경제야 놀자!(시리즈16) - 구미경제와 구미 부동산의 파노라마! (제1편)

[평화]

"하늘 아래 새로운것이 없다" - 세상 만물이 하나일세!

"이 모든것 중심에 사람이 있어라!

일단은 제목이 "구미경제와 구미 부동산의 파노라마!" (제1편)/(제2편) 참으로 거창 합니다.

머리속에서는 표현하고자 하는 글들이 계속 움직이는데, 글로 표현하는것이 참으로 어렵네요!

핵심은 "알기 쉽게 간단 명료하게"올려야 하는데 이것이 영~~ 그래서 제 스타일로 올립니다.

저에게는 "투자노트"라는 공책이 하나 있읍니다. 내용은 아래에 서술될것이지만 경제격언,역사적인

사건들,전세계 금융 흐름도,유대인의 상술, 각종차트와 데이타들,실제투자내역서, 향후분석도 등등

있지요! 또한 사람의 스승을 찾기 어려워 아예 책을 멘토로 정해 지금까지 오고 있읍니다.

타인이 보면 눈이 빙글빙글 돌지만 저에겐 우리 아이 아기때 처럼 참으로 귀엽게 다가 옵니다.

눈을 감고 떠올리면 이러한 내용들이 사물이 움직이듯 파노라마가 펼쳐집니다.

손으로 적고, 가위로 잘라 붙이고, 복사해 붙인 내용을 지금 올리려 하니 참으로 머리가 아프네요!

또한 아래의 글은 전체가 하나의 내용이지만 각 단원 별로 각각의 주제가 성립되며, 이유->도표

->결론형식으로 작성 됨을 미리 밝혀두며, 상당히 복잡,지루하게 작성되오니, 프린프 하여 천천히

보시면 유익한 정보(약2000여권의 압축내용) 많이 가져 가시기 바랍니다. (짬뽕형식이라 복잡!)

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■ 거시적 관점에서 구미 경제와 구미 부동산 괜찮을까?

세계경제가 어떠하니? 한국경제가 어떠하니? 참으로 말이 많고, 저또한 말이 많읍니다. 정작 내가 사는

곳이 어떠한지는 모르는 채 말입니다. 저의 짧은 지식으로 결론은 전에도 괜찮고, 지금도 좋고,앞으로도

괜찮다!입니다. 그 이유는 아래에 상세히 열거 되겠지만 바로 사람이 있기 때문입니다. 그것도 고령화

되어가는 연령층 보다는 패기 넘치고 젊음이 넘치는 젊은이와 아이들이 있다는 것입니다.

이것이 모든 경제적 상황을 총체해 단적으로 표현 할수 있읍니다 " 젊은 도시"" 살아 있는 도시"입니다.

현재 경제전쟁에서  화두는 "고령화"입니다. 어느 국가, 어느 도시를 막론하고 인구가 없는데, 소비주체인

젊은 사람이 없으면 과연 그 도시는 경쟁력이 있을까요? 만약 여러분 가정을 생각 해 보세요!

공장이 있어 환경이 좋지 않다니, 교육여건이 좋지 않아 뜨내기 시민이 많다니, 학군과 종합병원이 부족

하다니... 따지고 비교하면 머리가 아파옵니다. 받아 들이는것이 참으로 마음이 편합니다. 받아 들이면

내가 변해서 적응하기 마련입니다. 이 위대한 구미의 역사를 아시나요?

1.한국사! 또는 인터넷 찾으면  구미의 역사 나옵니다.

2.구미는 산과 물이 있읍니다.(금오산과 낙동강줄기-아주 의미가 커요!)

   풍수 이야기 좀 할까요? 비슬산 줄기 아래 대통령 4명 나온다네~(박,노,전,박대통령),금오산 줄기 아래

   대통령 2명 나온다네.. 금오산이라! 쇠금자에 까마귀 오자입니다. 까마귀는 죽은 고기를 좋아합니다.

