 높이는 방법은 딱히 없다. 따라서 장기적인 관점에서 가점을 높이기 위한 노력을 경주해야 한다. 조부모나 부모 등 직계존속을 빨리 모시고 주민등록을 옮겨와야 한다. 적어도 3년 이상 모셔야 청약점수에 반영이 된다.

세대를 분리해 있는 30세 이상 미혼 자녀가 1년 이내에 결혼할 계획이 없다면 다시 세대원으로 편입하는 것도 방법이다. 1년 이상 같이 지내면 부양가족점수에 포함된다. 본인이 아직 미혼이라면 빨리 결혼해 아이를 낳아야 한다. 직계비속을 늘림으로써 점수를 높일 수 있다.

김선영 연구원은 '청약에 성공할 때까지 세대원을 적극적으로 관리할 필요가 있다'며 '또 공동명의 등으로 주택을 소유하면 무주택기간이 없어질 수도 있으므로 무주택기간 관리에도 신경써야 한다'고 말했다.

특별공급제도를 활용하는 방법도 있다. 민영주택에 가점제가 도입되더라도 특별공급제도는 그대로 유지된다. 특별공급제도란 3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업의 시행을 위해 철거되는 주택의 소유자 등에 대하여 일정물량의 주택을 별도 공급하는 제도다.

◇단독세대주 신혼부부 1주택자들은 9월 전 분양물량 공략

아무래도 청약가점에서 불리하게 되는 단독세대주, 신혼부부, 1주택자들은 청약을 서두를 필요가 있다.

김 연구원은 '건설사들이 분양가상한제 실시를 앞두고 8월 한 달 동안 분양물량을 쏟아낼 것으로 보인다'며 '9월 이전에 순차적으로 청약해야 한다'고 강조했다. 그는 이어 '반면 가점에 유리한 사람들은 분양가 상한제의 영향으로 9월 이후에는 분양가가 현재보다 20% 정도 떨어질 것'이라며 '9월 이후 물량을 노려볼 만 하다'고 덧붙였다.

청약가점제 불리하면 '입주아파트' 주목

오는 9월 시행되는 청약가점제에서 불리한 수요자들은 신규 입주아파트에 관심을 가져볼 만하다.

9월 이전 분양되는 단지도 많지만 청약자들이 몰릴 가능성이 큰 만큼 입주아파트를 공략하는 것이 안정적인 내집마련 방법일 수 있다.

30일 업계에 따르면 올해 전국의 입주아파트는 지난해보다 2만가구 줄어든 30만9000가구다.

지역별로는 경기도가 7만여가구로 가장 많고 서울 3만여가구, 인천 2만8000여가구 등이다. 지방에서는 부산 대구 경남이 각각 1만9000가구, 충남이 1만8000가구로 입주물량이 많다.

부동산114 김규정 차장은 '청약가점제에서 불리한 청약자들은 희망지역 입주단지 가격을 계속 점검하며 내집마련 적기를 찾아야 한다'며 '대규모 단지나 일시적으로 가격이 약세인 단지를 적극 공략하는 것이 바람직하다'고 말했다.

다음은 올해 입주하는 서울·수도권 주요 단지.

◇서울 강남권 재건축 주목=도곡주공, 강동시영, 잠실주공 등 강남 저밀도지구 재건축 단지가 대거 입주한다. 대부분 30∼40평형대로 10억원 이상 고가아파트다.

강남구 대치동 대치아이파크는 도곡주공2단지를 재건축한 단지로 오는 8월 입주할 예정이다. 23∼53평형 총 768가구 규모로 지하철 3호선 도곡역, 분당선 한티역이 걸어서 5분 거리다. 중대부고 숙명여고 진선여고 등 명문학교가 밀집돼 있다. 현재 32평형 분양권이 13억∼14억원선, 46평형이 18억∼20억원선, 54평형이 25억원선이다.

강동구 암사동 프라이어팰리스는 강동시영2단지를 재건축한 아파트로 24∼43평형 총 1622가구로 이뤄져 있다. 대림산업(150,000원 6,000 -3.9%)과 현대건설(79,000원 900 -1.1%)이 공동 시공했고 오는 6월 집들이를 한다. 지하철 5호선 명일역에서 걸어서 3분 정도 걸린다. 24평형 분양권 시세가 5억원선, 33평형과 43평형은 각각 7억5000만원선, 10억원선이다.

잠실주공3단지를 재건축한 송파구 잠실동 트리지움(8월 입주)도 주요 단지로 꼽힌다. 총 3696가구 규모로 지하철 2호선 신천역이 걸어서 5분 거리다.

용산구 한강로 용산시티파크1단지도 오는 8월 집주인을 맞는다. 세계일보 부지를 재개발한 주상복합단지로 20층 이상 가구에서는 한강과 남산 조망이 가능하다. 43∼92평형 대형평형으로 이뤄져 있다. 지하철 1호선 용산역, 4호선 신용산역이 가깝다.

