▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원 |
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뉴스에 심심찮게 나오는 이야기가 인구 감소, 저출산 등이다. 아직까지 일부에서 대단히 심각하게 받아들이고 있는 분위기는 아니지만 실제로 한국 저출산 문제는 매우 심각한 상태다라는 사실은 이미 모두가 알고 있는 내용이다. 인구의 감소는 2002년부터 나오기 시작했으며 인구절벽이 온다는 이야기는 많은 매개체를 통해서다루어져 왔다.
현재 한국의 출생률은 OECD의 평균 출생률(1.68명)에 미치지 못하는 1.17명이다. 2019년 합계출산율은 0.92명으로 역대 최저치를 기록했다. 현재 우리나라 인구는 2019년 12월 기준으로 5,184만명으로 2018년 12월 5,182만명에 비해서 약 2만명 감소를 했다.(행정안전부 통계)이는 최초로 우리나라 인구가 증가세에서 감소로 돌아섰다고 봐야 할 것이다.
이런 인구변화는 부동산의 변화에도 많은 영향을 미치고 있다. 부동산 최상위 계획인 제5차 국토종합계획에서도 인구의 변화에 대해 다루었다. 국토종합계획에서는 인구감소와 저성장시대로 전환에 대해서 혁신적 국토운영전략이 필요를 계획의 수립 배경으로 언급을 하고 있다. 그럼 인구의 변화에 따른 부동산의 변화는 앞으로 어떻게 될까. 이전의 국토종합계획의 변천을 보면 인구감소의 이야기는 없었다. 국토종합계획을 기초로 작성한 각 지방단체의 도시기본계획에서도 목표인구를 높게 책정을 해서 그 목표를 달성하기 위한 계획을 설정하였다.
하지만 이제는 인구 감소는 우리가 당면한 현실적인 상황이 되었다. 저출산, 인구감소로 인하여 발생하는 문제는 추후 생산가능인구가 줄어든다는 것이다. 전국을 기준으로 인구의 변화를 보면 2019년 12월 기준으로 인구의 증가 지역은 몇몇도시에 한정되어 있다. 인천광역시, 세종시, 경기도, 충청북도, 제주도를 제외하면 모두 인구가 감소하고 있다.
울산의 경우도 18년 대비하여 약 7,600명 정도가 감소하고 있는 상황이다. (울산은 16년 이후 지속해서 감소하고 있음)생산가능인구가 줄어들고 고령자 비율이 증가하는 현상이 벌어질 미래의 부동산은 어떻게 될까. 국토종합계획에는 2040년에는 전체 인구의 약 45% 정도가 고령자 가구가 될 것이며, 1인 가구가 36.4% 전망을 하고 있다.
고령자 가구의 증가와 1인가구의 증가는 지속해서 부동산의 패러다임도 변화를 가져 올 것 이다. 고령자 가구와 1인 가구의 공통점은 1,2인이 거주를 하는 형태일 것이다. 현재의 가족의 구성이 3,4명 정도가 많이 있다면 미래에는 1,2인 가구가 대다수 일 것이다.
아파트를 예를 들어 보면 현재 가장 많이 선호하는 30평대의 아파트 보다는 소형 평수의 20평대, 더 이하의 아파트를 선호를 많이 할 것으로 예상이 된다. 미래의 부동산은 과거처럼 가지고 있으면 가격이 올라가는 지역은 제한적일 것이며 오히려 하락할 확률이 높을 수 있다. 과거에는 인구의 증가와 산업화에 따라 많은 공장이 필요하고 그에따른 거주지가 필요함으로 지역이 개발이 되고 부동산의 가격이 상승 했었다.
미래의 경우는 인구가 감소로 인해 생산가능인구가 줄어들면 산업의 변화도 일어날 것이다. 대단위 경공업 중심에서 4차산업이 기반이 되는 산업으로 변화가 될 것이다. 공장 또한 대도시와 가까이 있어서 대도시로 인구는 집중화 될 것이다. 농어촌의 인구는 감소를 해서 빈집이 늘어나는 현상이 벌어지고 심지어는 마을이 없어지는 현상까지 벌어질 수 있다.
2019년 통계청이 공표한 장래인구추계치를 기초로 2040년 장래인구분포 분석결과는 현재 국토의 거주지역 가운데 인구 감소가 예상되는 지역은 81.03%, 인구가 증가되는 예상지역은 18.96%로 전망을 하고 있다.
미래에 대한 부동산은 어떻게 투자를 해야 하는 것일까. 흔히들 많이 듣는 말이겠지만 다시 한번 생각을 해 보면 시골보다는 도심에 투자를 하는 것이 좋을 것이며, 넓은 면적의 주택 보다는 적은 평수의 주택에, 인구 감소로 인해 대학생의 감소가 우려되므로 예전의 대학교 인근의 투자는 신중해야 할 것이다.
그리고 개발제한구역의 맹목적인 투자는 조심해야 하며, 전원주택의 투자도 도심에서 많이 벗어나지 않는 곳을 선택을 해야 하는 등 여러 가지 투자를 생각을 하며 투자를 해야 할 것 이다. 투자를 한다고 해서 미래에 오를 수 있는 지역에 투자를 하는 것도 투자 이지만, 내가 소유한 현재의 부동산이 가치가 하락하지 않는 곳으로 이동을 하는 것도 미래에 대한 투자라고 생각한다.
부동산에서 미래를 내다보고 투자를 한자는 것은 가장 중요한 것이다. 미래에 부동산의 가치를 판단하는 가장 중요 인구의 증감을 잊지 말고 최소한 어느 지역에 인구가 늘어나고 줄어드는지 파악을 하고 투자를 하는 것이 기본적인 투자라고 할 수 있다.