서울부동산전망

[부자]

부동산재테크]서울 부동산 전망 통계로 보는 부동산

2015.10.29. 09:00

http://blog.naver.com/jun11177/220522678817

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제목은 거창하게 적었지만 매번 하고 있는 분석 그대로 입니다.

벌써 빠른 투자자들은 서울과 수도권이 아닌 다른 지역을 찾고 있습니다.

남들보다 한발 먼저 빠르게 투자하는것은 그만큼 위험을 감수하고 수익을 극대화 하기 위함이지만

그만큼 리스크도 가져가야 합니다.

지금부터 천천히 준비 할 시간이 아닌가하는  개인적인 생각입니다.

그러면 서울 수도권을 지금 어디쯤 와 있을까요?

한번 살펴 보도록 하겠습니다.

그동안 만들어 놓은 프로그램을 활용해보았습니다.

시간이 많이 단축되고 다음 투자 지역 찾는것도 어려움이 없는것 같습니다.

고생한 보람이 있는듯 합니다. 

가장 기초가 되는 입주물량 부터 보도록 하겠습니다.

서울의 수요는 3만5천~5만세대로 유동적입니다.

이는 서울 주택가격의 상대적으로 높다 보니 수도권 외곽으로 밀려나가 원래 수요보다 작게 나오고 있습니다. 

현재에도 서울은 인구가 감소하는 지역입니다.

이렇기에 수도권 전체로 묶어서 보는것이 바람직합니다. 

2012년과 2013년은 입주물량이 작았고 2014년에는 약간 많은듯 보이지만 적정 공급량인것 같습니다.

2016년과 2017년에도 입주물량이 많지 않습니다.

지금 분양하는 아파트들은 대부분 2018년에 입주하기에 2017년까지는 공급에 의한 가격영향은 상대적으로 약할것입니다.

그외의 변수로 금리,대출규제 등의 정책이 어떤 방향으로 어느 시기에 나올지 지켜 보고 시장의 움직임을 보면 되겠습니다.

시장의 큰 충격을 줄 만큼 악재는 나오지 않을 것이라 생각됩니다.

수도권 전체 입주 물량을 보도록 하겠습니다.

이 그래프는 현대백화점 강의때 만든 자료네요~ㅎㅎ  

수도권 전체 예상수요는 9만~12만가구 정도로 예상합니다.

위 표를 보면 12만가구 밑으로 떨어지는 2013년에 하반기에 반등하여 2015년 현재까지 상승하고 있습니다.

수도권 전체 물량도 적정 공급량을 2017년까지 유지하고 있는듯 합니다.

다만 서울 인천 경기도를 나누어서 보면 서울과 인천이 상대적으로 입주물량이 적고 수도권이 많은 편입니다.

수도권 지역도 권역별로 나누어보면 많은 지역과 적은 지역이 있습니다.

이것을 지역별로 권역별로 나누어서  매도 타이밍을 잡으시면 될것 같습니다. 

서울과 수도권은 2015년 이후에 매수하시는 분들은 이제는 매도까지 생각하고 들어가셔야 하는 시기 입니다.

이번에는 년도별 가격상승률이 어떻게 되었는지 보도록 하겠습니다.

2006년에 유동성힘으로 22.9% 상승을 하고 2007년 이후 공급물량 과다와 2008년 금융위기로 인한 침체기와 맞물려

이와 함께 신도시의 물량과다 공급으로 인하여 2012년까지 살아나지 못하였습니다.

이후 지속적인 규제완화와 공급물량 감소로 다시 2013년 후반부터  거래가 늘면서 상승을 하고 있습니다.

여기에는 지방에서 먼저 상승을 경험한 지방 투자자들이 대거 서울 수도권의 소형을 집중적으로 매수한 영향도

어느정도 있는듯 합니다.

거래량은 어떻게 변했는지 보겠습니다.

 2013년 하반기 부터 거래가 평균 이상을 보이면서 가격 상승을 하고 있고 지금까지 거래량은 증가하고 있습니다.

9월은 거래가 잠깐 주춤한듯 한데 부동산 비수기에 어떤 변화가 있을까요?

지금 당장은 쉬는듯 하여도 다시 전세가 상승으로 인한 가격의 상승으로 이어지지 않을까 생각됩니다.

 매수.매도 지수 변화는 2014년 부터 급격히 매도는 줄고 매수는 살아나서 최근에 절정을 이루는듯 합니다. 

입주물량이 많지 않아 그래프가 계속 이어질것으로 예상됩니다.

