전세를 버려야 재테크에 성공할 수 있다.

[리치빌재무컨설팅]

끝없이 오르는 전세가! 대출을 늘려 연장하는게 해결책일까? 전세 세입자 절반 이상이 전셋값이 올라도 이에 대한 적절한 대비를 하지 못하는 것으로 나타났다.

지난 17일 17일 국토연구원이 펴낸 ‘주택시장 행태분석과 시사점’에 따르면 전세로 거주하는 가구 가운데 전세금 상승에 대비한 비율은 45.4%로 집계됐다. 대비책을 보유하고 있다고 응답한 가구도 소득 계층별로 확연히 구분됐다. 고소득층 가구는 58.9%가 대비책이 있다고 했지만, 중소득층은 48.3%, 저소득층은 27.4%에 불과해 소득이 적을수록 전세금 상승에 취학한 것으로 나타났다.

중소득층은 여유자금 활용(63.2%), 전세자금 대출(18.7%), 주택구입(8.4%) 등의 순으로 답했다. 고소득층도 여유자금 활용(68.4%), 전세자금 대출(16.2%),주택구매(7.6%) 등의 순으로 답했으며, 주택을 옮길 때 고려하는 부분도 중소득층은 주택규모(23.8%)와 주택유형(22.9%), 고소득층은 교통 및 거주환경(28.9%)을 중요하게 생각했다. 

이처럼 전세가의 상승세가 이어지면서 올해만 전세자금대출이 2조원이상 늘었으나 여전히 전세가를 쫓아가기엔 역부족으로 반전세나 매입으로 돌아서는 경우가 늘고 있다.

요즘 주택문제로 고민을 토로하는 분들이 많다. 전세를 연장해 가자니 턱없이 오르는 전세를 쫓아가기 버겁고 경기도로 이사가자니 콩나물교실에 출퇴근대란, 수요증가에 따른 전세가 상승 등으로 쉽지않다.

그렇다고 부동산시장이 조정을 받고 있으며 미국의 금리인상에 따라 당분간 주택가격이 크게 오르기 어려운 상황에서 대출을 받아 수도권에 집을 사거나 분양을 받아도 주택가격의 하락을 피하기 어려워 결정이 쉽지 않기 때문이다.

그렇다면 주택문제를 어떻게 풀어야할까?

주택은 재테크에서 매우 중요한 의사결정 중 하나이다. 주택재테크를 잘해 자산을 빨리 늘린 이가 있는가 하면 잘못된 의사결정으로 수년을 뒷걸음 치는 경우도 흔히 보게된다. 그만큼 주택이 인생에서 차지하는 부분은 매우 크다고 하겠다.

경제의 기본 원리는 수요와 공급이며 부동산의 핵심은 결국 땅값이기 때문이다. 서울의 전세가가 오르는 이유는 저금리기조의 지속에 따른 월세 전환율이 높아져 전세의 공급이 줄어들고 있기 때문으로 이는 월세로의 시장 재편의 과도기에 나타나는 일시적인 현상이다. 따라서 전세는 사라지고 보유와 월세의 형태만 남게 될 것이다.

주택은 핵심지역에 구입하는 것이 맞다. 핵심지역은 누구나 살고 싶어하는, 누구나 선호하는 지역이다. 핵심 지역은 집값이 크게 변동이 없어서 집값이 내려도 크게 내려가지 않고, 오를 때는 많이 오르는 지역을 말한다.

핵심 지역은 교통이 잘 갖춰진 역세권으로 직장과 가까워야 한다. 직장이 걸어서 10분거리, 20분 거리에 있다면 얼마나 좋겠는가? 필자가 광역버스를 타지 말라는 이유가 여기에 있다. 그리고 기반시설이 잘 갖춰져 있어야 한다. 

대형마트나 슈퍼, 혹은 백화점이나 쇼핑센터가 가깝고, 영화관도 근처에 있고, 산책하기 좋은 공원도 조성된 곳이다. 또하나 중요한 것은 학군 형성이 잘 되어 있어야 한다. 이런 지역이 핵심 지역이다. 보통 이야기 하는 대치동이나 목동, 8학군의 집값이 떨어지지 않는 이유는 우리나라의 교육열이 떨어지지 않기 때문이다.