   그래서 까마귀 눈이 쳐다보는 곳이 박대통령 조부(?),조모(?) 묘소라는 풍수도 있읍니다

   경제학적으로 표현해서 금오산은 완벽한 산세입니다. 보통 9부능선 이러는데 주식하시는분들 기준으로

   이야기 하면 오르고 내리는데 "엘리에트 파동" 완벽하게 적용되며, 철학적으로 인간사를 완벽히 설명

   하는 산세입니다.우리는 너무나 바쁘게 살기에 하루 24시간중 단 한순간이라도 산과 하늘을 쳐다볼

   여유가 없읍니다. 담배 한모금에, 커피 한잔에 저 하늘을, 저 산을 한번 쳐다볼 여유를 가지면 어떨까요

   잠시 엘리어트 파동 그림 감상!

  ( 오르는데 5파(1,2.3,4,5파)/내리는데 3파 A,B,C 우리네 삶도 이와 같아라~~!)

3.낙동강 중에 핵심구간인 낙동강이 있읍니다. 이명박 대통령이 목숨걸고 공사한 낙동강!

   인간사 이래 모름지기 물가에서 놀아야 발전이 있읍니다. 물이 있으니, 사람이 늘어나네!

   여기서 중국 역사이래 물줄기 공사는 대역사이며, 그 판단은 또다시 역사가 말합니다.

   (중국 하,은,주시대때 낙동강공사처럼 더 큰 공사가 있었죠!)

4.구미가 언제 생겼는지 모르지만(옛날 선산, 인동역사 좀 있어요, 그리고 형곡동 좀 있고요)

  현재의 구미는 1970년대 박대통령께서 창원,경산을 지적한 것 처럼 구미를 손가락으로 지적 했죠!

  "임자! 생각 좀 해봐" 한마디로 생긴 신도시 입니다. 창원도 그랬고, 경산(영대)도 그랬읍니다.

  최근 "사진으로 보는 박정희"책이 발간되었읍니다.

  엄청 비쌉니다!(6만원 조금 덜되지요!) 저는 4권을 사서 주변에서 달라고 해서 그냥 주었읍니다.

  제가 이 책을 언급하는것은 안에 있는 사진들 때문입니다. 사진을 낱개로 보지 마시고 앞장,뒷장

  을 영화처럼 연결해 보세요! 그러면 아주 중요한것이 하나 발견됩니다. 바로 박근혜 대통령의 얼굴

  방향입니다. 박대통령이 연설시 연단에서는 모두들 청중을 바라보며, 청중들은 대통령을 바라보는데

  오직 한사람 영애인 박근혜는 45도 각도로 아버지의 얼굴과 입을 바라봅니다.

  ( 이때 부터 대통령을 꿈꾸며, 대통령수업 완벽하게 하고 5개국어 유창,경제수업 확실히!)

  이 사진 한장으로 저는 박근혜 대통령의 사주와 정책을 읽을수 있었읍니다.(약간 오버인가요?)

  저는 요즘 이 사진을 계속 봅니다!( 과연 화폐개혁을 할까요? 말까요?)

  국내 주역계에 대부이신 "김석진 옹"께서 "우리들의 미래"라는 책자에 살짝 언급함(대선적중!)

   또한 이 책은 주식 하시는 분들 잘 아시겠지만 주식농부-개미의 대부 박영옥사장 추천서입니다.

5 LG도시-구미! 삼성이 있다고?

  몆칠 전에 언론에 삼성전자 순이익이 30대 그룹 순이익보다 크다는 기사가 나왔읍니다. 이는 무엇을

  말 할까요? 바로"규모의 경제! 양극화의 경제가" 이 바닥에서 실제 일어나는 공룡들의 전쟁이라 할까?

  개인,자영업자,중소기업사장,대기업은 바로 이 시장안에서 움직인다는 논리입니다. 다른것이 없어요

  여러분이나, 나나, 저 중소기업체 사장이나 경제 활동이든 고민이든, 행복의 크기는 같단 말입니다.