즉 거래가 줄면서 상승을 더 높게 할 수 있을것 같습니다.

 매수우위 그래프는 가격 상승률 그래프와 거의 유사 합니다.

2013년9월 정도를 저점으로 하여 변동은 있지만 계속해서 살아나고 있습니다.

그동안 미분양은 어떻게 되었을까요?

가격의 절정기였던 2006년에는 529가구 였고 2015년 9월에는 251가구 밖에 없습니다.

빠르게 소진되고 있는 듯 합니다.

여기에는 일정 투자자가 들어간 부분도 있습니다.

미분양이 준다는 것은 입주 물량이 없고 가격이 내리지 않는다는 생각이 들었을때 투자가 아닌 일반수요까지 활발하게 가세하게 됩니다.

이런 이유로 서울은 빠르게 미분양이 소진되고 있는듯 합니다.

 2014년9월에서 2015년9월까지 매매수급의 변동을 보면 대구는 111.4에서 57.5로 거의 반토막 났습니다.

매수하고자 하는 사람이 반으로 줄었다는 이야기 입니다.

서울은 54.8에서 84.8로 상승하였습니다.

작년보다는 훨씬 매수하고자하는 사람이 많다는 이야기 입니다.

 전세수급은 많은 변화가 없습니다만 서울은 178에서 187로 상승하였고 대구는 184.1에서 174.5로 떨어졌습니다.

대구는 전세가 작년보다는 쉽게 구할수 있습니다.

세종시도 상당히 많이 올랐습니다.

입주가 마무리 되고 더이상 공급이 되지 않으면 시간을 두고 결국 전세가는 상승하기 마련입니다.

매매전세 수급 증가율로 보면 어느도시가 많이 좋아지고 나쁘 졌는지 알 수 있습니다.

대구는 매매와 전세가 둘다 마이너스로 떨어졌고 서울은 매매와 전세 둘다 상승을 하였습니다.

수급의 문제로 계속 가격 상승을 할 수 있는 여건이 된다는 이야기 입니다.

충남이 매매수급이 많이 떨어졌고 경기도는 전세 수급이 많이 올랐습니다.

서울에서 밀려 나온 전세 입자가 다시 수도권 전세수급을 올리고 있는듯 합니다.

1년 동안의 매매증가율,전세증가율과 매수우의 지수를 같이 볼수 있는 그래프 입니다.

서울은 전세가의 상승률이 상대적으로 매매가 보다 높아 점점 갭이 줄어 들고 있습니다.

반대로 대구와 울산 경북은 점점 벌어지고 있습니다.

매수우위 지수는  강원도와 제주 지역이 높게 유지하고 있습니다.

강원도는 매매전세 상승률에 비해서 매수우위 지수가 높아 계속해서 상승 여지가 보이는것 같습니다.

 

벌집모형으로 보는 지역의 몇국면에 진입되었는지 알수 있는 그림입니다. 

거래량과 가격으로 지역의 현재위치는 서울은 2국면초에서 3국면으로 진입하는 초기로 보입니다.

거래가 줄면서 가격이 상승하는 구간으로 진입하는 듯 합니다.

내년이 되면 거래가 더 줄고 가격은 더 상승하지 않을까 생각됩니다.

연령대별 상승률입니다.

전세는 비슷하지만 매매는 오래된 아파트가 상대적으로 더 많이 상승 하였습니다.

가격이 낮아 투자자가 많이 들어갔을수 있고 전세에서 매매수요로 전환될때 저가의 아파트를 먼저 찾는 이유이기도 합니다.

오래된 아파트가 상승하였다면 이제는 새아파트가 좀더 상승을 하지 않을까 생각됩니다.

이제는 분양권도 괜찮아 보입니다.

하지만 분양권 시장은 변수가 많기 때문에 항상 조심해야 될것입니다.

만들어 놓은 몇가지 통계 자료를 활용하여 지역이 어느정도 위치에 와 있는지 한번 살펴보고 얼마 정도 더 상승하고 어떻게 진행 될지를 검토해 보았습니다.

서울 수도권은 내년에 다시 상승을 하면서 3국면으로 진입하고 2016년과 2017년까지 상승이 이어질것으로 예상합니다.

2013년을 바닥2014년은 무릎 2015년을 허리 2016년과 2017년가 어깨 정도라 생각되어 지네요.

투자는 확률이 높은 시장에 들어가는것이지 절대적인것은 어디에도 없습니다!!

위 자료는 참고 자료이지 절대 자료가 아닙니다 

[부자]

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[이리]

감사합니다 ♡♡♡