이런 이유로 핵심지역인 서울은 조정기에 떨 떨어지고 상승기에 많이 오르는 것이다. 이처럼 서울의 집값 상승속도와 경기도는 확연한 차이를 보이기 때문에 서울을 벗어나면 웬만해서는 서울로 다시 들어오기가 힘들어지는 것이다.

지방에 집을 살 때도 마찬가지다. 그 지역에서 가장 비싼 동네에 집을 사야 한다. 집값이 비싼 이유는 누구나 그곳에서 살고 싶어하기 때문이다.

우리나라는 전통적으로 주택에 대한 집착이 강하다. 과거 집 없는 설움을 받았던 부모세대를 보고 자라왔고 그 동안 주택가격 상응을 통한 자산증식이 유효한 시장환경을 경험하면서 자리잡게 된 경험이 크게 작용하고 있는 것이다.

하지만 이제는 시장의 환경이 변했다. 과거만큼 주택가격의 상승폭이 크지 않고,양도세와 보유세, 건강보험료 등의 비용을 감안하면 투자메리트는 크게 떨어지는 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 여전히 “내 집”에 대한 집착이 부자가 될 수 있는 길을 가로 막는 가장 큰 걸림 돌이 되고 있다.

집은 보유하는 것이 맞다! 이는 노후문제를 해결하는데도 큰 도움이 되기 때문이다. 100세시대 주택연금이 필수가 되었기 때문에 가치가 높은 주택을 보유해야만 주택연금 수령액도 높아 노후생활비에 도움이 되는 것이다. 

하지만 주택마련의 시기와 방법의 문제가 달라져야 한다. 과거에는 대출을 많이 받아 집을 사도 몇 년이 지나면 대출을 상환하고 자산이 생길 만큼 투자여건이 좋아 소위 “레버리지” 투자가 유효해 취직을 하면서 집부터 마련하는 것이 유리할 수 있는 상황이었다. 그러나 지금은 이러한 방법을 활용하면 집에 발목이 잡혀 저축할 돈이 없게 된다. 저축을 못하니 당연히 자산은 늘어갈 수가 없고 여기에 금리까지 인상되면 손해보고 집을 팔아 자산을 까먹는 시행착오를 겪게 된다.

문제는 주택의 경우 규모가 크기 때문에 손실규모도 커 이후 자산운영에 치명적인 영향을 미치게 된다. 정년은 짧아지고 수명은 100세를 향해 가는 사회변화 속에서 불행한 노후를 보내게 될 가능성이 커지고 사회문제가 되어 가는 원인인 것이다.

따라서 주택문제를 해결하지 못하면 재테크에 실패하고 장기적으로 큰 어려움에 봉착할 가능성이 높다. 주택은 필요자금의 70%이상이 만들어 진 후에 핵심지역에 경매로 마련하는 것이 좋겠다. 그때까지는 목돈마련에 집중하는 재테크 전략이 필요하다.

미국이 금리를 인상하면 우리도 금리를 인상하게 되고 은행에서 거치기간을 줄여 대출부담이 커지면 주택가격은 하락하게 될 가능성이 높다. “이 하락분은 고스라니 내가 애써 모은 내 돈”이다.

따라서 높아지는 전세가에 겁먹고 대출을 무리하게 받아 전세를 연장하거나 전세

가에몇천만 더하면 집을 살수 있는 경기도에 주택구입을 하는 것은 그 동안 모아놓

은 내 돈을 까먹고 가격하락에 따른 자산의 감소와 노후 주택연금액이 줄어들기 시

작하는 것이라고 생각하면 된다.

과거 분당신도시가 조성될 때 강남의 집을 팔고 분당에 50평대 아파트를 사신 분

들은 1억이상의 가격하락으로 낭패를 보았고 다시 용인 붐이 불어 용인에 아파트

를 구매한 분들은 절반이상의 가격하락으로 투자에 실패를 경험하고 있다.

서둘러 집을 사지 말고 시장의 조정이 마무리되는 시점에 핵심지역의 중소형아파트를 마련하는 계획을 세워 준비해 나가는 것이 좋다. 이를 위해서는 결단이 필요하다.