  언제이든가? LG 파주 올라 가던 날! 구미 시민들 온통 구미시장님을 타겟을 해서 비난의 화살 쏩니다.

  LG파주,수원동탄 삼성으로 가면 어때요! 구미가 망했나요? 단기적으로 충격파는 옵니다. 그러나 시장은

 마치 고무 풍선처럼 스스로 늘어나고 줄어드는 속성이 있으며, 스스로 정화하는 능력이 있읍니다.

 그때 어땠나요? 모두들 구미 죽는다! 구미는 이제 끝났다. 시민들 이구동성으로 아우성치고 최고의

 정보원인 택시 기사님들 이런 정보 퍼 날리니라 고생 좀 했죠

 이때  진정한 투자가들은 거액을 자본을 총알 삼아 구미에 투입되고 실제 구심점 역할을 합니다.

 모두가 비관적으로 아우성 칠때가 바로 투자시점일지도 모릅니다.

 모름지기 시장은 구미시민 40만명이 의사결정의 일치로 만들어 놓은 구미시입니다. 물론 다른 도시도

 같은 원리죠. 힘은 바로 시민들에게 있읍니다. 단지 시장님이나, 대통령은 바로 이 시장의 힘의 방향을

 제시 할뿐입니다. 반대로 표현하자면 구미시민들의 힘과 잠재력을 선두에서 이끄는 장군 역활을 하죠

 때론 대통령이나,시장님등 정책 결정자들이 선두를 이끌지만 정작 이 시장은 기업과 시민이 이끌기도

 합니다. 따라서 구미시의 힘은 우리 시민들에게 있기에, 우리모두 긍정적인 사고와 행동이 필요할때죠

6. 풍수가 있읍니다. 바로 물과 바람이 영향을 미치죠!

  반도체,차세대 에너지원, 리모델링으로 새로운 먹거리 창줄등! 역대 섬유-흑백,칼라TV-반도체-휴대촌

  -스마트폰-차세대 에너지원으로 거듭 변화하고 있읍니다. 또한 이러한 변화는 수많은 희생을 동반하여

  도산,정리해고,실업자등..이러한 변화에 파주처럼 모래바람에 반도체  입자 먼지끼면 불량품입니다.

 바로 기업이 움직일수 있는 환경적 요소가 알맞읍니다.구미는 경제적으로 요새의 입지를 가지고 있죠

  (참고로 청도 모 읍사무소에는 전쟁이 일어나도 파괴되지 않는 조선왕록 실록(?)이 보관되어 있읍니다.

  이는 청도 지역이 우리나라 요새 중에 요새란 풍수입니다!

7.삼성 베트남 간다고요?

  기업을 움직이는 이도 사람이요, 정치 하는 이도 사람입니다. 굳이 정경유착이라는 부정적 관점이 아니지만

  정치와 경제는 둘 몸이 아니라 한몸으로 흘러 가게끔 이미 정해져 있다고 볼수 있읍니다."마크툽"!

8.디플레이션이 오면 구미시는 어쩌지?

  디플레이션? 그래요! 나라 전체가 불황이 올수 있읍니다. 그러나 우리는 과거를 알고 있지요.바로 1997

  IMF,2008년 금융위기를 경험했읍니다. 그런데 크게보면 이 2가지 사건는 구미를 비켜갔읍니다. 그 이유는

  바로 힘이 있고 경쟁력이 있는 산업체와 젊은 시민들이 있기 때문입니다.

 앞으로 또다른 위기가 와도 위의 힘으로 충분히 극복 가능하다고 봅니다.

자! 위에 언급한대로 단 두가지 " 인구와 기업"이 있기에 구미시는 전망이 타 도시들 보다 밝습니다.

그리고 이러한 현상을 시민의 입장으로 보지 말고 제3자 입장에서 보면 선명히 볼수 있지 않을까요?

거시적 관점으로 구미 경제를 풀어 보았읍니다!