◇경기 과천·오산·용인 눈길=과천시 중앙동 주공11단지를 재건축한 래미안11단지 25∼47평형 659가구가 30일 입주를 시작한다. 과천초·중·여고·외고 등 학교를 이용할 수 있다. 지하철 4호선 과천역에서 걸어서 5분 거리다. 현재 25평형 분양권이 6억7000만∼7억5000만원선, 33평형 10억3000만∼11억3000만원선, 42평형 13억5000만∼14억5000만원선이다.

충남방직 공장 부지에 건립된 오산시 원동 대림e-편한세상 1·2단지 28∼52평형 총 2368가구는 오는 6월 입주한다. 평형별 분양권 시세는 28평형 1억8000만∼1억9000만원선, 33평형 2억6000만∼2억8000만원선, 45평형 4억원선, 52평형 4억6000만∼4억7000만원선이다.

용인에서는 동백동 동원로얄듀크, 보라동 화성파크드림, 성복동 경남아너스빌 등이 5∼7월 줄줄이 준공된다.

◇인천 전국 최대단지 준공=오는 8월 입주하는 구월동 퍼스트시티 1∼3단지 총 8934가구도 눈에 띈다. 구월주공을 재건축한 단지로 웬만한 택지개발지구 물량과 맞먹는다. 최고 37층 높이 103개동이 규모로 현대건설과 롯데건설이 공동시공했다. 1단지 5076가구, 2단지 3384가구, 3단지 474가구로 이뤄져 있다.

인천지하철 1호선 시청역을 걸어서 이용할 수 있다. 매물이 넉넉하고 가격도 저렴하다. 26평형 1억7000만∼1억9000만원선, 34평형 2억5000만∼3억원선, 44평형 3억3000만∼3억9000만원선에 시세가 형성돼 있다.

청약가점제 불리하면 신역세권 노려라

정부가 추진하고 있는 광역교통망 확충에 따라 새로운 역세권 주변에 들어서는 분양아파트들이 주목받고 있다.

그동안 교통불편으로 소외됐지만, 아파트 입주가 본격화 될 때는 획기적인 교통여건 개선으로 실수요자들에게 상당한 매력 포인트로 바뀌기 때문이다.

8일 업계에 따르면 청약가점제 시행으로 불리해진 유주택자와 신혼부부들이 9월 이전 분양하는 개발 수혜 아파트로 눈을 돌리고 있다.

이들은 청약점수가 낮아 수도권내 인기 있는 아파트에 대한 청약이 어려워지자 수도권 외곽에 '가능성'을 보고 투자하는 '틈새시장전략'으로 전환한 것이다.

판교와 여주를 잇는 '성남~여주선'은 신역세권을 대표하는 광역교통망이다. 오는 2011년 개통 예정인 성남~여주선은 그간 교통여건이 좋지 않아 소외돼 왔던 여주와 이천, 광주 등에 호재로 작용할 전망이다.

여주에서는 성일건설이 북내면 오학리 일대 여주성일우리미 200가구를 분양한다. 49·54평형 각각 2개 타입으로 구성되며, 여주역을 이용할 수 있다. 오는 13일 여주터미널 내 모델하우스를 오픈할 예정이다.

인근 현암리에는 대우자동자판매건설이 짓는 이안 여주강변 586가구가 이달 말 선보인다. 지하1층~지상25층, 7개 동 규모로 33·48평형이 들어서게 된다.

이곳은 2009년 서울~영주간 중부내륙고속도로, 2013년 성남~여주~원주를 잇는 제2영동고속도로가 개통될 예정이다. 또 능선역을 이용해 분당까지 40분, 서울까지 1시간이면 접근이 가능하다.

분당급 신도시 후보지로 언급되고 있는 경기도 광주 지역에서는 우림건설이 가장 많은 2개 단지, 850가구를 6월경 분양한다.

태전동에서는 34~45평형으로 이뤄진 태전1차 우림필유 478가구의 분양이 예정돼 있고, 인접한 43·57번 국도를 이용해 용인과 분당으로 움직이기 편리하다. 삼동역이 차량으로 5분 거리.

광주역을 이용할 수 있는 송정동에는 우림필유 372가구가 대기 중이다. 32~40평형으로 구성됐으며, 성남~광주간산업도로 광주IC가 가깝다. 광주시청, 광주버스터미널 등의 편의시설을 갖추고 있다.

우정건설이 짓는 우정에쉐르 역시 송정동에 터를 잡고 있다. 30~50평형 800가구 규모로 광주역 이용이 가능할 것으로 보인다. 역시 6월경 분양이 잡힌 상태다.

벽산건설 광주장지1·2차 벽산블루밍은 전체 731가구로, 28~42평형으로 구성됐다. 3번 국도 장지IC 이용이 수월한 편으로 이르면 5월경 분양된다.

이외에도 실촌읍에는 곤지암역을 이용할 수 있는 곤지암현진에버빌 2차 376가구가 분양된다. 오는 6월 분양 예정으로, 35~45평형으로 이뤄져 있다.

부동산뱅크 관계자는 '청약가점제로 인해 청약점수가 낮아 불리해진 실수요자라면 청약점수가 높아지기를 기다리는 것보다 그동안 소외돼 왔던 여주, 이천, 광주지역 등에 투자해 보는 것도 유리할 것'이라고 말했다.

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