비핵심지역의 주택은 처분하고 전세도 월세로 바꿔 대출부담을 줄이고 월세전환을 통해 저축여력을 만들어 자산을 불려나가는 작업을 시작해야 한다.

향후 주택시장의 방향과 미국의 금리인상으로 인한 시장의 변화를 고려시 월세전

환을 통해 대출부담을 줄이고 월세전환을 통해 저축여력을 늘려나가야만 어려운 

시장상황 속에서도 투자기회를 잡을 수 있고 자산을 불려나갈 수 있는 것이다.

생각을 좀 바꿔보면 방법을 찾을 수 있다. 주택을 구입하고자 하는 사람치고 향후 주택가격이 오르기를 바라지 않는 이는 없다. 그만큼 주택구입시 주거의 안정성과 함께 투자가치도 중요한 고려 요소로 작용한다.

부동산은 결국 땅값이다. 따라서 해당지역의 인기가 높은 핵심지역은 땅값이 비싸 주택가격도 높을 수 밖에 없다. 특히 아파트에 대한 선호도가 높은 우리나라의 경우 아파트 마련이 큰 부담이 될 수 밖에 없어 아파트만 고집할 것이 아니라 핵심지역의 다세대와 연립, 빌라로 눈을 돌려보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

핵심지역에 다세대, 빌라 등을 마련하여 거주하거나 임대를 주고 외곽지역에서 넓은 평형의 아파트에서 전세를 살면서 돈을 모아 아파트로의 전환을 계획하는 것이 주택운영의 좋은 방법이 된다.

그러다면 꼭 전세를 고집할 필요가 있을까? 

전세값 인상이 부담이 된다면 반전세를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 반전세는전세금 인상분만큼 일정액의 월세를 부담하는 형태로 집주인들이 저금리로 전세금 굴릴 곳이 마땅치 않게 되자 상대적으로 수익률이 높은 월세로 세를 놓고 있어 전세물량이 줄어들고 있기 때문에 전세금 인상분은 월세로 돌리고 있어 이른바 반(半)전세가 임대차 유형의 하나로 자리 잡고 있다. 예를들면, 전세금 5000만원 대신 월세 25만원(월세전환율 6% 적용시)을 받는 방식이다

반전세는 세입자입장에서는 목돈마련이나 추가대출의 부담이 적고, 집주인은 은행이자보다 높은 월세를 받을 수 있어 전세가상승기에 일반화된 제도다.

지난해 5월 한국건설산업연구원 '합리적 주택 점유형태 결정을 위한 주택 매수와 임차의 거주비용 분석' 연구보고서에 따르면 최근 월세 공급의 증가에 따른 월세 이율 하락과 높은 전세가 리스크를 대비하기 위해 보증료가 발생하면서 전세보다는 반전세가 유리한 것으로 나타났다.

분석에 따르면 1억5000만원의 자기자본을 가진 사람(자기자본비율 50%)이 3000만원을 대출받아 1억8000만원 집에 전세로 들어가면 2년간 매월 79만7000원 가량이 들지만, 보증금 1억5000만원에 월세 24만원(월세이율 연 8%)으로 반전세를 살때는 매월 78만4000원으로 1만3000원이 절약되는 것으로 분석되었다.

이 가정으로 보면 자기자본비율 50%에서는 1만3000∼2만3000원, 40%에서는 2만6000∼4만7000원, 30%에서는 3만5000∼5만8000원이 반전세가 전세보다 월 거주비용이 적게 들었다.

특히 단기로는 주택 매수 원리금이 임대료 상승분보다 많으나, 장기는 임대료 상승분이 매수의 원리금을 넘어서면서 주택을 매수해 거주하는 것이 비용 측면에서 더 저렴한 것으로 나타나 실제로 1억8000만원의 자기자본을 가진 사람(자기자본 비율 60%)이 1억2000만원을 대출받아 3억원짜리 주택을 구입할 경우 2년간 매달 99만7000원의 비용이 발생한 반면 이 주택을 1억8000만원 전세로 살면 매월 57만5000원만 들어 비용이 절감되었다.