(구미는 전국 공단중 1등이 아닙니다. 개인적으로 울산 다음으로 구미공단 경쟁력이 2등이라 봅니다!)

■ 미시적 관점에서의 구미 경제와 구미 부동산 괜찮을까? ( 긍정과 부정이 혼합 예상됨!)

1) 인구가 늘어 납니다.

    현재기준 약 40만명이 초과했읍니다. 이 수치는 무엇을 뜻할까요? 몆 바퀴 돌려 봅니다.

    인구가 30만일때 현재 강동지역 옥계동이란 지역이 있었나요. 인구가 20~30만명일때 강동지역 인동이라는

    데가 있었나요? 물론 동네는 있었지만, 경제시장은 만들어 지지 않았죠, 지금 지도를 보아도, 인구 현황을

    보아도 각각6만~8만에 이릅니다. 그러면 구미시 도시기본 계획에 의거하여 2020년 50만명 목표로 잡을때

    또다른 지역이 생길 것이며, 이는 반드시 건축행위와 부동산 가격이 동반하게 됩니다.

    결론 : 인구가 늘어나면 부동산 가격도 오른다.

    대구,울산,포항등.. 인구가 많아지면 건물이 많아지고, 건물이 많다고 하는것은 가격이 높다는 이치입니다.

    그래서 나라든,지역이든 일단은 인구가 많아지고 볼 일입니다.

2) 인구가 많으면 돈의 유동량이 늘어납니다.

  돈의 유입은 부동산 가격을 끌어 올립니다! 아래의 그림을 참조하면

결론: 통화량이 늘면 부동산 오르고, 통화량이 줄면 부동산 내린다.

        수요공급의 논리, 금리와 환율과 부동산의 상관관계등 수 많은 자료 또한 돈이 있느냐,없느냐에 따라

        세부 분석 이루어 집니다. 한마디로 개개인 통장 잔고 넉넉하면 부동산,차 살려는 힘 생기고, 돈 없으면

        못 삽니다.

여기서 아주 중요한 기술 들어갑니다.

한국 경기는 돈을 풀었는데 돈이 없읍니다. 그래서 경제든,부동산 내립니다. 그런데 구미시는 경제도 튼튼,돈도

많으니 지금 부동산이 상승 진행 중입니다.

2009.7~9월 바닥 형성하고 지금까지 급등 지역이며, 전국 최고의 상승율을 보이고 있읍니다. 상승기간이 약4년

입니다. 중요한것은 앞으로 계속 오를것인가? 입니다.(이것이 다소 불안정요소가 있어요!)

잠시 기업 사례를 들면, 기업은 매년 8%의 매출 성장이 이루어지지 않으면 보합 또는 정체, 아니면 하락입니다.

이와 같이 부동산 또한 돈의 힘이 받쳐주지 못하면 보합-정체-조정-하락으로 이어집니다. 지금 인터넷에서

논쟁되고 있는것이 바로 보합이냐,조정이냐? 인데 일부 하락론자들은 구미부동산 2015년 이후 하락? 폭락?을

언급하고 있읍니다. 위의 엘리어트 파동에 어느 구간인지를 알면 논쟁이 없을 것인데..이는 저도 모릅니다?

이를 알기위해서는 다시 원점으로 돌아가 주식,금리,환율의 상관관계를 집고 넘어가야 합니다.

(아! 머리 아픕니다. 저나 여러분이나! 그러나, 단 한명을 위해서라도 이 글은 이어집니다!)

■ 주식,환율,금리와 부동산의 상관관계

시리즈(14)에서 환율과 금리를 언급했읍니다.이제는 이 세개를 언급합니다.

다음의 그림이 결론입니다.(이는 논쟁의 여지가 없읍니다!-이론은 같이 가기도 반대로 가기도 하나, 흐름은 같음)

이를 세부적으로 풀면

야~ 머리 아프네! 이것을 어떻게 설명한담!. 아주간단한 그림인데 끊어서 설명해야 하니~~

일단,결론은

                                   주가 ↑,금리↑,원자재↑,부동산↑

       저울이론공식 =        -----------------------------

                                         환율↓(원화강세)

환율 하나에 모든 경제요소가 있네요!

 위의 두 그림을 겹쳐보면 일단 차이점이

1) 한국 금리는 미국 금리에 후행한다 (1년~1년6개월-이유: 같이 따라하면 국내 환율이 급변해서 경제에 치명타!)

2) 미국 금리는 한국주가를 리드하며, 한국금리는 한국 부동산 흐름을 리드한다.

3) 부동산 상승시초는 한국금리에 영향받고, 부동산 하락은 미국금리에 영향을 받는다.

4) 거시적으로는 금리오르면 부동산이 오른다고 이야기 하나,

위의 그림과 같이 

1998~2003  금리 ↓ --> 부동산 ↑

2003~2005  금리  ↓ --> 부동산 내리고

2005~2007금리 오르면 --> 부동산 오르고

2007~2009 금리급등  --> 부동산 급락

2009~2013 금리내리면 -->부동산 하락

아이고~ 머리야!

위 처럼 구간 마다 다르게 나타나는 이유는 경기와 금리의 후행관계로

이는 경제순환의 S곡선으로만 설명 될수 있읍니다. 쉽게 말해 회복기-->성장기-->조정기-->안정기-->하락기

이것 때문에 이런 다른 유형의 공식이 나옵니다.

이것을 " 금리의 움직임"이라고 말합니다.

보통 한편에 4~5시간 걸리는데 오늘은 장장 8시간이 소요했네요  충전좀 하고....

제 2편에서   -끝-.

참고) 경제야 놀자!(시리즈1~15)를 보면 경기 하락을 논한다고 오해의 소지가 있읍니다.

저는 다만 양과 음을 논하며, 구미를 별도로 하고 한국 전체 경기 흐름은 하락추세를 떠나

경기의 연착륙이냐, 경착륙이냐를 밝히는 것이며, 세부적으로 투자의 위험관리 능력을 일률적으로

주장하는 거시 경제학을 연구하는 사랍니다. 다만 구미는 특성이 조금 달라 제 관점에서

보합,조정, 유지,상승수준에서 접근하오니 양해 바랍니다.

[서연이아빠]

감사하게 잘읽었습니다.

[오칠이아빠]

작성하기가 쉽지않을텐데
감사합니다

[비만백호]

잘읽었습니다. 다음편이 기대되네요

[이뽀뚱이]

대단하십니다~어찌 이런걸 다.....부동산 공부좀 해보겠다고 뛰어든 제가 부끄럽네요ㅜㅜ아무나 하는게 아닌듯....
다음 편도 기대하겠습니다~^^*

[레알마린]

대단한 지식과 학문의 깊이가 놀라울 따름입니다..평화님을 제 인생의 롤모델로 삼기로했습니다..좋은 글 감사합니다 ^^

[재용이]

폭넓고 깊은 지식공유 감사합니다

[구미사랑7]

대단.. 존경.. 감사합니다.

[가을사랑~!]

담편 기대할께요 ^^

[회원공개]

대단하싶니다

[서윤비상]

좋은 내용 감사합니다.

[멋쟁이]

감사합니다~

[세똥포레버]

롤모델 *2
잘읽고있습니다!
다음편도 기대할께요!

[입큰하마]

잘읽었습니다.. 감사 합니다...

[장독대]

감사합니다.

[터키]

감사합니다^^

[다반향초80]

알고 있는걸 말로써 표현하는거랑 글로써 표현하는것은 많은 차이가 납니다
그걸 알기에 평화님과 더블어 카페내 좋은글 올리시는분들 참 대단하고요 감사합니다
다시한번 평화님의 노고에 감사드립니다

[평화]

감사^^ 子曰 : 思 言知行 合一也

[먼하늘]

좋은글~잘읽었습니다^^

[곰순맘]

분명히 한글로 적으셨는데... 영어는 아닌데...참~어렵네요...대단하셔요~