하지만 거주기간이 4년으로 늘어나면 매수의 거주비용은 87만2000원, 전세는 86만6000원으로 근소한 차이를 보이다가, 6년차 각각 83만1000원, 101만3000원으로 역전되는데 자기자본비율을 30~50%로 낮추면 모두 거주기간 4년차에 매수 시 거주비용이 전세보다 낮아졌다.

이러한 현상은 자기자본비율이 낮을수록 시점이 더 앞당겨지는 것으로 분석되었는데, 자기자본비율 60%인 경우 매수가 전세보다 월 거주비용이 적게 드는 기간이 4년 이상이나, 자기자본비율 50%인 경우에는 주택담보대출 금리에 비해 높은 전세가격 상승률과 전세 대출 및 전세 대출 보증료 등으로 2년 이상부터 매수가 임대보다 월 거주비용이 적게 드는 것으로 집계되었다.

다음으로는 월세의 전환도 적극적으로 고려해 보는 것도 하나의 방법이다. 전세가 상승으로 인해 대출금을 늘려나가는 것은 한계가 있고 전세물량감소에 따른 전세가 상승세가 가팔라지면서 대출도 급증하여 가계에 큰 부담으로 작용하고 있기 때문이다.

많은 분들의 고정관념 중 하나가 전세금대출을 받아 은행에 이자를 내는 것은 아깝다고 생각하지 않으면서 월세로 살면서 집주인에게 월세를 내는 것은 아깝다고 생각하여 월세전환을 꺼리는 경우가 많다.

월세로 전환하여 기존에 모아두었던 전세금을 잘 운영하여 연 10%정도의 안정적인 수익을 만들어 낼 수 있다면 발생한 수익으로 월세를 충당하고도 은행이자의 2배에 해당하는 이자를 만들어 낼 수 있으며, 미국이나 유럽 선진국에서 일반적으로 활용되는 방식이다.

따라서 월세로 전환하고 여유자금을 운영하는 것도 좋은 방법이 된다.

전세는 세입자에게는 별로 도움이 되지 않는 비합리적인 제도입니다. 돈이 묶이고 이자가 발생 하지도 않으며 오히려 대출을 활용한 경우 이자부담까지 더해지게 된다. 

따라서 전세가상승과 맞물려 월세로 전환되는 과도기에 반전세 같은 형태가 나타나는 것입니다. 시간의 문제이긴 하지만 결국은 매매와 임대(월세)의 형태로 정착 될 가능성이 높다.

오히려 전세를 월세로 전환하여 남는 차액으로 대출을 상환하면 대출이자의 부담이 줄어들게 되고, 요즘처럼 저금리상황에서 전세금 차액으로 연 5~6%대의 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 임대부동산을 운영하여 월세를 충당하거나 

연 10%내외의 수익을 낼 수 있는 P2P대출채권, 외환차익거래(FOREX)나 경매나 부동산채권(NPL) 투자를 할 수 있다면 훨씬 합리적인 운영방법이 될 수 있다.

하지만 매년 안정적인 수익을 내는 것이 결코 쉽지만은 않으므로 반드시 전문가의 도움을 받고 시장의 변화에 맞게 운영해 간다면 전세난을 극복하고 성공적인 부동산 운영이 가능하겠다.

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[BlueLady]

요즘 전세가가 너무 올랐어요... ㅠㅠ

[리치빌재무컨설팅]

전세는 월세전환으로 인한 공급감소에 따른 것으로 계속 상승할 수 밖에 없습니다.

[주현ASD]

항상 고민이네영 전세를 연장할지 집을 사야할지영

[리치빌재무컨설팅]

집을 사면 조정이 이어져 후회할 수 있습니다. 조정이 끝나고 의사결정을 하셔도 늦지않겠습니다.

[주현ASD]

내집마련은 멀리사라지나영

[정사은]

저도 집을 사야할지 말지 모르겠네여 지금이 적기일까여???

[리치빌재무컨설팅]

조정이 좀더 이어질 것으로 보입니다. 지금은 현금을 최대한 확보해야할 때로 보입니다.

[전 미경입니다]

잘 보고 갑니다. 집문제는 늙어서도 계속 허게 될 문제 같네요 ㅠ